Lue keskustelun säännöt.
Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
08.07.2017 |
Minua lähinnä huvittaa se, millaisia kuvitelmia ihmisillä on sijoitusasuntojen kannattavuudesta.
Todellisuudessa ne EIVÄT maksa itse itseään, vaan ostaja maksaa aika laillakin siitä lainasta. Ja joka tapauksessa lainan saanti edellyttää takuita/säästöjä.
Korkean vuokratuoton kämpät sitä paitsi maksavat hitosti, yksiöt esim. stadissa noin 200 tuhatta euroa.
Asunto ei lisäksi käy kuin noin 70 prosentista vakuudeksi, eli omaa säästöä pitäisi tuolla summalla olla 60 tuhatta.
Ja 140 tonnin laina 25 vuodeksi tekee kuukaudessa lainanhoitokuluja (OP:n laskurilla) 611 euroa.
Tuollaisen yksiön realistinen vuokra on noin 800 euroa. Siitä maksat ensin pois yhtiövastikkeen ja vesimaksun, mahdollisen rahoitusvastikkeenkin. Käteen jää noin 600. Siitä maksat pääomatuloveroa, ja lainankorot voit vähentää, vuodessa nykykoroissa noin 1500 euroa. Veronalaista tuloa jää noin viisi tonnia, josta maksat 30 prosenttia veroa eli 1500.
Toisin sanoen saat käteen 7200-1500=5700 euroa. Kuussa se on 475 euroa, ja siis sillä summalla sinun piti hoitaa 611 euron lainakuluja. Omaa maksettavaa jää siten 136 euroa kuussa, 25 seuraavaa vuotta.
Ja huom. kulut voivat nousta, nyt on lainakorot alhaalla, mutta ne voivat myös nousta. Asuntoihin voi tulla remontteja, joista ei välttämättä voi kaikkia kuluja vähentää verotuksessa.
Sijoitusasunto on tuottava vasta sitten sen 25 vuoden jälkeen. Toki, voit sen myydä ja sitä voi käyttää takuuna ottaessa lisää lainaa, mutta ei se mikään kultakaivos ole.
Jos ostat asunnon halvemmalla, vuokratuottokin on varmuudella pienempi.
Joten siinä mielessä tuo laskelma käy varsin hyvin ilmentämään tilannetta.
Kommentit (94)
Yksiö Kalliossa: kulut (= vastike+ lainanlyhennys+ korot) /kk 450€, vuokra/kk 650€. Jotenkin tuntuisi, että tossa joku voitto on.. Ja on verottajankin mielestä, kun maksan veroa vuokratuotosta. Eli ap: Jos sä ET osaa asuntosijoittamista, se ei tarkoita että kukaan mukaan ei osaisi.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Kuule ap, kun kaikki ei asu Helsingissä, eikä osta sieltä niitä sijoitusasuntoja. Täällä 22. suurimmassa kaupungissa saa halvimmasta lähiöstä jopa 45000€ asunnon jonka vastike on 150€ ja sen voi vuokrata 400€ ja se kyllä maksaa aika hyvin itsensä. Pikkuhiljaa vuosien varrella vielä nostaa vuokraa jos vastike nousee, ja korot ei tule kovin pian nousemaan, ja jos nousee niin sitten ehkä joutuu vähän itsekin siitä kämpästä maksaa, mutta kyllä se aika hyvä diili on.
Vierailija kirjoitti:
Asiaa puhut. Meillä on osin perintönä kolme vuokra-asuntoa stadissa. On ne kivat olemassa, perintömielessä omille lapsille, mutta ei ne nyt oikeesti mikään rahasampo ole. Niistä tulee vuokratuottoa (kun verot ja vastikkeet on laskettu pois) noin 1200 kuussa, ja jos joutuisin maksamaan niistä asuntolainoja, niin persnettoa tulisi.
Minkä lisäksi pienissä vuokra-asunnoissa on kova vuokralaisten vaihtuvuus, ja välillä asunto seisoo tyhjänäkin. Kova vaiva, pieni tuotto.
Ei Helsingissä saa asunnosta vuokratuottoa, vaan voiton voi saada arvon noususta. Muissa yliopistokaupungeissa pääsee sopivalla asunnolla 5% tuottoon.
Itse ajattelen että sijoitusasunto pitää valita alueelta, jossa on hyvä arvonnousu. Ei niillä vuokratuotoilla rikastu kukaan. Vastikkeet ja pääomaverot, remppakulut jne pois niin eipä jää paljoa käteen.
Mistäkö moinen käsitys? Siitä, että osa meistä ymmärtää mitä eroa on hyväntekeväisyydellä ja sijoitustoiminnalla....
