Lue keskustelun säännöt.
Asuntosijoittamisen verotuet ovat kuumentaneet asuntomarkkinat
03.03.2019 |
Vuokranantajat saavat vähentää verotuksessa rahoitusvastikkeensa, jos taloyhtiössä on käytössä kirjanpitomallina ns. suora tuloutus. Tämä on kuumentanut suomen asuntomarkkinat, nostanut asuntojen hintatasoa ja ajanut nuoret asuntojen ostajat ahataalle.
Uusissa asunnoissa on usein huomattava määrä yhtiövelkaa, jota lyhennetään rahoitusvastikkeella. Esimerkiksi, jos velaton hinta on 200 000 euroa voi yhtiövelan osuus olla 150 000 euroa. Vuokranantajat saavat vähentää nämä velkapääomaa lyhentävät rahoitusvastikkeet, jos taloyhtiöllä on kirjanpidossa valittu suora tuloutus. Miksi rahaa lapioidaan verotukina asuntosijoittajille?
Asuntosijoittajilla on käsittämätön etuoikeus verovähennyksiin. Sama koskee myös suuria remontteja, kuten putkiremontteja, jos asunto-osakeyhtiö erehtyy valitsemaan yhtiökokouksessa remontin jälkeen rahoitusvastikkeiden kirjanpitomalliksi suoran tuloutuksen rahastoinnin sijasta. Rahastointi on turvallinen malli. Suora tuloutus voi aiheuttaa ison perheasunnon osakkeet omistavalle pahimmillaan vielä suuria veroseuraamuksia, jos tuloetut rahoitusvastikkeet jäävät taloyhtiööle menoja suuremmiksi.
Miksi asuntosijoittajilla on tällaiset etuoikeudet? Helsingin sanomissa kirjoitettiin eilen asuntomarkkinoiden tilasta. Miksi tästä juurisyystä ei kirjoiteta mitään? Toivottavasti seuraava hallitus puuttuu tähän asuntosijottajien käsittämättömään verotukeen. Rahaa lapioidaan asuntosijoittajielle. Hinnat nousevat ja nuoret ajautuvat vuokralle.
Kommentit (83)
Vierailija kirjoitti:
Piensijoittaja kirjoitti:
Ei sijoitusasuntojen omistaminen enää kummoista bisnestä ole verrattuna vaikkapa osakesijoittamiseen. Helsingissä hinnat ovat nousseet ainakin viimeisen 20 vuotta paljon nopeammin kuin vuokrat, joten laskennallinen vuokratuotto on pudonnut alle puoleen siitä, mitä se oli vuosituhannen vaihteessa.
Jos sitten ostaa sijoitusasunnon jostain muuttotappioalueelta halvalla, sen arvo laskee, eikä ole mitään takeita, että löytyy vuokralaisia. Edellisen johdosta minäkään en enää ostanut sijoitusasuntoa vaan indeksirahaston. Mutta kaikkeahan kannattaa aina kahdehtia.
No jos velkapääoman lyhennykset korkojen lisäksi saa vähentää, on kyllä varmaa, että hintataso nousee!
Minustakin tuo on omituista. Silti vuokrien kohoamisen suurin syy on asumistuki ja pääkaupunkiseudulla riittämätön rakentaminen ja kiristyneet määräykset. Niihin yhteiskunta voisi vaikuttaa, jos vain tahtoa olisi.
Olen jo kauan sanonut, että asuntosijoittajan kannattaa Helsingissä äänestää Vihreitä. Ne kannattavat suojelua, mikä vaikeuttaa rakentamista ja vaativat energiatehokkaampia (lue kalliimpia) asuntoja, joten hintojen nousu on taattua.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Voitaisiinko tämä vähennysoikeus antaa myös omissa asunnoissaan asuville?
Vierailija kirjoitti:
Jos vuokralla asuminen olisi halvempaa kuin omassa asuminen, niin silloinhan kaikki asuisivat vuokralla.
