Vuokra-asuminen vs. omistusasuminen. NÄIN SUURI on ero (€€€€)

Typerä laskutoimitus. Muuttujia on niin paljon. Ehkä asunnon hinta laskeekin. Ehkä jää työttömäksi tai eroaa eikä ole varaa maksaa lainaa. Myy tappiolla. Pahimmillaan jää velat vaikka asunto on myyty.

Näitä tapahtuu. Erityisesti 90-luvun lama-aikaan.

Itse lasken vain kuluksi sen lainan. Ja mitoitan kulut niin löysäksi, etten joudu koskaan ahdinkoon.

Meillä on laina jo maksettu. Enkä mitenkään laske säästäneeni. Sain elää löysän rahan kanssa silloinkin.

En ikinä halua elää niin että olemme köyhiä, koska maksetaan liikaa asumisesta. Vaikka kuvittelisin että joskus olen "tienannut" järjettömästi.

Vierailija kirjoitti:

Hiljattain luin melko hyvän vertailun aiheesta: http://naytadata.com/2018/01/13/eri-asumismuotojen-kannattavuuden-arvio… . Olen kirjottajan kanssa samaa mieltä siitä, että lainanlyhennys pitää nähdä kuluna, kuten myös osa täälläkin kirjoittelee. Koska lainanlyhennys on pakko maksaa, jotta voi asua kodissaan, niin tällöin lainanlyhennys on asumiskustannus = kulu.

Tässä oli jo paljon aloitusta järkevämpiä laskelmia. Kiitti linkistä!

Nyt on taas niin lapsellisen yksinkertaistettu vertailu että eipä tuohon voi muuta kuin nauraa. 

Omistusasumisen ja vuokraasumisen kustannusten vertailu on paljon monimutkaisempaa kuin tuosta voisi päätellä eikä omistusasuminen suinkaan ole aina halvempaa. Nyrkkisääntönä voi kuitenkin sanoa että kasvukeskuksista oman asunnon ostaminen useimmiten lainarahalla kannattaa, koska asuntolaina on halpaa. Kasvukeskuksista siksi, että asunnon täytyy ainakin säilyttää arvonsa.

Remonttikustannukset ja asunnon arvon muutokset toki jo mainittiin, mutta kukaan ei tainnut mainita yhtä merkittävimmistä omistusasumisen kulua eli vaihtoehtoiskustannusta. Seiniin sitoutuu huomattava määrä pääomaa, jonka voisi laittaa tuottamaan muualla. Mikäli lainaa (velkavipua) ei tarvitse, vaikkapa 200 000e tuottaisi pitkällä aikavälillä indekseihin sijoitettuna verot ja inflaation huomioiden n. 800e/kk.  Käytännössä siis vuokralla asuisi ilmaiseksi mikäli vuokra on 800e/kk. Jotta omistusasuminen olisi yhtä kannattavaa, täytyisi asunnon arvonnousun kattaa remontti- ja asumiskulut täysin eikä tämä suinkaan ole itsestäänselvyys.

Jokatapauksessa vuokralla asumisen ja omistusasumisen todellinen kustannusero on huomattavasti pienempi kuin vuokran ja vastikkeen erotus ja usein yllättävän pieni - eikä suinkaan aina omistusasumisen eduksi.

Ostin ekan asuntoni heti lukion loppumisen jälkeen kun pidin välivuotta. Ammattikorkeassa kaikki ihmetteli miten mulla on varaa pitää omistuskämppää vaikka todellisuudessa se oli monta sataa halvempi kuin jos olisin ollut vuokralla. Kela vielä maksoi korotettua asumistukea, eli periaatteessa lyhensi mun lainaa neljän vuoden ajan.

Vierailija kirjoitti:

Nyt on taas niin lapsellisen yksinkertaistettu vertailu että eipä tuohon voi muuta kuin nauraa. 

Omistusasumisen ja vuokraasumisen kustannusten vertailu on paljon monimutkaisempaa kuin tuosta voisi päätellä eikä omistusasuminen suinkaan ole aina halvempaa. Nyrkkisääntönä voi kuitenkin sanoa että kasvukeskuksista oman asunnon ostaminen useimmiten lainarahalla kannattaa, koska asuntolaina on halpaa. Kasvukeskuksista siksi, että asunnon täytyy ainakin säilyttää arvonsa.

