Lue keskustelun säännöt.
Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
08.07.2017 |
Minua lähinnä huvittaa se, millaisia kuvitelmia ihmisillä on sijoitusasuntojen kannattavuudesta.
Todellisuudessa ne EIVÄT maksa itse itseään, vaan ostaja maksaa aika laillakin siitä lainasta. Ja joka tapauksessa lainan saanti edellyttää takuita/säästöjä.
Korkean vuokratuoton kämpät sitä paitsi maksavat hitosti, yksiöt esim. stadissa noin 200 tuhatta euroa.
Asunto ei lisäksi käy kuin noin 70 prosentista vakuudeksi, eli omaa säästöä pitäisi tuolla summalla olla 60 tuhatta.
Ja 140 tonnin laina 25 vuodeksi tekee kuukaudessa lainanhoitokuluja (OP:n laskurilla) 611 euroa.
Tuollaisen yksiön realistinen vuokra on noin 800 euroa. Siitä maksat ensin pois yhtiövastikkeen ja vesimaksun, mahdollisen rahoitusvastikkeenkin. Käteen jää noin 600. Siitä maksat pääomatuloveroa, ja lainankorot voit vähentää, vuodessa nykykoroissa noin 1500 euroa. Veronalaista tuloa jää noin viisi tonnia, josta maksat 30 prosenttia veroa eli 1500.
Toisin sanoen saat käteen 7200-1500=5700 euroa. Kuussa se on 475 euroa, ja siis sillä summalla sinun piti hoitaa 611 euron lainakuluja. Omaa maksettavaa jää siten 136 euroa kuussa, 25 seuraavaa vuotta.
Ja huom. kulut voivat nousta, nyt on lainakorot alhaalla, mutta ne voivat myös nousta. Asuntoihin voi tulla remontteja, joista ei välttämättä voi kaikkia kuluja vähentää verotuksessa.
Sijoitusasunto on tuottava vasta sitten sen 25 vuoden jälkeen. Toki, voit sen myydä ja sitä voi käyttää takuuna ottaessa lisää lainaa, mutta ei se mikään kultakaivos ole.
Jos ostat asunnon halvemmalla, vuokratuottokin on varmuudella pienempi.
Joten siinä mielessä tuo laskelma käy varsin hyvin ilmentämään tilannetta.
Kommentit (94)
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Sellaisen ostaisin jos olisin nuorempi. Mutta koska olen jo 57, en ehtisi hyötymään siitä koska olen ehkä jo kuollut ennen kun yhtiölaina on maksettu ja siitä hyötyisi vain perikunta. Suosittelen nuoremmille.
Mikset ajattele vähän laajemmin? Asunnonhan voi myydä koska tahansa vaikka siitä on vielä velkaa. Ostat nyt asunnon jonka lainaa vuokralainen lyhentää vaikka 4800€:lla vuodessa, viidessä vuodessa 24 000€:lla (minulla on tällainen asunto). Viiden vuoden kuluttua myyt asunnon pois, joko tasan ostohintaan jolloin et maksa myyntivoittoveroa lainkaan, tai vaikka 10 000€:n voitolla jolloin sinä nettoat 24 000 + 7000 = 31 000€. What's not to like?
PS Minä ostan aina uudistuotantoa jolloin virheistä vastaa rakentaja ekat 10 vuotta. Pari kertaa on isohkoja remontteja tehtykin, eikä maksanut osakkaille mitään. Jopa käräjöintikulut maksoi hyvä vakuutus.
Minä hieman epäilen, että ehtiiköhän tuohon junaan enää? Jos korot nousee moni on kusessa. Saati, jos tuo tukimuoto (sehän se on) vltion taholta puretaan. Siinä olet sitten asunnon kanssa, joka ei tuota eikä mene kaupaksi kuin pilkkahinnalla. Itse en siksi uskalla.