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Toi muuten on se toinen köyhien wannabe-sijoittajien hupaisa harhaluulo, että asuntokaupoilla rikastuu. No ei rikastu, jos ostat uuden tilalle. Se, mitä vanhan arvo on noussut, hupenee heti, kun ostat tilalle uuden - senkin arvo on noussut.
Otan esimerkiksi sisaren asuntokaupat. Osti 90-luvun alussa halvalla kolmion stadista, 220 tonnia. Viime vuonna myi sen 700 tonnilla ja iloitsi arvon moninkertaistumisesta. Mutta kappas, kun vaihtoi sen neliöön, sen neliön hintakin oli inasen eri kuin mitä se olisi ollut 1990-luvun alussa, nimittäin 810 tonnia. 90-luvulla se ero olisi ollut jotain 30 tonnia, nyt eroa olikin jo 110 tonnia.
Joten se raha on ikäänkuin hassatvissa vain, jos lopetat sijoitustoiminnan ja realisoit asunnot, EIKÄ niistä ole lainaa jäljellä merkittävästi JA asuntojen arvo on todella myös kasvanut. Silloin tietysti sinulla on rahaa mukavasti. Aika monta jossia kumminkin tuossa.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
No mun asuntoni hinta muuttui 5-kertaiseksi reilun 20 vuoden aikana, vuokratulot siihen päälle vielä. Yksiö Helsingistä. Et kyllä se varmaankin maksoi itsensä takaisin.
Joo täällä toisen asunnon arvo kaksin- ja toisen nelinkertaistunut. Törkeet myyntivoittoverot tosin joutuu maksamaan jos myy :(
Ei sitä myyntivoittoa lasketa suoraan 20v takaisesta ostohinnasta
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Vierailija kirjoitti:
Kuule ap, kun kaikki ei asu Helsingissä, eikä osta sieltä niitä sijoitusasuntoja. Täällä 22. suurimmassa kaupungissa saa halvimmasta lähiöstä jopa 45000€ asunnon jonka vastike on 150€ ja sen voi vuokrata 400€ ja se kyllä maksaa aika hyvin itsensä. Pikkuhiljaa vuosien varrella vielä nostaa vuokraa jos vastike nousee, ja korot ei tule kovin pian nousemaan, ja jos nousee niin sitten ehkä joutuu vähän itsekin siitä kämpästä maksaa, mutta kyllä se aika hyvä diili on.
Niin. Siis sinulla on nyt sitä tuottoa kuussa 250 euroa. Siitä maksat lainaa, joka tuonhintaisessa on 31 500, lyhennys kuussa 137 euroa. Lainan korot (40 e kuussa) vähennät tuloista, pääomatuloveroa joudut maksamaan 210 eurosta eli käteen jää 147 euroa, josta tosiaan WAU jää käteen plussa kymmenen euroa.
Eli joo, saat sä todella hyvin kk-tuottoa. Eri asia sitten, että sulla se asunnon arvo ei nouse mihinkään, todennäköisesti laskee ja voi olla, että et kauaa saa sitä vuokrattua. 45 tonnin asunnoilla in the middle of nowhere on vähän taipumusta siihen.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Siis kyseisillä numeroilla ei kannata. Täytyyhän se toki arvioida asuntokohtaisesti mikä kannattaa. Yleisesti ottaen kalleimpia keskusta-asuntoja ei kannatakaan ostaa vuokratuoton vuoksi vaan arvon säilymisen ja mahdollisen nousun takia. Minulla kulut lähiökaksiosta noin 850 ja vuokra 900. Ja täytyy muistaa, että vajaa 500 euron lainaerästä vain osa on lainanhoitokuluja, suurin osa on lainanlyhennystä eli kerryttää omaisuutta.
Toki se pääomaa kerryttää, mutta ei ole tuloa, jota voisit kuukausittain käyttää.
Noin pääsääntöisesti kulut ovat aina isommat kuin tuotto. Jos sinulla on pieni laina kaksiostasi, olet kumminkin jossakin vaiheessa säästänyt asuntoa varten, joka sekin on kulu, jota et laske nyt kk-erään mukaan.
En ole. Olen kyllä aikanaan itse asunut kyseisessä asunnossa ja maksanut sinä aikana noin 1/3 lainasta pois. Toki se raha huomioidaan sijoituksen kokonaiskannattavuutta laskiessa, mutta se ei poista sitä tosiasiaa, että tällä hetkellä juoksevat kulut ovat vähemmän kuin vuokra. Siitähän tässä kiisteltiin. Ap:n mukaan tämä ei ilmeisesti (?) ole mahdollista vaan kulut ylittävät aina vuokrasumman.
Siitä olen ap:n kanssa samaa mieltä, ettei sijoitusasunto tietenkään ole järkevä tai edes realistinen vaihtoehto ihmiselle jolla ei ole yhtään rahaa tai tuloja. Mm. korkojen nousuun ja remontteihin täytyy pystyä varautumaan. Mutta kyllä se joissain tilanteissa on mahdollista, että asunto "maksaa itse itseään pois".
