Lue keskustelun säännöt.
Taloyhtiölainoista tuli hiirenloukku Nollakorkomaailma päättyi. Nyt alkaa tulla laskuja.
10.01.2023 |
Nollakorkoaikana Suomen lainamarkkinoille tuli ikäluokkia, jotka teoriassa varmasti ymmärsivät, ettei ilmaista rahaa ole. Osa ei ehkä kuitenkaan käytännössä tajunnut, kuinka suuria kustannuksia korot voivat tuoda.
Taloyhtiölainasta tuli nollakorkoaikana jonkinlainen kissanluukku uuteen asuntoon. Uudiskohteen asuntoon pääsi luikahtamaan pikkuisella myyntihinnalla. Asunnon hinnan loppupotti jopa 7080 prosenttia oli taloyhtiön velkaa, jonka takaisinmaksusta ostaja sai yleensä muutaman vuoden lyhennysvapaata. Tänä aikana hän maksoi vain korkoa, joka oli nollakorkomaailmassa lähellä nollaa. Lyhennyksien maksu siirtyi joskus hamassa tulevaisuudessa alkavaksi pitkäksi prosessiksi, joka uskottiin hoituvan rahoitusvastikkeen kautta.
Aika monelta ostajalta jäi todennäköisesti ymmärtämättä pari perusasiaa. Taloyhtiölainakin on lopulta omaa lainaa. Samalla se on yritysluottoa, jonka ehdot marginaaleja myöten voivat muuttua nopeammin kuin henkilökohtaisissa asuntolainoissa. Taloyhtiöissä maksuvaikeuksiin joutuneiden osakkaiden velkoja voi tulla muille osakkaille maksettaviksi. Henkilökohtaiset asuntolainat ovat yleensä kaikin puolin joustavampia.
Taloyhtiölainojen suhde käytettävissä oleviin tuloihin lähti jyrkkään nousuun vuoden 2010 tienoilla, kun uudiskohteissa yhtiölainaosuus kasvoi. Näiden lainojen kokonaiskannasta iso osa kohdistui kalliiden asuntojen Uudellemaalle. Vain harvoissa viime vuosina otetuissa taloyhtiölainoissa oli korkosuojaus. Suomalaiset kotitaloudet velkaantuivat muutoinkin nopeasti.
Suomen Pankki varoitteli monen vuoden ajan tämän olevan riskialtista kehitystä. Järjestelmään rakennettu, asuntosijoittamiseen yllyttävä veroetu vauhditti riskien kasvua. Rahoitusvastikkeiden lyhennysosuuksia sai tietyillä ehdoilla vähentää verotuksessa. Rakennusyhtiöiden riskit pienenivät, ja sijoittajien sekä kotitalouksien riskit kasvoivat.
Riskit realisoituvat nyt niille, joiden lyhennysvapaa päättyy samaan aikaan kuin nollakorkomaailmakin. Yhtiölainat ovat jatkuvasti kasvaneet, ja nyt ovat loppumassa lyhennysvapaat ajalta, jolloin otettiin jo todella isoja lainoja. Omat asumiskulut saattavat yhtäkkiä jopa moninkertaistua, ja se voi tulla asunto-osakeyhtiöiden kevään kokouksissa osakkaille yllätyksenä. Rahoitusvastikkeen lisäksi hoitovastikekin voi nousta. Kunnossapitopalvelujen, energian sekä huollossa tarvittavien tarvikkeiden hinnat ovat nousseet.
Helsingin Sanomat kertoi 8.1. Kalasatamassa olevasta taloyhtiöstä, joka kokee nollakorkoajan ja lyhennysvapaan yhtäaikaisen päättymisen. Rahoitus- ja hoitovastikkeiden yhteenlaskettu määrä noin kymmenkertaistuu reilun vuoden aikana. Sadan neliön suuruisen asunnon omistajalle se tarkoittaa kulujen nousua alle 200 eurosta yli 1700 euroon kuukaudessa.
Taloyhtiölainat saattoivat olla petollisimpia nollakorkoajan rahoitustuotteita ne ovat eräänlainen uusi versio subprime-lainoista, jotka ajoivat takavuosina maailmaa finanssikriisiin. Taloyhtiölainat loihtivat kangastuksen: asunto halvalla kasvukeskuksesta.
Jos jokin on liian hyvää ollakseen totta, se ei ole totta. Totuus on ikävä kyllä se, että ainakaan taloyhtiölainojen luvatussa kaupungissa Helsingissä ei pääse halpaan asuntoon minkään kissanluukun kautta. Taloyhtiölainasta tulikin hiirenloukku, jossa ilmaisena juustona oli alun lyhennysvapaa jakso.
