Asuntosijoittajille kysymys

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Aunnon tuotto pääomalle on luokkaa 4-8%, riippuu tietysti pakkakunnasta ja asunnosta.

Turussa edullisen kaksion saa johonkin 160 tonnin hintaan, vastike on noin 200€ ja vuokraa saa noin 700€.

Vuokra siis noin 5,25% tämänhetkisestä ostohinnasta ja nettotuotto verojen jälkeen 2,6%, eli ei todellakaan mikään kultakaivos.

Mutta pitää muistaa että asuntosijoittaminen on pitkäjännitteistä toimintaa. Jos asunto on ostettu 25 vuotta sitten, niin ostohinta on ollut alle puolet nykyisestä ja asunnon oletettu myyntihinta on tulpaantunut, joten tavallaan tuossa on vuokran lisäksi tehty asunnon arvolla rahaa 80.000€, joka tekee lisää 4% vuotuisen tuoton alkuperäiseen 80 tonnin sijoitukselle ja jos ajattelee niin että nykyinen vuokra on tuottoa 80 tonnin sijoitukselle, niin sekin on silloin 7,5% tuotto alkuperäiselle sijoitetulle pääomalle.

Pari hankalaa vuokralaista ja turhaa sisäremonttia, niin tuotot alkaa olla aika nollissa.

Joo, otetaan tämä esimerkki.

Vuokra 700 euroa - vastike 200, korkokulut arviolta 80 euroa vaikka (noin about). Katetuotto tässäkin olisi 60%.  Ja oma minimini jotta lähtisi myyntiin olisi 12-20%, tämä ylittää tuon joten säilyisi portfoliossa ja olis aika tyypillinen (onneksi). On ollut noita kohteita jotka ovat 20% alle painuneet kun vastikkeet kasvaneet.

Voihan sen noinkin laskea, mutta prosentilla kukaan ei vaurastu, vaan euroilla. Asunnossa on paljon rahaa kiinni ja samalla rahalla voi saada selkästi parempia tuottoja sijoittamalla vaikka pörssiosakkeisiin.

Kyllä näin on. mutta ne ovat eri laskentoja. Ne tehdään jo investointipäätöstä tehdessä, ei vuokran asetannan yhteydessä KUN investointi on jo tehty. vaihtoehtoiskustannuksia voidaan hyvin käyttää kun vertaillaan eri vaihtoehtoja keskenään. Lisäksi pitäisi ottaa huomioon erilaiset riskitasot jne. Nämä kaikki liittyy toki toisiinsa ja tämän palstan viestin pituusrajoitus estää tuon avaamisen kokonaan. 

katetuottolaskelman kautta avaamien on järkevää siksi että maallikot lähestyvät tämän kautta. "vastike on 200 ja si8joittaja ottaa multa vuokraa 500 euroa, hirvee riistäjä, saa 60% voiton". Näin ei ole vaan pääoman tuotto voi olla ihan muutaman prosentin. 

Paljonko on katetuottoprosentti pörssiosakkeiden osingoissa?

Pörssiosakkeissa minä en suorita operatiivista toimintaa, mutta KYLLÄ minä katson firman tuloslaskelmasta ja taseesta nämä luvut että onko edellytyksiä esim osingonmaksulle. Vai väitätkö että FCF, OPEX, CAPEX, EBIT, EBITDA jne eivät vaikuta mitä porssiosakkeita ostat. Tietenkin on teknistä sijoittamista tekeviä sijoittajia jotka spekuloivat pörssikurssien muutoksella jolloin eivät näitä katso.

Lisätään vielä että asuntosijoittajana sinä itse luot nuo luvut noiden lukujen määrittämiseksi määrittämällä sen asunnon vuorkan hinnan. Pörssiosakkeita ostaessasi joku muu tekee sen puolestasi (se firman henkilöstö ja johto).

