Lue keskustelun säännöt.
Taloyhtiölainoista tuli hiirenloukku Nollakorkomaailma päättyi. Nyt alkaa tulla laskuja.
10.01.2023 |
Nollakorkoaikana Suomen lainamarkkinoille tuli ikäluokkia, jotka teoriassa varmasti ymmärsivät, ettei ilmaista rahaa ole. Osa ei ehkä kuitenkaan käytännössä tajunnut, kuinka suuria kustannuksia korot voivat tuoda.
Taloyhtiölainasta tuli nollakorkoaikana jonkinlainen kissanluukku uuteen asuntoon. Uudiskohteen asuntoon pääsi luikahtamaan pikkuisella myyntihinnalla. Asunnon hinnan loppupotti jopa 7080 prosenttia oli taloyhtiön velkaa, jonka takaisinmaksusta ostaja sai yleensä muutaman vuoden lyhennysvapaata. Tänä aikana hän maksoi vain korkoa, joka oli nollakorkomaailmassa lähellä nollaa. Lyhennyksien maksu siirtyi joskus hamassa tulevaisuudessa alkavaksi pitkäksi prosessiksi, joka uskottiin hoituvan rahoitusvastikkeen kautta.
Aika monelta ostajalta jäi todennäköisesti ymmärtämättä pari perusasiaa. Taloyhtiölainakin on lopulta omaa lainaa. Samalla se on yritysluottoa, jonka ehdot marginaaleja myöten voivat muuttua nopeammin kuin henkilökohtaisissa asuntolainoissa. Taloyhtiöissä maksuvaikeuksiin joutuneiden osakkaiden velkoja voi tulla muille osakkaille maksettaviksi. Henkilökohtaiset asuntolainat ovat yleensä kaikin puolin joustavampia.
Taloyhtiölainojen suhde käytettävissä oleviin tuloihin lähti jyrkkään nousuun vuoden 2010 tienoilla, kun uudiskohteissa yhtiölainaosuus kasvoi. Näiden lainojen kokonaiskannasta iso osa kohdistui kalliiden asuntojen Uudellemaalle. Vain harvoissa viime vuosina otetuissa taloyhtiölainoissa oli korkosuojaus. Suomalaiset kotitaloudet velkaantuivat muutoinkin nopeasti.
Suomen Pankki varoitteli monen vuoden ajan tämän olevan riskialtista kehitystä. Järjestelmään rakennettu, asuntosijoittamiseen yllyttävä veroetu vauhditti riskien kasvua. Rahoitusvastikkeiden lyhennysosuuksia sai tietyillä ehdoilla vähentää verotuksessa. Rakennusyhtiöiden riskit pienenivät, ja sijoittajien sekä kotitalouksien riskit kasvoivat.
Riskit realisoituvat nyt niille, joiden lyhennysvapaa päättyy samaan aikaan kuin nollakorkomaailmakin. Yhtiölainat ovat jatkuvasti kasvaneet, ja nyt ovat loppumassa lyhennysvapaat ajalta, jolloin otettiin jo todella isoja lainoja. Omat asumiskulut saattavat yhtäkkiä jopa moninkertaistua, ja se voi tulla asunto-osakeyhtiöiden kevään kokouksissa osakkaille yllätyksenä. Rahoitusvastikkeen lisäksi hoitovastikekin voi nousta. Kunnossapitopalvelujen, energian sekä huollossa tarvittavien tarvikkeiden hinnat ovat nousseet.
Helsingin Sanomat kertoi 8.1. Kalasatamassa olevasta taloyhtiöstä, joka kokee nollakorkoajan ja lyhennysvapaan yhtäaikaisen päättymisen. Rahoitus- ja hoitovastikkeiden yhteenlaskettu määrä noin kymmenkertaistuu reilun vuoden aikana. Sadan neliön suuruisen asunnon omistajalle se tarkoittaa kulujen nousua alle 200 eurosta yli 1700 euroon kuukaudessa.
Taloyhtiölainat saattoivat olla petollisimpia nollakorkoajan rahoitustuotteita ne ovat eräänlainen uusi versio subprime-lainoista, jotka ajoivat takavuosina maailmaa finanssikriisiin. Taloyhtiölainat loihtivat kangastuksen: asunto halvalla kasvukeskuksesta.