Asuntohan tuottaa niin kauan kuin joku maksaa siitä vuokraa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Ensinnäkin kuka varallisuuttaan sijoittava ottaa lainaa ap:n esittämällä tavalla? Pöljä saa olla jos ottaa pankista tuollaisen tasaerälainan, ellei ole pakko. Laina täytyy ottaa tasalyhenteisenä, eli lyhennyksen osuus on aina sama ja korkojen osuus vaihtelee korkotason mukaan. Tällä tavoin se lainakin lyhenee koko ajan, ja vaikka korot tulevaisuudessa nousisivatkin, niin maksettavan koron määrä ei nouse, koska laina on lyhentynyt. Ja näin maksat kokonaisuudessa vähemmän korkorahoja pankille. Varsinkin näin pitkän matalien korkojen aikana tämä lainamalli on todella järkevä. Toisekseen, totta kai sijoitusasunnossa on tärkeä katsoa se kokonaisuus, sijainti ja yhtiön kunto. Ap:n laskelmat on aikalailla hatusta vedettyjä. Se että maksaako sijoitusasunto itsensä takaisin, riippuu edellä mainituista seikoista.Tietenkin jos ei yhtään osaa katsoa mistä ja millaisen asunnon laittaa ja millaisella rahoituksella, niin persnettoa tulee varmasti. Mutta kyllä se aika usein maksaa itsensä takaisin. Toki täytyy jonkinlainen alkupääoma olla, ei sitä sijoitusasuntoakaan voi ihan tyhjästä nyhtästä.
Tälläisessa säästämismuodossa pitää tavoitteen olla muutamia vuosia tai vuosikymmeniä edessäpäin. Ei sovi pikavoittojen tavoittelijoille. Ja jos sattuu huono vuokralainen (vuokrat rästissä tai tekee paljon tuhoja) niin siinä menee vuoden tuotot helposti. Vaurastumista pikkuhiljaa, perustuu osittain myös asuntojen hinnannousuun.
Suosittelen kyllä, mutta ei tosiaankaan mitään pikavoittoja ole luvassa.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Sellaisen ostaisin jos olisin nuorempi. Mutta koska olen jo 57, en ehtisi hyötymään siitä koska olen ehkä jo kuollut ennen kun yhtiölaina on maksettu ja siitä hyötyisi vain perikunta. Suosittelen nuoremmille.
Mikset ajattele vähän laajemmin? Asunnonhan voi myydä koska tahansa vaikka siitä on vielä velkaa. Ostat nyt asunnon jonka lainaa vuokralainen lyhentää vaikka 4800€:lla vuodessa, viidessä vuodessa 24 000€:lla (minulla on tällainen asunto). Viiden vuoden kuluttua myyt asunnon pois, joko tasan ostohintaan jolloin et maksa myyntivoittoveroa lainkaan, tai vaikka 10 000€:n voitolla jolloin sinä nettoat 24 000 + 7000 = 31 000€. What's not to like?
PS Minä ostan aina uudistuotantoa jolloin virheistä vastaa rakentaja ekat 10 vuotta. Pari kertaa on isohkoja remontteja tehtykin, eikä maksanut osakkaille mitään. Jopa käräjöintikulut maksoi hyvä vakuutus.
Minä hieman epäilen, että ehtiiköhän tuohon junaan enää? Jos korot nousee moni on kusessa. Saati, jos tuo tukimuoto (sehän se on) vltion taholta puretaan. Siinä olet sitten asunnon kanssa, joka ei tuota eikä mene kaupaksi kuin pilkkahinnalla. Itse en siksi uskalla.
Viiden vuoden aikahorisontti on asuntosijoittamisessa todella lyhyt aika, katsopa vaan moniko asia on muuttunut viiden vuoden kuluttua, ja paljonko. Saattaa arkailusi kaduttaa.
Jos omistaa vain yhden sijoitusasunnon ja on ottanut lainaa sen ostamiseen idea varmasti onkin että sen arvo ajanmittaan nousee joten on se hyvä sijoitus tulevaisuutta ajatellen jos sen on itse tavallaan ilmaiseksi saanut (vuokra kattaa lainanlyhennykset ja vastikkeet). Ota myös huomioon että sijoitusasunto ei välttämättä ole edes lainarahalla ostettu jolloin tuottaa jo ihan kuukausittain vuokrien muodossa mukavan summan.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
No itsehän kirjoitat että "sijoitusasunto ei maksa itseään takaisin". No kyllä se aika usein maksaa, ajan kuluessa. Lainarahalla sijoitusasuntoja aika harva ostaa sen vuoksi, että saisi kuukausittain lisätuloja :DD Sijoitusasuntoja ostetaan sen vuoksi, että se sijoittajan olemassa oleva varallisuus "pysyisi tallessa" ja karttuisi pikkuhiljaa lainan lyhentyessä. t. ohis
Vierailija kirjoitti:
Miksi kutsutte sitä sijoitusasunnoksi vain jos se on lainarahalla ostettu? Monelle jää perintönä kaksio keskustassa tai oma vanha opiskelijaboksi, joka ei sillä hetkellä sovi elämäntilanteeseen, mutta joka on sijoitusmielessä hyvä säilyttää.
