1,5 milj. €:n omaisuus ei tuota riittävästi elääkseni vain sen tuotoilla, miten fiksaisin sitä?

Vierailija kirjoitti:

"Niin tuleekin. Onkohan siis lainassa silloin sellainen ehto, että osakasluhennyksellämei pysty lyhentämään lainan pääomaa? Nimittäin eihän se ole silloin tuloa taloyhtiölle se raha, jos sen voi suoraan laittaa lyhentämään lainaa, kuten osakkaan tarkoitus siinä on."

 

Mulle tulee mieleen yhtiökokous siksi, että yritetään päteä niin maan perusteellisesti, vaikkei välttämättä tiedettäisi asiasta yhtään mitään. Todennäköisesti myös noissa osakesijoitusasioissa, vaikken itse ole niihin niin perehtynyt, että pystyisin arvioimaan. 

 

Asunto-osakeyhtiö on kuin mikä tahansa yritys, joka ottaa lainaa ja maksaa sitä otollisen verosuunnittelun mukaisessa järjestyksessä eli ei niin, että heti kun saa rahaa, lainaa lyhennetään. Veronmaksu pyritään tietenkin minimoimaan, myös siksi, että olisi rahaa yllättäviin kuluihin ja investointeihin.

Ei se nyt ihan ole noinkaan. Asunto-osakeyhtiönkin pitää ensisijaisesti huolehtia osakkaiden edusta. Ja kun osakkalla on lainaosuus ja hän haluaa sen maksaa pois, ei lähtökohtaisesti ole okein rahasotida sitä rahaa jonnekin yhteiseen hyvään osakkaan tappioksi, vaan silloin pitää maksaa se osakkaan ozuus lainasta pois. Jos on käyty lainaneuvottelu huonosti, voi olla, ettei lainaan voi tehdä tuollaista ylimääräistä lyhennystä, ja silloin raha on tietysti pakko rahastoida. Mutta se on typerää, koska osakas maksaa pois vain osuutenssa lainan pääomasta, ja jos lainaa ei pysty lyhentämään sillä rahalla, maksettavaksi jää korkoja, joita kyseinen osakas ei enää maksa. Muille osakkaille koituu siis ylimääräinen korkomeno, mikä on epäreilua. Pankki voittaa. Eli tämä tilanne on ihan isännöitsijän ammattitaidottomuutta.

"Sellainen on aina mahdollista. Ennen osakaslainaa tulee aina kysely, ketkä haluavat maksaa osuutensa suoraan. Siinä kohtaa kun maksaa, niin saa verovähentää eikä tule rahoitusvastiketta."

Juuri näin. Olen aina maksanut osuuteni heti. Ainakin omassa taloyhtiössäni ja aiemmassa myös näistä asioista kyllä tiedotetaan pari vuotta ennen vähintään, jos summa on isompi, joten on aikaa varautua. Metsänmyyntituloilla olen nämä hoitanut. 

221. Korkeintaan hyvin pienessä taloyhtiössä tuo tilanne, jos eletään kädestä suuhun. Silloin lainan ehdotkin ovat huonommat. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiöiden yhtiökokouksiin tulee usein ihan tarpeetonta sirkusta siitä, ettei viitsitä informoida osakkaita etukäteen olennaisista asioista. Esimerkiksi lainojen ehdoista ja muusta vastaavasta. Moni isännöitsijä haluaa myös väkisinkin rahastoida rahoitusvastikkeet eikä tulouttaa niitä, mikä on sijoittajalle ihan myrkkyä. Sitten kun yhtiökokouksessa tätä korjaa, niin tulee turhaan keskustelua, jonka voisi välttää sillä, että homma olisi valmisteltu kunnolla.

 

No miten se sinua sijoittajana hyödyttää, että asunto-osakeyhtiö maksaa enemmän veroja? 

 

Jos osakesijoittamisen neuvonta on tätä tasoa mitä sen osalta mitä itse ymmärrän, niin ap:n kannattaa kyllä luottaa vain itseensä :) 

Veroja maksetaan voitosta eikä lainan lyhentäminen ole voittoa. Eli jos sitä taloyhtiön lainaa pystyy lyhentämään sillä osakassuorituksella, niin ei sieltä silloin pitäisi mitään veroja tulla.

