Vanhan kiinteistön myynti

Mitään oikeusjuttuja ei tulisi, jos myyjät olisi oikeasti perillä myymänsä kiinteistön kunnosta ja myös kaikki tiedossa olevat viat ja riskirakenteet kirjataan myynti-ilmoitukseen tai ainakin kauppakirjaan.

Salaojitus, vesi- ja viemärilaitteiden toiminta, mahdolliset vanhat vesi/kosteusvahingot, tai epäilyt sellaisista. Alapohjan/ulkoseinien rakenne; tarvittaessa rakenteen avauksia joistain kohdin.

Kauppakirjassa oleva maininta epäillystä viasta, tai maininta että toiminnasta ei tietoa, asettaa ostajalle velvollisuuden selvittää asia ja mikäli näin ei ole tehty, vastuu on ostajalla.

On kokemusta. Ostin v. 2006 omakotitalon, joka oli 500 asukkaan kylässä. Pääosa oli rakennettu v. -81 ja kahdella makuuhuoneella laajennettu osa v. 2001. Asuminen sujui hyvin, mutta työpaikka meni alta ja jouduin hakemaan töitä kauempaa. En voinut jäädä odottelemaan, löytyykö jotain siltä pikkupaikkakunnalta, kun avoimia omaan työkokemukseen ja koulutukseen sopivia paikkoja ei ollut. Olin ajatellut, että kävisin mieheni kanssa viikonloppuisin maalla kotona ja viikot asuttaisiin vuokrakaksiossa siellä uudella paikkakunnalla.

Talo oli yksin minun omistuksessa ja minä maksoin siitä asuntolainaa, tosin hyvin maltillisen summan kuukausittain. Oli kesän alku kun aloitin uudessa työpaikassa. Kesän ajan ajeltiin viikonlopuiksi maalle. Sitten kun tuli ensimmäiset räntäsateet, se alkoi tuntua raskaalta. Välimatkaa oli 84 km, mutta osittain huonokuntoista tietä. Talon hoitamisessakin alkoi tulla haastetta. Kerran kun mentiin syksyllä, oli ollut kova myrsky ja pihalla oli katkennut puu. Meillä meni koko viikonloppu touhussa, että saatiin naapuri poistamaan osa puusta moottorisahalla, hän veti traktorilla rungon lähelle liiteriä ja me mieheni kanssa sahalla ja kirveellä pilkottiin se pölkyiksi ja poltettiin risut. Se oli viimeinen tikki, että en jaksa enää kahta kotia.

Kun laitoin talon myyntiin, kuntotarkastaja kävi. Hän antoi lausunnon, mutta ei siinä mitään erityistä huomautettavaa ollut. Ostajat tapasin kerran, kaupantekotilaisuudessa. Olin tarjonnut mahdollisuutta, että yhdessä katsotaan talo läpi, mutta heillä ei ollut aikaa siihen.

Meni 2,5 vuotta kaupanteosta, kun tuli eka yhteydenotto. Lakimiehen kautta saapui kirje, jossa syytettiin viemärin kunnosta ja pyydettiin korvauksia. Viemäriä olisi pitänyt tiivistää, oli vuotoa. Oli vuosi 2014 ja viemäröinti oli vuodelta 1981, jolloin talon vanha osa oli valmistunut. Viemäri ei ole ikuinen ja kun maa on painunut 33 vuoden ajan, kohtuutonta vaatia korvauksia. Kävin rakennusinsinöörin konsultaatiossa (omalla rahalla, kun vakuutus ei korvaa konsultointia). Hän oli sitä mieltä, että pyyntö on aiheeton, mutta koska kaupasta oli alle 5 vuotta, entinen omistaja on vastuussa, jos pystytään osoittamaan selkeä virhe. Periaatteessa korvausvelvollisuus ei ollut minulla, mutta koska kyse parin tuhannen euron kuluista, hän ehdotti sovittelemaan ennemmin kuin lähtemään oikeuteen, jossa oikeudenkäyntikulut voi tulla maksettavaksi kenelle tahansa. Maksoin puolet viemärin korjauttamisesta.