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Siis kyseisillä numeroilla ei kannata. Täytyyhän se toki arvioida asuntokohtaisesti mikä kannattaa. Yleisesti ottaen kalleimpia keskusta-asuntoja ei kannatakaan ostaa vuokratuoton vuoksi vaan arvon säilymisen ja mahdollisen nousun takia. Minulla kulut lähiökaksiosta noin 850 ja vuokra 900. Ja täytyy muistaa, että vajaa 500 euron lainaerästä vain osa on lainanhoitokuluja, suurin osa on lainanlyhennystä eli kerryttää omaisuutta.
Toki se pääomaa kerryttää, mutta ei ole tuloa, jota voisit kuukausittain käyttää.
Noin pääsääntöisesti kulut ovat aina isommat kuin tuotto. Jos sinulla on pieni laina kaksiostasi, olet kumminkin jossakin vaiheessa säästänyt asuntoa varten, joka sekin on kulu, jota et laske nyt kk-erään mukaan.
En ole. Olen kyllä aikanaan itse asunut kyseisessä asunnossa ja maksanut sinä aikana noin 1/3 lainasta pois. Toki se raha huomioidaan sijoituksen kokonaiskannattavuutta laskiessa, mutta se ei poista sitä tosiasiaa, että tällä hetkellä juoksevat kulut ovat vähemmän kuin vuokra. Siitähän tässä kiisteltiin. Ap:n mukaan tämä ei ilmeisesti (?) ole mahdollista vaan kulut ylittävät aina vuokrasumman.
Siitä olen ap:n kanssa samaa mieltä, ettei sijoitusasunto tietenkään ole järkevä tai edes realistinen vaihtoehto ihmiselle jolla ei ole yhtään rahaa tai tuloja. Mm. korkojen nousuun ja remontteihin täytyy pystyä varautumaan. Mutta kyllä se joissain tilanteissa on mahdollista, että asunto "maksaa itse itseään pois".
Tässä oli puhe velaksi ostetuista sijoitusasunnoista. Siis velaksi.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
No mun asuntoni hinta muuttui 5-kertaiseksi reilun 20 vuoden aikana, vuokratulot siihen päälle vielä. Yksiö Helsingistä. Et kyllä se varmaankin maksoi itsensä takaisin.
Joo täällä toisen asunnon arvo kaksin- ja toisen nelinkertaistunut. Törkeet myyntivoittoverot tosin joutuu maksamaan jos myy :(
Noin paljon arvoaan nostaneen asunnon asuisin verottomaksi ennen myyntiä.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kuule ap, kun kaikki ei asu Helsingissä, eikä osta sieltä niitä sijoitusasuntoja. Täällä 22. suurimmassa kaupungissa saa halvimmasta lähiöstä jopa 45000€ asunnon jonka vastike on 150€ ja sen voi vuokrata 400€ ja se kyllä maksaa aika hyvin itsensä. Pikkuhiljaa vuosien varrella vielä nostaa vuokraa jos vastike nousee, ja korot ei tule kovin pian nousemaan, ja jos nousee niin sitten ehkä joutuu vähän itsekin siitä kämpästä maksaa, mutta kyllä se aika hyvä diili on.
Niin. Siis sinulla on nyt sitä tuottoa kuussa 250 euroa. Siitä maksat lainaa, joka tuonhintaisessa on 31 500, lyhennys kuussa 137 euroa. Lainan korot (40 e kuussa) vähennät tuloista, pääomatuloveroa joudut maksamaan 210 eurosta eli käteen jää 147 euroa, josta tosiaan WAU jää käteen plussa kymmenen euroa.
Eli joo, saat sä todella hyvin kk-tuottoa. Eri asia sitten, että sulla se asunnon arvo ei nouse mihinkään, todennäköisesti laskee ja voi olla, että et kauaa saa sitä vuokrattua. 45 tonnin asunnoilla in the middle of nowhere on vähän taipumusta siihen.
Aloituksessa puhuttiinkin siitä, voiko vuokra-asunto maksaa itse itsensä pois. Sitten kun tuli todistettua, että vastoin ap:n väitteitä kyllä voi ja fiksusti mietittynä näin tekeekin, koko keskustelu käännetään siihen saako lainalla ostetusta sijoituskämpästä vielä karttuvan omaisuuden lisäksi riittävästi kuukausittaista saunakaljarahaakin. Ei yleensä saa, mutta se ei ollutkaan enää tämän aloituksen aihe.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kuule ap, kun kaikki ei asu Helsingissä, eikä osta sieltä niitä sijoitusasuntoja. Täällä 22. suurimmassa kaupungissa saa halvimmasta lähiöstä jopa 45000€ asunnon jonka vastike on 150€ ja sen voi vuokrata 400€ ja se kyllä maksaa aika hyvin itsensä. Pikkuhiljaa vuosien varrella vielä nostaa vuokraa jos vastike nousee, ja korot ei tule kovin pian nousemaan, ja jos nousee niin sitten ehkä joutuu vähän itsekin siitä kämpästä maksaa, mutta kyllä se aika hyvä diili on.
