Lue keskustelun säännöt.
Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
08.07.2017 |
Minua lähinnä huvittaa se, millaisia kuvitelmia ihmisillä on sijoitusasuntojen kannattavuudesta.
Todellisuudessa ne EIVÄT maksa itse itseään, vaan ostaja maksaa aika laillakin siitä lainasta. Ja joka tapauksessa lainan saanti edellyttää takuita/säästöjä.
Korkean vuokratuoton kämpät sitä paitsi maksavat hitosti, yksiöt esim. stadissa noin 200 tuhatta euroa.
Asunto ei lisäksi käy kuin noin 70 prosentista vakuudeksi, eli omaa säästöä pitäisi tuolla summalla olla 60 tuhatta.
Ja 140 tonnin laina 25 vuodeksi tekee kuukaudessa lainanhoitokuluja (OP:n laskurilla) 611 euroa.
Tuollaisen yksiön realistinen vuokra on noin 800 euroa. Siitä maksat ensin pois yhtiövastikkeen ja vesimaksun, mahdollisen rahoitusvastikkeenkin. Käteen jää noin 600. Siitä maksat pääomatuloveroa, ja lainankorot voit vähentää, vuodessa nykykoroissa noin 1500 euroa. Veronalaista tuloa jää noin viisi tonnia, josta maksat 30 prosenttia veroa eli 1500.
Toisin sanoen saat käteen 7200-1500=5700 euroa. Kuussa se on 475 euroa, ja siis sillä summalla sinun piti hoitaa 611 euron lainakuluja. Omaa maksettavaa jää siten 136 euroa kuussa, 25 seuraavaa vuotta.
Ja huom. kulut voivat nousta, nyt on lainakorot alhaalla, mutta ne voivat myös nousta. Asuntoihin voi tulla remontteja, joista ei välttämättä voi kaikkia kuluja vähentää verotuksessa.
Sijoitusasunto on tuottava vasta sitten sen 25 vuoden jälkeen. Toki, voit sen myydä ja sitä voi käyttää takuuna ottaessa lisää lainaa, mutta ei se mikään kultakaivos ole.
Jos ostat asunnon halvemmalla, vuokratuottokin on varmuudella pienempi.
Joten siinä mielessä tuo laskelma käy varsin hyvin ilmentämään tilannetta.
Kommentit (94)
Aika moni, kuten minä, on ostanut Helsingistä vuokra-asunnon vaikkapa 10 vuotta sitten. Sinä aikana se on maksanut itsensä niin arvonnousuna kuin vuokratuloina.
Nyt tietysti Helsingin hinnat ovat niin korkealla, että kannattaa katsella mieluummin vaikka radanvartta.
Mutta kyllä se maksaa itsensä, tärkeintä on panostaa sijaintiin, mutta myös huomata, kun joku alue on yliarvostettu. Silloin kannattaa keventää salkkua. Näin minä olen tehnyt Helsingin keskustan suhteen. Se on minusta tällä hetkellä liian kallista, jos katsoo sijoituksen tuottoa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Luuletteko te että asumistuet yms. vain jatkavat nousuaan joka vuosi? Tämän maan talous on jo nyt niin perseestä, että tukia kyllä pian leikataan. Silloin teidän on laskettava vuokraa tai asunto on pian tyhjä. Vai kuinkako monella on vuokralainen, joka maksaa vuokransa kokonaan omalla työllään?
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Uskoisin, että saa 700euroa :) Silloin asunto maksaa itse itsensä. Lisäksi 44e ei olisi paha hinta kuukaudessa syntyvälle 496e varallisuuskarttumalle. Melkein sanoisin, ettei siitä maksa mitään.
Ensinnäkin, mikään pankki ei anna asuntolainaa sijoitusasunnon ostoon 70 prosenttia asunnon hinnasta. Tollasen tiedon levittäminen on ihan höpöhöpöä. Rahoittajalla on ihan eri säännöt (ja hinta) oman asunnon ostolle kuin sijoitusasunnon ostolle. Se ei ole sama asia ollenkaan.
Eli ap, sun laskelmasi ovat pielessä jo siltä osin. Jos ostaa sijoitusasunnon, siinä on paljon omaa rahaa kiinni, esim. puolet tai yli puolet, joten velkaa on vähemmän kuin lasket.
Toiseksi, jos lähdet oikeasti asuntosijoittamaan, lasket alunperinkin sen rahoituksen niin, että sijoittaminen kannattaa. Siksi ap, sinun ei kannata lähteä asuntosijoittajaksi, koska tuolla tietämyksellä ihan varmasti tekisit huonon sijoituksen.