Sitten rysähti. Katto oli vuotanut, välikatto märkänä. Se oli lähes 4 vuotta kaupanteosta. Katto oli vuodelta 1981 ja uusi omistaja väitti, että se on rakennettu väärin. Taas tarvittiin ulkopuolinen asiantuntija, joka totesi, että katto on rakennettu 1981 voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti. En jaksa selittää kaikkia vaiheita, mutta oikeuteen mentiin, kun uusi omistaja ei antanut periksi. Oikeudessa todettiin, että minun olisi pitänyt ostajaa informoida katon rakenteesta (josta minä en voi mitään maallikkona ymmärtää). Lisäksi todettiin, että kuntotarkastus ei vapauta myyjää informointivelvoitteesta. Eli sillä paperilla ei ole väliä paskan vertaa. Toisaalta oli huomioitu, että normaali katon käyttöikä oli täynnä, kun se oli 35-v. ja että uusi omistaja ei ollut teettänyt katolle mitään tarkastuksia tai huoltotoimenpiteitä koko asumisaikana, kunnes vesi oli mennyt läpi ja turmellut välirakenteet ja kantavia osia, jolloin kattoremontti oli todella kallis. En joutunut maksamaan korvauksia heille. Koko prosessi oli kuitenkin hyvin raskas ja yöunet meni. Täytyy sanoa, että typerä pariskunta oli se ostajapari, kun eivät ymmärtäneet hankkivansa vanhaa eikä uutta taloa. Tyhjätaskuja, joilla ei sitten remontteihin olisi ollutkaan varaa, minkä takia minulta yrittivät nyhtää normaalien remonttien kulut.

Kuntokartoitukset, purkukuntoisena myyminen tai muut toimenpiteet kannattaa suhteuttaa kiinteistön arvoon.

Mikäli mainitsemasi syrjäseudulla/muuttotappio alueella en laittaisi liiaksi rahaa kiinni lisääntyviin kustannuksiin.

Koska myyntihinta tulee olemaan todennäköisesti melko alhainen, myyntiajat pitkiä, 70-luvulla valmistunut

rakennus sisältää luultavasti riskirakenteita mm.valesokkelirakenteet jne.. 50-vuoden hirtoria sisältää helposti

piilossa aiheutuneita vaurioita. Lopuksi vielä mikäli korjausvelkaa on kertynyt niin siitähän ei tahdo saada juuri liittymien hintaa enempää.

Vierailija kirjoitti:

Jos hinta-arvio jää alle sadan tonnin niin kauppaa itse. Edelleen jos kohde on kaukana 40+ km välittäjän toimipisteestä myy itse.

Tiedot kirjallisesti välittäjälle. Toimeksiantoon myös merkintä siitä, mitä korvaat välittäjälle kaupantekohetken perääntymisestäsi. Siinä tilaisuudessa voit jättää kauppakirjan allekirjoittamatta. Mutta ostajaa et aiemmin tapaa (välityskaupassa).

Kuntokartoitus ja tutkimus ovat asioita, joista ostaja ja myyjä sopivat. Ajankohta ja laajuus.

Ja kuka/ketkä maksavat.

Esimerkkejä huonosta omatoimisesta kuntokartoitustarkastuksesta löytyy esimerkiksi siten että mahdolliset ostajaehdokkaat katoavat jo ennen näyttöä luettuaan kartoitusdokumentit.

Homekoiraa ei missään tapauksessa. Löytävät hajun vaikka hapankaalipurkista ja kuitenkaan nämä "sertifioidut" eläimet ja heidän ohjaajansa eivät kykene kirjallisia dokumentteja tarkastuksesta toimittamaan.