Niin. Siis sinulla on nyt sitä tuottoa kuussa 250 euroa. Siitä maksat lainaa, joka tuonhintaisessa on 31 500, lyhennys kuussa 137 euroa. Lainan korot (40 e kuussa) vähennät tuloista, pääomatuloveroa joudut maksamaan 210 eurosta eli käteen jää 147 euroa, josta tosiaan WAU jää käteen plussa kymmenen euroa.
Eli joo, saat sä todella hyvin kk-tuottoa. Eri asia sitten, että sulla se asunnon arvo ei nouse mihinkään, todennäköisesti laskee ja voi olla, että et kauaa saa sitä vuokrattua. 45 tonnin asunnoilla in the middle of nowhere on vähän taipumusta siihen.
No se asunto maksaa itse itseään, vaikka asunnon arvo ei kauheasti tällä alueella nouse, saan sen helposti myytyä sitten kun haluan, tämä on kuitenkin kaupungin suurin lähiö 8000 asukasta ja lisää varmasti tulee omakotitaloalueelle. Palvelut on kaikki; kirjasto, terveysasema hammashoitoloineen, kauppa, baari, kampaamo, ärrä, koulu ja päiväkoti, kaikki kivenheiton päässä kerrostaloista. Opiskelijoita ja sinkkuja riittää, pienet asunnot saa aina vuokrattua koska täältä kulkee bussi keskustaan ja keskustassa on kalliimmat vuokrat. Ei tarvi kuin odottaa niin minulla on velaton omistusasunto ilman että olen itse maksanut sitä, mikä sen parempaa? Jos voittaisin lotossa tms. niin ostaisin tuosta heti 10-20 samanlaista kämppää eikä tarvisi miettiä että mitä jää lapsille perinnöksi.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Otsikon kysymys on: Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
Ja vastaus on, että siitä että se tekee usein niin, ei aina ja jokapaikassa, mutta usein ja useimmissa paikoissa.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Itse et taida ymmärtää lukemaasi tai - vielä erikoisempaa - itse kirjoittamaasi tekstiä. Aloituksessa ei puhuttu siitä, että lainalla ostettu sijoituskämppä tuottaisi vielä lainan päällekin satoja euroja kuussa rahaa elämiseen. Sekä otsikossa että aloituksessa puhuttiin siitä, maksaako kämppä itse itsensä takaisin. Nämä ovat eri asia.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Sellaisen ostaisin jos olisin nuorempi. Mutta koska olen jo 57, en ehtisi hyötymään siitä koska olen ehkä jo kuollut ennen kun yhtiölaina on maksettu ja siitä hyötyisi vain perikunta. Suosittelen nuoremmille.
Mikset ajattele vähän laajemmin? Asunnonhan voi myydä koska tahansa vaikka siitä on vielä velkaa. Ostat nyt asunnon jonka lainaa vuokralainen lyhentää vaikka 4800€:lla vuodessa, viidessä vuodessa 24 000€:lla (minulla on tällainen asunto). Viiden vuoden kuluttua myyt asunnon pois, joko tasan ostohintaan jolloin et maksa myyntivoittoveroa lainkaan, tai vaikka 10 000€:n voitolla jolloin sinä nettoat 24 000 + 7000 = 31 000€. What's not to like?
PS Minä ostan aina uudistuotantoa jolloin virheistä vastaa rakentaja ekat 10 vuotta. Pari kertaa on isohkoja remontteja tehtykin, eikä maksanut osakkaille mitään. Jopa käräjöintikulut maksoi hyvä vakuutus.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
No mun asuntoni hinta muuttui 5-kertaiseksi reilun 20 vuoden aikana, vuokratulot siihen päälle vielä. Yksiö Helsingistä. Et kyllä se varmaankin maksoi itsensä takaisin.
Joo täällä toisen asunnon arvo kaksin- ja toisen nelinkertaistunut. Törkeet myyntivoittoverot tosin joutuu maksamaan jos myy :(
Asu itse pari vuotta ennen myyntiä niin ei mene veroa.
Jepjep. Nyt siis oli puhe kuukausittaisesta tuotosta.
Huomaa, että sulla ei ole ainakaan asuntosijoittamisesta mitään tietoa. Ei se niin mene, että sä voit pyytää mitä tahansa vuokraa, ja läpi menee. Ei mene.