Kukaan fiksu asuntosijoittaja ei laske mitään asunnon arvonnousun varaan. Jos meinaa sijoittaa asuntoon, sen sijoituksen pitää tuottaa säännöllisesti. Jos sen päälle tulee arvonnousua, se on vain plussaa, mutta ei sitä voi laskea etukäteen tuotoksi.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Sellaisen ostaisin jos olisin nuorempi. Mutta koska olen jo 57, en ehtisi hyötymään siitä koska olen ehkä jo kuollut ennen kun yhtiölaina on maksettu ja siitä hyötyisi vain perikunta. Suosittelen nuoremmille.
Mikset ajattele vähän laajemmin? Asunnonhan voi myydä koska tahansa vaikka siitä on vielä velkaa. Ostat nyt asunnon jonka lainaa vuokralainen lyhentää vaikka 4800€:lla vuodessa, viidessä vuodessa 24 000€:lla (minulla on tällainen asunto). Viiden vuoden kuluttua myyt asunnon pois, joko tasan ostohintaan jolloin et maksa myyntivoittoveroa lainkaan, tai vaikka 10 000€:n voitolla jolloin sinä nettoat 24 000 + 7000 = 31 000€. What's not to like?
PS Minä ostan aina uudistuotantoa jolloin virheistä vastaa rakentaja ekat 10 vuotta. Pari kertaa on isohkoja remontteja tehtykin, eikä maksanut osakkaille mitään. Jopa käräjöintikulut maksoi hyvä vakuutus.
Minä hieman epäilen, että ehtiiköhän tuohon junaan enää? Jos korot nousee moni on kusessa. Saati, jos tuo tukimuoto (sehän se on) vltion taholta puretaan. Siinä olet sitten asunnon kanssa, joka ei tuota eikä mene kaupaksi kuin pilkkahinnalla. Itse en siksi uskalla.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Miksi kutsutte sitä sijoitusasunnoksi vain jos se on lainarahalla ostettu? Monelle jää perintönä kaksio keskustassa tai oma vanha opiskelijaboksi, joka ei sillä hetkellä sovi elämäntilanteeseen, mutta joka on sijoitusmielessä hyvä säilyttää.
Minulla on velaton 3h opiskelija-asunto, josta saan vuokraa 1200 euroa vastikkeiden ollessa n.400 euroa. Verojen jälkeen jää käteen n.600 euroa kuussa. Ihan kiva. Voisin lähteä kaupunkilomalle joka kuukausi, jos huvittaisi.
Miehellä sama tilanne. Yksiö keskustassa 700 euroa, pieni vastike ja ihan mukava kuukausitulo.
Meidän varsinainen asunto on myös velaton.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Asiaa puhut. Meillä on osin perintönä kolme vuokra-asuntoa stadissa. On ne kivat olemassa, perintömielessä omille lapsille, mutta ei ne nyt oikeesti mikään rahasampo ole. Niistä tulee vuokratuottoa (kun verot ja vastikkeet on laskettu pois) noin 1200 kuussa, ja jos joutuisin maksamaan niistä asuntolainoja, niin persnettoa tulisi.
Minkä lisäksi pienissä vuokra-asunnoissa on kova vuokralaisten vaihtuvuus, ja välillä asunto seisoo tyhjänäkin. Kova vaiva, pieni tuotto.Ei Helsingissä saa asunnosta vuokratuottoa, vaan voiton voi saada arvon noususta. Muissa yliopistokaupungeissa pääsee sopivalla asunnolla 5% tuottoon.
Etkö tajunnut, että nuo olivat perittyjä ja siis velattomia asuntoja? Mullakin on yksi sellainen, Helsingissä, ja vuokratuotto netto-nettona on 215e/kk, joka on HUONO. Syinä mm. taloyhtiön remonttilainat, joita mulla ei ole ollut varaa maksaa pois, ja taloyhtiön päätös siitä, etten saa vähentää niitä ensin verotuksessa, kun tuottoa lasketaan.
Kolmntena asunnon pommi kunto... Olenkin nyt laittamassa sen kuntoon ja maksan yhden ison remonttilainan pois, niin sitten se alkaa tuottaa jo ihan kivasti.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Minulla on paras tuotto niistä paritalokaksioista, jotka rakennutin itse. Vastike on suuruusluokkaa 400 € vuodessa ja vuokra suuruusluokkaa 600 euroa kuussa. Ne on pääosin rahoitettu juurikin yhtiölainalla eli asunnot ovat maksaneet itse itsensä.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Maksaa itse itsensä -käsite kylläkin tarkoittaa juuri sitä, että tuottoa ei ole. Tai se on hyvin pieni (tai maksat jotain minimaalista summaa samalla kun oikeasti rikastut hyvää vauhtia).
