Lue keskustelun säännöt.
Tervetuloa lukemaan keskusteluja! Kommentointi on avoinna klo 7 - 23.
Tervetuloa lukemaan keskusteluja! Kommentointi on avoinna klo 7 - 23.
Alue: Aihe vapaa
Asuntojen hinnat vauhdilla alas
Kommentit (1010)
Vierailija kirjoitti:
Kun jättää vastikkeensa maksamatta niin tämän hallintaoikeuden voi menettää.
T. Lakioppia ohimennen
Paino sanalla hallintaoikeuden, ei omistusoikeuden.
Omistusoikeuden menettää toki seuraavaksi jos jättää velkansa hoitamatta mutta sijoitusyhtiön konkurssissa tai osakkeenomistajan henkilökohtaisessa konkurssissa/ulosotossa taloyhtiö ei maksurästeineen ole enää lähelläkään jonon kärkeä.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokra asunnoissa on jo ylitarjontaa. Asun Kojamolla Helsingissä ja tässä taloyhtiössä on ollut 3 asuntoa vapaana jo 6 kk nyt vuokraa laskettu 200 e samalle tasolle mitä olivat 5 vuotta sitten... ja edelleen ovat tyhjillään.
Kojamo teki viime vuonna 1,3 miljardia euroa voittoa. Että eiköhän ne pärjää vaikka on pari kämppää tyhjillään.
Ei tehnyt. Mutta teki 1 Miljardin voiton 390 miljoonan liikevaihdolla. Tässä tuoksuu kunnon kusetus. Eli jos myy eurolla omenan tekee sillä 10 euron voiton. Mistä pirusta se voitto on tupsahtanut? Rahanpesua?
"Voitto ennen veroja, M€ * 1 278,9"
Suora copy-paste Kojamon tilinpäätöksestä. Kohdasta keskeiset tunnusluvut.
Miten voi tehdä Miljardin voiton 390 Miljoonan liikevaihdolla. Alalla joka on pääomavaltaista eli normisti 390 miljoonasta voisi tulla n 50 miljoonan voitto.
Miten tämä on mahdollista? Eli jos perustan firman jossa liikevaihto on 15 tuhatta ilmestyy tulosta miljoona. MIten?
"Voitto ennen veroja oli 1 278,9 (391,2) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 1 105,7 (225,8) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,3 (-0,7) miljoonaa
euroa."
Ilmeisesti kirjanpidollisella kikkailulla. Niillä on ollut yli miljardilla eurolla alihintaan merkittyjä kiinteistöjä jotka on nyt kirjanpidollisesti laitettu käypään arvoonsa. Tavallaan ihan oikeaa arvonnousua mikä vain on nyt kirjattu yhdelle vuodelle.
Meidän taloyhtiössä on 60 asuntoa ja yhtiökokouksella oikeus periä kaikilta 2 kk ylimääräiset vastikkeet. Eli yhtiö pystyy maksamaan 120 kuukautta vastikkeita jos joku osakas ei niitä maksa. Tämä on nykyisin normikäytäntö kaikissa AS OYssä.
Toisekseen meidän yhtiön taseessa on 250 000 € ylimääräistä jolla voidaan paikata vastikerästejä
Asuntomarkkinat tulevat pian taas sakkaamaan. Jotkut saa ostettua edullisesti nämä nykyisin myynnissä olevat asunnot, mutta sen jälkeen asuntoja ei tulekaan enää myyntiin, kun omistajat eivät halua näiden halpojen hintojen aikoina myydä.
Veljeni pitää itseään esimerkiksi voittajana kun ei ole ostanut asuntoa aiemmin vaan odottanut hintojen laskua. Kun olen kysellyt niin säästöjä heillä ei kuitenkaan juuri ole vaan rahat menneet elämiseen vuokrasta alkaen. Veljeni täyttää pian 50 vuotta joten asuntojen ostoajat alkavat olla jo takanapäin vaikka hinnat nyt taas kerran laskevatkin. Lisäksi tuskin saisi mitään aikaiseksi vaikka joku pankki lainan myöntäisi. Ollut ikänsä hyvin palkatussa tehdastyössä joten oikeasti ihme ettei perheellä ole mitään omaisuutta. Tyytyväisinä maksavat yli tonnin vuokraa pienemmässä kaupungissa vuodesta toiseen.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokra asunnoissa on jo ylitarjontaa. Asun Kojamolla Helsingissä ja tässä taloyhtiössä on ollut 3 asuntoa vapaana jo 6 kk nyt vuokraa laskettu 200 e samalle tasolle mitä olivat 5 vuotta sitten... ja edelleen ovat tyhjillään.
Kojamo teki viime vuonna 1,3 miljardia euroa voittoa. Että eiköhän ne pärjää vaikka on pari kämppää tyhjillään.
Ei tehnyt. Mutta teki 1 Miljardin voiton 390 miljoonan liikevaihdolla. Tässä tuoksuu kunnon kusetus. Eli jos myy eurolla omenan tekee sillä 10 euron voiton. Mistä pirusta se voitto on tupsahtanut? Rahanpesua?
"Voitto ennen veroja, M€ * 1 278,9"
Suora copy-paste Kojamon tilinpäätöksestä. Kohdasta keskeiset tunnusluvut.