Ongelmaksi jäisi enää se, että mistä löytyisi niitä omistavia tahoja, jotka olisivat valmiita luovuttamaan omistamansa asunnon vuokralle alle asunnosta menevien juoksevien kulujen hinnalla.
Me ollaan tällainen omistava taho, joka vuokraa omistamaansa asuntoa juoksevien kulujen (yhtiövastike + rahoitusvastike) hinnalla. Kelle tahansa ei tietenkään tällaisilla ehdoilla vuokrattaisi, asunnossa on vuokralaisena meidän oma lapsi. Opiskelijalle on hyvä diili asua 500€ vuokralla kämpässä, jonka markkinavuokra on 870€ (tähän hintaan vuokrattu vastaavia asuntoja samasta yhtiöstä) kun Kela maksaa asumistukea 400€.
Tällaiset järjestelyt lisääntyvät varmaan jatkossa, kun muutkin keskituloiset hoksaavat tämän Kelan asumistukisponssin. Ilman tätä meidänkin lapsi asuisi vielä varmaan kotona, asutaan hyvin lähellä Helsingin keskustaa. Kotona hän saisi opintotukea alle 40€, nyt saa täydet 250€ kun asuu itsenäisesti. Me jouduimme tietenkin laittamaan asuntoon kiinni omaa rahaa ja pankkilainaa päälle, mutta tällä systeemillä saadaan lapselle Kelan tukia 650€ kun kotona hän olisi saanut vain sen alle 40€. Tuolla erotuksella maksaa asunnon kuluja ihan kivasti, vaikka toki siitä jää itsellekin maksettavaa.
Tällä tavallahan saadaan ihan normi-ihmisten varallisuutta nostettua, kun normaali työssäkäyvän on mahdollista lähteä asuntosijoittajaksi.
Vierailija kirjoitti:
Voitaisiinko tämä vähennysoikeus antaa myös omissa asunnoissaan asuville?
Ja mikä tärkeintä saisiko myös vuokramenot vähentää verotuksessa?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Hyvin tyypillinen ratkaisu on se, että kuukausittain maksettavat rahoitusvastikkeet tuloutettaan, mutta kertaluontoiset suuremmat maksut (kun joku maksaa yhtiölainan kerralla kokonaan tai osittain pois) rahastoidaan. Tästä ei koidu taloyhtiölle haittaa, koska poistoilla yhtiön tulos saadaan nollille. Väitän, ettei ole yhtäkään taloyhtiötä joka suostuu tuloutukseen sellaisessa tilanteessa, jossa olisi uhkana että taloyhtiön tulos jää plussalle.
Vaikka asuntosijoittaja saakin rahoitusvastikkeet vähennettyä vuokratuloista, ei tämä silti tarkoita että hän hyötyisi kohtuuttomasti. Verot näistä tulevat maksuun siinä kohtaa, kun sijoittaja myy asunnon. Tässä kohtaa yhtiölainaa ei hyväksytä hankintamenona. Toisin sanoen, jos sijoittaja on maksanut 200000€ asunnosta sen 50000€ ja loput on ollut yhtiölainaa, myyntivaiheessa tuosta yhtiölainan osuudesta peritään luovutusvoittovero. Jos sijoittaja myy asunnon vaikkapa 250000 eurolla, hän joutuu maksamaan luovutusvoittoveroa 200000 eurosta (tai 150000 eurosta, jos asunto on ollut hänellä vähintään 10 vuotta).
Tietysti voit myös muuttaa asuntoon itse pariksi vuodeksi (tai olet siellä jo aiemmin asunut) tai omaisuus siirtyy lapsillesi perintönä tai lahjana. Hankintameno-olettaman oletkin tuossa sivumennen maininnut.
Isommilla pelureilla onkin sitten omat keinonsa.
Koska tuloutetut vastikkeet ovat taloyhtiölle verotettavaa tuloa, ei niitä tietenkään voi verottaa samaan aikaan sijoittajalta. Sijoittaja saa vähentää ne omista vuokratuotoista, mutta maksaa sitten myöhemmin enemmän veroa luovutusvoitosta. Verottaja saa kyllä aikanaan omansa pois.
