Sinä, joka olet hankkinut sijoitusasunnon velkarahalla!

En jaksanut ihan tarkkaan nyt tuon 53:n laskelmia tarkistaa, mutta sen voin sanoa, että pieleen ne meni ja ihan alussa jo, sillä hän otti verot pois ennen kuin korot oli vähennetty tuotosta.

Niin ja kuten sanoin, niin noissa tuotoissa ei kyllä lasketa koskaan nettotuottoja vaan bruttotuottoja prosentteina.

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 21:46"]

Harkitsin sijoitusasunnon ostamista, mutta en saanut kuviota toimimaan niin, että vuokralainen lyhentäisi lainaa eikä minun tarvtsisi panna siihen päälle omistani mitään. Päädyin sijoittamaan asuntorahastoon, sekin osin vivuttamalla. Tuotto voi vaihdella, joten ei tietoa, saanko maksettua lainan kokonaan tuotoilla. Oli kuitenkin tarve hajauttaa sijoituksia muuallekin kuin pörssiosakkeisiin.

[/quote]

Et kai Oravaan? Pulju ei kestä pienintäkään notkahdusta asuntomarkkinoilla.

Nosto

[quote author="Vierailija" time="14.01.2015 klo 23:02"]

[quote author="Vierailija" time="14.01.2015 klo 22:18"]

Lama senkun syvenee. Tää kevät tulee olemaan hyvin dramaattinen jälleen. Irtisanomisia lisää ja ikäviä talousuutisia joka päivä.

Ketkä kenkää saavat, joutuvat syvään rotkoon, myymään omaisuuttaan kun rahat ja ansiosidonnainen loppuu kokonaan ja lopuksi jää  vain velkaa ja sossu jäljelle. Hauskaa on seurata tilannetta. Okt-talojen hinnat laskee joka puolella, rivarien ja kerrostalojen hinnat laskee. Kesämökkienkin on lähtenyt roimaan laskuun vaikka niitä ovat hankkineet ihmiset joilla yleensä on varaa niitä hankkia. Kohta  on se aika jolloin shoppailaan sanon minä.

[/quote]

Sä olet sanonut tätä jo aika kauan. Sun fantasia?

[/quote]

Wahlroosin fantasia. Edellisessä lamassa osti kaikki halvalla mitä irti lähti. Oletteko huomanneet kuinka persaukisia palkansaajatkin ovat nykyään joilla on työtä? Monilla ei jää mitään yli palkasta. Tilanne saattaa muodostua paljon pahemmaksi kuin mitä -90 luvun laman aikana oli. Tämän laman jälkeen ei ole työpaikkoja ja firmoja jotka voisivat palkata silloin kun eurooppa piristyy. 

[quote author="Vierailija" time="14.01.2015 klo 23:36"]

Vaikka tulisi miten paha lama, en usko että yliopistokaupunkien pienten asuntojen hinnat tippuvat kovin paljoa. Vuokrat kuitenkin pysyvät paikoillaan tai nousevat hitaasti, mikä korreloi jossain määrin asunnon hinnan kanssa. 

Syrjäseuduilla voi tulla rumaakin jälkeä, kun halukkaita ostajia tai vuokralaisia ei kertakaikkiaan ole.

[/quote]

Syrjäseuduilla ei kovin suurta muutosta hinnoissa tapahdu koska niitten hinnat ei missään vaiheessa nousseet moninkertasiksi. Vaara on niissä jotka ovat ylikalliita. Ne hinnat tippuvat ja paljon. Esim. Helsingin yksiöstä  100.000 ja yli voi sulata hetkessä pois.

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 20:58"]

miten olet laskenut, paljonko asunto tuottaa sinulle? 

Kun vuokrasta vähennetään vastike ja velka, ja voitosta vielä pääomavero, niin paljonko jäät voitolle?

mietin, kannattaisiko tehdä näin.

[/quote]

Ei sitä voittoa tällä hetkellä jää yhtään, koska lainassa on takaisinmaksua vielä yli 10 vuotta ja vuokratuloilla maksetaan asunnon vastike ja lyhennykset.

Mutta jos oletetaan että 10 vuoden päästä pitäisi myydä se asunto ja siitä saisi vaikka 20 000 euroa enemmän mitä on itse maksanut, niin sehän olisi voittoa, ja lisäksi pitäisi laskea kertyneet vuokratuotot (miinus vastike, lainan korot ja pääomaverot) niin tietäisi paljonko lisäksi tulee voittoa siitä, että on vuokratulolla voinut lyhentää asuntolainaa.