Remonttikustannukset ja asunnon arvon muutokset toki jo mainittiin, mutta kukaan ei tainnut mainita yhtä merkittävimmistä omistusasumisen kulua eli vaihtoehtoiskustannusta. Seiniin sitoutuu huomattava määrä pääomaa, jonka voisi laittaa tuottamaan muualla. Mikäli lainaa (velkavipua) ei tarvitse, vaikkapa 200 000e tuottaisi pitkällä aikavälillä indekseihin sijoitettuna verot ja inflaation huomioiden n. 800e/kk.  Käytännössä siis vuokralla asuisi ilmaiseksi mikäli vuokra on 800e/kk. Jotta omistusasuminen olisi yhtä kannattavaa, täytyisi asunnon arvonnousun kattaa remontti- ja asumiskulut täysin eikä tämä suinkaan ole itsestäänselvyys.

Jokatapauksessa vuokralla asumisen ja omistusasumisen todellinen kustannusero on huomattavasti pienempi kuin vuokran ja vastikkeen erotus ja usein yllättävän pieni - eikä suinkaan aina omistusasumisen eduksi.

Tuosta vaihtoehtoiskustannuksesta seuraa myös se maalaisjärjen vastainen tosiasia, että omistusasuminen on asuntoon sidotusta pääomasta johtuen itseasiassa kalleimmillaan silloin kuin asunto on kokonaan maksettu vaikka näennäisesti asuukin "pelkästään vastikkeen hinnalla".

Vierailija kirjoitti:

Karkea laskelma pk-seudulta kirjoitti:

Kulut

Vuokra-asunto: 1 200 €/kk

Omistusasunto: 180 €/kk (30 € korko veroedun jälkeen + 150 € vastike) - 800 €/kk (arvonnousu) = -620 €

Vuokra-asuminen maksaa: 1 200 €/kk

Omistusasuminen maksaa: -620 €/kk

EROTUS: 1 200 €/kk -(-620€/kk) = 1 820 €/kk.

VUOKRA-ASUMINEN ON 1 820 €/KK (11 000 mk/kk) KALLIIMPAA KUIN OMISTUSASUMINEN. Lienee selvää, että pienituloisemman ei kannata tuhlata 1 820 €/kk vaan asua omistusasunnossa. Vuodessa vuokralainen polttaa turhaan 22 000 € rahaa.

Olet yksinkertainen omistusasunnostasi huolimatta. Kaikki eivät saa lainaa ja joutuvat asumaan vuokralla. 

Me asumme mieheni ja lapsen kanssa kaksiossa, vuokra 950 e, vuokrakolmioon ei ole varaa. Miehen nettotulot 2500 ja säästössä 60 000, ei kuitenkaan saa lainaa kun olen työtön. Opiskella en voi kun ei olen pelkän työttömyysturvan varassa eikä omaehtoista tueta. 

Tapasimme kun mieheni oli 26 vuotias juuri valmistunut ja tuntitöissä, menimme naimisiin ja saimme lapsen. Sitten jäin työttömäksi ja joudumme asumaan vuokralla.

Luuletko ettei tämä harmita meitä joka ainoa päivä? Olen jo 41 ja mies 34 joten en tule koskaan asumaan velattomassa asunnossa. Miksi en ostanut asuntoa ennen mieheni tapaamista? Opiskelin Suomessa ja muutin ulkomaille jossa työskentelin 8 vuotta.

Jos elämä ei mene sen tyypillisen mallin mukaan, tippuu tähän köyhyysluokkaan jossa asuttava kalliissa ja ahtaassa vuokra-asunnossa.

Suomesta saa 60 000€ kaksion (ei tosin helsingistä) ja yhtiövastike vaivaset 200€. Laskeppa siitä miten paljon jäis taas säästöön jos nyt pystytte maksamaan vuokraa 950€. Tosin sinä et taida töihin halutakkaan mikäli olet nämä kaikki vuodet lorvinut kotona. Eli valehtelet, mahdollisuus on velattomaan kerrostalo kaksioon 60 000€ säästöillä on vaikka heti.

....ja lisäys ei tarvitse minnekkään pöpelikköön edes muuttaa. Kyllä tuolla rahalla löytyy ihan kaupungistakin asunto.