Uskon että asumistuki vääristää asuntomarkkinoita enemmän kuin tämä rahoitusvastikkeen vähennysoikeus vuokratuotoista. Tämä pitäisi hiljalleen ajaa alas samaan tapaan kuin ollaan ajamassa alas asuntolainan verovähennysoikeutta. Poliittista tahtoa tälle ei kuitenkaan tunnu olevan, koska tyypillisesti poliitikoilla ja heitä lähellä olevilla tahoilla (ay-liike) on sijoitusasuntoja eivätkä he tietenkään halua sahata omaa oksaansa.
Vierailija kirjoitti:
Asumisen ei pidä olla busines valtiolle, koska asuminen on perusoikeus ja välttämättömyys.
Asumisen kustannukset pitää saada alas, niin palkkojenkaan ei tarvitse nousta. Nykyään ihmiset maksavat jätti osuuden palkastaan asumisesta, edes Thaimaassa asumisesta köyhät duunarit eivät maksa yhtä suurta osuutta.
Kumpi on kehitysmaa? Suomi ei osaa taata edes kohtuullista asumista asukkailleen.
Esim. asumistuen vaikutus on noin neljän miljardin kustannus veronmaksajille. Tällaisista huonoista tuista kun pääsisi eroon, niin asumisen hinta laskisi ja ihmisillä olisi enemmän rahaa käytössään.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Voitaisiinko tämä vähennysoikeus antaa myös omissa asunnoissaan asuville?
Ja mikä tärkeintä saisiko myös vuokramenot vähentää verotuksessa?
Vuokramenoihin maksetaan asumistukea.
Saahan kaikista sijoituslainoista vähentää korot eli kulut, joten miksi asunnot tekisivät poikkeuksen? Oma asunto ei ole sijoitus.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vuokranantajat saavat vähentää verotuksessa rahoitusvastikkeensa, jos taloyhtiössä on käytössä kirjanpitomallina ns. suora tuloutus.
Niinhän sen pitääkin olla, koska rahoitusvastikkeet ovat kuluja ja kulut saa vähentää.
Jos näin ei olisi, niin esim. asunto jossa hoitovastike olisi vaikka 300 euroa ja rahoitusvastike 200 euroa, niin 500 euron vuokrasta jäisi näiden kulujen jälkeen "tuottoa" 0 euroa.
Paljonko 0 euron tulosta pitäisi mielestäsi maksaa veroa?
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Voitaisiinko tämä vähennysoikeus antaa myös omissa asunnoissaan asuville?
Ja mikä tärkeintä saisiko myös vuokramenot vähentää verotuksessa?
Miksi? Pitäisikö myös ruokamenot saada vähentää, nettilasku ja seksikaupan ostokset? Kaikki edellä olevat luetaan perusoikeuksiin Suomessa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vuokranantajat saavat vähentää verotuksessa rahoitusvastikkeensa, jos taloyhtiössä on käytössä kirjanpitomallina ns. suora tuloutus.
Niinhän sen pitääkin olla, koska rahoitusvastikkeet ovat kuluja ja kulut saa vähentää.
Jos näin ei olisi, niin esim. asunto jossa hoitovastike olisi vaikka 300 euroa ja rahoitusvastike 200 euroa, niin 500 euron vuokrasta jäisi näiden kulujen jälkeen "tuottoa" 0 euroa.
Paljonko 0 euron tulosta pitäisi mielestäsi maksaa veroa?
Tietysti korot ja hoitovastikkeen saa vähentää. Rahoitusvastike on kuitenkin lainan lyhennys ja täysin eri asia. Rahoitusvastikkeita ei pitäisi missään tapauksessa saada vähentää!
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Asumisen ei pidä olla busines valtiolle, koska asuminen on perusoikeus ja välttämättömyys.
Asumisen kustannukset pitää saada alas, niin palkkojenkaan ei tarvitse nousta. Nykyään ihmiset maksavat jätti osuuden palkastaan asumisesta, edes Thaimaassa asumisesta köyhät duunarit eivät maksa yhtä suurta osuutta.
