Asuntosijoittajille kysymys

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Jokainen voi laskeskella omia sijoituksiaan miten itse parhaaksi näkee.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Ei ole utopistista. En halua tehdä asunnoillani tappiota. Tuolla 12-20% katteella vielä juuri ja juuri pääsee omilleen, Jos jää alle tuon tekee tappiota. Olisi ihan kiva jotain saada itsellekin jotain, eikä vain tehdä hyväntekeväisyyttä tai tappiota. Myyn tappiolliset kohteet pois. lainanLYHENNYS ei ole kulu, ja harvalla kohteella pääsee siihen että tuottaisi vastikkeen ja koron lisäksi verot ja lyhennykset. On sellaisiakin asuntoja joissa vuokralainen maksaa vuokrassaan vastikkeen , lyhennyksen, korot, verot ja vähän jää senkin jälkeen on tämä harvinaista. Minulla on yksi tällallainen kohde.

No kerropa meille ihan konkreettisia lukuja tuosta katetuottoprosentistasi.

No jos et osaa katetuottoprosenttia itse laskea niin voivoi.

Aloita vaikka tuosta.

https://fi.wikipedia.org/wiki/Katetuottolaskenta

voit oppia jotain.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Vastaukseksi Ap:lle, en tietenkään vuokraisi hinnalla joka ei kata kuluja, sehän olisi taloudellisesti hölmöä. Eli ellen saisi vuokralaista kohteeseen järkevällä hinnalla niin myisin asunnon pois, ja minimoisin tappion sillä tapaa.

Toki jos tilanne olisi se, että kohteen arvo olisi nousemassa niin tällöin arvonnousu kompensoisi huonoa vuokratuottoa, mutta on vaikea kuvitella että miten sellaisen kohteen arvo nousisi johon ei saa vuokralaista.

Itselläni on yksi sijoitusasunto, jonka vuokratuotosta jää kulujen ja verojen jälkeen n.300€. Tämä menee kaikki lainanlyhennykseen kylläkin, eli mitään käyttörahaa siitä ei saa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Ei ole utopistista. En halua tehdä asunnoillani tappiota. Tuolla 12-20% katteella vielä juuri ja juuri pääsee omilleen, Jos jää alle tuon tekee tappiota. Olisi ihan kiva jotain saada itsellekin jotain, eikä vain tehdä hyväntekeväisyyttä tai tappiota. Myyn tappiolliset kohteet pois. lainanLYHENNYS ei ole kulu, ja harvalla kohteella pääsee siihen että tuottaisi vastikkeen ja koron lisäksi verot ja lyhennykset. On sellaisiakin asuntoja joissa vuokralainen maksaa vuokrassaan vastikkeen , lyhennyksen, korot, verot ja vähän jää senkin jälkeen on tämä harvinaista. Minulla on yksi tällallainen kohde.

No kerropa meille ihan konkreettisia lukuja tuosta katetuottoprosentistasi.

No jos et osaa katetuottoprosenttia itse laskea niin voivoi.

Aloita vaikka tuosta.

https://fi.wikipedia.org/wiki/Katetuottolaskenta

voit oppia jotain.

Osaan laskea katetuottoprosentin, mutta sitä ei pääsääntöisesti käytetä puhtaan sijoitustoiminnan tuloksen tarkasteluun, koska siinä ei oteta huomioon sijoitetun pääoman merkitystä. Katetuotossa kyse on kiinteiden ja muuttuvien kustannusten suhteesta myyntiin eikä vuokraa normaalisti pidetä myyntiä vastaavana eränä.