Minulla on velaton 3h opiskelija-asunto, josta saan vuokraa 1200 euroa vastikkeiden ollessa n.400 euroa. Verojen jälkeen jää käteen n.600 euroa kuussa. Ihan kiva. Voisin lähteä kaupunkilomalle joka kuukausi, jos huvittaisi.
Miehellä sama tilanne. Yksiö keskustassa 700 euroa, pieni vastike ja ihan mukava kuukausitulo.
Meidän varsinainen asunto on myös velaton.
Juuri näin! Jostain syystä ihmiset olettavat että sijoitusasunnot automaattisesti hankitaan velkarahalla. Meillä on myös pari velaton lähtöhinta asuntoa jotka tuottavat hyvin ja tarkoitus hankkia nyt lainarahalla vielä yksi lisää.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Miksi kutsutte sitä sijoitusasunnoksi vain jos se on lainarahalla ostettu? Monelle jää perintönä kaksio keskustassa tai oma vanha opiskelijaboksi, joka ei sillä hetkellä sovi elämäntilanteeseen, mutta joka on sijoitusmielessä hyvä säilyttää.
Minulla on velaton 3h opiskelija-asunto, josta saan vuokraa 1200 euroa vastikkeiden ollessa n.400 euroa. Verojen jälkeen jää käteen n.600 euroa kuussa. Ihan kiva. Voisin lähteä kaupunkilomalle joka kuukausi, jos huvittaisi.
Miehellä sama tilanne. Yksiö keskustassa 700 euroa, pieni vastike ja ihan mukava kuukausitulo.
Meidän varsinainen asunto on myös velaton.
Juuri näin! Jostain syystä ihmiset olettavat että sijoitusasunnot automaattisesti hankitaan velkarahalla. Meillä on myös pari velaton lähtöhinta asuntoa jotka tuottavat hyvin ja tarkoitus hankkia nyt lainarahalla vielä yksi lisää.
Oho, velatonta piti lukea, kone korjailee omiaan...
Jyväskylä on parempi sijoitukaupunki kuin Helsinki. Vuokrat lähes yhtä korkeat, mutta ostohinnat paljon halvemmat. Mutta toki pitää nähdä asunto omaisuutena, eihän siinä muuten mitään mieltä ole.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Luuletteko te että asumistuet yms. vain jatkavat nousuaan joka vuosi? Tämän maan talous on jo nyt niin perseestä, että tukia kyllä pian leikataan. Silloin teidän on laskettava vuokraa tai asunto on pian tyhjä. Vai kuinkako monella on vuokralainen, joka maksaa vuokransa kokonaan omalla työllään?
No totta helkkarissa on maksukykyinen luotettava pariskunta vuokralla..
Minulla on 30 vuoden kokemus tästä "asunto maksaa itsensä" aiheesta. Paras vuokralainen ei ole maksukykyinen pariskunta, koska se pariskunta ostaa vuoden kuluttua oman asunnon. Asuntoa pitää pintaremontoida noin kolmen vuokralaisen välein. Paras vuokralainen on pitkäaikainen vuokralainen, kuten esimerkiksi työssäkäyvä yksinhuoltaja, jolle oman asunnon ostaminen ei ole realistinen tavoite, mutta joka hoitaa asiansa. Ja sellaisen vuokralaisen vuokraakaan ei kannata joka vuosi nostaa.
Mun sijoitusasunto maksoi 50 000e
Laitoin siihen omaa rahaa 14 000e
Lainaa maksan 250e/kk ja vastike 150e/kk
Vuokra on 460e josta menee tuo 60e säästöön.
Säästössä on nyt viiden vuoden jälkeen 3000e kun verot vie oman osansa. Mutta tuolla säästöön kertyneille summalla remontoin asunnon kun laina on maksettu.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kerrostaloyksiö (n.35m2) maksoi 35 000.
Vuokraa siitä saa 500-600e.
Nönnönnöö.:D
Käykö kateeksi?
Onko vuokrtontti?