Laita rahastoihin? Minunkin pieni salkku on tuottanut jo vuodessa 6%

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiöiden yhtiökokouksiin tulee usein ihan tarpeetonta sirkusta siitä, ettei viitsitä informoida osakkaita etukäteen olennaisista asioista. Esimerkiksi lainojen ehdoista ja muusta vastaavasta. Moni isännöitsijä haluaa myös väkisinkin rahastoida rahoitusvastikkeet eikä tulouttaa niitä, mikä on sijoittajalle ihan myrkkyä. Sitten kun yhtiökokouksessa tätä korjaa, niin tulee turhaan keskustelua, jonka voisi välttää sillä, että homma olisi valmisteltu kunnolla.

 

No miten se sinua sijoittajana hyödyttää, että asunto-osakeyhtiö maksaa enemmän veroja? 

 

Jos osakesijoittamisen neuvonta on tätä tasoa mitä sen osalta mitä itse ymmärrän, niin ap:n kannattaa kyllä luottaa vain itseensä :) 

Veroja maksetaan voitosta eikä lainan lyhentäminen ole voittoa. Eli jos s

Sinulta menee nyt taloyhtiö ja oma sijoituksesi siinä sekaisin. Koeta ymmärtää mitä kirjoitin aiemmin, kun kysyttiin miksi taloyhtiö rahastoi ne. 

"Sun jutut ovat ihan foliohattutasoa. Kannattaisi lukea joitain sijoittamisen alkeet-kirjoja nyt ensin. Yleinen näkemys kuvauksestasi on, että sinulla on nyt pääosa tuottamatonta omaisuutta, jonka arvo sitä paitsi voi hyvin laskeakin. Et saa ikinä tuolla menossa tuottoa elämiseen pääomastasi. Myy ainakin puolet asunnoista ja osta tilalle osinko-osakkeita eri maista."

Mun juttuni eivät todellakaan ole foliohattuosastoa, taukki. Asiat, joita olen ITSE hankkinut perittyäni: Kulta, kryptot ja kultakaivososakkeet.

Kulta: arvonnousu siinä ajassa (5,5v) 140%

Kryptot: ostin aika kalliilla, arvonnousu tällä hetkellä 63% 

Kultakaivososakkeet: 100%

Eli ne sijoitukset, joita olen tehnyt sun "foliohattuteoriasi" perusteella, ovat kehittyneet jotain vi tun maailmanindeksejä pikkasen paremmin samassa ajassa. Plus ei pelkoa talousromahduksesta; jokainen noista pärjää hyvin, jos tulee uusi systeemikriisi.

Ne, joille en niinkään ole tehnyt mitään, ovat tuottaneet huonommin. Silti kymmeniä tuhansia euroja jo nekin. 

ap

Osakas siis hyötyisi mahdollisuudesta maksaa oma lainaosuutensa läpi taloyhtiöstä niin, että se ei olisi voittoa taloyhtiölle vaan tosiaan läpilaskutettava erä. Jostain syystä näin ei yleensä ole. Jos jokuntäällä oikeasti osaisi kirjanpitoa niin, että voisi selittää, miten asia pitää järjestää alun perin, olisin kiitollinen. Pitääkö hallituksen paimentaa isännöitsijää lainan ehdoissa, vai onko kyse siitä, kun joissain taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on pykälä, jonka mukaan osakkaan pitää aina halutessaan saada maksaa lainaosuutensa pois ja tämä mahdollisuus tulee tarjota kerran vuodessa? 

Missä tapauksessa osakaslyhennyksestä syntyy väistämättä taloyhtiölle verotettava tulo ja missä tapauksessa sen pystyy välttämään? Tämä asia nimittäin vaihtelee omistamissani asunnoissa, enkä ihan ole päässyt perille, mikä aiheuttaa vaihtelun. Sjoittajana tietysti haluaisin, että voisin maksaa yhtiölainat pois minulle sopivana ajankohtana niin, että summa olisi verovähennettävissä. Silti tarkoitus ei ole tietenkään aiheuttaa myöskään yhtiölle veroja.

Vierailija kirjoitti:

Vauvapalstahan se on oikea paikka kysyä sijoitusneuvoja. Minulla on pienempi omaisuus, mutta löydän silti ihan itse ja ilman kaupallisen alan koulutusta oikeat sijoitusneuvojat.  

Minullakin on sijoitusneuvoja, eli käytännössä pankin myyntimies, mutta sijoituspäätökset teen itse.

Sellainen on aina mahdollista. Ennen osakaslainaa tulee aina kysely, ketkä haluavat maksaa osuutensa suoraan. Siinä kohtaa kun maksaa, niin saa verovähentää eikä tule rahoitusvastiketta.