Kyllä, vuokratuotto on tuottoa ja lainaan liittyvät korot ovat kustannuksia, mutta katetuottoprosentti ei kerro oikeastaan mitään muuta kuin sen, paljonko myyntituotoista jää muuttuvien kustannusten jälkeen. Se ei kerro sitä, kannattiko sijoittaa tietty pääoma sijoitusasuntoon ja vain se on olennaista, ei yksittäinen katetuottolaskelma.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Ei, maallikko ei katsele asiaa katetuottojen kautta lainkaan! Vaikuttaa siltä, että merkonomiopintojen ansiosta osaat pari termiä, mutta et osaa käyttää niitä tosielämässä. Sijoittaminen ja myyminen ovat kaksi eri asiaa!

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Miksi ihmeessä minun pitäisi tietää katetuotto%, kun riittää, että tiedän, paljonko minulle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokraustoiminnasta tuloja? Ja ne tulot taas määritellään sijoitetun pääoman mukaan, ei katetuottoprosentin. Lisäksi tiedän, että jos kulut on 200 e ja tulot 200 e, niin tuotto on 0%, ei siihen tarvita kuin maalaisjärkeä.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sun laskutapa on kyllä jotain ihan utopistista. Yleensä vuokratulo vastikkeiden ja ahdollisten lainankorkojen vähentämisen jälkeen jää viiden prosentin kieppeille.

Käteenjäävällä vuokratulolla ei maksa sijoitusasunnon ostamiseen otetun lainan kuukausieriä ihan kokonaan (jos lainaa on yli puolet asunnon hinnasta ja/tai laina-aika on mitnkään järkevä) ja lisäksi siitä tietysti menee verot.

Ei ole utopistista. En halua tehdä asunnoillani tappiota. Tuolla 12-20% katteella vielä juuri ja juuri pääsee omilleen, Jos jää alle tuon tekee tappiota. Olisi ihan kiva jotain saada itsellekin jotain, eikä vain tehdä hyväntekeväisyyttä tai tappiota. Myyn tappiolliset kohteet pois. lainanLYHENNYS ei ole kulu, ja harvalla kohteella pääsee siihen että tuottaisi vastikkeen ja koron lisäksi verot ja lyhennykset. On sellaisiakin asuntoja joissa vuokralainen maksaa vuokrassaan vastikkeen , lyhennyksen, korot, verot ja vähän jää senkin jälkeen on tämä harvinaista. Minulla on yksi tällallainen kohde.

No kerropa meille ihan konkreettisia lukuja tuosta katetuottoprosentistasi.

No jos et osaa katetuottoprosenttia itse laskea niin voivoi.

Aloita vaikka tuosta.

https://fi.wikipedia.org/wiki/Katetuottolaskenta

voit oppia jotain.

Osaan laskea katetuottoprosentin, mutta sitä ei pääsääntöisesti käytetä puhtaan sijoitustoiminnan tuloksen tarkasteluun, koska siinä ei oteta huomioon sijoitetun pääoman merkitystä. Katetuotossa kyse on kiinteiden ja muuttuvien kustannusten suhteesta myyntiin eikä vuokraa normaalisti pidetä myyntiä vastaavana eränä.

Kyllä, vuokratuotto on tuottoa ja lainaan liittyvät korot ovat kustannuksia, mutta katetuottoprosentti ei kerro oikeastaan mitään muuta kuin sen, paljonko myyntituotoista jää muuttuvien kustannusten jälkeen. Se ei kerro sitä, kannattiko sijoittaa tietty pääoma sijoitusasuntoon ja vain se on olennaista, ei yksittäinen katetuottolaskelma.

Ei kerrokaan, sitä en ole väittänytkään, ja sitähän AP ei kysynytkään. Vaan nimenomaan sitä että millä hinnalla vielä PITÄISI sijoitusta. Siihenkin vaikuttaa moni asia mutta yksinkertaistettuna vuokra, olisi oltava 12-20% suurempi kuin kyseisen kohteen välittömät kustannukset, jotta pääsisi edes omilleen. Jos vuokra painuisi tuon alle niin pitäisi jo alkaa miettimään että kuinka nopeasti kuluerästä pitäisi päästä eroon ja millä hinnalla. Jostain syystä tässä skenariossa tuo investointi on jo tehty ja ilmeisesti riskit realisoituneet. Nyt vaihtoehdot on että no millä hinnalla vielä vuokraan vai luovunko sijoituksesta.  Jos luovun sijoituksesta niin sitten vasta tulee se kysymys että "mitkä ovat minkäkin vaihtoehdon tuotot" kun uudelleen sijoitan vapauteen pääoman.