OP-Vuokratuotto. Ei Orava.

Neljäkakkonen on siis vastaus neljäykköselle.

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 21:07"]

Minä sovin lainanlyhennykset sen suuruisiksi, että en maksa pääomaveroja ollenkaan. Eli vuokralla katan lainanlyhennyksen sekä yhtiövastikkeen. Tavallaan asunto tuottaa minulle sen lainanlyhennyksen. Sehän lyhentää minun lainaani ja jonain päivänä se on vuokralaisen ansiosta maksettu.

[/quote]

Eihän lainakulut ole vähennyskelpoisia? Käsittääkseni vuokrasta saa vähentää vain vastikkeen ja remontit, muusta menee po vero

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 21:57"]

Mitä tarkoittaa vipu, vivuttamalla?

[/quote]

Sijoitetaan osittain velkarahalla, eli voidaan tehdä suurempia sijoituksia kuin mihin muuten olisi varaa.

no se on eufemismi sille, että ostat velkarahalla ja käytät sen velan tuottoja velan maksu. Mutta kuten yllä todettiin, se ei oikeasti yksin riitä. Omaa rahaa on pakko panna joko ennen tai jälkeen kaupan (eli jok on omaa pääomaa tai sit maksaa velkaa myös omilla muilla tuloillaan) vivun lisäksi. Kaupunkia, jossa vuokrat olisivat niin kokeita ostohintoihin nähden, että muu onnistuisi järkevillä korkoketymillä, ei vaan ole. Asunnon ostohinta ON aina suunnilleen samassa suhteessa siihen vuokran joka asunnosta on saatavissa. Pieniä eroja on, mutta ei niin suuria, että niillä tätä todiasia muuttaisi.

Ei pidä paikkaansa. Ostin syksyllä 100% velalla sijoitusasunnon ja vuokralaisen maksama vuokra riittää sekä yhtiövastikkeeseen, lainanlyhennykseen ja yhtiölainaan. Tietysti tällaisen kohteen löytymiseen meni aikaa, mutta mahdollista se on. Aunto ei sijaitse Helsingissä eli neuvoni on, että katselkaa muualta kuin pääkaupunkiseudulta.

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 22:47"]

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 22:24"]

Velanlyhennyskin on voittoa, josta pitää maksaa veroa.

[/quote]

Kerro lisää.

[/quote]

Vuokra 1200€, vastike 200€, korko 100€ ja lainan lyhennys 800€. Kuukausittainen rahaliikenne jää periaatteessa satkun plussalle (1200-200-100-800=+100€/kk). Verotettava tulo on 1200-200-100=900€/kk. Veroa menee 900€*30%=270€, eli käytännössä jostain pitää kaivaa vielä 170€ kuukaudessa että saa maksettua verot, koska se lainaan menevä osuus on myös tuottoa ja siitä pitää maksaa veroa.

Tuliko tarpeeksi lisää?

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 23:38"]

Energian hinta oli silloin minimaalinen 1/6 nykyseen verrattuna. Ruoka oli halpaa, autot oli halpoja. Vaatteet kalliimpia ja alkoholi sekä korot. Joka työstään palkkaa tienas eli hyvin. Silloin siivojapariskuntakin pystyi rakennuttamaan ok-talon. Nykyään harva siivoojapariskunta sellaiseen pystyy. Duunarit ja toimistotyöntekijät saa nykyisin 1800 euroa palkkaa joten samoissa palkoissa keikutaan. 

Samassa talossa yksiöt ja kolmiot ei ole saman hintaisia. Aluelliset erot pitää aina ottaa huomioon.

[/quote]

Seitkytluvun alussa tavallinen keskihintianen perheauto maksoi yli keskituloisen vuosipalkan verran, nyt se maksaa noin 8kk palkan.

Ihmisten käytettävissä olevat rahat ovat kasvaneet kaiken aikaa, lukuunottamatta näitä satunnaisia lamoja, jolloin on tullut hetkellisesti takapakkia.

70-luvulla asunnon ostaminen oli korkeista koroista huolimatta paljon kannattavampaa kuin nyt, sillä lainat olivat myös korkotuettuja ja inflaatio laukkasi ihan eri lukemaissa. Nyt ei saada korkotukea, eikä ole paljon korkojakaan, mutta ei myöskään mainittavaa inflaatiota.