Kommentit (176)
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Entä jos omistajina onkin vivuutajia ja heillä jopa 80% omistus ASOy: osake kannasta (oletko tarkastanut isännöitsiältä oman ASOy: tilannetta, tietävät sijoitusasuntojen määrän)
Ei niitä saa välttämättä myytyä tai vuokrattua, tarjontaa on enempi, kuin ottajia.
Tietysti kotoutettavia voidaan ottaa lisää ja veronmaksajien avulla rahoitetaan kelan kautta Hki asunto pommi.
Juu, noi vivuttajat ovat suuri riski, nyt, kun korot nousseet ja jatkavat nousua ja vuokrat ajavat alas, lisäksi vuokralaisilta voi alkaa rahat loppumaan ja koko paketti kastuu sijoittajalla.
Tämä taas realisoituu ASOy: muille osakkaille, hyi hitsi mikä tilanne.
Kohta pankit keksivät, että vakuudet ei riitä enää, kun asuntojen arvot ovat rajussa laskussa, siinäpä sitten kaivatte lisä vakuuksia.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tätä yritin työpaikan kahvipöydässäkin sanoa pari-kolme vuotta sitten kun kuuntelin eräiden asunnon hankintahuumaa. Monikaan ei tuntunut tajuavan mihin ryhtyi ostaessaan uudiskohteen kun ei ymmärtänyt edes tuota rahoitusvastikkeen lyhennysvapaan loppumisen merkitystä. Nyt sitten vielä oheen korkojen nousu... voi voi.
Miksi maailmassa, pyydettiinkö neuvojasi? En siis ole haksahtanut mihinkään kerrostalovedätykseen, ihmettelen vaan millä kompetenssilla yrittää puuttua toisten raha-asioihin.
Ohoh, oletpa ärhäkkä. En nyt toki puuttunut kenenkään raha-asioihin, vaan yleisellä tasolla toin keskusteluun sen detaljin, että tuohon liittyy lyhennysvapaan loppuminen ja mitä sitten jos korot nousevat jne... huomasin vaan että jotkut eivät ymmärtäneet yhtään mistä puhuin, saati että olisivat olleet halukkaita kysymään lisää. Huuma oli liian suuri. Silloin ennustin mielessäni, että tuosta ei hyvää seuraa jos noin ummikkoina ollaan ryhtymässä noin isoihin kauppoihin.
t. sama
Vuokratontilla oleva uusi kerrostalo on kummaijanen. Osakas ei omista huoneistoa, vaan hänellä on hallintaoikeus, taloyhtiö omistaa huomeiston. Tontin taas omistaa grynderi tai useammassa tapauksessa omistus siirretty maapisneskoijarille, jolla on usein varsin mutkikas mutta hänelle rahakas korkoautomaatti vuokrien korotukseen.
Odottakaapa kun indeksit laukeaa ja "vapaavuodet" loppuu.
Vierailija kirjoitti:
Täälläkin on ihmetelty, miten ihmisillä on varaa noihin uusiin asuntoihin. Vastaus onkin, että ei niillä ole ollut, vaan asunnot on ostettu lähes täysin lainaksi.
Lisäksi uutuutena ollut jo tovin, että tontti on irroitettu erikseen ASOy:n myynti hinnasta, sitä maksetaan kk takaisin ja tietysti velkaisena, toki on voinut lunastaa pois heti.
Näin on saatu vielä halvemmaksi ASOy:n mukaan pääsy ja nyky ihmiset eivät jaksa lukea sopimuksia ja asiat tulevat sitten yllärinä.
Vierailija kirjoitti:
Täälläkin on ihmetelty, miten ihmisillä on varaa noihin uusiin asuntoihin. Vastaus onkin, että ei niillä ole ollut, vaan asunnot on ostettu lähes täysin lainaksi.