Vierailija kirjoitti:

miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei vaikuta, koska niiden pitäisi kuitenkin olla rakennusmääräysten mukaisia ja asumiskelpoisia. Rakentaminen Suomessa maksaa. Hintoja voi alentaa lähinnä jos aletaan rakentaa ilman lämmitystä, ilmanvaihtoa ja kylppäreitä. Esim silloin tulisi halvempia asuntoja, jos kerrostalossa olisi yksi yhteinen vessa ja suihku kellarissa, keittiö voisi olla esim kerroksittain, mutta sinne ei tulisi vesihanaa, vaan vesi pitäisi kantaa itse alakerrasta. Näinhän joskus asuttiin, mutta useimmat ovat kai ihan tyytyväisiä siitä, että enää ei ole noin.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Ei, maallikko ei katsele asiaa katetuottojen kautta lainkaan! Vaikuttaa siltä, että merkonomiopintojen ansiosta osaat pari termiä, mutta et osaa käyttää niitä tosielämässä. Sijoittaminen ja myyminen ovat kaksi eri asiaa!

asuntosijoittamisessa on myös operatiivinen puoli eli kohteen hinnoittelu ja sen vuorkraustoiminnan pyörittäminen tavalla tai toisella.  Ja opintojenkin veikkaus meni pieleen ja pahasti.

Mitäs jos sijoitusasunnon saisi ostettua kokonaan "käteisellä", ilman lainaa? Onko silloin jotain erityistä, mitä tulisi ottaa huomioon? Jos kateen jää verojen ja vastikkeiden jälkeen esim 300 e, kannattaakko tästä laittaa jokin summa sivuun vaikka tulevia remppoja ajatellen?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Miksi ihmeessä minun pitäisi tietää katetuotto%, kun riittää, että tiedän, paljonko minulle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokraustoiminnasta tuloja? Ja ne tulot taas määritellään sijoitetun pääoman mukaan, ei katetuottoprosentin. Lisäksi tiedän, että jos kulut on 200 e ja tulot 200 e, niin tuotto on 0%, ei siihen tarvita kuin maalaisjärkeä.

Niin katetuottoprosentti nimenomaan kertoo tuon että "paljonko vuodessa/kuukaudessa tuloja jää" vuokrasta. Eli sanoit että Miksi minun pitää tietää paljonko vuokrasta jää tuloja, kun minun pitää vain tietää paljonko vuokrasta jää tuloja.

Vuokratulosta (vähennysten jälkeen) täytyy maksaa 30 % pääomaveroa, joka myös täytyy ottaa huomioon asuntosijoittajana.

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

Vierailija kirjoitti:

Mitäs jos sijoitusasunnon saisi ostettua kokonaan "käteisellä", ilman lainaa? Onko silloin jotain erityistä, mitä tulisi ottaa huomioon? Jos kateen jää verojen ja vastikkeiden jälkeen esim 300 e, kannattaakko tästä laittaa jokin summa sivuun vaikka tulevia remppoja ajatellen?

No tämähän riippuu aika paljon siitä, millainen asunto on kyseessä, minkä ikäinen ja onko joko omia tai taloyhtiön remppoja tulossa. Talon ja taloyhtiön yhtiön iästä ja kämpän sisustuksen kunnosta voi ihan itse päätellä aika paljon tealohtiön kiinteistönhoitosuunnitelman kertoman lisäksikin. Varoja ei siksi tarvitse pitää tilillä seisomassa, vaan niitä voi sijoittaa eteenpäin ja vapauttaa sieltä sitten kun oikea aika koittaa - mutta tuhlata niitä ei toki kannata.