Miten voi tehdä Miljardin voiton 390 Miljoonan liikevaihdolla. Alalla joka on pääomavaltaista eli normisti 390 miljoonasta voisi tulla n 50 miljoonan voitto.
Miten tämä on mahdollista? Eli jos perustan firman jossa liikevaihto on 15 tuhatta ilmestyy tulosta miljoona. MIten?
"Voitto ennen veroja oli 1 278,9 (391,2) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 1 105,7 (225,8) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,3 (-0,7) miljoonaa
euroa."Ilmeisesti kirjanpidollisella kikkailulla. Niillä on ollut yli miljardilla eurolla alihintaan merkittyjä kiinteistöjä jotka on nyt kirjanpidollisesti laitettu käypään arvoonsa. Tavallaan ihan oikeaa arvonnousua mikä vain on nyt kirjattu yhdelle vuodelle.
Ei se noin mene kirjanpidollisesti sen arvonkirjaamiseen tarvitaan tosite vaikka myynti, joka nyt ei näy liikevaihdossa. Veikkaan että rahaa on pesty tai otettu velkaa miljardi tai saatu yritystukea miljardi ja tuloutettu. Ne kylläkin näkyisi liikevaihdossa. Veikkaan rahanpesua.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokra asunnoissa on jo ylitarjontaa. Asun Kojamolla Helsingissä ja tässä taloyhtiössä on ollut 3 asuntoa vapaana jo 6 kk nyt vuokraa laskettu 200 e samalle tasolle mitä olivat 5 vuotta sitten... ja edelleen ovat tyhjillään.
Kojamo teki viime vuonna 1,3 miljardia euroa voittoa. Että eiköhän ne pärjää vaikka on pari kämppää tyhjillään.
aikaisemmin tässä kohteessa asunnot ovat menneet 200 e kk kalliimmalla hinnalla. Ei varmaan Kojamoon vaikuta mutta mainitsin vain esimerkkinä kun naapureiden kanssa olemme asiaa ihmetelleet. Nyt noissa 3 vapaassa asunnoissa on vuokraa laskettu vuoden 2017 vuoden tasolle.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kun jättää vastikkeensa maksamatta niin tämän hallintaoikeuden voi menettää.
T. Lakioppia ohimennen
Paino sanalla hallintaoikeuden, ei omistusoikeuden.
Omistusoikeuden menettää toki seuraavaksi jos jättää velkansa hoitamatta mutta sijoitusyhtiön konkurssissa tai osakkeenomistajan henkilökohtaisessa konkurssissa/ulosotossa taloyhtiö ei maksurästeineen ole enää lähelläkään jonon kärkeä.
Mikäli asoy osakkeen omistus siirtyy esimerkiksi pakkohuutokaupassa uudelle omistajalle niin asoy voi vaatia uutta omistajaa maksamaan rästissä olevat vastikkeet ennen kuin huoneiston hallintaoikeus siirtyy osakkeenomistajalle.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokra asunnoissa on jo ylitarjontaa. Asun Kojamolla Helsingissä ja tässä taloyhtiössä on ollut 3 asuntoa vapaana jo 6 kk nyt vuokraa laskettu 200 e samalle tasolle mitä olivat 5 vuotta sitten... ja edelleen ovat tyhjillään.
Kojamo teki viime vuonna 1,3 miljardia euroa voittoa. Että eiköhän ne pärjää vaikka on pari kämppää tyhjillään.
Ei tehnyt. Mutta teki 1 Miljardin voiton 390 miljoonan liikevaihdolla. Tässä tuoksuu kunnon kusetus. Eli jos myy eurolla omenan tekee sillä 10 euron voiton. Mistä pirusta se voitto on tupsahtanut? Rahanpesua?
"Voitto ennen veroja, M€ * 1 278,9"
Suora copy-paste Kojamon tilinpäätöksestä. Kohdasta keskeiset tunnusluvut.
Miten voi tehdä Miljardin voiton 390 Miljoonan liikevaihdolla. Alalla joka on pääomavaltaista eli normisti 390 miljoonasta voisi tulla n 50 miljoonan voitto.
Miten tämä on mahdollista? Eli jos perustan firman jossa liikevaihto on 15 tuhatta ilmestyy tulosta miljoona. MIten?
"Voitto ennen veroja oli 1 278,9 (391,2) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 1 105,7 (225,8) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,3 (-0,7) miljoonaa
euroa."Ilmeisesti kirjanpidollisella kikkailulla. Niillä on ollut yli miljardilla eurolla alihintaan merkittyjä kiinteistöjä jotka on nyt kirjanpidollisesti laitettu käypään arvoonsa. Tavallaan ihan oikeaa arvonnousua mikä vain on nyt kirjattu yhdelle vuodelle.
Ei se noin mene kirjanpidollisesti sen arvonkirjaamiseen tarvitaan tosite vaikka myynti, joka nyt ei näy liikevaihdossa. Veikkaan että rahaa on pesty tai otettu velkaa miljardi tai saatu yritystukea miljardi ja tuloutettu. Ne kylläkin näkyisi liikevaihdossa. Veikkaan rahanpesua.
