Asuntosijoittajille kysymys

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei vaikuta, koska niiden pitäisi kuitenkin olla rakennusmääräysten mukaisia ja asumiskelpoisia. Rakentaminen Suomessa maksaa. Hintoja voi alentaa lähinnä jos aletaan rakentaa ilman lämmitystä, ilmanvaihtoa ja kylppäreitä. Esim silloin tulisi halvempia asuntoja, jos kerrostalossa olisi yksi yhteinen vessa ja suihku kellarissa, keittiö voisi olla esim kerroksittain, mutta sinne ei tulisi vesihanaa, vaan vesi pitäisi kantaa itse alakerrasta. Näinhän joskus asuttiin, mutta useimmat ovat kai ihan tyytyväisiä siitä, että enää ei ole noin.

Miksi asunnon rakentaminen Ouluun maksaa puolet siitä mitä asunnon rakentaminen pääkaupunkiseudulle? Eikö Oulun uudisrakennuksissa ole kylppäreitä ja ilmanvaihtoa?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

Vierailija kirjoitti:

Mitäs jos sijoitusasunnon saisi ostettua kokonaan "käteisellä", ilman lainaa? Onko silloin jotain erityistä, mitä tulisi ottaa huomioon? Jos kateen jää verojen ja vastikkeiden jälkeen esim 300 e, kannattaakko tästä laittaa jokin summa sivuun vaikka tulevia remppoja ajatellen?

Mieluummin ostaisin monta asuntoa osittain lainalla kuin yhden ilman lainaa. Asuntohan on näillä koroilla kalleimmillaan silloin kun se on täysin velaton, asuit siinä sitten itse tai vuokrasit sitä eteenpäin ja riskejäkin saisi paremmin hajautettua.  Toki jollain aikajänteellä korkotaso voi nousta niin kovaksi että tuo ei enää pidä paikkaansa ja osa asunnoista kannattaisi myydä ja maksaa muista lainat pois.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

No kuka ne asunnot ostaisi? joko toiset sijoittajat, joiden tuottovaatimus on pienempi tai sitten kodiksi (vuokra-asujat tai omistusasujat, joiden asunnot taas vapautuisi taas myyntiin) . Ja kun myyntiin tulee paljon kiinteistöjä tuppaa niiden hinnat laskemaan -> tulee tappiota myynnistäkin, jolloin tehdään juuri se päätös että "parempi ottaa pienempi tuotto kuin tappiota"-> vuokra laskee.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

Kai sinä ymmärrät että asunnon arvo kulkee käsikädessä vuokratason kanssa? Jos vuokrataso on ap:n ehdottama 300e / kk niin kukaan ei maksa siitä nykyarvoltaan 150 000e yksiöstä enää edes sataa tonnia, hyvä jos 50. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

No kuka ne asunnot ostaisi? joko toiset sijoittajat, joiden tuottovaatimus on pienempi tai sitten kodiksi (vuokra-asujat tai omistusasujat, joiden asunnot taas vapautuisi taas myyntiin) . Ja kun myyntiin tulee paljon kiinteistöjä tuppaa niiden hinnat laskemaan -> tulee tappiota myynnistäkin, jolloin tehdään juuri se päätös että "parempi ottaa pienempi tuotto kuin tappiota"-> vuokra laskee.

Mutta jos asumistuet poistettaisi, pitäisi vuokrien laskea niin alas että tuottoa ei tulisi ollenkaan, sillä 500 euron työttömyystuesta ei makseta edes satasen vuokraa ilman että täytyy vastaavasti hakea toimeentulotukea. Jolloin asumistukimenojen poistuessa toimeentulotukimenot räjähtäisi.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

Asumistukien poisto tarkoittaisi faktisesti juurikin että joillekin tulisi taloudellista tappiota väistämättä. Lisäksi jotkut kärsisivät muuten, esimerkiksi asunnottomuuden kautta.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Ainakin Keski-Euroopassa asutaan kimppakämpissä, koska ei ole varaa vuokrata yksin asuntoa. Ja vuokrat vaan nousee ja nousee...