Jos jokin on liian hyvää ollakseen totta, se ei ole totta. Totuus on ikävä kyllä se, että ainakaan taloyhtiölainojen luvatussa kaupungissa Helsingissä ei pääse halpaan asuntoon minkään kissanluukun kautta. Taloyhtiölainasta tulikin hiirenloukku, jossa ilmaisena juustona oli alun lyhennysvapaa jakso.
Kommentit (176)
Olen itse lyhentänyt jo kolme vuotta taloyhtiön lainaa korot ja lyhennys. Ei kaikki ole kusisukassa näiden kanssa. Ihme vauhkoomista.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Nollakorkoaika oli aikamme poikkeus, joka kesti todella pitkään. Te, jotka olette tänä aikana lainanne nostaneet, olette myös pankkinne toimesta käyneet läpi ns stressitestin, missä lainanne korko on 6%. Joten tämä on hyvä muistaa.
Myös päätös asuntolainojen korkovähennyksen asteittaisesta poistamisesta on tapahtunut tänä aikana.
Tuleva hallitus saattaa jonkunlaisen korkovähennyksen palauttaa.
Muutama päivä sitten uutisoitiin asuntojen hintojen "romahtavan" 3-5%. Kaikki tässä ketjussa kirjoitettu on ollut jo puoli vuotta tiedossa. Noin prosentit saa kertoa viidellä helposti.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kannattaa sen sijaan asua vuokralla. Silloin vuorenvarmasti häviää aina.
Putkiremppa 75 tonnia, julkisivu 40 tonnia, salaojituksista tuli noin 15 tonnia, parvekkeet 10 tonnia, hissit 5 tonnia ja taisi noita olla tuossa joitain muitakin...tuolla maksaisi aika pitkään vuokraa.
Ja paljonko jää käteen kun muutat vuokra-asunnosta vs. omistusasunnosta? Me muutettiin omistusasunnosta 2v sitten ja käteen jäi 145000€ (velkojen jälkeen siis) Ehdittiin asua tuossa asunnossa 12v ja kulut koko ajan pienemmät kuin vuokralla asuessa. Asuttiin 6kk vuokralla ja kun muutettiin niin käteen jäi takuuvuokra. Nyt jälleen asutaan omistusasunnossa.
Itse asun vuokralla (tai oikeastaan asumisoikeusasunnossa) ja säästän / sijoitan 800-1000 e kuukaudessa. Säästössä joku 55 ke nyt, ja toki saan asumisoikeusmaksun indeksillä korotettuna, kun tästä muutan pois. Pk-seudun hinnoilla minulla ei olisi varaa ostaa samankokoista asuntoa tältä alueelta.
Meillä sama. Säästöön jää meillä joka kk 1000€ kun asumme ASO ssa vs. jos olisimme ostaneet oman. Eli säästöön jää 12v 144 000€. Eli saman verran.
Me kans asossa ja säästöön jää noin 1000e kk. Parissa vuodessa indeksi on myös noussut yli 5000e, ihan tyytyväinen tähän yhtälöön. Yksi sijoitusasunto, jossa korkosuoja, joka nyt käytössä ja vuokra kattaa edelleen kulut. Oli aikeissa ostaa juurikin yksi tai kaksi pientä sijoitusasuntoa tässä aiemmin, mutta koronan alettua tuli epävarmuutta asian suhteen ja nyt tyytyväinen, ettei ostettu.
Laskettekohan te nyt ihan oikein. Katsoin ASO-asuntoa aikanaan vaihtoehtona ja niiden "vuokrat" oli aivan järkyttävän korkeita ja vaihtoehto oli täysin päätön, jos pystyy ostamaan vastaavan asunnon. Esimerkiksi 4h+kk asunnoissa pk-seudulla kk-kulu oli helposti 1300-1500e/kk, tähän päälle 40-60kE ASO-maksu. Vastaavan asunnon vuokra olisi ollut 1500-1800 euroa ja omassa tapauksessani asuntolaina+ vastike tuli maksamaan noin 1400 euroa kuukaudessa. Tästä noin 1000e menee ns. itselleni lyhennysten muodosta, 400e oli korot+vastike. Tällä hetkellä menee korkojen takia pari sataa enemmän, eli ns. menetettyä rahaa on 600e/kk.
En pysty ymmärtämään millaisessa ASO-asunnossa voisi säästää 1000 euroa kuussa, siis viime vuosien aikana. Nykypäivänä kaikkine kuluineen tämä voikin olla mahdollista.