Ei tuo omistusasuminen mikään onnela ole. Etenkään jossakin kerros- tai rivitaloyhtiössä,

Näennäinen halpuus kostautuu kun taloyhtiö päättää milloin mitäkin remonttia tehdä ja yleensä pienempikin remontti kustantaa muutaman tuhannen euron ylimääräistä maksettavaa.

Sen kuukausittaisen yhtiövastikkeen lisäksi, mikä sekin jo monesti neljästä viiteensataan eur kk. Millon on katto-julkisivu, sauna- pihan asfaltointi- ilmanvaihto- putki- rappukäytävien maalaus tai mitä muuta mahdollista remonttia maksettavana. Ei ne remontit taloyhtiöissäkään lopu, mikäli niitä kunnossa pidetään, ainoa ero on se, että yleensä ne tehdään kalliisti ja silloin, kun toiset haluaa, yhden mielipide ei ratkaise mitään.

Omakotitalossa kuitenkin itse päättää milloin teettää ja mihin hintaan haluaa teettää.

Asun vuokralla Helsingissä, 43 neliötä, vuokra 470 euroa. Voi minua poloista, nyyh nyyh.

Vierailija kirjoitti:

Ei tuo omistusasuminen mikään onnela ole. Etenkään jossakin kerros- tai rivitaloyhtiössä,

Näennäinen halpuus kostautuu kun taloyhtiö päättää milloin mitäkin remonttia tehdä ja yleensä pienempikin remontti kustantaa muutaman tuhannen euron ylimääräistä maksettavaa.

Sen kuukausittaisen yhtiövastikkeen lisäksi, mikä sekin jo monesti neljästä viiteensataan eur kk. Millon on katto-julkisivu, sauna- pihan asfaltointi- ilmanvaihto- putki- rappukäytävien maalaus tai mitä muuta mahdollista remonttia maksettavana. Ei ne remontit taloyhtiöissäkään lopu, mikäli niitä kunnossa pidetään, ainoa ero on se, että yleensä ne tehdään kalliisti ja silloin, kun toiset haluaa, yhden mielipide ei ratkaise mitään.

Omakotitalossa kuitenkin itse päättää milloin teettää ja mihin hintaan haluaa teettää.

Ja joutuu siis itse teettämään.

Matematiikka on vaikea laji. Tämä on tasan ainoa mitä jaksan kommentoida. Joo ideaa on, mutta laskelmat täysin keturallaan.

Vierailija kirjoitti:

Meillä on vastaava tilanne mummini asunnossa, kun hän on hoivakodissa ja vuokralainen maksaa vain juoksevat kulut. Ja kun luotettava vuokralainen on löydetty, hänestä halutaan pitää kiinni, niin kauan kun mummini elää. Ja se on myös vuokranantajan etu.

Minulla oli vastaava tilanne äidin asunnon kanssa, kun äiti oli muistisairauden vuoksi joutunut vanhainkotiin ja asunto jäi tyhjilleen. Vanhainkodin hoitomaksu oli 85% nettotuloista joten ei ollut järkeä vuokrata asuntoa jollekin ulkopuoliselle, koska tuotot olisivat menneet verottajalle ja vanhainkodille. Niinpä otin siihen asumaan luotettavan sukulaisen, joka maksoi asumisensa ajalta pelkkää yhtiövastiketta. Tämä ei tietenkään maistraatille kelvannut, vaan sieltä tuli käsky vuokrata asunto markkinahintaan tai sitten myydä se. Sukulainen muutti sitten muualle ja osti oman asunnon ja minä myin asunnon pois. Äiti kuolikin sitten aika pian tämän jälkeen, joten tuli meille helppo perinnönjako. 

Tuohon alkuperäiseen viestiin pitää vielä kommentoida, että näissä pitäisi tosiaan ottaa huomioon myös remontit (tai taloyhtiön teknisen arvon alentuma) sekä vaihtoehtoistuotto sille pääomalle, joka on seinissä kiinni. Se sama rahahan voisi olla osakemarkkinoilla tahkoamassa tuottoja ja tuo on asunnonomistajalle ihan todellinen kulu. Jos sinulla on vaikkapa 200000€ asunto josta puolet on lainaa, niin lainan määrästä menee korot mutta sitten on se seinissä kiinni oleva raha, jolle pitää laskea vähintään 5% vaihtoehtoistuotto. Se on jo 5000€ vuodessa. Mitä pienempi asuntolaina ja mitä enemmän rahaa kiinni seinissä, sitä kalliimmaksi se asuminen tulee koska osakemarkkinoiden tuotto on parempi kuin asunnoilla.