Kaalipurkista jää hometalon leima i

Höpöhöpö. Homekoira ei reagoi sinun kaalipurkkisi hajuun eikä pilaantuneisiin elintarvikkeisiin, ei ikinä. Ne mikrobit, jotka se on koulutettu tunnistamaan, eivät ole pilaantuneesta elintarvikkeesta lähtöisin. Vaikka olisit piilottanut sen homeisen kaalipurkkisi seinän väliin, homekoira ei siihen reagoi. Mädäntyneessä puussa oleva home haisee erilaiselle kuin elintarvikehome, vaikka sinun on sitä vaikea ehkä käsittää, kun sinulla ei ole homekoirista mitään kokemusta, tai koronaviruksen haistavista koirista tai muistakaan haistamaan koulutetuista.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tavarantarkastaja tekemään tarkastus, kallista mutta luotettavaa. Päältä päin tehdyt kuntokartoitukset yhtä tyhjän kanssa.

Onko valesokkeli? Sala-ojat? Katossa aluskate?

Kaikissa riittävän vanhoissa taloissa on riskirakenteita ja vikoja kun etsimällä etsii. Noihin raportteihin tulee sellaiset löydökset, ettei sitä taloa osta enää kukaan paitsi korkeintaan tontin hinnalla.

 

Tietenkin on riskirakenteita ja vikojakin vanhoissa taloissa. Nämähän otetaan sitten hinnassa huomioon, ja jos talolla ei enää muuta arvoa ole, niin sitten ostetaan tontin hinnalla.

Ihme ajatusmaailma kyllä, että jostain vanhasta tönöstä voi pyytää kunnon summan rahaa. Että kyllä talolle aina arvoa löytyy, vaikka olis missä kunnossa tahansa.

Riskirakenteita ja vikoja on myös uusissa taloissa. Vanhoissa vaan riskit on ehtineet todennäköisemmin tulla esiin. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Toki kannattaa teettää kuntotarkastus, että myyjänä tietää mitä omistaa ja myy.

Myydessä se pitää kuitenkin olla.

Riippuu nyt vähän. Jos on myymässä vanhaa taloa paikkakunnalta jossa vastaavat talot maksavat sen 20 000 - 40 000 €, niin enpä alkaisi kovin kummoisia tutkimuksia teettämään. Varsinkin kun löydökset ovat lähestulkoon varmoja. Siinä ei montaa 15 000 euron remonttitarvetta passaa löytyä jos kuvittelee vielä hyötyvänsäkin myynnistä yhtään mitenkään.

Ei kukaan voi ostaa 20 000 € taloa ja sitten haastaa myyjää oikeuteen siitä että se on vanha rohjo. No totta hemmetissä se on vanha rohjo! Kukaan ei missään vaiheessa ole kuvitellut sen olevan mitään muuta.

Ei myyjän vastuu sillä tavalla toimi, ettei voisi myydä vanhaa ja huonokuntoista. Siitä pitää vain kertoa ostajalle jotta tämä tietää mitä on ostamassa. Kaikki sellainen mistä ostaja on ostohetkellä ollut tietoinen menee ostajan piikkiin.

Mä en tavannut ollenkaan ostajaa. Katso, mitä välittäjälle puhut, koska hänen velvollisuutensa on kertoa asiat eteenpäin.

Vierailija kirjoitti:

Kuntokartoitus tulee eteen myynnin kohdalla jokatapauksessa. Se on tänäpänä ihan must.

Voi siitä apuakin olla mutta ostaja, uusi omistaja kyllä pystyy talon kuin talon laittamaan viidessä vuodessa huonoon kuntoon ja valittaa että paskan myit. Etenkin kun myyjällä ei ole minkäänlaista mahdollisuutta seurata miten talossa melskataan ennenkuin lopputulos heitetään haasteessa eteen.

Kannattaa vaatia kauppakirjaan merkintä siitä, että talon omistaja menehtynyt, eikä myyjällä ole tietoa mahdollisista ongelmista ja virheistä.

Ostaja ottaa mahdolliset virheet vastatakseen ilman myyjälle osoitettuja vaatimuksia.

Itsellä oli vastaava tilanne. Ongelmista osa (kosteusvauriot, jotka kuvattiin ja liitettiin kuvat kauppakirjaan, mainittiin kauppakirjassa ja jätettiin esille) oli tiedossa, jotka kirjoitin kauppakirjaan ja hinnan alennus.