Vastaava oma maksaisi väh 350 000€. Tämäkin alakanttiin laskettu. Laina olisi väh 1600€kk. Siihen päälle vastike 300€. Yht 1900€. Meidän vastike on 930€. Remontoitu juuri kauttaaltaan.
Eihän se oo ottaa kun laskin käteen ja laskea.
Näinhän se on JOS pitää ottaa iso laina. Me kun ostettiin uusi okt (joka maksoi 390t€) niin oltiin edellisessä omistusasunnossa säästetty niin iso summa että lainaa oli tosiaan vain 70t€ (loput tuli edellisen asunnon myynnistä se 145t€ ja loput 175t€ säästöistä/sijoituksista). Meillä asumiskulut nyt talvella tosiaan 950-1000€/kk, kesällä vähemmän kun ei tarvitse lämmitystä. Ja okt on nyt 2v vanha eli uudenkarhea edelleen. En minäkään olisi pelkällä lainarahalla ostanut näin kallista asuntoa. Seuraavaksi suunnitellaan sijoitusasunnon ostamista.
Vierailija kirjoitti:
Aika harva haluaa noin vain muuttaa, en minä ainakaan. Ja asunnon voi laittaa sellaisessa tapauksessa vuokralle. Vuokralla ei kannata asua kuin rikkaan, niin paljon siinä valuu rahaa taivaan tuuliin. Tai sellaisen, joka ei onnistu lainaa saamaan. Toki puhun nyt isommista kaupungeista, en enää itsekään ostaisi pikkukylästä mitään, koska vaikea saada myytyä ja vuokrat edullisia.
Tällä korkotasolla vuokralla asuminen ei välttämättä ole huono vaihtoehto. Jos asuntolainasta pitää maksaa joku 3,5% korkoa, niin omistusasuminen alkaa käydä jo kalliiksi. Pääomakustannus tällä korkotasolla on 290€/kk. Eli jos asuu vaatimattomassa 200000€ asunnossa, se tekee 580€/kk. Tuohon päälle vastike vaikkapa 200€/kk niin siinä menee jo 780€/kk sellaista rahaa, mistä ei jää näkyvää jälkeä. Pelkkää korkoa ja vastiketta.
Eikä se asunnon velattomuus tässä auta. Rahojen seisottaminen seinissä maksaa yhtä lailla. Vähintään 3% pitää laskea sillekin hintaa, koska helposti ne rahat olisi sijoitettu osakkeisiin, joista saa 3% netto-osingot. Matalien korkojen aikana oli sentään se mahdollisuus, että sai kuitattua asuntolainan korot helposti osingoilla, mutta nyt korot on korkeammalla niin tämä alkaa käydä haasteellisemmaksi. Ei voi noin vain enää tienata sillä, että asuu omistusasunnossa ison ja matalakorkoisen lainan kanssa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
90-luvulla lainakorot olivat kuulemma aika isot. Luojan kiitos, että meillä on vain remonttilainoja osakeasunnosta. Muut lainat on maksettu. Silti hirvittää kyllä sekin.
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.
Miksi ihmeessä pankki myöntäisi lainan jota asunnonomistaja ei näköjään pysty maksamaan?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Olen itse lyhentänyt jo kolme vuotta taloyhtiön lainaa korot ja lyhennys. Ei kaikki ole kusisukassa näiden kanssa. Ihme vauhkoomista.
No, ihan kaikki eivät tajunneet tätä kuviota vaikka siitä useasti varoitettiin. Jotkut luulivat pystyvänsä myymään asunnon juuri ennen kuin taloyhtiölaina tulee maksettavaksi, mutta eivät pystyneetkään.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Mitesse menikään; sijainti, sijainti ja sijainti.
🤗😂Miten sijainti vaikuttaa korkotasoon?
Sitäpaitsi hyvä sijainti tarkoittaa eri ihmisille eri asioita, vaikka jotkut kuvittelevat että se tarkoittaa pelkästään "keskustaa".
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Ostimme asunnon taloyhtiöstä 4 vuotta sitten. Talo oli uusi ja myös tuota rahoitusvastikelainaa kovasti ehdoteltiin. Onneksi otettiin laina omiin nimiin pankin kautta ja maksettu nyt hyvä summa jo pois.
Vierailija kirjoitti:
Ostimme asunnon taloyhtiöstä 4 vuotta sitten. Talo oli uusi ja myös tuota rahoitusvastikelainaa kovasti ehdoteltiin. Onneksi otettiin laina omiin nimiin pankin kautta ja maksettu nyt hyvä summa jo pois.