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Hyvä sijoitus vaatii paljon työtä. Itse sain hyvän tuoton, kun ostin pommikuntoisen asunnon hyvältä sijainnilta, remontoin itse vain vähän sitä, odotin muutaman vuoden arvonnousua ja myin sitten. Liian kallista ei saa ostaa, liian kalliilla ei saa remontoida, liian kaukana keskustasta ei saa sijaita.
Lyhennykset (asuntolaina + rahoitusvastike) 600eur/kk, yhtiövastike 130eur/kk. Vuokratulo 850eur/kk. Isommat remontit nyt tehty (katto, ikkunat, putket, joista siis tuota rahoitusvastiketta pari vuotta jäljellä). Miten tästä ei muka jää voitolle? Laina lyhenee vuokratuloilla ja voitto-osa riittää veroihin. Kun on maksettu pois 7v kuluttua, niin tulo vain kasvaa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Persnettoa? Eihän se ole muuta kuin oman omaisuuden muuttamista toisenlaiseen muotoon, rahasta osakkeiksi. Persnetto on tappiota eikä omaisuuden nettoarvon pysyminen samana ole tappio. Minulla on 77 000 euron hintainen (ehkä myös arvoinen) asunto, josta saan vuokraa kuukaudessa 590 e. Vastike on alle 100 e eikä lainaa ole. On siis 490 e (miinus verot) käytettäväksi vaikka toisen asunnon lainaosuuden pienentämiseen.
Niinja jos ja jos. Koeta pysyä nyt asiassa.
Nyt ei puhuttu velattomista perinnöistä tms. Nyt puhuttiin sijoitusasunnoista velaksi.
Ja siitä, mitä se tuottaa ELÄMISEEN KUUKAUSITTAIN.
Kuten aloituksessani sanoin, pääomaa siinä toki kartuttaa, mutta se ei tuota elämiseen kuukausittain rahaa yhtään niin kauan, kuin siitä on velkaa.
Mikä on, kun ette osaa lukea?
Mistä sinä keksit, että nyt puhutaan siitä, paljonko kokonaan velaksi ostettu kämppä tuottaa rahaa elämiseen? Tähän asti on puhuttu siitä, maksaako asunto itse itsensä ja päästy siihen lopputulokseen, että aika lailla mukavasti kyllä eli se asunto muuttaa vuokratuloina joka kuukausi osan velasta säästöiksi. Ja kun sinulla on yksi maksettu asunto ja toine lainarahalla hankittu, niin se maksettu asunto jo tuottaakin vallan mukavasti ylimääräistä, jolloin voi melkein väittää, että kaksi asuntoa on mukava kombinaatio, jos haluaa omaisuuden karttuvan vuokralaisten maksamilla vuokrilla.
Voithan sinä ottaa 45 000 euroa velkaa huonoon elämään ja huomata, että elämiseen ei palkkatyöstä jää euroakaan, koska lainasumma ja korko vievät joka kuukausi leijonanosan. Päättelet sitten varmaan niin, että työnteko ei ole kannattavaa?
Vierailija kirjoitti:
Luuletteko te että asumistuet yms. vain jatkavat nousuaan joka vuosi? Tämän maan talous on jo nyt niin perseestä, että tukia kyllä pian leikataan. Silloin teidän on laskettava vuokraa tai asunto on pian tyhjä. Vai kuinkako monella on vuokralainen, joka maksaa vuokransa kokonaan omalla työllään?
No totta helkkarissa on maksukykyinen luotettava pariskunta vuokralla. Ei ne kaikkein pienituloisimmat ole kenenkään ihannevuokralaisia, heillä kaikki menee kädestä suuhun ja pienikin yllätyskulu voi aiheuttaa maksuvaikeuksia. Pitää huolehtia, että vuokrattava asunto on sellainen, että siihen löytyy riittävästi maksukykyisiä kiinnostuneita vuokralaisia.
Toki asumistuen purku heijastuisi muihinkin asuntoihin, mutta minä epäilen että vaikutusta "parempien" omistusasuntojen hintaan on vähintäänkin liioiteltu. Asuntojen tarve tai uudisrakentamisen kustannukset kun eivät mihinkään katoa. Kukaan ei tee uusia kämppiä tappiolla myytäväksi/vuokrattavaksi. Jos ei muuten, niin rakentaminen lakkaa kunnes entisestään syventynyt asuntopula on korjannut hinnat sellaiselle tasolle, että kannattaa taas rakentaa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Eihän sitä kaksiota ole pakko isolla rahalla ostaa Helsingistä. Kotikaupungissani saa keskustasta kaksion 70 000 eurolla, yksiön 50 000 eurolla. Sellaisen pystyy hankkimaan sijoituskämpäksi ihan tavallinenkin duunari (paitsi jos lisääntyy holtittomasti).