Tätä olen itsekin ihmetellyt kun työkaverit, joiden palkka ei kuitenkaan ole kuin jotain 4000-5000 eur/kk ovat ostaneet noita lähes miljoonan euron asuntoja Kalasatamasta. Jostain 4000 euron palkasta jää sellainen 3000 euroa käteen verojen jälkeen, joten jos on pariskunta, niin yhteiset nettotulot ovat 6000 euroa. Sen verran olen tiennyt heistä, että ei ole ollut mitään yrityksillä tai muilla rikastumisia tai perintöjä, joten ihan noilla palkkatuloilla on menty. 6000 euron perheen nettotulot kuukaudessa ovat lopulta aika pieni summa jos sillä aikoo lyhentää omaa asuntolainaa, yhtiölainaa ja maksaa hoitovastiketta jostain lähes miljoonan arvoisesta asunnosta, sekä maksaa kaikki elämisen kustannukset.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Täälläkin on ihmetelty, miten ihmisillä on varaa noihin uusiin asuntoihin. Vastaus onkin, että ei niillä ole ollut, vaan asunnot on ostettu lähes täysin lainaksi.
Tätä olen itsekin ihmetellyt kun työkaverit, joiden palkka ei kuitenkaan ole kuin jotain 4000-5000 eur/kk ovat ostaneet noita lähes miljoonan euron asuntoja Kalasatamasta. Jostain 4000 euron palkasta jää sellainen 3000 euroa käteen verojen jälkeen, joten jos on pariskunta, niin yhteiset nettotulot ovat 6000 euroa. Sen verran olen tiennyt heistä, että ei ole ollut mitään yrityksillä tai muilla rikastumisia tai perintöjä, joten ihan noilla palkkatuloilla on menty. 6000 euron perheen nettotulot kuukaudessa ovat lopulta aika pieni summa jos sillä aikoo lyhentää omaa asuntolainaa, yhtiölainaa ja maksaa hoitovastiketta jostain lähes miljoonan arvoisesta asunnosta, sekä maksaa kaikki elämisen kustannukset.
Ja jos pelkän yhtiölainan korot ja lyhennykset yhtäkkiä hyppäävät jonnekin lähempään 2000 euroa/kk, niin yhtälö on kyllä aika mahdoton noilla tuloilla.
Näin käy kun köyhä duunari leikkii asuntomarkkinoilla.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Joku on kuulemma (tiedän kuka) "maksanut" 400 000€ kerrostalokolmiosta, joka on vuokratontilla. Yläkerrassa lorotteleva juoppo, seinänaapureina kaukaisila etelelänmailta tullut suurperhe, toinen seinänaapurin rankkaa yö-elämää viettävä nuoripari kavereineen. Noin puolet kerrostalosta on sijoittajilla ja edelleen vuokrattuina, useammat vuokratuettuja ja/tai kunnan järjestämiä.
Kaikki kulut nousussa, tonttivuokrat, vastikeet, rahoitukset.
Ihanaa "omistaa", onko?
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vuokratontilla oleva uusi kerrostalo on kummaijanen. Osakas ei omista huoneistoa, vaan hänellä on hallintaoikeus, taloyhtiö omistaa huomeiston. Tontin taas omistaa grynderi tai useammassa tapauksessa omistus siirretty maapisneskoijarille, jolla on usein varsin mutkikas mutta hänelle rahakas korkoautomaatti vuokrien korotukseen.
Odottakaapa kun indeksit laukeaa ja "vapaavuodet" loppuu.
Kaikkein omituisinta on se, että vaikka huoneisto on kiinteä objekti, koska sitä ei voida siirtää minnekään, se on aina juridisesti irtainta omaisuutta, toisin kuin omakotitalo, joka on kiinteää omaisuutta aina, paitsi jos se sijaitsee vuokratontilla.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Mutta kuka ostaa asunnon, jossa pelkkä rahoitusvastike on yli tonnin kuussa? Ja vuokraamalla tekee tuollaisilla kustannuksilla tappiota.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Monikohan hakenut halpaa asumista uusissa asunnoissa? 2-3 vuotta pelkkiä korkoja ja sitten asunto myyntin, ehkä jopa voitolla ja itse muuttaa uuteen asuntoon. Toki jos korot nousee ja asunnot ei menekään kaupaksi, niin kuvioon tulee ongelmia.
Täällä näkee (suuri kaupunki) että juuri noita uudiskohteita myydään nyt paniikilla jopa ale-hintaan kun lyhennysvapaat ovat juuri loppumassa. Esim. tuossa naapuritalossa samasta talosta näyttää olevan eri omistajilta jopa 3-4 samanlaista asuntoa samaan aikaan myynnissä.
Kalasataman Majakasta on esimerkiksi todella paljon asuntoja myynnissä. Valmistui 2019, eli juuri nyt ovat lyhennysvapaat loppumassa. Talo on kuitenkin kastunut kauttaaltaan jo rakennusvaiheessa ja uudestaan viime kesänä, jolloin kävi ilmi, että hätätilanteessa myöskään hissit eivät toimi. Julkisivukaan ei ole valmis. Eipä taida mennä kaupaksi.