Arvonnousu tai -lasku on sellainen komponentti jota voi olla vaikea arvioida. Sen toteutuneen näkee vasta sitten, kun asunnon myy. 

Melko turha on kenenkään omistusasujan kuvitella olevansa joku suuri sijoittaja. Vaikka asunnon omistamisen myötä tulee pakkosäästöä ja omaisuus karttuu, niin silti pohjimmiltaan asunto on kuluerä eikä ole fiksua laittaa siihen enemmän rahaa kuin mitä kohtuullinen mukavuus vaatii. Se kaikki seinissä kiinni oleva raha on poissa muista sijoituksista ja mitä suurempi asunto, sen enemmän rahaa menee sen ylläpitoon. Kannattaa valita joku kultainen keskitie sieltä pilvilinnojen ja ankean köyhäilyn välistä. Jos saa asunnon lisäksi säästettyä edes kohtuullisen kokoisen osakesalkun niin keväisestä osinkosateesta voi olla konkreettisesti enemmän iloa kuin siitä, että asuu hienommin kuin mitä tarve vaatii.

Vierailija kirjoitti:

Ostin ekan asuntoni heti lukion loppumisen jälkeen kun pidin välivuotta. Ammattikorkeassa kaikki ihmetteli miten mulla on varaa pitää omistuskämppää vaikka todellisuudessa se oli monta sataa halvempi kuin jos olisin ollut vuokralla. Kela vielä maksoi korotettua asumistukea, eli periaatteessa lyhensi mun lainaa neljän vuoden ajan.

Eikö kela ota kuitenkin asumistuessa huomioon vain vastikkeen ilman rahoitusvastiketta, eli yhtiölainan osuutta omasta henkilökohtaisesta lainasta tai korosta huolimatta. Että kela ei tosiaan kenenkään omistusasunnon lainoja lyhennä.

Yksi tyyppi asuu Töölössä tätinsä asunnossa jonka vastike on 75 euroa/kk ja hänen ei tarvii maksaa sen yli mitään. Jotku on syntynyt kultalusikka suussa. Itse maksan 600 euroa samalta suunnalta. Tuntuu että kaikki vähäiset rahaa menee vuokra-asuntoon mikä on vielä kauhea läävä.

Vierailija kirjoitti:

Asun vuokralla Helsingissä, 43 neliötä, vuokra 470 euroa. Voi minua poloista, nyyh nyyh.

Niinpä, minäkin asun helsingissä 54m2 ja yhtiövastike 250€ -ei asuntovelkaa.

Molemmissa asumismuodoissa on puolensa. Itselleni tärkeintä on asumismukavuus (mm. riittävästi neliöitä, kaikille lapsille omat isot huoneet, mieleiset sisustusmateriaalit, oma piha jne) ja nämä toteutuu parhaiten omistusasunnossa. Vastaavaa asuntoa ei löydy vuokramarkkinoilta kuin satunnaisesti ja silloin vuokra on ihan posketon.

Ajattelen lainan lyhennyksen asumiskuluna. Mukavaa plussaa on se, että omaisuus samalla karttuu. Vasta myynti kuitenkin näyttää, paljonko kertyneen omaisuuden arvo tosiasiassa on. Asumisen aikana kyse on vain laskennallisesta summasta. Sille on myös hyödytöntä laskea vaihtoehtoiskustannusta, koska en ikinä sijoittaisi osakkeisiin omakotitalon hintaa vastaavaa summaa.

Olen asunut myös vuokralla, silloin se sopi elämäntilanteeseen paremmin.

90-luvulla ihmiset saivat asunnoistaan puolet sen, mitä olivat maksaneet. Saattoiva joutua myymään pilkkahinnalla, oli velkaa, mutta ei kotia. Kun pankki ei antanut armoa, jos ei työttömyyden vuoksi pystynytkään maksamaan.