Olisi aika surkea talousrikos. Julkinen tilinpäätös missä näkyy ylimääräinen miljardi euroa! Meinaatko, ettei kukaan huomasi mitään erikoista?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Mikäli asoy osakkeen omistus siirtyy esimerkiksi pakkohuutokaupassa uudelle omistajalle niin asoy voi vaatia uutta omistajaa maksamaan rästissä olevat vastikkeet ennen kuin huoneiston hallintaoikeus siirtyy osakkeenomistajalle.
Niin voi ja tässä se ongelma juuri onkin. Miten realisoida kämppä jonka markkina-arvo alittaa siihen kohdistuvan yhtiölainaosuuden.
Suomen asuntomarkkinoiden, varsinkin pk-seudun suurin syöpä oli tämä asunnon ostokyvyn pönkitys kuplan loppuhetkillä jopa yli 70% yhtiölainaosuudella joka mahdollisti varsinkin nollakorkoisella velkarahalla pelanneiden postilaatikkofirmojen toiminnan.
Hankitaan 100% velkarahalla tusina, pari pientä luukkua uudiskohteesta ja odotetaan miten miljoonat vyöryvät sisään ovista ja ikkunoista kun asuntojen arvo nousee 10% vuodessa ja sossun rahoilla metroaseman slummiin haalittu muuttovoitto maksaa jatkuvasti kohoavalla vuokralla velat pois 10 vuodessa.
Jos käy niin ikävästi että business plan happanee käsiin niin eipä se ketään kirpaise kun älyttiin perustaa jo alusta lähtien kuoriyhtiö jolle vastuut jäävät.
Vierailija kirjoitti:
Mikäli asoy osakkeen omistus siirtyy esimerkiksi pakkohuutokaupassa uudelle omistajalle niin asoy voi vaatia uutta omistajaa maksamaan rästissä olevat vastikkeet ennen kuin huoneiston hallintaoikeus siirtyy osakkeenomistajalle.
Niin voi ja tässä se ongelma juuri onkin. Miten realisoida kämppä jonka markkina-arvo alittaa siihen kohdistuvan yhtiölainaosuuden.
Suomen asuntomarkkinoiden, varsinkin pk-seudun suurin syöpä oli tämä asunnon ostokyvyn pönkitys kuplan loppuhetkillä jopa yli 70% yhtiölainaosuudella joka mahdollisti varsinkin nollakorkoisella velkarahalla pelanneiden postilaatikkofirmojen toiminnan.
Hankitaan 100% velkarahalla tusina, pari pientä luukkua uudiskohteesta ja odotetaan miten miljoonat vyöryvät sisään ovista ja ikkunoista kun asuntojen arvo nousee 10% vuodessa ja sossun rahoilla metroaseman slummiin haalittu muuttovoitto maksaa jatkuvasti kohoavalla vuokralla velat pois 10 vuodessa.
Jos käy niin ikävästi että business plan happanee käsiin niin eipä se ketään kirpaise kun älyttiin perustaa jo alusta lähtien kuoriyhtiö jolle vastuut jäävät.
Käytännössä ikinä ei yhtiölaina ole suurempi kuin taloyhtiön arvo. Jos olisi niin sellaisessa tilanteessa kannattaisi päästää koko taloyhtiö konkurssiin ennemmin kuin maksaa laina takaisin. Kukaan ei edes antaisi tämänlaista lainaa koska vakuudet ei riitä. Koska lainaajalla olisi ihan ilmeinen riski menettää rahansa. Ei pankit sentään tyhmiä ole.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Meidän taloyhtiössä on 60 asuntoa ja yhtiökokouksella oikeus periä kaikilta 2 kk ylimääräiset vastikkeet. E
Tyypillisen suomalaisen taloyhtiön talous laahaa sen verran jäljessä että kaikki kustannusten nousut ja yllättävät (lue: ennalta tiedetyt) menoerät tulevat samanlaisena yllätyksenä kuin marraskuun ensimmäinen lumimyräkkä kesärenkailla sompailevalle autoilijalle.
Juurihan joka lööpissä kiljuttiin sitä miten pelkästään energian hinta on ampunut sellaiseen nousuun että harva se taloyhtiö joutuu perimään kaksi ylimääräistä vastiketta ihan vaan talven lämmityslaskusta selvitäkseen.
Samalla tavalla kohonneet kaikki muutkin asuntojen ulkoa ostettavat kulut ja auta armias jos talo sijaitsee Helsingissä vuokratontilla jonka 50v sopimus on menossa umpeen.
Vierailija kirjoitti:
Käytännössä ikinä ei yhtiölaina ole suurempi kuin taloyhtiön arvo.
Ihan apukoulun matikallakin pitäisi selvitä että 70% yhtiölainan omaavan talon huoneistojen arvon ei tarvitse laskea kuin 31% niin yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiöllä arvoa.
Tämä siis siinä ideaalisessa tapauksessa että mitään ei tarvitse myydä vaan voidaan arpoa laskennallinen arvo vastaaville asunnoille jotka on myyty kaikessa rauhassa yksi kerrallaan samalla alueella.