Onko näin????? Ihan tajut-to-man mahtavaa. Koska saatan tuollaisella kuitata yhden vuoden pääomatuloverot helposti! Että vi tut taa maksaa niitä vastikkeiden mukana, kun ei pysty enää verotehokkaasti pääsemään eroon niistä!

ap

Kaikkein varmin sijoitus on omistaa kysyttyjä jatkojalosteita. Kuten RST ja HST tuotteita, joille on jatkuva kysyntä, vaikka varasto vaihtuu myynnin myötä. Sota ym ei hetkauta alaspäin, päinvastoin. Kulta jne ei kriisissä käyttöarvoa.

Vierailija kirjoitti:

Lopeta nyt ensin seuraamasta netti"guruja". Kumma kun jotkut aina haksahtavat sellaisiin. Ap puolustaa niiden teorioita kuin olisi jostain lahkosta kyse.

Hikipää ja Doody eivät ole kumpikaan mitään nettiguruja.

ap

Vierailija kirjoitti:

Sellainen on aina mahdollista. Ennen osakaslainaa tulee aina kysely, ketkä haluavat maksaa osuutensa suoraan. Siinä kohtaa kun maksaa, niin saa verovähentää eikä tule rahoitusvastiketta.

 

Onko näin????? Ihan tajut-to-man mahtavaa. Koska saatan tuollaisella kuitata yhden vuoden pääomatuloverot helposti! Että vi tut taa maksaa niitä vastikkeiden mukana, kun ei pysty enää verotehokkaasti pääsemään eroon niistä!

ap

Vanhoissa lainoissa ei välttämättä ole näin, uusien remonttien osalta kyllä on.

Vierailija kirjoitti:

Osakas siis hyötyisi mahdollisuudesta maksaa oma lainaosuutensa läpi taloyhtiöstä niin, että se ei olisi voittoa taloyhtiölle vaan tosiaan läpilaskutettava erä. Jostain syystä näin ei yleensä ole. Jos jokuntäällä oikeasti osaisi kirjanpitoa niin, että voisi selittää, miten asia pitää järjestää alun perin, olisin kiitollinen. Pitääkö hallituksen paimentaa isännöitsijää lainan ehdoissa, vai onko kyse siitä, kun joissain taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on pykälä, jonka mukaan osakkaan pitää aina halutessaan saada maksaa lainaosuutensa pois ja tämä mahdollisuus tulee tarjota kerran vuodessa? 

Missä tapauksessa osakaslyhennyksestä syntyy väistämättä taloyhtiölle verotettava tulo ja missä tapauksessa sen pystyy välttämään? Tämä asia nimittäin vaihtelee omistamissani asunnoissa, enkä ihan ole päässyt perille, mikä aiheuttaa vaihtelun. Sjoittajana tietysti haluaisin, että voisin maksaa yhtiölainat pois minulle sopiva

Myös minua kiinnostaa!

ap

"On kyllä kyseinen varallisuus ja käyn töissä onnekkaasti 26h viikossa ja tienaan siitä noin 2000€ netto. Ja jatkaisin mielelläni töissä, mutta sinne tuli niin jäätävän hirveä uusi omistaja, että kaikki miettivät pakenemista sieltä. Ja itse sitten mietin, että jäisinkö ainakin joksikin aikaa jo pois sitten kokonaan..... Uusi työpaikka ei tarkoita sitä, että sielläkään viihtyisin."

Jos asut pääkaupunkiseudulla, niin asuntojen hallinnointiyhtiön jättäminen pois välistä parantaisi tuottoja. Mikäli airbnb tuntuu liian työläältä, niin kaikki asunnot voisi laittaa pitkäaikaisvuokralle.

Vierailija kirjoitti:

Osakas siis hyötyisi mahdollisuudesta maksaa oma lainaosuutensa läpi taloyhtiöstä niin, että se ei olisi voittoa taloyhtiölle vaan tosiaan läpilaskutettava erä. Jostain syystä näin ei yleensä ole. Jos jokuntäällä oikeasti osaisi kirjanpitoa niin, että voisi selittää, miten asia pitää järjestää alun perin, olisin kiitollinen. Pitääkö hallituksen paimentaa isännöitsijää lainan ehdoissa, vai onko kyse siitä, kun joissain taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on pykälä, jonka mukaan osakkaan pitää aina halutessaan saada maksaa lainaosuutensa pois ja tämä mahdollisuus tulee tarjota kerran vuodessa? 