Ostaja sanoi, ettei pankki, eikä hän hyväksy tätä kauppakirjaa, johon totesin, et ole sitten ostaja. Selkeästi oli tarkoitus "lypsää" kauppahintaa takaisin.

Mietti asiaa ja ilmoitti, että haluaa kuitenkin ostaa. Ei ongelmia kaupan jälkeen.

Itse tein kauppakirjan, koska välittäjä ei suostunut tähän tapaan.

Tsemppiä, olkaa tarkkoja papereiden kanssa!

Voisiko jopa laittaa kauppakirjaan merkinnän että ostaja sitoutuu olemaan valittamatta jälkikäteen mahdollisista rakennusvirheistä, jos ei suostu niin seuraava ostaja.Ei tuo mikään myyntivaltti ole mutta ei mitenkään kohtuuton vaatimus.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tavarantarkastaja tekemään tarkastus, kallista mutta luotettavaa. Päältä päin tehdyt kuntokartoitukset yhtä tyhjän kanssa.

Onko valesokkeli? Sala-ojat? Katossa aluskate?

Kaikissa riittävän vanhoissa taloissa on riskirakenteita ja vikoja kun etsimällä etsii. Noihin raportteihin tulee sellaiset löydökset, ettei sitä taloa osta enää kukaan paitsi korkeintaan tontin hinnalla.

 

Tietenkin on riskirakenteita ja vikojakin vanhoissa taloissa. Nämähän otetaan sitten hinnassa huomioon, ja jos talolla ei enää muuta arvoa ole, niin sitten ostetaan tontin hinnalla.

Ihme ajatusmaailma kyllä, että jostain vanhasta tönöstä voi pyytää kunnon summan rahaa. Että kyllä talolle aina arvoa löytyy, vaikka olis missä kunnossa tahansa.

Tosiaan ihme ajatus, että talon arvo vain nousisi. Toinen, jota ihmettelen, kun myyjät kehuvat taloa, että hyvä talo, itselle tehty ja silloin on usein tingitty kaikesta, ostettu halvimpia materiaaleja jne.

Vierailija kirjoitti:

Mä en tavannut ollenkaan ostajaa. Katso, mitä välittäjälle puhut, koska hänen velvollisuutensa on kertoa asiat eteenpäin.

Välittäjää kiinnostaa lähinnä, että kaupat syntyy ja omat provikat kilahtaa tilille.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kuntokartoitus tulee eteen myynnin kohdalla jokatapauksessa. Se on tänäpänä ihan must.

 

Voi siitä apuakin olla mutta ostaja, uusi omistaja kyllä pystyy talon kuin talon laittamaan viidessä vuodessa huonoon kuntoon ja valittaa että paskan myit. Etenkin kun myyjällä ei ole minkäänlaista mahdollisuutta seurata miten talossa melskataan ennenkuin lopputulos heitetään haasteessa eteen.

Ei myyjällä niistä ole vastuuta. Ainoastaan ennen kauppaa olemassa olevista piilevistä virheistä joista olisi pitänyt pystyä ostajaa informoimaan.

Vierailija kirjoitti:

Voisiko jopa laittaa kauppakirjaan merkinnän että ostaja sitoutuu olemaan valittamatta jälkikäteen mahdollisista rakennusvirheistä, jos ei suostu niin seuraava ostaja.Ei tuo mikään myyntivaltti ole mutta ei mitenkään kohtuuton vaatimus.

Voihan sitä kaikenlaista papereihin kirjoittaa. Mutta sopimuksilla ei voi poistaa lakeihin perustuvaa myyjän vastuuta.