Jos kokonainen taloyhtiö pitäisi todella realisoida pakkohuutokaupassa tässä ja nyt niin sen myyntihinta alittaisi taatusti 70% yhtiölainaosuuden vaikka yksittäin ostettuna luukuista tulikin kuukausi sitten 100%
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Ottakaahan kun yhtiölainat kaatuu maksuun, ja ihmiset ei pysty maksamaan. Sitten on naurussa pitelemistä niilläkin, jotka oman asuntonsa lainan pystyisivät maksamaan, mutta tulee maksuun naapureittenkin lainat. Jee!
No, ei kyllä tule.
1) asunto otetaan hallintaan
2) asunto tarvittaessa myydään ja katetaan maksamaton osuus. Jos jotain jää yli, omistaja saa sen. Yhtiö tietenkin myy sen mahdollisimman nopeasti ja siten, että velka tulee katetuksi. Ei yhtiö kiinnosta voitot, vaan omat saatavat.Meinaatko ihan oikeasti, että omistusasujat jättäisivät maksamatta vastikkeet sen takia, että asumismenot nouseekin vaikkapa 600 eurosta 1200 euroon, joka vaatisi jo aika kovia korkoja? Muuttavat jonnekin vuokralle maksaakseen vuokralla 1200 kuin omasta asunnostaan? Toisekseen kahdelle aikuiselle 2000euronkaannmasumismenot eivät suuret. Menee kummaltakin vain tonni asumiseen, jonka joutuisi Helsingissä jo maksamaan ihan yksinasuessaankin.
Kannattaa nyt vähän elää realismista. 90-luvulla ja vuoden 2008-2010 aikana ihmiset laittoivat suuremman osan tuloistaan asumiseen ja eli pihimmin. Vähennetetään lomareissuja ja muita tuhlailuja. Saa jo äkkiä 3-500e kuussa säästöön tuolla (omat eväät, ei lounasruokailua, vähemmän törsäystä, ravintoloita). Ei paljo vaadi muutosta omassa elämässään.
Kyllähän tuon 3e säästää jo sillä, että kerran kuussa vie töihin omat eväät lounasravintolassa syömisen sijaan.
Kerrostaloissa ollaan vastuussa myös naapureiden yhtiölainoista, jos naapurilta lähtee työpaikka.
Ja vitut ollaan. Kyllä se työttömäksi jäänyt on edelleen ihan itse vastuussa veloistaan.
Ensikädessä asuntoon kohdistuvista veloista vastaa sen osakkeiden omistaja. Viimekädessä koko taloyhtiö yhteisesti, eli jos velat erääntyy. Taloyhtiö voi aloittaa oikeusprosessin periäkseen velkaosuutta maksamattaomalta osakkaalta.
Japrosessi on suoraviivainen ja nopea. Ensimmäiseksi 1-2kk vastikkeen maksamattomuus johtaa asunnon välittömäön haltuunottoon. Asunto laitetaan vuokralle, omistaja saa häipyä vaikka sillan alle. Jos omistaja lyö myös yhtiölainan, asunto myydään vaikka vain hinnalla joka kattaa yhtiölainan. Omistaja menettää, yhtiötä ei kiinnosta, yhtiö on tältä osin velaton jälleen.
Asuntoa ei suomessa noin vaan oteta haltuun eikä surkeilla vuokramarkkinoilla vuokraaminenkaan ole läpihuutojuttu. Jos sen asunnon saisi yhtiö hallintaan myytäväksi, jota se ei saa. Niin hinta on tietenkin se minkä siitä joku suostuu maksamaan ei se mitä siitä on velkaa. Loput velasta on muiden osakkaiden maksettava. Nyt puhutaan vuosien prosessista.
Ymmärrtkö edes mistä puhut?
Otetaan minun asunto esimerkiinä, joka on uusi. Maksoin siitä 350t euroa josta maksoin ostohinnan 100t euroa. Lopun sain valita pankin lainana tai rahoitusvastikkeena tai maksaa koko summa pois. Oletetaan nyt, että olisin maksanut vain 100t euroa tästä asunnosta ja taloyhtiölle velkaa 250t.
Jos joutuisin tilanteeseen, ettei maksut onnistu, taloyhtiö ottaa asuntoni hallintaan, ehkä vuokraa sen eteenpäin kattaakseen vastikkeen. Jos en edelleenkään maksaisi yhtiölainaa, taloyhtiö ryhtyy toimiin asunnon lunastamiseksi ja ehkä myymiseksi. Kun asunto on taloyhtiön ja asunnosta velkaa 250t euroa, taloyhtiö voi päättää myyvänsä sunnon vaikka hintaan 260t euroa. jolla kattaa velan 250t euroa ja 10t vaikkapa maksamattomia vastikkeita tai muita kuluja joita asuntoon on kohdistunut. Jos asunto myydään hintaan 260t euroa, minä en saa kaupasta mitään. Yhtiö on velaton, asunto myyty halvalla. Minä hävisin täss 100t euroa. Yhtiön muita osakkaita ei kiinnosta pätkääkään, miten paljon hävisin
Joten luuletko, että ihmiset kovin helpolla saattaa tulanteen tähän?
Pari tarkennusta; taloyhtiö voi suhteellisen nopeasti ottaa asunnon haltuun ja vuokrata sitä. Vuokraamalla toki taloyhtiö ottaa vastuun mahdollisen paskan vuokralaisen synnyttämistä vahingoista, eli ei aivan riskitöntä sekään.