Vierailija kirjoitti:

Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e

Kaipaisin ihan rehellistä vastausta siihen, miksi ilmoille heitellään aina tällaisia lukemia, ikään kuin Helsingissä ei saisi halvemmalla mitään. Mihin te pyritte, jotka kirjoitatte näin? Eikö teille Helsinki ole muuta kuin kantakaupunki vai yritättekö jonkinlaista propagandaa? Oikeita kommentteja kaipaan. Kaikki, jotka alapeukuttavat ilman perusteluja, ovat provoja (tämä tiedoksi niille, jotka asuvat Helsingin ulkopuolella, ja virheellisten kommenttien takia saavat väärän kuvan Helsingin hintatasosta). 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Minä vaadin minimissään 12-20% tuottoa välittömien kulujen päälle, että tämä on edes jossain määrin järkevää. Jos ei tuota minimissään saa ei kohdetta kannata vuokrata. Onneksi valtaosassa on parempi, jotta jää jopa jotain leivän päällekin.

Sinulla on aika lailla kohtuulliset toiveet. Yksiö Helsingissä maksaa 250 000 e ja 12% tuotto olisi 30 000 e/v eli 2500 e/kk + välittömät kulut. Ja jos ostaa yksiön Salosta hintaan 28 000 e, niin tuotoksi riittää 3360 e/v + välittömät kulut, mutta löytyykö sieltä vuokralaista?

No nyt tuo TUotto sana selvästi hämää. Tuo ei ole siis pääoman tuotto. Siihen vaikuttaa niin paljon lisää. Ehkä olisi pitänyt käyttää kokos sanaa eli katetuottoprosentti.

Tuotto on hyvin yksiselitteisesti jotain ihan muuta kuin katetuottoprosentti! Jokainen asuntosijoittamisen tuottoa pohtiva tietää tämän eikä mene sekoittamaan ko. asioita keskenään. Yleensä vuokraustoiminnassa lasketaan sijoitetun pääoman tuottoa, ei myyntituottojen ja muuttuvien kustannusten erotusta.

Mutta sinun pitää tietää se katetuottoprosentti jotta voit laskea kulujen kautta mininimivuokratason helposti, jotta pääset pääomatuotossa minimissään 0% tuottoon, (hyväntekeväisyyttä), jos jää alle tämän teet tappiota sijoituksellasi, ja vasta tämän jälkeen alkaa pääoman tuotto. Ja pääoman tuotossakin on kaksi eri komponenttia, oman pääoman tuotto ja koko pääoman tuotto.

Miksi ihmeessä minun pitäisi tietää katetuotto%, kun riittää, että tiedän, paljonko minulle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokraustoiminnasta tuloja? Ja ne tulot taas määritellään sijoitetun pääoman mukaan, ei katetuottoprosentin. Lisäksi tiedän, että jos kulut on 200 e ja tulot 200 e, niin tuotto on 0%, ei siihen tarvita kuin maalaisjärkeä.

Niin katetuottoprosentti nimenomaan kertoo tuon että "paljonko vuodessa/kuukaudessa tuloja jää" vuokrasta. Eli sanoit että Miksi minun pitää tietää paljonko vuokrasta jää tuloja, kun minun pitää vain tietää paljonko vuokrasta jää tuloja.

Miksi et suostu hyväksymään, että sijoitustoiminnassa tuloja verrataan sijoitettuun pääomaan?

Sinä voit laskea katetuottoprosenttiasi ja olla tyytyväinen, mutta et tajua, että on ihan eri asia sijoittaa 800 000 e kuin 80 000 e ja saada samoilla luvuilla sama katetuotto% (eli esim. tuotto 10 000 e, muuttuvat kustannukset 1000 e => katetuotto% on 10). Kuka tahansa sijoittaja tajuaa, että 800 000 euron sijoituksella tuo on suorastaan surkea tuloa, 80 000 eurolla siedettävä (tuostahan 9000 e:sta vähennetään vielä kiinteät kulut).

Sijoittaja määrittää, paljonko hänelle pitää vuodessa/kuukaudessa jäädä vuokran jälkeen tuloja, jotta tulot ovat oikeassa (riittävässä) suhteessa sijoitettuun pääomaan. Sinulle riittää, että katetuotto% on riittävän korkea, mutta jokainen sijoittaja tietää, että jos sijoitat miljoonan ja saat takaisin 1000 e vaikka katetuottoprosentilla 100, niin se ei riitä!