Ja näin sen kuuluisi mennäkin, ihminen ottaa lainan jonka kykenee maksamaan, eikä niin että kahteen vuoteen ei makseta lähes mitään ja sitten pamahtaa. Tällaiset lainat eivät mielestäni saisi olla edes laillisia.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön lainan voi maksaa pois ja ottaa tilalle oman pankkilainan.
Yleensä tehdään niin, että asunto, jota ei ostaja pysty maksamaan, otetaan taloyhtiön hallintaan, vuokrataan tai myydään pois.
Käytännössä muut asukkaat eivät joudu maksamaan toisten lainoja.
Myös taloyhtiöllä on mahdollisuus neuvotella pankin kanssa uusista ehdoista tai siirtää lainat toiseen pankkiin.Entä jos omistajina onkin vivuutajia ja heillä jopa 80% omistus ASOy: osake kannasta (oletko tarkastanut isännöitsiältä oman ASOy: tilannetta, tietävät sijoitusasuntojen määrän)
Ei niitä saa välttämättä myytyä tai vuokrattua, tarjontaa on enempi, kuin ottajia.
Tietysti kotoutettavia voidaan ottaa lisää ja veronmaksajien avulla rahoitetaan kelan kautta Hki asunto pommi.
Juu, noi vivuttajat ovat suuri riski, nyt, kun korot nousseet ja jatkavat nousua ja vuokrat ajavat alas, lisäksi vuokralaisilta voi alkaa rahat loppumaan ja koko paketti kastuu sijoittajalla.
Tämä taas realisoituu ASOy: muille osakkaille, hyi hitsi mikä tilanne.
Kohta pankit keksivät, että vakuudet ei riitä enää, kun asuntojen arvot ovat rajussa laskussa, siinäpä sitten kaivatte lisä vakuuksia.
Otappa asioista selvää, ennen kuin maalailet tällaisia älyttömyyksiä. Pankilla ei ole keinoja vaatia lisää vakuuksia jo tehtyyn sopimukseen. Poikkeuksena se, jos osakas on omilla toimillaan alentanut asunnon vakuusarvoa. Maailman taloustilanne ja siitä johtuva asunnon arvon aleneminen ei ole tällainen syy.
Seuraavaksi varmaan alkaa joiku 90-luvun alusta ja pankinjohtajan veljistä...
Mikäli pankki ei saa lainan lyhennyksiä ja korkoja tililleen niin pankilla on aika hyvät keinot vaatia omansa takaisin.
Koskee niin taloyhtiön kuin asunnon omistajan lainoja.
En muutenkaan ikinä ostaisi asuntoa ihan uudesta talosta ja yhtiöstä. Yhtiölainaa tai ei, ongelmia tuntuu olevan aina eikä vähiten rakennusfirmojen töppäyksiä ja pahoja virheitä, mistä riidellään vuosikaudet ja asukkaat ovat ne, jotka kärsivät ja lopulta kuitenkin syyttöminä muiden virheistä virheistä.
Kamalaa, jos noiden ongelmien lisäksi olisi vielä yhtiölainaongelmat niskassa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kannattaa sen sijaan asua vuokralla. Silloin vuorenvarmasti häviää aina.
Putkiremppa 75 tonnia, julkisivu 40 tonnia, salaojituksista tuli noin 15 tonnia, parvekkeet 10 tonnia, hissit 5 tonnia ja taisi noita olla tuossa joitain muitakin...tuolla maksaisi aika pitkään vuokraa.
Ja paljonko jää käteen kun muutat vuokra-asunnosta vs. omistusasunnosta? Me muutettiin omistusasunnosta 2v sitten ja käteen jäi 145000€ (velkojen jälkeen siis) Ehdittiin asua tuossa asunnossa 12v ja kulut koko ajan pienemmät kuin vuokralla asuessa. Asuttiin 6kk vuokralla ja kun muutettiin niin käteen jäi takuuvuokra. Nyt jälleen asutaan omistusasunnossa.
Itse asun vuokralla (tai oikeastaan asumisoikeusasunnossa) ja säästän / sijoitan 800-1000 e kuukaudessa. Säästössä joku 55 ke nyt, ja toki saan asumisoikeusmaksun indeksillä korotettuna, kun tästä muutan pois. Pk-seudun hinnoilla minulla ei olisi varaa ostaa samankokoista asuntoa tältä alueelta.