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei vaikuta, koska niiden pitäisi kuitenkin olla rakennusmääräysten mukaisia ja asumiskelpoisia. Rakentaminen Suomessa maksaa. Hintoja voi alentaa lähinnä jos aletaan rakentaa ilman lämmitystä, ilmanvaihtoa ja kylppäreitä. Esim silloin tulisi halvempia asuntoja, jos kerrostalossa olisi yksi yhteinen vessa ja suihku kellarissa, keittiö voisi olla esim kerroksittain, mutta sinne ei tulisi vesihanaa, vaan vesi pitäisi kantaa itse alakerrasta. Näinhän joskus asuttiin, mutta useimmat ovat kai ihan tyytyväisiä siitä, että enää ei ole noin.

Miksi asunnon rakentaminen Ouluun maksaa puolet siitä mitä asunnon rakentaminen pääkaupunkiseudulle? Eikö Oulun uudisrakennuksissa ole kylppäreitä ja ilmanvaihtoa?

Ei se kyllä ole puolta halvempaa. Hinnanerot ovat aika pienet, jos varsinaisia rakentamisen kuluja katsotaan.  Tonttien, eli infran hinnassa on sitten isompia eroja: viemäröinnin, vesijohtojen, katujen, datakaapelien jne tuottaminen maksaa ja se maksaa eniten toisaalta siellä, missä on jo rakennettu tiheään eli kaivaminen on hankalaa ja vaatii esim liikenteen sulkemiiä ja vesien katkomisia lukuisalta joukolta muita käyttäjiä-  ja toisaalta siellä, missä ei ole rakennettu mitään, eli välimatkat ovat pitkiä. Jälkimmäisessä tapauksessa usein todetaankin, että yhteiskuntainfraa ei rakenneta, vaan taajaman ulkopuolelle rakentaja poratkoon oman kaivon ja rakentakoon oman jätevesijärjestelmän. Mutta jos ja kun uutta maata kaavoitetaan, kaupunki voi periä tointin omistajalta 60% tontin arvonnoususta kuluina infran rakentamisesta. Ja arvon nousuhan tietysti riippuu siitä, mitä tontille sitten rakennetaan ja missä. Omakotitalotontti Iittalassa maksaa 15000E ja 60% siitä olisi 9000E. Omakotitalotontti Tampereella maksaa noin 100 000 ja 60% siitä on 60 000€. Aika isoja eroja, vai mitä?

Näiden kulujen poistaminen ei kuitenkaan ole rakennuttajalle mahdollista, koska kaupunki/kunta perii ne joka tapauskessa jotenkin tai jos rakentaa taajaman ulkopuolelle, missä nuo eivät ole tontinhinnoissa, pitää itse rakentaa nuo systeemit jotenkin. Eikä kuluista luopuminen oikein ole mahdollista kaupungillekaan, koska infra on nykyään lakisääteistä sekin.

Omasta mielestäni on vaan myönnettävä, että ellemme halua asua kuin 1800-luvulla, asumisesta on maksettava enemmän kuin 1800-luvulla.

Asumistukia saa vain jos on pienituloinen. Joten ne jotka nyt saa lähes täyttä asumistukea (opiskelijat, työttömät jne) eivät pystyisi maksamaan minkäänlaista järjellistä (esim 200 e/yksiö) vuokraa ilman tt tukea. Vaikka asuisi kahden muun ihmisen kanssa kolmiossa, olisi siihenkin vuokra oletettavasti väh 700 euroa kuussa (kun nyt on yli tonnin), eli siihenkin pitäisi hakea tt tukea.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.

Mutta kuten vastauksissa sanotaan, kukaan ei ala vuokrata asuntoa ilman että siitä saa itselle tuottoa. Eli asumistukien poisto ei alentaisi vuokria, koska sitten niitä asuntoja ei vain vuokrattaisi vaan myytäisi pois.

Kai sinä ymmärrät että asunnon arvo kulkee käsikädessä vuokratason kanssa? Jos vuokrataso on ap:n ehdottama 300e / kk niin kukaan ei maksa siitä nykyarvoltaan 150 000e yksiöstä enää edes sataa tonnia, hyvä jos 50. 

Tämä taas johtaa siihen, että kukaan ei rakenna asuntoja enää, koska niitä ei saa myytyä kulut peittävään hintaan. Se taas johtaa siihen, että asuntokanta vanhenee ja kun sitä ei myöskään kannata noilla hinnoilla korjata, se rapistuu, tekniikka vanhenee, asumiskulut kasvavat esimerkiksi lämmityskulujen ja hätäremppojen takia, kämpät homehtuvat ja niin edelleen.  Tämähän on tosiasia, ja näin on käynyt monissa niissä maissa, missä asuminen on "halvempaa".