Tämän lisäksi vuokranantajalla on hyvä olla aina muutama ylimääräinen tonni jemmassa siltä varalta, että jääkaapit ja liedet hajoavat tai vuokralainen nukahtaa perjantanin ja lauantain välisenä yönä suihkun lattiakaivon päälle. Nämä ovat asioita, joihin pitää olla valmiina reagoimaan nopeasti, usein saman päivän sisällä.

Jos tarvitsisit lainarahaa, olisi lisäksi hyvä varautua rahoitusmarkkinoiden heilahteluihin. Jos/kun korot nousevat yhtäkkiä tai paljon, asunnon myyminen ei välttämättä ole nopeaa (tai ehkä edes kannattavaa), vaan koroista pitää selvitä ihan itse.

Eli kaikenlaisia riskejä vuokranantajalla/asuntosijoittajalla on, joihin on hyvä varautua.

Vierailija kirjoitti:

Mitäs jos sijoitusasunnon saisi ostettua kokonaan "käteisellä", ilman lainaa? Onko silloin jotain erityistä, mitä tulisi ottaa huomioon? Jos kateen jää verojen ja vastikkeiden jälkeen esim 300 e, kannattaakko tästä laittaa jokin summa sivuun vaikka tulevia remppoja ajatellen?

Toki kannattaa, vuokranantajana on kuitenkin ns. palveluntarjoaja, ja vastuussa siitä että asunnossa on kaikki mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Uuden jääkaapin tai uunin voi joutua hankkimaan nopeastikin. Ja jos tulee isompia remontteja niin niistä aiheuttava asumisen haitta täytyy korvata, tai pitää asuntoa jopa tyhjillään. Kyllä sellainen 2000-3000€ bufferia kannattaa minimissään pitää. Itselläni on tuo raha rahastossa, en halua makuuttaa rahaa tilillä inflaation syötävänä (toki nyt rahastoilla menee huonosti!), ja sitten on sellainen luotollinen tili yllättäviä kuluja varten, luottoraja 10 000.

Vierailija kirjoitti:

Mitäs jos sijoitusasunnon saisi ostettua kokonaan "käteisellä", ilman lainaa? Onko silloin jotain erityistä, mitä tulisi ottaa huomioon? Jos kateen jää verojen ja vastikkeiden jälkeen esim 300 e, kannattaakko tästä laittaa jokin summa sivuun vaikka tulevia remppoja ajatellen?

Nyt näköjään mentiin sitten investointilaskelman puolelle, eikä enää olla siinä operatiivisessa hinnoittelussa, mikä oli AP:n kysymys. ja vastaavasti tuo 300 euroa on juurikin tuota katetta, josta pitää varmasti iso osa "laittaa sivuun".  Se että kannattaako ostaa sijoitusasuntoa josta saa 300 euron katetuoton, niin vaatii melkoisen aukilaskemisen. Ja sitten tulee mukaan nuo pääoman tuoton vaatimukset, vaihtoehtoiskustannukset, riskianalyysit yms.

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

asumistukien poisto vaikuttaisi juurikin sen kautta että kysyntä nykyisellä vuokratasolla pienentyisi, kun ihmisillä ei olisi varaa asuntoihin. Näin ollen vuokranantajille olisi vaihtoehtoina joko tuottovaatimuksesta tinkiminen -> vuokran alentaminen tai pääoman siirto uusiin kohteisiin.  Kuitenkin tilanteessa olisi useita kärsijöitä. Missä ne vuokralaiset väliaikana asuisivat. ja kuinka sijoittajat kestävät tappiot. Tämän uuden tasapainotilan löytäminen asumistukien poiston jälkeen saattaisi olla suhteelisen rumaa katsottavaa.