Itsellä on kyllä omistusasunto, ei minkään rahan vuoksi, vaan siksi, että on turvallisemman tuntuista olla omassa ja tästä kaupungista ei nyt hetkeen ole tarkoitus lähteä. Sen sijaan asuntojen myyminen ja ostelu maksaa sekin, jos vähän väliä joutuu sitä tekemään. Varainsiirtovero ei ole pieni. Sitten on remontteja yms.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Asun vuokralla Helsingissä, 43 neliötä, vuokra 470 euroa. Voi minua poloista, nyyh nyyh.

Niinpä, minäkin asun helsingissä 54m2 ja yhtiövastike 250€ -ei asuntovelkaa.

Mutta remonttien, hajonneiden kodinkoneiden ja muiden yllättävien menojen kustannus kuukaudessa on 0 €?

Vierailija kirjoitti:

Omistusasuja kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Omistusasuja kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Oletko tullut ajatelleeksi, että vuokralla asuminen voi olla toisinaan myös kannattavaa? Tai yksistään se, että useimmat meistä tarvitsee lainaa ostaakseen asunnon. Miksi sitoa itsensä usein useiksi vuosiksi asuntolainaan?  Erityisesti jos ei ole ollenkaan varma, haluaako, tai voiko jatkaa asumista samoissa ympyröissä pidempään. Mutta kaikilla ei varmasti löydy vaivatta lainalle takaajiakaan, saati muita vakuuksia.  Tietysti voidaan sanoa, että omistusasunnon voi aina myydä. - Niin voi, mutta kuka takaa sen, että myymällä saa omiansa takaisin? Kuinka paljon olet valmis tekemään tappiota?  Tai, miten taataan, että asunto menee kivuttomasti kaupaksi?

Vuokran (miinus vastike) edestä voi ottaa takkiinsa arvonalenemana muuttotappioalueellakin. Esimerkiksi 60.000€:n asunto, jossa vuokra 600€/kk. Jos asuu omassa maksaen vastiketta 200€, asunnon arvo voi laskea 5 vuodessa 24.000€ eli 40% asunnon arvosta, että menisi tasan.

Jos vuokra on 600€ ja asunnon arvo 60.000€, niin osakkeenomistajaa odottaa 60.000-100.000€ remontit. Näitähän on pienet kaupungit ja maaseudut pullollaan, kun taloyhtiössä ei ole tehty remontteja ja asunnoista halutaan päästä eroon.

Olempa nähnyt ilmoituksen kokonaisesta rivitalosta hintaan 40.000€, kun osakkaan omistajat halusivat päästä eroon.

Joo, niin minäkin. Ja tyhjillään olevia purkukuntoisia taloja, rivareita ja jopa kerrostaloja. Alalla kun olen. Vaikka tulevaa on vaikeaa ennustaa, kannattaa asumistaan aina pohtia.

Eniten hämmästyttää asunnonostaja, joka ei ymmärrä, että 50-vuotiaaseen taloon tulee taatusti lähiaikoina putkiremontti, vaikkei siitä isännöitsijän todistuksessa vielä päätöstä olisikaan. Hulluin asukas oli laatoittanut juuri kylppärinsä, vaikka putkiremontin hankesuunnittelu oli jo käynnissä. Luuli, ettei remontti koske häntä, kun oli uudet pinnat. Kysyin sitten, että mitenkäs putket laattojen alta vaihdetaan? Sääliksi kävi kalpeaksi mennyttä eläkeläistä. Tosin syytin kyllä isännöitsijää ja urakoitsijaakin, kun eivät itsestäänselvyyttä tarpeeksi selvästi tuoneet esille.

Tämä on niin totta. Ihmiset kuvittelevat, niin kuin kommenteista voi lukea, että omistusasunnossa maksetaan vain lainan lyhennys ja korko, mahdollisesti hoitokulut, mutta remontit, koneet ja laitteet unohtuvat täysin ja unohdetaan putki- ja sähkötyöt, julkisivu- ja katto rempat, pesutilat, saunat, hissi, ikkunat ja ovet ja sen päälle tulevat vielä huoneiston rempat. Jotka eivät ole ilmaisia, vaan huoneiston omistajan on ne maksettava omasta pussistaan.

Nämä kaikki maksaa myös vuokra-asuja. Lisäksi vuokra-asuja maksaa vuokranantajan tuotto-odotuksen.

Miten omistusasunto voi maksaa 180e/kk? Ei kait tuolla maksa kun lainan korot??