Taloyhtiö ei sen sijaan ikinä "lunasta" asuntoa, vaan se hakee käräjäoikeudesta saatavalleen (=maksamattomat vastikkeet) ulosotooperusteen jota ulosottolaitos toteuttaa. Jos taloyhtiö on ollut ripeä toimissaan, niin ulosottoon kertynyt summa on korkeintaan pari tuhatta. Jos osakas saa tämän maksettua, voi hän aloittaa rallin taas uudestaan eli jättää vastikkeet maksamasta.
Jos osakas ei saa maksettua noita erääntyneitä vastikkeita niin asunto toki myydään. Myynnin hoitaa viimekädessä ulosottolaitos, eikä se saa alihintaista hintaa hyväksyä.
Jos taas markkinat ovat romahtaneet, voi ostohintaan nähden alihintainen kauppa olla ok. Tähän liittyen iso HUOM. Nykyisissä uusissa kohteissa taloyhtiölainan osuus on voinut olla jopa 80%. Loppu 20% voi olla myös kokonaan lainaa pankista. Tällöin on melko todennäköistä, että myös pankki on siirtänyt saatavansa ulosottoon. Koska pankilla on pääsääntöisesti etuoikeus, ei taloyhtiö välttämättä saa romahtaneilla markkinoilla tuota 80% osuutta edes asunnon myynnissä.
Eli nykyisessä markkinatilanteessa on mahdollista, että asunnon myynnin jälkeenkin osa osakkaan taloyhtiölainasta jää yhtiön muiden osakkaiden harteille. Vieläpä jos myynti kestää kauan niin myös kertyvät vastikkeet jäävät.
Eli kiteytettynä: Jos ihan kaikki on ollut jo lähtökohtaisesti mahdollisimman päin persettä, ja kaikki mikä voi mennä myös menee aivan päin persettä, niin taloyhtiön osakkailla on teoreettinen mahdollisuus joutua maksamaan jonkinlainen osa tuosta totaalisesta ja kollektiivisesta päin persettä menemisen aiheuttamista kustannuksista. 😂
Ja kiteytettynä, tällaista tilannetta ei pääkaupunkiseudulla nähdä, että taloyhtiö menisi konkurssiin. Asunnot saa aina myytyä tai vuokralle.
Jep. Olen kovasti kysellyt esimerkkejä pk-seudun taloyhtiökonkursseista, mutta eipä ole kuulunut. Kuulemma kuitenkin "ihan kohta" niitä alkaa vuorenvarmasti tapahtumaan. 😂
Taloyhtiöiden konkursseja ei tapahtunut edes 90-luvulla, joten miksi nytkään?
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Ottakaahan kun yhtiölainat kaatuu maksuun, ja ihmiset ei pysty maksamaan. Sitten on naurussa pitelemistä niilläkin, jotka oman asuntonsa lainan pystyisivät maksamaan, mutta tulee maksuun naapureittenkin lainat. Jee!
No, ei kyllä tule.
1) asunto otetaan hallintaan
2) asunto tarvittaessa myydään ja katetaan maksamaton osuus. Jos jotain jää yli, omistaja saa sen. Yhtiö tietenkin myy sen mahdollisimman nopeasti ja siten, että velka tulee katetuksi. Ei yhtiö kiinnosta voitot, vaan omat saatavat.Meinaatko ihan oikeasti, että omistusasujat jättäisivät maksamatta vastikkeet sen takia, että asumismenot nouseekin vaikkapa 600 eurosta 1200 euroon, joka vaatisi jo aika kovia korkoja? Muuttavat jonnekin vuokralle maksaakseen vuokralla 1200 kuin omasta asunnostaan? Toisekseen kahdelle aikuiselle 2000euronkaannmasumismenot eivät suuret. Menee kummaltakin vain tonni asumiseen, jonka joutuisi Helsingissä jo maksamaan ihan yksinasuessaankin.
Kannattaa nyt vähän elää realismista. 90-luvulla ja vuoden 2008-2010 aikana ihmiset laittoivat suuremman osan tuloistaan asumiseen ja eli pihimmin. Vähennetetään lomareissuja ja muita tuhlailuja. Saa jo äkkiä 3-500e kuussa säästöön tuolla (omat eväät, ei lounasruokailua, vähemmän törsäystä, ravintoloita). Ei paljo vaadi muutosta omassa elämässään.
Kyllähän tuon 3e säästää jo sillä, että kerran kuussa vie töihin omat eväät lounasravintolassa syömisen sijaan.
Kerrostaloissa ollaan vastuussa myös naapureiden yhtiölainoista, jos naapurilta lähtee työpaikka.
Ja vitut ollaan. Kyllä se työttömäksi jäänyt on edelleen ihan itse vastuussa veloistaan.
Ensikädessä asuntoon kohdistuvista veloista vastaa sen osakkeiden omistaja. Viimekädessä koko taloyhtiö yhteisesti, eli jos velat erääntyy. Taloyhtiö voi aloittaa oikeusprosessin periäkseen velkaosuutta maksamattaomalta osakkaalta.