Aika törkeä vuokra! Itsellä just vuokralla (siis käytän sitä itse) 30m2 300e/kk, taloyhtiöllä on vuokratontti, siksi varmaan noin edullinen. Tämä ei toki ole kaupungissa, mutta missä teilläpäin yksiön mh on 1000e/m2 mutta vuokra kuin kalliinkin asunnon? :D
En halua kertoa sijaintia, mutta on selvää että markkinoiden vääristymä tarkoittaa aina toisille kohtuuttoman hyvää voittoa ja toisille kohtuutonta tappiota. :)
Silleen ne Helsinginkin asuntosijoittajat tienaavat (tienasivat?).
Vuokramarkkinat ovat kyllä menneet vähän pilalle kun yksityisiä on tunkenut sinne liikaa. Tavikset eivät tajua että yritystoiminnassa tulee väistämättä myös tappioita ja kaikenlaista muutakin perseilyä on ilmennyt. Parempi oli se tilanne kun yritykset hallitsivat vuokramarkkinoita.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Kuule ap, kun kaikki ei asu Helsingissä, eikä osta sieltä niitä sijoitusasuntoja. Täällä 22. suurimmassa kaupungissa saa halvimmasta lähiöstä jopa 45000€ asunnon jonka vastike on 150€ ja sen voi vuokrata 400€ ja se kyllä maksaa aika hyvin itsensä. Pikkuhiljaa vuosien varrella vielä nostaa vuokraa jos vastike nousee, ja korot ei tule kovin pian nousemaan, ja jos nousee niin sitten ehkä joutuu vähän itsekin siitä kämpästä maksaa, mutta kyllä se aika hyvä diili on.
Niin. Siis sinulla on nyt sitä tuottoa kuussa 250 euroa. Siitä maksat lainaa, joka tuonhintaisessa on 31 500, lyhennys kuussa 137 euroa. Lainan korot (40 e kuussa) vähennät tuloista, pääomatuloveroa joudut maksamaan 210 eurosta eli käteen jää 147 euroa, josta tosiaan WAU jää käteen plussa kymmenen euroa.
Eli joo, saat sä todella hyvin kk-tuottoa. Eri asia sitten, että sulla se asunnon arvo ei nouse mihinkään, todennäköisesti laskee ja voi olla, että et kauaa saa sitä vuokrattua. 45 tonnin asunnoilla in the middle of nowhere on vähän taipumusta siihen.
Aloituksessa puhuttiinkin siitä, voiko vuokra-asunto maksaa itse itsensä pois. Sitten kun tuli todistettua, että vastoin ap:n väitteitä kyllä voi ja fiksusti mietittynä näin tekeekin, koko keskustelu käännetään siihen saako lainalla ostetusta sijoituskämpästä vielä karttuvan omaisuuden lisäksi riittävästi kuukausittaista saunakaljarahaakin. Ei yleensä saa, mutta se ei ollutkaan enää tämän aloituksen aihe.
Kyllä, tämän keskustelun aiheena oli, maksaako vuokra-asunto itsensä. Toisin sanoen kyse ei ollut nyt mistään perintönä saaduista tms. asunnoista, vaan todellakin siis lainalla ostetuista.
Ja alkaako se tuottaa rahaa heti alusta alkaen. Eli tosiaan joka kk elämiseen rahaa. Eikä vasta parinkymmenen vuoden päästä.
Jos osaat lukea, olisit nähnyt, että ap sanoi ihan selvässä suomen kielellä, että asunto alkaa tuottaa, MUTTA vasta lainan tultua maksettua. Eli totta munassa tässä oli kyse kuukausittaisesta tuotosta!
Siihen asti sijoituasunto EI tuota tuloa, eikä maksa itseään, koska joka kk maksat kuitenkin enemmän kuin mitä asunto tuottaa. Ap todisti asian pätevästi.
Lisäksi kannattaa muistaa, että joka tapauksessa sinun pitää ensin säästää - eli maksaa omasta kukkarosta - se 30% asunnosta, koska lainaa ei saa koko summalle.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Otsikon kysymys on: Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
Ja vastaus on, että siitä että se tekee usein niin, ei aina ja jokapaikassa, mutta usein ja useimmissa paikoissa.
Sinä et osaa lukea kuin lauseen kerrallaan? Et siis lukenut koko aloitusta, pelkän otsikon?
Sun kanssa lienee turha keskustella enempää, kun adhd-tyyliin et lue kommentteja.