Jos se ostaja on mahdollista tavata, niin tapaisin. Meillä oli ensimmäinen oma koti paritalon puolikas. Syyt, jotka johtivat myyntiin, eivät millään tavalla liittyneet talon kuntoon. Meillä oli omalaatuiset naapurit. Oli meidän makuun vähän liikaa riitelyä ja alkoa. Ei olla mikään tiukkapipoperhe, mutta kun oli pieni vauva, yörauhaa toivoisi. Oli muitakin syitä myynnille. Me oltiin kuin eri talossa. Minä pidin istutukset kunnossa ja nurmikko aina leikattu yms., mutta naapuri ei. Heillä rehotti piha kaiken kesää ja talvirenkaat paraatipaikalla etupihalla. Niiden aikuinen poika kävi autoaan virittämässä pihassa ja piti välillä bileitä. Haluttiin myös vähän isompi kylpyhuone ja mielellään isompi saunakin.

Löydettiin sopiva rivitalon pääty, jossa oli itse asiassa lähes 20 neliötä enemmän tilaa. Meidän paritalon puolikkaasta oli kiinnostunut yksi vanhempi pariskunta. Heti kun tavattiin ja kierreltiin meidän kotia, tuli todella ikävä olo heistä. Kaikkea haukkuivat. Ukko koputteli autotallin ovia, että nämä ei sadetta kestä. Nainen moitti, kun on käytön jälkiä vessassa ja heti pitäisi remontoida. Lämmityskuluihin olivat tyytymättömiä ja ihmettelivät, pitääkö talvellakin olla 23 astetta sisälämpötila, kun jättivät tarjouksen alle meidän hintapyynnön, hylättiin se heti. Ei me oltaisi heitä missään nimessä haluttu sinne. Tuollaiset marisijat tiedetään jo valmiiksi, että valittavat kaikesta. Kun pyysivät vastatarjousta, meidän oma kiinteistönvälittäjä yritti puhua meidät ympäri, että tulkaa nyt vähän vastaan, niin saadaan myytyä ja pääsette muuttamaan. Me keskusteltiin kotona ja päätettiin, että ei jätetä vastatarjousta, vaan sille pariskunnalle se hinta pysyy ihan juuri siinä mikä on hintapyyntö. Onneksi eivät sitä maksaneet. Pari kuukautta sen jälkeen tehtiin kaupat nuoren pariskunnan kanssa.

Vierailija kirjoitti:

Jos se ostaja on mahdollista tavata, niin tapaisin. Meillä oli ensimmäinen oma koti paritalon puolikas. Syyt, jotka johtivat myyntiin, eivät millään tavalla liittyneet talon kuntoon. Meillä oli omalaatuiset naapurit. Oli meidän makuun vähän liikaa riitelyä ja alkoa. Ei olla mikään tiukkapipoperhe, mutta kun oli pieni vauva, yörauhaa toivoisi. Oli muitakin syitä myynnille. Me oltiin kuin eri talossa. Minä pidin istutukset kunnossa ja nurmikko aina leikattu yms., mutta naapuri ei. Heillä rehotti piha kaiken kesää ja talvirenkaat paraatipaikalla etupihalla. Niiden aikuinen poika kävi autoaan virittämässä pihassa ja piti välillä bileitä. Haluttiin myös vähän isompi kylpyhuone ja mielellään isompi saunakin.

Löydettiin sopiva rivitalon pääty, jossa oli itse asiassa lähes 20 neliötä enemmän tilaa. Meidän paritalon puolikkaasta oli kiinnostunut yksi vanhempi pariskunta. Heti kun tavattiin ja kierreltiin meidän kotia, tuli todella ikävä olo

Ymmärrän kyllä. miksi ette myyneet renkaanpotkijoille. Mutta toisaalta: riitelevät naapurit olisivat olleet juuri sopiva palkinto heille kitinöistään. Rakennuksen ongelmista saa (ja pitää) huomauttaa, mutta joku roti se pitää kerjätessäkin olla! Eli jos kohteessa on (omasta mielestä) kaikki vialla, miksi se vanhempi pariskunta edes jätti tarjousta?

Erittelette kauppakirjaan erikseen tontin arvon, liittymien arvon ja talon arvon. Kun talon arvon laittaa niin pieneksi kuin pystyy, niin jälkikäteen  uuden asukkaan on hankalampi esittää yli-isoja korvaulaskuja.