Japrosessi on suoraviivainen ja nopea. Ensimmäiseksi 1-2kk vastikkeen maksamattomuus johtaa asunnon välittömäön haltuunottoon. Asunto laitetaan vuokralle, omistaja saa häipyä vaikka sillan alle. Jos omistaja lyö myös yhtiölainan, asunto myydään vaikka vain hinnalla joka kattaa yhtiölainan. Omistaja menettää, yhtiötä ei kiinnosta, yhtiö on tältä osin velaton jälleen.
Asuntoa ei suomessa noin vaan oteta haltuun eikä surkeilla vuokramarkkinoilla vuokraaminenkaan ole läpihuutojuttu. Jos sen asunnon saisi yhtiö hallintaan myytäväksi, jota se ei saa. Niin hinta on tietenkin se minkä siitä joku suostuu maksamaan ei se mitä siitä on velkaa. Loput velasta on muiden osakkaiden maksettava. Nyt puhutaan vuosien prosessista.
Ymmärrtkö edes mistä puhut?
Otetaan minun asunto esimerkiinä, joka on uusi. Maksoin siitä 350t euroa josta maksoin ostohinnan 100t euroa. Lopun sain valita pankin lainana tai rahoitusvastikkeena tai maksaa koko summa pois. Oletetaan nyt, että olisin maksanut vain 100t euroa tästä asunnosta ja taloyhtiölle velkaa 250t.
Jos joutuisin tilanteeseen, ettei maksut onnistu, taloyhtiö ottaa asuntoni hallintaan, ehkä vuokraa sen eteenpäin kattaakseen vastikkeen. Jos en edelleenkään maksaisi yhtiölainaa, taloyhtiö ryhtyy toimiin asunnon lunastamiseksi ja ehkä myymiseksi. Kun asunto on taloyhtiön ja asunnosta velkaa 250t euroa, taloyhtiö voi päättää myyvänsä sunnon vaikka hintaan 260t euroa. jolla kattaa velan 250t euroa ja 10t vaikkapa maksamattomia vastikkeita tai muita kuluja joita asuntoon on kohdistunut. Jos asunto myydään hintaan 260t euroa, minä en saa kaupasta mitään. Yhtiö on velaton, asunto myyty halvalla. Minä hävisin täss 100t euroa. Yhtiön muita osakkaita ei kiinnosta pätkääkään, miten paljon hävisin
Joten luuletko, että ihmiset kovin helpolla saattaa tulanteen tähän?
Pari tarkennusta; taloyhtiö voi suhteellisen nopeasti ottaa asunnon haltuun ja vuokrata sitä. Vuokraamalla toki taloyhtiö ottaa vastuun mahdollisen paskan vuokralaisen synnyttämistä vahingoista, eli ei aivan riskitöntä sekään.
Taloyhtiö ei sen sijaan ikinä "lunasta" asuntoa, vaan se hakee käräjäoikeudesta saatavalleen (=maksamattomat vastikkeet) ulosotooperusteen jota ulosottolaitos toteuttaa. Jos taloyhtiö on ollut ripeä toimissaan, niin ulosottoon kertynyt summa on korkeintaan pari tuhatta. Jos osakas saa tämän maksettua, voi hän aloittaa rallin taas uudestaan eli jättää vastikkeet maksamasta.
Jos osakas ei saa maksettua noita erääntyneitä vastikkeita niin asunto toki myydään. Myynnin hoitaa viimekädessä ulosottolaitos, eikä se saa alihintaista hintaa hyväksyä.
Jos taas markkinat ovat romahtaneet, voi ostohintaan nähden alihintainen kauppa olla ok. Tähän liittyen iso HUOM. Nykyisissä uusissa kohteissa taloyhtiölainan osuus on voinut olla jopa 80%. Loppu 20% voi olla myös kokonaan lainaa pankista. Tällöin on melko todennäköistä, että myös pankki on siirtänyt saatavansa ulosottoon. Koska pankilla on pääsääntöisesti etuoikeus, ei taloyhtiö välttämättä saa romahtaneilla markkinoilla tuota 80% osuutta edes asunnon myynnissä.
Eli nykyisessä markkinatilanteessa on mahdollista, että asunnon myynnin jälkeenkin osa osakkaan taloyhtiölainasta jää yhtiön muiden osakkaiden harteille. Vieläpä jos myynti kestää kauan niin myös kertyvät vastikkeet jäävät.
Eli kiteytettynä: Jos ihan kaikki on ollut jo lähtökohtaisesti mahdollisimman päin persettä, ja kaikki mikä voi mennä myös menee aivan päin persettä, niin taloyhtiön osakkailla on teoreettinen mahdollisuus joutua maksamaan jonkinlainen osa tuosta totaalisesta ja kollektiivisesta päin persettä menemisen aiheuttamista kustannuksista. 😂
Ja kiteytettynä, tällaista tilannetta ei pääkaupunkiseudulla nähdä, että taloyhtiö menisi konkurssiin. Asunnot saa aina myytyä tai vuokralle.
Saako? Katsopa oikotielle myymättömien ja vuokraamattomien listaa. Tuhansia.
Miten se eroaa vuoden takaisesta? Myyntiajat pidentyneet Mutta onko väliä 20vek vai 40vrk?
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Käytännössä ikinä ei yhtiölaina ole suurempi kuin taloyhtiön arvo.
