Lue keskustelun säännöt.
Mistä on syntynyt käsitys, että sijoitusvuokra-asunto "maksaa itsensä"?
08.07.2017 |
Minua lähinnä huvittaa se, millaisia kuvitelmia ihmisillä on sijoitusasuntojen kannattavuudesta.
Todellisuudessa ne EIVÄT maksa itse itseään, vaan ostaja maksaa aika laillakin siitä lainasta. Ja joka tapauksessa lainan saanti edellyttää takuita/säästöjä.
Korkean vuokratuoton kämpät sitä paitsi maksavat hitosti, yksiöt esim. stadissa noin 200 tuhatta euroa.
Asunto ei lisäksi käy kuin noin 70 prosentista vakuudeksi, eli omaa säästöä pitäisi tuolla summalla olla 60 tuhatta.
Ja 140 tonnin laina 25 vuodeksi tekee kuukaudessa lainanhoitokuluja (OP:n laskurilla) 611 euroa.
Tuollaisen yksiön realistinen vuokra on noin 800 euroa. Siitä maksat ensin pois yhtiövastikkeen ja vesimaksun, mahdollisen rahoitusvastikkeenkin. Käteen jää noin 600. Siitä maksat pääomatuloveroa, ja lainankorot voit vähentää, vuodessa nykykoroissa noin 1500 euroa. Veronalaista tuloa jää noin viisi tonnia, josta maksat 30 prosenttia veroa eli 1500.
Toisin sanoen saat käteen 7200-1500=5700 euroa. Kuussa se on 475 euroa, ja siis sillä summalla sinun piti hoitaa 611 euron lainakuluja. Omaa maksettavaa jää siten 136 euroa kuussa, 25 seuraavaa vuotta.
Ja huom. kulut voivat nousta, nyt on lainakorot alhaalla, mutta ne voivat myös nousta. Asuntoihin voi tulla remontteja, joista ei välttämättä voi kaikkia kuluja vähentää verotuksessa.
Sijoitusasunto on tuottava vasta sitten sen 25 vuoden jälkeen. Toki, voit sen myydä ja sitä voi käyttää takuuna ottaessa lisää lainaa, mutta ei se mikään kultakaivos ole.
Jos ostat asunnon halvemmalla, vuokratuottokin on varmuudella pienempi.
Joten siinä mielessä tuo laskelma käy varsin hyvin ilmentämään tilannetta.
Kommentit (94)
Vierailija kirjoitti:
Hys hys, ei saa sanoa ääneen, palstan besserwisserien mukaan se on vaan laiskuutta ja tyhmyyttä, jos ei sijoita ja rikastu. Mullekin on erinäisiä kertoja tyrkytetty yleisratkaisuna kaikkeen sijoitusasuntoa.
Parasta on, kun joku valittaa kuralla olevaa taloutta, ja AINA löytyy joku neuvomaan, että kerää pulloja ja sijoita.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Siis kyseisillä numeroilla ei kannata. Täytyyhän se toki arvioida asuntokohtaisesti mikä kannattaa. Yleisesti ottaen kalleimpia keskusta-asuntoja ei kannatakaan ostaa vuokratuoton vuoksi vaan arvon säilymisen ja mahdollisen nousun takia. Minulla kulut lähiökaksiosta noin 850 ja vuokra 900. Ja täytyy muistaa, että vajaa 500 euron lainaerästä vain osa on lainanhoitokuluja, suurin osa on lainanlyhennystä eli kerryttää omaisuutta.
Av-mammoilla on kova hinku elättää kuvitelmaa, että rikastuminen on helppoa ja vain tahdosta kiinni.
Vierailija kirjoitti:
Siis kyseisillä numeroilla ei kannata. Täytyyhän se toki arvioida asuntokohtaisesti mikä kannattaa. Yleisesti ottaen kalleimpia keskusta-asuntoja ei kannatakaan ostaa vuokratuoton vuoksi vaan arvon säilymisen ja mahdollisen nousun takia. Minulla kulut lähiökaksiosta noin 850 ja vuokra 900. Ja täytyy muistaa, että vajaa 500 euron lainaerästä vain osa on lainanhoitokuluja, suurin osa on lainanlyhennystä eli kerryttää omaisuutta.
Toki se pääomaa kerryttää, mutta ei ole tuloa, jota voisit kuukausittain käyttää.
Noin pääsääntöisesti kulut ovat aina isommat kuin tuotto. Jos sinulla on pieni laina kaksiostasi, olet kumminkin jossakin vaiheessa säästänyt asuntoa varten, joka sekin on kulu, jota et laske nyt kk-erään mukaan.
Vuokrat 600 + 1200, lainanhoitokulut yhteensä 300 (toisesta enää remppalainaa), yhtiövastikkeet yhteensä 500 -> profit 🤑
Sisältö jatkuu mainoksen alla
No mun asuntoni hinta muuttui 5-kertaiseksi reilun 20 vuoden aikana, vuokratulot siihen päälle vielä. Yksiö Helsingistä. Et kyllä se varmaankin maksoi itsensä takaisin.