Lyhennysvapaa loppuu 2v jälkeen
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Mutta kuka ostaa asunnon, jossa pelkkä rahoitusvastike on yli tonnin kuussa? Ja vuokraamalla tekee tuollaisilla kustannuksilla tappiota.
Tai jos rahoitusvastike on lähes 2000 euroa/kk. Ei kukaan suostu maksamaan niin isoa vuokraa edes Helsingissä tai jos maksaa, niin kohteen pitää olla joku tosi upea ja harvinainen arvokiinteistö.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Mutta kuka ostaa asunnon, jossa pelkkä rahoitusvastike on yli tonnin kuussa? Ja vuokraamalla tekee tuollaisilla kustannuksilla tappiota.
Rahoitusvastike ei ole yhtiövastike
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Monikohan hakenut halpaa asumista uusissa asunnoissa? 2-3 vuotta pelkkiä korkoja ja sitten asunto myyntin, ehkä jopa voitolla ja itse muuttaa uuteen asuntoon. Toki jos korot nousee ja asunnot ei menekään kaupaksi, niin kuvioon tulee ongelmia.
Täällä näkee (suuri kaupunki) että juuri noita uudiskohteita myydään nyt paniikilla jopa ale-hintaan kun lyhennysvapaat ovat juuri loppumassa. Esim. tuossa naapuritalossa samasta talosta näyttää olevan eri omistajilta jopa 3-4 samanlaista asuntoa samaan aikaan myynnissä.
Kalasataman Majakasta on esimerkiksi todella paljon asuntoja myynnissä. Valmistui 2019, eli juuri nyt ovat lyhennysvapaat loppumassa. Talo on kuitenkin kastunut kauttaaltaan jo rakennusvaiheessa ja uudestaan viime kesänä, jolloin kävi ilmi, että hätätilanteessa myöskään hissit eivät toimi. Julkisivukaan ei ole valmis. Eipä taida mennä kaupaksi.
Lyhennysvapaa loppuu 2v jälkeen
Ei aina, yleensä 2-3 vuotta. Eli Majakan tapauksessa 2020, 2021, 2022.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Mutta kuka ostaa asunnon, jossa pelkkä rahoitusvastike on yli tonnin kuussa? Ja vuokraamalla tekee tuollaisilla kustannuksilla tappiota.
Rahoitusvastike ei ole yhtiövastike
Ei olekaan, se tulee yhtiövastikkeen lisäksi.
Vierailija kirjoitti:
Joo tämä on kyllä melkoinen pommi. Liian moni ei ole ymmärtänyt mihin on ryhtynyt ostaessaan uudiskohteen pienellä myyntihinnalla.
Ei pidä tehdä oikeustoimia, joita ei ymmärrä.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Noita kokonaan maksettuja uudiskohteita on myöskin vaikea myydä kun sitä halvan myyntihinnan houkutinta ei ole.
Niin ei välttämättä löydy vuokralaista tai ostajaa, mutta laina on maksettava ja kaikki osakkaat vastaavat siitä.
Vuokralainen ja myös ostaja löytyy heti sopivalla hinnalla.
Mutta kuka ostaa asunnon, jossa pelkkä rahoitusvastike on yli tonnin kuussa? Ja vuokraamalla tekee tuollaisilla kustannuksilla tappiota.
Rahoitusvastike ei ole yhtiövastike
Ei olekaan, se tulee yhtiövastikkeen lisäksi.
Ja nimenomaan rahoitusvastikkeet nousevat eniten, kun taloyhtiön lainanlyhennykset alkavat ja samalla korot ovat nousseet. Pelkästään rahoitusvastike voi lähes kymmenkertaistua. Keskimääräinen rahoitusvastikkeen nousu on seitsemänkertainen. Eli siitä parista sadasta sinne 1000-2000 eur väliin.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Joo tämä on kyllä melkoinen pommi. Liian moni ei ole ymmärtänyt mihin on ryhtynyt ostaessaan uudiskohteen pienellä myyntihinnalla.
Ei pidä tehdä oikeustoimia, joita ei ymmärrä.
Moni on silti tehnyt juuri niin. Ei noita valtavan yhtiölainan asuntoja olisi muuten ostettu niin paljon.
Täälläkin on ihmetelty, miten ihmisillä on varaa noihin uusiin asuntoihin. Vastaus onkin, että ei niillä ole ollut, vaan asunnot on ostettu lähes täysin lainaksi.