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 23:22"]

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 22:01"]

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 21:41"]Odota kuitenkin hetki viel, ennenkuin sellaisen ostat. Pakkomyynnit alkoivat jo viime keväänä. Kohta asuntomarkkinat lähtee kovaan luisuun. Osta silloin niin teet ittes onnelliseksi. [/quote] No tasan ei tuu pakkomyyntiin vuokraukseen sopivia yksiöitä ja kaksioita läjäpäin. Kun ne kaikki isojen perheasuntojen myyjät ovat joutuneet vaihtamaan näihin pienempiin. Ja toivottavasti eivät ole jääneet 2 asunnon loukkuun.

[/quote]

Laskee ne hinnat joka puolella tottakai. Yleinen hintataso kun laskee niin kaikki laskee. Ei yksiöt voi olla kolmion hintaisia. Neliöhinnan mukaan kaikki menee. Helsingissä edellisen laman aikana yksiöiden hintapyyntö taso oli alimmillaan  15.000 euroa eli 90.000 markkaa. Kun ansiosidonnainen loppuu tässä työttömyysmaassa tiedätte miten velkaisen käy. Armoa ei tunneta.

[/quote]
Ei työttömyydessä ole mitään ihmeellistä tapahtunut. 2008 pitkään jatkunut työttömyyden aleneminen pysähtyi ja 2009 työttömyys vähän nousi ja nyt se on pysytellyt sillä tasolla. Tilanne on aivan eri kuin 1990 luvun lamassa. Korot ovat alhaalla ja pankit antaa mielellään lyhennysvapaata. Jossakinhan sitä on pakko asua ja asuminen on paljon halvepaa omassa lyhennysvapaalla, kuin se että muuttaisi vuokralle. Itse olisin lomautuksen aikana todellakin ollut kusessa, jos olisi asuttu vuokralla, nyt pyysin vain lainaan lyhennysvapaata ja meillä jäi 100€ kuukaudessa ENEMMÄN käteen kuin töissä olessani, lainan lyhennys oli siis suurempi kuin palkan ja työttömyyskorvauksen erotus.

Unohdin linkittää käppyrän työttömyysasteesta. http://www.findikaattori.fi/fi/34

Laitetaan tähän nyt sitten vielä työllisyysastekkin. http://www.findikaattori.fi/fi/41

Kotitalouksien tulot. http://www.findikaattori.fi/fi/60

Ulosottovelalliset. http://www.findikaattori.fi/fi/35

Asiat evät ole Suomessa lainkaan niin huonosti mitä kokoomuspoliitikot yrittää valehdella ja käyttää lamaa palvelujärjestelmien purkamisen tekosyynä.

-49-

[quote author="Vierailija" time="13.01.2015 klo 23:03"]Miten niin et maksa pääomaveroa lainkaan? Onhan vuokra sinulle verollista tuloa. Ja sijoitusasunnon velan koron voit vähentää verotuksessa. Ja asunnon hankintamenosta tehdä vuotuiset poistot. Mutta kyllä vuokra on pääomaveron alaista tuloa käsittääkseni?

[/quote]

Osakkeen vuokratuloista ei saa tehdä vuosittaisia hankintamenopoistoaja. Hankintamenopoistot saa tehdä vasta asunnon myynnin yhteydessä, kun lasketaan veroa luovutusvoitosta.

[quote author="Vierailija" time="14.01.2015 klo 00:02"]

Kyllä on asuntosijoittajat hatarilla tiedoilla liikenteessä.

[/quote]

Tuota samaa olen ihmetellyt varsinkin kun lukee vuokraamiseen liittyviä keskusteluja, erittäin moni vuokranantaja on täysin pihalla siitä että mitä voi sopia vuokrasopimuksessa tai miten voi korottaa vuokraa tai periä korvauksia asunnolle aiheuteuista vahingoista.

Samalla joutuu kyllä ihmettelemään sitäkin että miten pihalla vuokralaiset ovat vuokraamiseen liittyvistä asioista.

Jotenkin sitä luulisi että jos antaa arvokasta omaisuutta vuokralle, tai käyttää merkittävän osan tuloistaan vuokralla asumiseen, niin haluaisi olla jollain tavalla perillä toimintaa säätelevästä laista. Laki asuinhuoneen vuokrauksesta on melko selkeää ja seikkaperäistä tekstiä, ei tarvi olla juristi sitä ymmärtääkseen.

Paria asiaa kandee miettiä ennenkun suunä päänä ryntää hankkimaan sijotusasuntoa ainakaan pk-seudulta (saman suuntanen tilanne voi olla muissakin isommissa kaupungeissa).