Meillä sama. Säästöön jää meillä joka kk 1000€ kun asumme ASO ssa vs. jos olisimme ostaneet oman. Eli säästöön jää 12v 144 000€. Eli saman verran.
Me kans asossa ja säästöön jää noin 1000e kk. Parissa vuodessa indeksi on myös noussut yli 5000e, ihan tyytyväinen tähän yhtälöön. Yksi sijoitusasunto, jossa korkosuoja, joka nyt käytössä ja vuokra kattaa edelleen kulut. Oli aikeissa ostaa juurikin yksi tai kaksi pientä sijoitusasuntoa tässä aiemmin, mutta koronan alettua tuli epävarmuutta asian suhteen ja nyt tyytyväinen, ettei ostettu.
Laskettekohan te nyt ihan oikein. Katsoin ASO-asuntoa aikanaan vaihtoehtona ja niiden "vuokrat" oli aivan järkyttävän korkeita ja vaihtoehto oli täysin päätön, jos pystyy ostamaan vastaavan asunnon. Esimerkiksi 4h+kk asunnoissa pk-seudulla kk-kulu oli helposti 1300-1500e/kk, tähän päälle 40-60kE ASO-maksu. Vastaavan asunnon vuokra olisi ollut 1500-1800 euroa ja omassa tapauksessani asuntolaina+ vastike tuli maksamaan noin 1400 euroa kuukaudessa. Tästä noin 1000e menee ns. itselleni lyhennysten muodosta, 400e oli korot+vastike. Tällä hetkellä menee korkojen takia pari sataa enemmän, eli ns. menetettyä rahaa on 600e/kk.
En pysty ymmärtämään millaisessa ASO-asunnossa voisi säästää 1000 euroa kuussa, siis viime vuosien aikana. Nykypäivänä kaikkine kuluineen tämä voikin olla mahdollista.
Vastaava oma maksaisi väh 350 000€. Tämäkin alakanttiin laskettu. Laina olisi väh 1600€kk. Siihen päälle vastike 300€. Yht 1900€. Meidän vastike on 930€. Remontoitu juuri kauttaaltaan.
Eihän se oo ottaa kun laskin käteen ja laskea.
Näinhän se on JOS pitää ottaa iso laina. Me kun ostettiin uusi okt (joka maksoi 390t€) niin oltiin edellisessä omistusasunnossa säästetty niin iso summa että lainaa oli tosiaan vain 70t€ (loput tuli edellisen asunnon myynnistä se 145t€ ja loput 175t€ säästöistä/sijoituksista). Meillä asumiskulut nyt talvella tosiaan 950-1000€/kk, kesällä vähemmän kun ei tarvitse lämmitystä. Ja okt on nyt 2v vanha eli uudenkarhea edelleen. En minäkään olisi pelkällä lainarahalla ostanut näin kallista asuntoa. Seuraavaksi suunnitellaan sijoitusasunnon ostamista.
Jopa nykyisellä korkotasolla ja maailman taloustilanne huomioiden on ollut harvinaisen typerää laittaa 175ke sijoitukset asuntoon ja ottaa noin pieni laina.
Ja on aika typerää muutenkin vertailla asumiskuluja, jos lainaa on noin vähän. Lainakulut on tosi pienet, jos on niin paljon rahaa, ettei tartte ottaa lainaa ollenkaan?
Vierailija kirjoitti:
Olen itse lyhentänyt jo kolme vuotta taloyhtiön lainaa korot ja lyhennys. Ei kaikki ole kusisukassa näiden kanssa. Ihme vauhkoomista.
Sitten olisikin jo aika iso kriisi päällä, jos ongelmia tulisi kaikilla suurempaa taloyhtiölainaa lyhentävillä. Onneksi suurella osalla on talous hallinnassa. Joku puoli prosenttia kaikista tarkoittaisi jo yhtä asuntoa joka toisessa isohkossa yhtiössä ja sekin olisi jo aika suuri määrä.
Tää on totta. Meillä asumiskulut kaikkineen ihan uudessa omassa perheasunnossa on 950-1000€/kk ja viereisen kadun ason vastaava mutta 20v vanhemman ason vastike oli 1300€/kk plus vielä vesimaksut päälle. Enemmän tässä omassa jää säästöön. Ehkä jossain Hason asossa on pienemmät vastikkeet, tää taisi olla TA-asuntojen.