Missä tapauksessa osakaslyhennyksestä syntyy väistämättä taloyhtiölle verotettava tulo ja missä tapauksessa sen pystyy välttämään? Tämä asia nimittäin vaihtelee omistamissani asunnoissa, enkä ihan ole päässyt perille, mikä aiheuttaa vaihtelun. Sjoittajana tietysti haluaisin, että voisin maksaa yhtiölainat pois minulle sopiva

En ole kirjanpitäjä, mutta olen yrittäjä/metsäomistajasijoittaja ja lainan ehdot ja verotus ovat sitä kautta tuttuja. Sen perusteella vastaan yleisellä tasolla eli lainan ehdot riippuvat tietenkin vakuuksista ja pankin tuotto-odotuksesta eli taloyhtiön arvosta eikä taloyhtiö todellakaan päätä niistä sanoi hallitus mitä tahansa. Se vain kilpailuttaa lainat. Osakaslyhennys näkyy taloyhtiön tuloksessa ja on verotettavaa tuloa, joten se kannattaa rahastoida.

Taloyhtiöitä on todella monenlaisia, vakavaraisia ja keppikerjäläisiä ja kaikkea siltä väliltä. Lisäksi taloyhtiötä voidaan hoitaa ammattitaitoisesti tai sitten pöljästi kuten mitä tahansa yritystoimintaa. Isännöintifirmat kuitenkin pääsääntöisesti paremmin asioista perillä kuin osakkaat.

"Se vain, että yksi nykyisen varallisuuteni perusta on se, että suvussamme on omistettu asuntoja Helsingissä nyt jo neljännessä polvessa. Siksi sitä miettii, että uskallanko niitä myydä. "

Tiedätkö, missä kunnossa taloyhtiöt ovat, ja kuka niiden osakkeita omistaa? Se varmaan kannattaisi selvittää ennen kuin tekee päätöksiä.

Vierailija kirjoitti:

"On kyllä kyseinen varallisuus ja käyn töissä onnekkaasti 26h viikossa ja tienaan siitä noin 2000€ netto. Ja jatkaisin mielelläni töissä, mutta sinne tuli niin jäätävän hirveä uusi omistaja, että kaikki miettivät pakenemista sieltä. Ja itse sitten mietin, että jäisinkö ainakin joksikin aikaa jo pois sitten kokonaan..... Uusi työpaikka ei tarkoita sitä, että sielläkään viihtyisin."

Jos asut pääkaupunkiseudulla, niin asuntojen hallinnointiyhtiön jättäminen pois välistä parantaisi tuottoja. Mikäli airbnb tuntuu liian työläältä, niin kaikki asunnot voisi laittaa pitkäaikaisvuokralle.

Mutta kun en asu :)

No siis tuo lainojen kilpailuttaminenhan tässä nyt on avainasemassa. Jos pyydät tarkjouksen lainasta, johon voi tehdä ylimääräisen lyhennyksen, saat sellaisen tarjouksen, muuten et ehkä saa. 

Osakaslyhennys näkyy ilman muuta taloyhtiön tuloksessa, jos sitä ei vastaa remonttilainan lyhennys. Mutta rahoitusvastikkeethan voidaan hyvin tulouttaa eikä siitä tule veroseuraamuksia, jos ne vastaavat lyhennyksen ja koron määrää. Joissain yhtiölainoissa se lyhennys voi olla suurempi, jos on osakaslyhennyksiä mukana. Tästä mainitaan yleensä erikseen. Onko silloin mahdollista tulouttaa osakaslyhennys ilman veroseuraamusta?

Isännöitsijät katsovat joskus liikaa yhtiötä ja unohtavat osakkaat. Esimerkiksi voidaan kerätä liian paljon rahoitusvastiketta ja haluta rahastoida se ylimääräinen osa, mikä on sijoittajalle myrkkyä. Kuitenkin yhtiö on olemassa palvellakseen osakkaiden etua, myös sijoittajaisakkaiden.

"Kerron sulle salaisuuden: kullasta menee myyntipalkkioita 2% suuntaansa, enkä ole vielä maksanut kertaakaan myyntivoittoveroa sen myynnistä. Olen siis myynyt kultaa voitolla. Sen kun voi myydä anonyymisti kelle tahansa, joka haluaa ostaa :) 

ap"

Ei nyt kannata kertoa tällä palstalla, jos on syyllistynyt veropetokseen. Etenkin, kun aika moni pystyy antamiesi tietojen perusteella päättelemään, että olet k...k....ä..i.