Esim. omat sukulaiseni möivät 1970-l alun talon siten, että kun kauppasumma oli 250 000e, niin kauppakirjaan talon arvoksi 70 000e, tontin arvoksi 170 000e ja liittymien arvoksi 10 000e. Kyseessä oli ison kaupungin keskustassa sijaitseva -70l ökykoti, jossa tehty vain välttämättömimmät rempat. Nyt jos talosta vielä löytyisi esim. laaja homevaurio, jonka korjaamiseen menisi vaikka 150 000e, niin eivät ostajat käytännössä voi sellaista kulua esittää, koska koko tönön arvoksi oli määritelty kaupantekopäivänä 70 000e. Korjauksen maksimiarvo olisi tuo 70 000e, mikä sekään tuskin oikeudessa läpi menisi, koska yksittäisen korjauksen arvo ei voi olla yhtä suuri kuin koko talon arvo. Ehkäpä oikeus päättäisi summaksi esim. 30 000e.

Tietty kysyt muutamaltakin kiinteistövälittäjälätä, kuka on kaupungin paras kiinteistölakimies ja luetutat/korjautat kiinteistövälittäjäsi luonnostelemat kauppakirjat hänellä. Kauppakirjaan pitää saada pitkä lista rivejä kaikista mahdollisista vioista ja puutteista, mitkä kiinteistössä on todettu. Sinne pitää merkitä siis ihan kaikki viat ja puutteet.  

Vierailija kirjoitti:

Myytte purkukuntoisena.

Tai peruskorjattavaksi, max tyydyttäväkuntoisena, jopa huono-.

Vierailija kirjoitti:

Kannattaa vaatia kauppakirjaan merkintä siitä, että talon omistaja menehtynyt, eikä myyjällä ole tietoa mahdollisista ongelmista ja virheistä.

Ostaja ottaa mahdolliset virheet vastatakseen ilman myyjälle osoitettuja vaatimuksia.

Itsellä oli vastaava tilanne. Ongelmista osa (kosteusvauriot, jotka kuvattiin ja liitettiin kuvat kauppakirjaan, mainittiin kauppakirjassa ja jätettiin esille) oli tiedossa, jotka kirjoitin kauppakirjaan ja hinnan alennus.

Ostaja sanoi, ettei pankki, eikä hän hyväksy tätä kauppakirjaa, johon totesin, et ole sitten ostaja. Selkeästi oli tarkoitus "lypsää" kauppahintaa takaisin.

Mietti asiaa ja ilmoitti, että haluaa kuitenkin ostaa. Ei ongelmia kaupan jälkeen.

Itse tein kauppakirjan, koska välittäjä ei suostunut tähän tapaan.

Tsemppiä, olkaa tarkkoja papereiden kanssa!

Heh. Myyjä on juridisesti se myyjä, vaikka myisi perikunnan kiinteistöä, josta ei tiedä yhtään mitään.

Tuolla verukkeella ("perusteella") ei tule vastuuvapautta talokaupoista. Usko pois!

Kauppakirjan voi laatia silti pilkuntarkasti, kun joko ensin itse selvittää rakennuksen ominaisuudet ja kunnon, tai käyttää virallista kuntotutkijaa. 

Kiinteistönvälittäjän kautta wanhaa mörskää ei ehkä kannata myydä. Ellei satu eteen fiksu yksilö, joka selvittää kiinteistön tiedot kunnan rakennusvalvonnasta ja varmistaa vielä kunnasta ja verottajalta, että ne pitävät paikkansa. Vanhojen talojen suhteen on tullut eteeni mitä kummallisempia rekisteritietoja - joihin ei löydy selitystä miltään taholta, ja ainut joka tietäisi, on edesmennyt.

Valtion pitäisi olla aina korvausvelvollinen kun/jos perii perintöveroa vähintäänkin osasyyllinen ja korvausvelvollinen  perillisen kanssa.