Niin kun rakentaminen maksaa saman verran riippumatta siitä onko asunnolle ostajaa vai ei. Jos rakentaminen maksaa esim 150 000 euroa ja sille löytyy ostajia/vuokran maksajia vain max 50 000 eurolla, niin kuka enää rakentaisi? Onko ratkaisu siis, että maahan ei rakenneta enää yhtään asuntoa, kukaan ei osta en yhtään sijoitusasuntoa eikä tee remppoja/korjauksia nykyisiin (nostaisi vuokraa, jolle ei ole maksajia) ja annetaan nykyisten kämppien rapistua ja homehtua?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Miksi ihmeessä minun pitäisi tietää katetuotto%, kun riittää, että tiedän, paljonko minulle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokraustoiminnasta tuloja? Ja ne tulot taas määritellään sijoitetun pääoman mukaan, ei katetuottoprosentin. Lisäksi tiedän, että jos kulut on 200 e ja tulot 200 e, niin tuotto on 0%, ei siihen tarvita kuin maalaisjärkeä.

Niin katetuottoprosentti nimenomaan kertoo tuon että "paljonko vuodessa/kuukaudessa tuloja jää" vuokrasta. Eli sanoit että Miksi minun pitää tietää paljonko vuokrasta jää tuloja, kun minun pitää vain tietää paljonko vuokrasta jää tuloja.

Miksi et suostu hyväksymään, että sijoitustoiminnassa tuloja verrataan sijoitettuun pääomaan?

Sinä voit laskea katetuottoprosenttiasi ja olla tyytyväinen, mutta et tajua, että on ihan eri asia sijoittaa 800 000 e kuin 80 000 e ja saada samoilla luvuilla sama katetuotto% (eli esim. tuotto 10 000 e, muuttuvat kustannukset 1000 e => katetuotto% on 10). Kuka tahansa sijoittaja tajuaa, että 800 000 euron sijoituksella tuo on suorastaan surkea tuloa, 80 000 eurolla siedettävä (tuostahan 9000 e:sta vähennetään vielä kiinteät kulut).

Sijoittaja määrittää, paljonko hänelle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokran jälkeen tuloja, jotta tulot ovat oikeassa (riittävässä) suhteessa sijoitettuun pääomaan. Sinulle riittää, että katetuotto% on riittävän korkea, mutta jokainen sijoittaja tietää, että jos sijoitat miljoonan ja saat takaisin 1000 e vaikka katetuottoprosentilla 100, niin se ei riitä!

Vierailija kirjoitti:

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei tietenkään. Vuokratulojen lattian poistaminen voisi vaikuttaa, eli asumistuen lopetus.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Paljonko on katetuottoprosentti pörssiosakkeiden osingoissa?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei tietenkään. Vuokratulojen lattian poistaminen voisi vaikuttaa, eli asumistuen lopetus.

Johan täällä on osoitettu, että vuokrat eivät koskaan laske sille tasolle (n 50 e/kk), ettei siihen jotain tukea tarvitse, olipa tuen nimi sitten asumistuki tai toimeentulotuki.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei tietenkään. Vuokratulojen lattian poistaminen voisi vaikuttaa, eli asumistuen lopetus.

Vaikka olen asuntosijoittaja, en voi ymmärtää sitä, miksi miljoonia syydetään asumistukiin. Poistetaan ne kokonaan ja annetaan ihmisten asettua asumaan siten kuin heillä on varaa asua, ei siten kuin he haluavat asua. Tämä merkitsisi sitä, että osa asuisi nykyistä ahtaammin, mutta on kestämätöntä ajatella, että asumisen taso on jonkinlainen subjektiivinen oikeus. Jos ei ole edes aikeita työllistyä, ei ole tarvetta asua työpaikkojen lähellä.