Meillä on ollut jo kauan sijoitusasuntoja. Ainakin nykyiset vuokralaiset maksavat itse vuokransa. Asunnot ovat aina Helsinki- Espoo alueella. Olemme molemmat työssä, mutta minä laitan aika paljon aikaa tähän hommaan. Ostan jos saan halvalla ja remontointiin on totuttu. Aina on jotain voittoakin myydessä tullut. Yksiöitä en enää hanki, niissä on outoa porukkaa, vaihtuvien avoparien vuokranmaksun pätkiminen on tyhmää odottelua. Ne myydään pois, ja tilalle perheasuntoja, voi vaikka vuokrata halvemmalla kuin VVO. Ei ole lainaa ollenkaan.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Itse et taida ymmärtää lukemaasi tai - vielä erikoisempaa - itse kirjoittamaasi tekstiä. UAloituksessa ei puhuttu siitä, että lainalla ostettu sijoituskämppä tuottaisi vielä lainan päällekin satoja euroja kuussa rahaa elämiseen. Sekä otsikossa että aloituksessa puhuttiin siitä, maksaako kämppä itse itsensä takaisin. Nämä ovat eri asia.
Ystäväiseni, nyt hiukan luetun ymmärrystä peliin.
Jos joka kk maksat toista sataa euroa omasta pussistasi lainaa. Ja alkaa päälle joudut säästämään ostohinnasta 30%, niin millä logiikalla se vuokra-asunto maksaa itseään?
Tä?
Ap sanoo selvästi, että sijoitusvuokrakämppä alkaa tuottaa rahaa vasta, kun laina on neljännesvuosisadan aikana maksettu pois. Sikäli mikäli lainaa ei tarvitse sinä aikana ottaa jo lisääkin remontteihin, mikä on todennäköistä.
Vasta sitten se alkaa tuottaa.
Pääomaa karttuu, jos pistät kämpän lihoiksi ja lainaa ei ole paljoa jäljellä eikä asunnon arvo ole laskenut.
Mutta se kämppä ei siis maksa itseään siinä mielessä, etteikö laina-aikana pidä olla fyffeä maksella lainaa vuokratuottojen ylimenevältä osalta (ja yleensä menee yli).
Mitä järkeä on kuvitella, että velaksi ostettu tuottaa elämiseen joka kuukausi? Ei kukaan sellaista kuvittele. Se on sijoittamista, tulevaan. Eläkkeeksi, perinnöksi, lapsille/lastenlapsille asunnoksi. Äitini osti velalla asunnon parikymmentä vuotta sitten, pienen eläkkeen lisäksi. Nyt äiti on eläkkeellä, velat on maksettu, ja vuokratulo on erinomainen lisä arjessa. Kannatti ehdottomasti. Ja tarvittaessa siitä saa kuitenkin milloin tahansa koko pääoman suht nopeasti itselleen, eli yli sata tonnia on melkoisen varma lisäraha, jos innostuu tarvitsemaan.
Niinhän se juuri tekee! Maksaa itsensä kyllä! Miten joku edes kysyy tuollaista? Luulis olevan päivänselvä asia nykyisellä vuokratasolla! Jos on mahdollisuus ostaa velaton asunto se jopa tuottaa huomattavan hyvin. Ilman muuta on kannattavaa ja varmaa sijoittamista jos vaan on mahdollista (on rahaa tai saa lainaa). Jos nyt otat lainan ja ostat järkevän asunnon (voi pyytää hyvää vuokraa, isot remontit tehty, vastike kohtuullinen, ei muuttotappiokunnasta) niin helposti maksat kaikki kulut vuokratuloilla. Siis sama kuin et maksaisi omistasi senttiäkään. Tietysti sinulla pitää olla sen verran alkupääomaa että saat sen lainan mutta ethän sinä sitäkään menetä kun se on siinä asunnossa kiinni. Sitten kun myyt asunnon, sanotaan vaikka 15 vuoden kuluttua niin hups vaan tililläsi on muhkea summa. Luultavasti tuona aikana asunnon arvo on reippaasti noussut joten saat paljon enemmän kuin mitä otit lainaa.
Kyllä mulle juuri vuodenvaihteessa laskettiin kulutusluotolle/sijoitusasuntolainalle se asunnon vakuusarvo 70% 3 eri pankissa ja se oltiin valmiita myös lainaa antamaan. Ja mä en edes esittänyt että vuokralainen kuittaisi lyhennykset, vaan asunto tuli vapaa-ajankäyttöön. Tuo taitaa olla nimenomaan nimellä sijoitusasuntolaina siinä pankissa johon päädyin, s-pankki olisi myöntänyt sen kulutusluottona.