Ihan apukoulun matikallakin pitäisi selvitä että 70% yhtiölainan omaavan talon huoneistojen arvon ei tarvitse laskea kuin 31% niin yhtiölainaa on enemmän kuin taloyhtiöllä arvoa.
Tämä siis siinä ideaalisessa tapauksessa että mitään ei tarvitse myydä vaan voidaan arpoa laskennallinen arvo vastaaville asunnoille jotka on myyty kaikessa rauhassa yksi kerrallaan samalla alueella.
Jos kokonainen taloyhtiö pitäisi todella realisoida pakkohuutokaupassa tässä ja nyt niin sen myyntihinta alittaisi taatusti 70% yhtiölainaosuuden vaikka yksittäin ostettuna luukuista tulikin kuukausi sitten 100%
Laskennallisesti silloin kannattaa jättää laina maksamatta ja niellä tappiot. Yhtiö konkurssi on pienempi tappio kuin lainan maksaminen takaisin. Koska lainapääoman arvo on suurempi kuin taloyhtiön arvo.
Tämä ajatusleikki paljastaa miten älyvapaa tilanne tuo olisi! Teoriassa mahdollinen, muttei käytännössä.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Ottakaahan kun yhtiölainat kaatuu maksuun, ja ihmiset ei pysty maksamaan. Sitten on naurussa pitelemistä niilläkin, jotka oman asuntonsa lainan pystyisivät maksamaan, mutta tulee maksuun naapureittenkin lainat. Jee!
No, ei kyllä tule.
1) asunto otetaan hallintaan
2) asunto tarvittaessa myydään ja katetaan maksamaton osuus. Jos jotain jää yli, omistaja saa sen. Yhtiö tietenkin myy sen mahdollisimman nopeasti ja siten, että velka tulee katetuksi. Ei yhtiö kiinnosta voitot, vaan omat saatavat.Meinaatko ihan oikeasti, että omistusasujat jättäisivät maksamatta vastikkeet sen takia, että asumismenot nouseekin vaikkapa 600 eurosta 1200 euroon, joka vaatisi jo aika kovia korkoja? Muuttavat jonnekin vuokralle maksaakseen vuokralla 1200 kuin omasta asunnostaan? Toisekseen kahdelle aikuiselle 2000euronkaannmasumismenot eivät suuret. Menee kummaltakin vain tonni asumiseen, jonka joutuisi Helsingissä jo maksamaan ihan yksinasuessaankin.
Kannattaa nyt vähän elää realismista. 90-luvulla ja vuoden 2008-2010 aikana ihmiset laittoivat suuremman osan tuloistaan asumiseen ja eli pihimmin. Vähennetetään lomareissuja ja muita tuhlailuja. Saa jo äkkiä 3-500e kuussa säästöön tuolla (omat eväät, ei lounasruokailua, vähemmän törsäystä, ravintoloita). Ei paljo vaadi muutosta omassa elämässään.
Kyllähän tuon 3e säästää jo sillä, että kerran kuussa vie töihin omat eväät lounasravintolassa syömisen sijaan.
Kerrostaloissa ollaan vastuussa myös naapureiden yhtiölainoista, jos naapurilta lähtee työpaikka.
Ja vitut ollaan. Kyllä se työttömäksi jäänyt on edelleen ihan itse vastuussa veloistaan.
Ensikädessä asuntoon kohdistuvista veloista vastaa sen osakkeiden omistaja. Viimekädessä koko taloyhtiö yhteisesti, eli jos velat erääntyy. Taloyhtiö voi aloittaa oikeusprosessin periäkseen velkaosuutta maksamattaomalta osakkaalta.
Japrosessi on suoraviivainen ja nopea. Ensimmäiseksi 1-2kk vastikkeen maksamattomuus johtaa asunnon välittömäön haltuunottoon. Asunto laitetaan vuokralle, omistaja saa häipyä vaikka sillan alle. Jos omistaja lyö myös yhtiölainan, asunto myydään vaikka vain hinnalla joka kattaa yhtiölainan. Omistaja menettää, yhtiötä ei kiinnosta, yhtiö on tältä osin velaton jälleen.
Asuntoa ei suomessa noin vaan oteta haltuun eikä surkeilla vuokramarkkinoilla vuokraaminenkaan ole läpihuutojuttu. Jos sen asunnon saisi yhtiö hallintaan myytäväksi, jota se ei saa. Niin hinta on tietenkin se minkä siitä joku suostuu maksamaan ei se mitä siitä on velkaa. Loput velasta on muiden osakkaiden maksettava. Nyt puhutaan vuosien prosessista.
Ymmärrtkö edes mistä puhut?
Otetaan minun asunto esimerkiinä, joka on uusi. Maksoin siitä 350t euroa josta maksoin ostohinnan 100t euroa. Lopun sain valita pankin lainana tai rahoitusvastikkeena tai maksaa koko summa pois. Oletetaan nyt, että olisin maksanut vain 100t euroa tästä asunnosta ja taloyhtiölle velkaa 250t.