Jos nyt ostaa yksiön 150 000€, niin onko sen arvo 5-10-15 vuoden päästä alempi, sama vai korkeampi? Eli jatkuuko asuntojen hintojen nousu aina ja ikuisesti, vai otetaanko joskus takapakkia? Parin viimevuoden aikana osan asunnoista hinnat ovat tulleet alaspäin, trendi voi siirtyä myös pienempiin asuntoihin, jos yleinen taloustilanne ei ala kohentumaan (mille ei taas näy mitään merkkejä). Jos asunnon arvo nousee, silloin sijoitus on tuottanut kohtuullisesti. Jos arvo on laskenut tai pysynyt samana, sijoituksen ainoa tuotto on ollut se, mitä vuokrasta on jäänyt itselle kaikkien kulujen jälkeen puhdasta voittoa (miinus tietysti asunnon hinnan mahdollinen alenema).

Eli:

Ostat asunnon (tässä esimerkissä nyt yksinkertaisuuden vuoksi tasalukuja) 100 000€. Normikäytännön mukaan saat siihen 80% lainaa pankista (80 000€), loput 20% (20 000€) oltava omaa rahaa tai vastaavasti pantattava sen edestä muuta omaisuutta. Laina-aika 15 vuotta, keskikorko 3,5%, lyhennys+korko / kk = 572€/kk (lainalaskuri).

Vastike 150 €. Leikitään, että keskimääräinen vuokra on 700€/kk.

Bruttotuotto on siis 700€. Tästä ensin maksetaan vastike 150€. Jää 550€. Siitä maksetaan verot (pyöristetään 30%), jolloin nettotuotto on:  550 - (0,3*550) = 385€.

Lainan lyhennys oli siis 572€ / kk. Asunto tuottaa 385€/kk. Omaa rahaa täytyy sijoittaa asuntoon 572 - 385 = 187€/kk. Sen verran täytyy pystyä siis sijottamaan oman asumisen lisäksi tähän sijotusasuntoon joka kuukausi.

Vuodessa se tekee 2244€, 15 vuodessa 33660€ (omaa rahaa asuntoon).

15 vuodessa tämän esimerkin asuntoon on itse sijoittanut 33 660 + 20 000 = 53 660€, vuokralainen on maksanut asunnon arvosta lopun 100 000 - 53 660 = 46 340€. Jos asunnon arvo on edelleen 15 vuoden jälkeen sama 100 000€, on voittoa kertynyt tuo 46 340€ (3089€ / vuosi). Eli sadantuhannen kokonaissijoitus (asunto) on tuottanut tuon 3%.

Koko pääoman tuotolle laskettuna se on kolmen prosentin tuotto. Eli ei kauhean suuri. Ja tämä esimerkki on vaan karkeasti laskettu unohtamalla tietoisesti pienet seikat jotka voi vielä pienentää tuottoa (lainan kulut, korko nousee? vuokralaista ei saa 15 vuoden jokaiselle kuukaudelle? tulee korjauskuluja tai yhtiössä isompi remontti jota ei osannut ennustaa jne jne jne.).

Ja luonnollisesti jos asunnon arvo 15 vuoden päästä jostain syystä onkin 85 000€, on tuotto enää 85 000 - 53 660 = 31 340€ (2089€ / vuosi) eli reilu 2%.

Pilkunviilaajat voi nyt tarkentaa ja korjata tätä karkeaa laskelmaa, mutta tämän pointti oli osoittaa, että asuntoja ostamalla ei automaattisesti rikastu eikä niillä pääse edes automaattisesti kohtuulliselle tuotolle, plus että vaivana on hyvien vuokralaisetn löytäminen, asunnosta hulehtiminen ja mahdolliset korjauskulut.

No, sitten 15 vuoden jälkeen (tässä esimerkissä) asunnon velkavipu on maksettu pois, ja äskeisen laskelman lisäksi joka kuukausi alkaa sitä puhdasta vuokratuottoa kertymään tuo 385€/kk = 4620€/vuosi.

Mutta ei näillä systeemeillä siis helposti rikastu, eikä yhdellä tai kahdella sijotusasunnolla vielä jäädä kovin nopeasti ennenaikaiselle eläkkeelle, plus että sen lainanmaksun ajaksi on löydyttävä yleensä myös joka kuukausi oma rahaa siihen lainanlyhennykseen (se vuokratuotto ei yleensä kyllä riitä).

Useampi asunto velkarahalla. Ei jää voittoa nyt, mutta sijoitus onkin pitkällä tähtäimellä meillä. Asunto maksaa vuokralla itse itseään ja sitten joskus meillä velattoman sijoituskämpät, joista saadaan tuottoa.

Suostuuko pankki antamaan helposti lisää lainaa? Vai oliko teidän oma kämppä jo velaton?