Eli sinäkään et ymmärrä mistä puhun. Sijoittaja tosiaan tarkastelee pääoman tuottoa. ja niin pitääkin. Mutta sitten on vielä se OPERATIIVINEN taso, jossa vastataan kysymykseen:" millaista vuokraa minun pitää tässä hetkessä tästä kohteesta saada". Esimerkiksi kun vuokralainen lähtee ja kämppä on tyhjänä. Tässä kohdassa on ihan turha alkaa tekemään mitään investointilaskelmia, arvioimaan asunnon myyntihintaa, myynnistä aiheutuvia kustannuksia, muiden sijoitusmuotojen tuottoja jne. Tärkeintä on tietää sen hetken alueen vuokrataso, ja verrata sitä siihen että "no vieläkö pääsen omilleni vai kannattako noita äsken luetteloimia asioita alkaa miettimään". Tämä katetuotto antaa vastauksen nopeasti että "otanpa uuden vuokralaisen, enkä vaivaa päätäni enempää" tai "nyt pitää alkaa tarkemmin pohtimaan vieläkö pidän tämän kämpän".

Edelleen olet täysin pihalla koko sijoitustoiminnasta! Sinulle riittää se, että saat 100 e/v, jos katetuotto% on korkea, olitpa ostanut sen asunnon 200 000 eurolla tai saanut lahjaksi. Oikeille sijoittajille se ei riitä! He eivät yksittäisen vuokralaisen lähtiessä pähkäile pelkkää alueen vuokratasoa (he tietävät sen jo, sitä seurataan, vaikka asunnossa on vuokralainen) ja heillä on koko ajan tiedossa se, miten paljon asuntoon on sijoitettu ja mitä sen pitää tuottaa. Investointilaskelmat, asunnon myyntihinnan arviointi jne. eivät ole relevantteja asioita, ainoastaan sijoitetun pääoman tuotto on. Ja se lasketaan aina suhteessa siihen sijoitukseen, ei pelkkänä katetuottona tai muiden sijoitusmuotojen tuottona.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Mikä vaikuttaa noihin vastikkeisiin ynnä muihin? Pitäisikö asunnon arvo olla siis matalampi, jotta vuokraa voi alentaa?

Oikea kysymys kuuluukin, miten alennamme asuntojen arvoa, jotta vuokrat laskevat. Vaikuttaisiko kaupungin omien vuokratalojen rakentaminen tähän?

Ei tietenkään. Vuokratulojen lattian poistaminen voisi vaikuttaa, eli asumistuen lopetus.

Johan täällä on osoitettu, että vuokrat eivät koskaan laske sille tasolle (n 50 e/kk), ettei siihen jotain tukea tarvitse, olipa tuen nimi sitten asumistuki tai toimeentulotuki.

Niin? Mikä pointtisi on?

Kun vuokrista pudotetaan lattia pois, kutsu sitä vaikka tukien asuntoon korvamerkkaukseksi, niin vuokrat pakostakin laskevat, ehkä ei Helsingin ytimestä, mutta muualta. Mikä tarkoittaa, että asuntojen hinnatkin laskevat. Saadaan säännöstelyn tilalle vapaammat markkinat. Joku tukiainen laittaa rahat kämppään, joku toinen asuu mielummin solussa tai halvemmalla alueella.

Vierailija kirjoitti:

Kiitos perusteellisista vastauksista. Niistä päätellen asumistukien poisto ei vaikuttaisi asuntojen vuokrahintoihin käytännössä mitenkään, vaikka kaikki ovat sitä heti ensimmäisenä vaatimassa vuokrien alentamiseksi, sillä mikäli sijoittaja saa vähemmän vuokratuloa kuin asunnon pito maksaa, ei hän asuntoaan vuokraa. Jotain muuta pitää siis keksiä, mikäli halutaan edullisempia vuokra-asuntoja.

Asunnot halpenee tietenkin jos sijoittajat poistuvat markkinoilta.

Toinen juttu on, että uuden asunnon rakentamiskustannuksista on puolet veroja. Jos ne poistuisi niin asuntojen hinnat laskisivat roimasti.