Jos joutuisin tilanteeseen, ettei maksut onnistu, taloyhtiö ottaa asuntoni hallintaan, ehkä vuokraa sen eteenpäin kattaakseen vastikkeen. Jos en edelleenkään maksaisi yhtiölainaa, taloyhtiö ryhtyy toimiin asunnon lunastamiseksi ja ehkä myymiseksi. Kun asunto on taloyhtiön ja asunnosta velkaa 250t euroa, taloyhtiö voi päättää myyvänsä sunnon vaikka hintaan 260t euroa. jolla kattaa velan 250t euroa ja 10t vaikkapa maksamattomia vastikkeita tai muita kuluja joita asuntoon on kohdistunut. Jos asunto myydään hintaan 260t euroa, minä en saa kaupasta mitään. Yhtiö on velaton, asunto myyty halvalla. Minä hävisin täss 100t euroa. Yhtiön muita osakkaita ei kiinnosta pätkääkään, miten paljon hävisin
Joten luuletko, että ihmiset kovin helpolla saattaa tulanteen tähän?
Ja vaikka taloyhtiö joutuis tällaiseen tilanteeseen, niin tyypillisessä 50 asunnon taloyhtiössä 250 000 euro olisi 5000 euron suuruin per asunto. Saisi mennä taloyhtiössä aika moni (kymmentä) asuntoa nurin, että muilla se asunnon lunastaminen maksaisi montaakaan kymppiä kuussa enemmän.
Jokuntaas luulee, että kun yksi osakas kaatuu, niin muuta maksaa satoja tuhansia Puhutaan muutamista tonneista kymppitonniin, joka katetaan sitten myymällä se asunto pois tai pitämällä vuokralla.
Väärin. Uusissa asunnoissa yhtiövelka voi olla juuri tuon 250 000e velkaa yhtiölle yhdestä asunnosta.
Ystäväni osti juuri vähän aika sitten uudiskohteen Helsingistä. Myyntihinta 150 000e, yhtiölainaa 250 000 ja tontin lunastushinta 195 000 e (perheasunto). En usko että heille tulee ongelmaa kun on hyvät työt jne.
Monessa yhtiössä omistaa sijoitusmielessä yksi ison osan kiinteistöstä eli se raksafirma sen tontin. Jos raksafirma menee nurin menee taloyhtiö konkurssiin.
Rakennusfirmoja on mennyt konkurssiin parempinakin aikoina vaikka kuinka paljon. Pk-seudun taloyhtiöitä ei ole. Epäilen siis hieman teoriaasi.
Miua ihmetyttää miten monilla on varaa melkein vuokran suuruisiin vastikkeisiin ja siihen päälle asuntovelat. Ei ole kaukana konkka siinä yhtiössä.
Vuokran suuruiset vastikkeet ja asuntovelat? 😄
Mitä asuntopommeja olet oikein katsellut? Sellasta yhtiötä, jossa ei ole hoidettu viimeiseen 20v mitään, ja joka ikinen remppa tulossa pihaa myöten?
Vierailija kirjoitti:
Vuokra asunnoissa on jo ylitarjontaa. Asun Kojamolla Helsingissä ja tässä taloyhtiössä on ollut 3 asuntoa vapaana jo 6 kk nyt vuokraa laskettu 200 e samalle tasolle mitä olivat 5 vuotta sitten... ja edelleen ovat tyhjillään.
Kojamolla oli Jätkäsaaressa Helsingissä 17 tyhjää vuokra-asuntoa samassa muutaman vuoden vanhassa kerrostalossa ainakin kuukausi sitten vielä. Miten voi olla varaa pitää tyhjänä noin montaa asuntoa?
Vierailija kirjoitti:
Jos en maksa, taloyhtiö ottaa hallintaa ja vuokraa edelleen tai lopulta myy sen, jos en maksa yhtiölainaa. Jos taloyhtiö myy sen hintaan 250t elinalle velattman hinnan, koska
Suomalainen asuntovelallinen on todella sekaisin kuin seinäkello kun se näyttää kuvittelevan että asunnon omistusoikeus siirtyy tuosta vaan taloyhtiölle joka voi myydä kämpän maksamattomien vastikkeiden takia.
En yhtään ihmettelekään että tällaisten harhojen varassa on osteltu satojen tonnien siivouskoneroita jostain kalasataman kaltaisesta slummista jossa puolet talon luukuista menivät velkarahalla pelanneiden "asuntosijoittajien" postilaatikkofirmoille.
Joo, taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaansa max. 2v ajaksi ja vuokrata sen vastikerästien kattamiseksi.
Asunnon omistussuhteeseen tuo ei vaikuta kuitenkaan mitään ja taloyhtiö joutuu lopulta perimään saataviaan ulosoton kautta mutta tuossa vaiheessa jonossa on yleensä edellä jo aika monta muutakin rahojen kinujaa.
Jos ja kun asunto realisoidaan lopulta velkojen kattamiseksi, taloyhtiö on vain yksi velkoja muiden joukossa ja tällaiseen tilanteeseen ajaudutaan käytännössä vain silloin kun kämpän myyntihinta alittaa jo siihen kohdustuvat velat.
Olen pahoillani, että sinulla ei ole ollut varaa arvoasuntoihin ja alueisiin, joissa ihmiset haluavat asuvan.
Alue: Aihe vapaa
AY-maksut käytetty Kojamon kautta ja tuloutettu osinkoina.