Asuntosijoittajille kysymys

Asunnon pitää tuottaa. Vuokran pitää kattaa kaikki kulut ja voittoa täytyy jäädä.

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Mistä lasket tuon 12-20%? Hankintahinnasta, asunnon myyntiarvosta tällä hetkellä?

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Jos 20 neliön yksiössä olisi vastike vaikka 80 e ja teoreettinen arvo 100 000 e, niin haluaisin vuokraa 420 e/kk. Jos se ei ole mahdollista, harkitsisin airbnb -mahdollisuutta, jossa voisi kesällä saada hyvinkin 5-6 kk vuokraa vastaavan korvauksen.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Jos asunnon hinta on 200 000 e ja haluaa 20% tuoton + välittömien kulujen korvauksen, niin vuokran on oltava miellyttävä 3500 e/kk. Ymmärrämme siis, että tuo, jolle kommentoit, ei tiedä asioista yhtään mitään.

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

Vierailija kirjoitti:

Jos 20 neliön yksiössä olisi vastike vaikka 80 e ja teoreettinen arvo 100 000 e, niin haluaisin vuokraa 420 e/kk. Jos se ei ole mahdollista, harkitsisin airbnb -mahdollisuutta, jossa voisi kesällä saada hyvinkin 5-6 kk vuokraa vastaavan korvauksen.

Miten siis ihmiset kuvittelevat, että asumistukien poisto laskisi asuntojen hintoja merkittävästi?

Esim työmarkkinatuki on n. 490 euroa, ei siitä makseta edes 300 euron vuokraa, ilman että täytyy saada rahaa elämiseen toimeentulotuesta. Saati 400 euron vuokraa!

Jos vaikka kaupunkien kerrostalojen vuokrat laskisi tuon myötä viiteenkymppiin kuussa, niin tuskinpa yksityiset alentaisi hintojaan tuohon silti...

Minulla on kaksio Vantaalla 900 €/kk. Hoitovastike 260 €, rahoitusvastike satasen luokkaa, lainan korko noin 120 €. Halvemmalla en vuokraisi koska siinä ei enää katettaisi remonttikuluja. Nytkin lyhyessä ajassa rempattu mm. julkisivua ja putkia. Tosin omalla kohdallani aloituksen kysymys on hieman hypoteettinen, koska jos nykyiset vuokralaiset lähtevät niin laitan myyntiin.

Vierailija kirjoitti:

Mistä lasket tuon 12-20%? Hankintahinnasta, asunnon myyntiarvosta tällä hetkellä?

Siis vivulla omalle rahalle lasket tuon tuotoksi? Siihen noin pääseekin.

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

Realistinen hinta yksiölle Helsingissä 160 000-190 000, nuo 250 000 yksiöt ovat sit tyyliin Ullanlinnassa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Ei ole utopistista. En halua tehdä asunnoillani tappiota. Tuolla 12-20% katteella vielä juuri ja juuri pääsee omilleen, Jos jää alle tuon tekee tappiota. Olisi ihan kiva jotain saada itsellekin jotain, eikä vain tehdä hyväntekeväisyyttä tai tappiota. Myyn tappiolliset kohteet pois. lainanLYHENNYS ei ole kulu, ja harvalla kohteella pääsee siihen että tuottaisi vastikkeen ja koron lisäksi verot ja lyhennykset. On sellaisiakin asuntoja joissa vuokralainen maksaa vuokrassaan vastikkeen , lyhennyksen, korot, verot ja vähän jää senkin jälkeen on tämä harvinaista. Minulla on yksi tällallainen kohde.

Vierailija kirjoitti:

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Täällä kaupungin asunnoissa on isot vuokrat, ja mitä uudempi talo, sen kalliimpaa niissä on asua.

Meillä on yksi "sijoitus"asunto, minun ensiasuntoni. Se on kaksio tavallisessa lähiössä, lähellä palveluja. Vuokralla on aina ollut ja tulee aina olemaan opiskelijoita, sillä lähellä on amk. Vuokra on 550€/kk, lisäksi päälle tulee vesimaksu, autopaikka ja sauna jos ne haluaa. Enempää ei kannata pyytää, ja vuokratuotto on viiden prosentin luokkaa nyt julkisivuremontin jälkeen.

Jos asuntojen arvoja alettaisiin jotenkin laskea keinotekoisesti alas, en enää jatkaisi vuokraamista vaan myisin asunnon pois. En ole sosiaalitoimisto, enkä sen asiakkaita vuokralle ota.

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Tuota et kyllä saa.

Tuotot jää useimmiten 1 - 2 prosenttiin kun lasket kaikki kulut mukaan. Sijoitusasunnon hankkiminen on lähinnä tapa säilyttää rahaa. Eri asia on jos ei tarvitse maksaa veroja niinkuin säätiöillä ja ay-liikkeillä.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Ei ole utopistista. En halua tehdä asunnoillani tappiota. Tuolla 12-20% katteella vielä juuri ja juuri pääsee omilleen, Jos jää alle tuon tekee tappiota. Olisi ihan kiva jotain saada itsellekin jotain, eikä vain tehdä hyväntekeväisyyttä tai tappiota. Myyn tappiolliset kohteet pois. lainanLYHENNYS ei ole kulu, ja harvalla kohteella pääsee siihen että tuottaisi vastikkeen ja koron lisäksi verot ja lyhennykset. On sellaisiakin asuntoja joissa vuokralainen maksaa vuokrassaan vastikkeen , lyhennyksen, korot, verot ja vähän jää senkin jälkeen on tämä harvinaista. Minulla on yksi tällallainen kohde.

No kerropa meille ihan konkreettisia lukuja tuosta katetuottoprosentistasi.

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.