Kumpi on kehitysmaa? Suomi ei osaa taata edes kohtuullista asumista asukkailleen.
Esim. asumistuen vaikutus on noin neljän miljardin kustannus veronmaksajille. Tällaisista huonoista tuista kun pääsisi eroon, niin asumisen hinta laskisi ja ihmisillä olisi enemmän rahaa käytössään.
Rakentaminen ja asuminen ovat helppoja bisneksiä, kun ilmankaan niitä ei pärjätä. Metsään on menty siinä vaiheessa, kun niiden avulla pysyvästi tekohengitetään oikeasti tuottavan teollisuuden ja palveluiden puutetta. Aikanaan keynesiläisen politiikan avaimia oli se, että tehdyt lamainvestoinnit alkavat tuottamaan ja työllistävän vaikutuksen lisäksi ne parantavat toimintaedellytyksiä. Mitä uudet vuokratönöt eivät tee tai asumistukien syytäminen sijoittajille.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Noissa yhtiölainoissa on kuitenkin melko hulppeat korot, esimerkiksi meidän taloyhtiössä Dansken lainassa on 1,75 %, kun itse saimme pankista lainan 0,6 % marginaalilla ilman lisäturvia. Lyhennysvapaalliset ensimmäiset pari vuotta ovat tietysti sijoittajalle ruusuiset, mutta sen jälkeen koittaa ankeampi arki, ellei paikkakunnalla ole vakavaa vuokra-asuntopulaa ja pysty sillä varjolla nyhtämään ylihintaa vuokrassa.
Pahoin pelkään että näissä velalla sijoittajissa on paljon sellaisiakin, jotka eivät oikeasti ymmärrä mitä lyhennysvapaa tarkoittaa, ja rahoitusvastikkeen nousu tulee näille aivan täytenä yllätyksenä.
Asuntosijoittamisen verotuksessa on näemmä asuntosijoittajilla etuoikeuksia.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Voitaisiinko tämä vähennysoikeus antaa myös omissa asunnoissaan asuville?
Ja mikä tärkeintä saisiko myös vuokramenot vähentää verotuksessa?
Vuokramenoihin maksetaan asumistukea.
Saahan omistusasujakin tukea.
Tämä on turhaa verorahojen kierrätystä ja vain lisää byrokratiaa. Jos asumiskulut saisi automaattisesti vähentää verotuksessa olisi vähentyneen byrokratian kautta saatava säästö huomattava.
Vierailija kirjoitti:
Pahoin pelkään että näissä velalla sijoittajissa on paljon sellaisiakin, jotka eivät oikeasti ymmärrä mitä lyhennysvapaa tarkoittaa, ja rahoitusvastikkeen nousu tulee näille aivan täytenä yllätyksenä.
Tämä koskee myös niitä, jotka ovat ostaneet asunnon omaan käyttöönsä. Ei siitä ole kauankaan kun oli juttua jostain pariskunnasta, joka oli ostanut asunnon ja jolle tuli täytenä yllätyksenä ja järkytyksenä putkiremontin yhtiölaina/rahoitusvastike, joka tuli heidän maksettavakseen. Heille oli kyllä kerrottu ja kauppakirjassakin luki, että putkiremontin osuutta ei ole vielä jyvitetty. Eivät vain ymmärtäneet mitä tämä tarkoittaa eivätkä kysyneet tai ottaneet selvää. Tyhmästä päästä kärsii lompakko.
Tässä vielä linkki yhteen putkiremonttipariskunnasta kertovaan uutiseen: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000005682760.html
Tämä on vain esimerkki siitä, miten hatarilla tiedolla jotkut tekevät suuria taloudellisia päätöksiä.
Vierailija kirjoitti:
Niinno, myydessä ne verot joutuu maksamaan, tuo on vain verojen maksun lykkäämistä.
Miten niin?
No jos velkapääoman lyhennykset korkojen lisäksi saa vähentää, on kyllä varmaa, että hintataso nousee!