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Asiaa puhut. Meillä on osin perintönä kolme vuokra-asuntoa stadissa. On ne kivat olemassa, perintömielessä omille lapsille, mutta ei ne nyt oikeesti mikään rahasampo ole. Niistä tulee vuokratuottoa (kun verot ja vastikkeet on laskettu pois) noin 1200 kuussa, ja jos joutuisin maksamaan niistä asuntolainoja, niin persnettoa tulisi.
Minkä lisäksi pienissä vuokra-asunnoissa on kova vuokralaisten vaihtuvuus, ja välillä asunto seisoo tyhjänäkin. Kova vaiva, pieni tuotto.
Mutta säilyttääkö asunto arvonsa pomminvarmasti. Nykyäänhän puretaankin kerrostaloja. Erityisesti lähiöissä. Jos ei oo oma tontti, ei jää mitään.
Tuleekohan homehysteria kerrostaloihin viiveellä vai missä se viipyy?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Tuttavallani on myös kolme vuokra-asuntoa, joilla hän tekee airbnb-bisnestä. Kuulemma itselle ei synny kuluja niistä yhtään, mutta työntekoa se vaatii, siivoamista, turistien noutamista ja viemistä ym. Mutta työttömällä perheenäidillä on aikaa.
Vierailija kirjoitti:
No mun asuntoni hinta muuttui 5-kertaiseksi reilun 20 vuoden aikana, vuokratulot siihen päälle vielä. Yksiö Helsingistä. Et kyllä se varmaankin maksoi itsensä takaisin.
Joo täällä toisen asunnon arvo kaksin- ja toisen nelinkertaistunut. Törkeet myyntivoittoverot tosin joutuu maksamaan jos myy :(
Sisältö jatkuu mainoksen alla
no voi hyötyä paljonkin jos osaa remontoida huumeluolasta ok kuntoisen.. toki jos joutuu ostamaan remontit ulkoa jne. hyöty laskee.
Köyhät hiljaa! Ette te oo edes pystyneet ostamaan sijoitusasuntoja, kun näin tyhmiä kommentoitte!
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Siis tuotto/kulut suunnilleen +-0 piti sanoa. Mutta varallisuus karttuu kokoajan.
11
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.
Sellaisen ostaisin jos olisin nuorempi. Mutta koska olen jo 57, en ehtisi hyötymään siitä koska olen ehkä jo kuollut ennen kun yhtiölaina on maksettu ja siitä hyötyisi vain perikunta. Suosittelen nuoremmille.
Vierailija kirjoitti:
Tiesitkö ap, että sijoittaja voi ostaa uudistuotantoasunnon, jonka myyntihinta on vaikkapa 45 000 ja jäädä taloyhtiölle velkaa loput asunnosta, vaikkapa 100 000? Eli asunnon hinta 145 000e. Hän saa vähentää verotuksessa tuon yhtiölainaosuuden vuokratuloista, jolloin tuotto nousee helposti sellaiseksi, että sillä kattaa 45 000 e lainan kulut ja yhtiövastikkeen.
Tämä toimii toki parhaiten niin kauan kuin korot myös näin alhaalla.
Tiesin, rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatuloista, jos se on tuloutettu asuntoyhtiön tuloarviossa.
145 tonnin asunnossa vuokra on tasoa 600 kuussa. Siitä omistaja maksaa yhtiö- ja rahoitusvastikkeita - mitä? - vaikkapa 400 (satanen yhtiövastiketta, 300 sadan tonnin rahoitusvastiketta). Korkokulut 45 tonnin asuntolainastakin hän vähentää, eli noin 40 euroa kuussa, pääomatuloveroa siten maksettavaksi 576 euroa vuodessa, kuussa 48 euroa. Toisin sanoen käteen jää vuokratuloista 152 euroa, joilla hän maksaa lainakuluja, jotka 45 tonnista ovat 196 euroa kuussa.
Toisin sanoen persnettoa omasta kukkarosta joka kk 44 euroa. Tässä tilanteessa näin.
Vuokralaisten vaihtuvuus on ennakoitavissa siinä vaiheessa kun valitsee vuokralaista.
Kannattaa muistaa, että väilittäjien intresseissä ei välttämättä ole se kaikkein pitkäaikaisin vuokralainen, business kun tulee siitä, että niitä asuntoja vuokrataan.....
Hohhoijaa, ei pidä olla tyhmä. Vuokraa pitää pyytää sen verran, että saa kulut maksettua, ja jonkin verran tuottoa. Ja kannattaa miettiä remonttia yms arvon kasvattamiseksi. Ja tietenkin myydä oikeaan aikaan. Mutta jos ei aivot riitä kyseiseen touhuun, niin suosittelen jättämään ne meille fiksuille.
Pääomaa tietysti kaikki säästäminen kartuttaa, mutta ap on aivan oikeassa siinä, ettei se ole varsinaisesti kuukausittaista tuloa omiin menoihin.
Päinvastoin, sijoitusvuokra-asunnot ovat menoerä niin kauan kuin lainaa on jäljellä. Sen jälkeen tietysti tuloa.
Perilliset kiittää, lähinnä.
Hys hys, ei saa sanoa ääneen, palstan besserwisserien mukaan se on vaan laiskuutta ja tyhmyyttä, jos ei sijoita ja rikastu. Mullekin on erinäisiä kertoja tyrkytetty yleisratkaisuna kaikkeen sijoitusasuntoa.