Kyse on siitä et sun pitää osata hankkia sellainen kämppä jossa on muum muassa pieni yhtiövastike, jonka saa hyvään hintaan vuokrattua, helposti myytyä ja ostaa se tietyn hintarajan alapuolelta. Ei kaikki kämpät ole sijoitusmielessä hyviä!! Siinä se homman salaisuus piilee.
Meillä tullut perintö, niin mikä sen turvallisempi tapa pistää se raha talteen ja tienatakin kun ostaa asuntoja. Asunnon saa kyllä myytyä jos tarve vaatii. Käsiraha pitää olla joo; mutta se on. Korkojen nousuun pitää vaan osata varautua. Vuokriakin voi korottaa tarvittaessa ja niin tulee tapahtumaan jos korot nousee.
Jokainen asunto tuottaa meillä 100-300€/kk noiden luettelemiesi kulujen jälkeen ja kyllä, silti lyhentää itse lainaansa.
Vaikee varmaan ymmärtää.. en tiedä? Mutta kokemuksella voin sanoa että kyllä se kannattaa jos on "ylimääräistä" rahaa mitä haluaa jollain tapaa sijoittaa.
Kerrostaloyksiö (n.35m2) maksoi 35 000.
Vuokraa siitä saa 500-600e.
Nönnönnöö.:D
Käykö kateeksi?
Vierailija kirjoitti:
Kerrostaloyksiö (n.35m2) maksoi 35 000.
Vuokraa siitä saa 500-600e.
Nönnönnöö.:D
Käykö kateeksi?
Onko vuokrtontti?
Aika törkeä vuokra! Itsellä just vuokralla (siis käytän sitä itse) 30m2 300e/kk, taloyhtiöllä on vuokratontti, siksi varmaan noin edullinen. Tämä ei toki ole kaupungissa, mutta missä teilläpäin yksiön mh on 1000e/m2 mutta vuokra kuin kalliinkin asunnon? :D
Vierailija kirjoitti:
Miksi kutsutte sitä sijoitusasunnoksi vain jos se on lainarahalla ostettu? Monelle jää perintönä kaksio keskustassa tai oma vanha opiskelijaboksi, joka ei sillä hetkellä sovi elämäntilanteeseen, mutta joka on sijoitusmielessä hyvä säilyttää.
Minulla on velaton 3h opiskelija-asunto, josta saan vuokraa 1200 euroa vastikkeiden ollessa n.400 euroa. Verojen jälkeen jää käteen n.600 euroa kuussa. Ihan kiva. Voisin lähteä kaupunkilomalle joka kuukausi, jos huvittaisi.
Miehellä sama tilanne. Yksiö keskustassa 700 euroa, pieni vastike ja ihan mukava kuukausitulo.
Meidän varsinainen asunto on myös velaton.
Huoh taas. Koska ketjun aiheena oli se, maksaako sijoitusasunto itse itseään pois. Oletettavasti silloin puhutaan lainarahalla ostetusta kämpästä ja pohditaan, kannattaako ostaa sijoitusasunto lainalla. Vrt kysymys siitä, kannattaako periä parin sadan tonnin omaisuus - ei minusta tarvitse juuri keskustelua.
Vierailija kirjoitti:
Yksiö Kalliossa: kulut (= vastike+ lainanlyhennys+ korot) /kk 450€, vuokra/kk 650€. Jotenkin tuntuisi, että tossa joku voitto on.. Ja on verottajankin mielestä, kun maksan veroa vuokratuotosta. Eli ap: Jos sä ET osaa asuntosijoittamista, se ei tarkoita että kukaan mukaan ei osaisi.
Onko tuo vuokra ihan kohdillaan? Aika usein tällä palstalla, kun jollekin rahavaikeuksissa painivalle ehdottaa muuttamista halvempaan asuntoon, saa vastauksen, että Helsingistä ei saa edes yksiötä vuokralle alle 800e/kk.
Jos niitä sijoituskämppälainoja makselee sen +/-0 työelämänsä ajan, 40 vuotta... Eläkkeelle jäädessä on puolenkymmentä velatonta asuntoa joista yhden voi myydä matkusteluun, toisen niiden muiden remontointiin ja loput tuo voita leivälle kun eläke riittää leipään. Mutta kaikki mulle heti -köyhät ei jaksa ajatella niin pitkälle.
Mä muuten perin faijan keskustayksiön, eli aloitin vuokralordina heti velattomalla asunnolla :)