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

Uskon että asumistuen poistolla olisi suuri merkitys asuntojen hintoihin. Jos vaikka asumistuki lakkautettaisiin ja siirryttäisiin perustulomalliin, jossa asumiskustannukset sisältyisivät perustuloon, niin ihmisethän alkaisivat hyvinkin tarkkaan miettimään että onko asunnun vuokra kohtuullinen. Nythän vuokralla ei ole tukien varassa eläville juuri mitään merkitystä, koska kohtuulliset asumismenot korvataan parhaimmillaan 80 prosenttisesti. Tällä hetkellä tukitaso määrää vuokrien minimit ja vuokrantaja vain miettii sitä että kuinka paljon yli minimin hän voi pyytää, jotta saa vielä vuokralaisen.

Tällä hetkellä parhaan tuoton saa pikkukaupungin halvasta asunnosta. Asumistukimaksuautomaatin poistututtua huonompien (kunto ja sijainti) asuntojen vuokrat varmasti laskisivat.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Miksi ihmeessä minun pitäisi tietää katetuotto%, kun riittää, että tiedän, paljonko minulle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokraustoiminnasta tuloja? Ja ne tulot taas määritellään sijoitetun pääoman mukaan, ei katetuottoprosentin. Lisäksi tiedän, että jos kulut on 200 e ja tulot 200 e, niin tuotto on 0%, ei siihen tarvita kuin maalaisjärkeä.

Niin katetuottoprosentti nimenomaan kertoo tuon että "paljonko vuodessa/kuukaudessa tuloja jää" vuokrasta. Eli sanoit että Miksi minun pitää tietää paljonko vuokrasta jää tuloja, kun minun pitää vain tietää paljonko vuokrasta jää tuloja.

Miksi et suostu hyväksymään, että sijoitustoiminnassa tuloja verrataan sijoitettuun pääomaan?

Sinä voit laskea katetuottoprosenttiasi ja olla tyytyväinen, mutta et tajua, että on ihan eri asia sijoittaa 800 000 e kuin 80 000 e ja saada samoilla luvuilla sama katetuotto% (eli esim. tuotto 10 000 e, muuttuvat kustannukset 1000 e => katetuotto% on 10). Kuka tahansa sijoittaja tajuaa, että 800 000 euron sijoituksella tuo on suorastaan surkea tuloa, 80 000 eurolla siedettävä (tuostahan 9000 e:sta vähennetään vielä kiinteät kulut).

Sijoittaja määrittää, paljonko hänelle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokran jälkeen tuloja, jotta tulot ovat oikeassa (riittävässä) suhteessa sijoitettuun pääomaan. Sinulle riittää, että katetuotto% on riittävän korkea, mutta jokainen sijoittaja tietää, että jos sijoitat miljoonan ja saat takaisin 1000 e vaikka katetuottoprosentilla 100, niin se ei riitä!

Eli sinäkään et ymmärrä mistä puhun. Sijoittaja tosiaan tarkastelee pääoman tuottoa. ja niin pitääkin. Mutta sitten on vielä se OPERATIIVINEN taso, jossa vastataan kysymykseen:" millaista vuokraa minun pitää tässä hetkessä tästä kohteesta saada". Esimerkiksi kun vuokralainen lähtee ja kämppä on tyhjänä. Tässä kohdassa on ihan turha alkaa tekemään mitään investointilaskelmia, arvioimaan asunnon myyntihintaa, myynnistä aiheutuvia kustannuksia, muiden sijoitusmuotojen tuottoja jne. Tärkeintä on tietää sen hetken alueen vuokrataso, ja verrata sitä siihen että "no vieläkö pääsen omilleni vai kannattako noita äsken luetteloimia asioita alkaa miettimään". Tämä katetuotto antaa vastauksen nopeasti että "otanpa uuden vuokralaisen, enkä vaivaa päätäni enempää" tai "nyt pitää alkaa tarkemmin pohtimaan vieläkö pidän tämän kämpän".

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Paljonko on katetuottoprosentti pörssiosakkeiden osingoissa?

Pörssiosakkeissa minä en suorita operatiivista toimintaa, mutta KYLLÄ minä katson firman tuloslaskelmasta ja taseesta nämä luvut että onko edellytyksiä esim osingonmaksulle. Vai väitätkö että FCF, OPEX, CAPEX, EBIT, EBITDA jne eivät vaikuta mitä porssiosakkeita ostat. Tietenkin on teknistä sijoittamista tekeviä sijoittajia jotka spekuloivat pörssikurssien muutoksella jolloin eivät näitä katso.