Talon myyminen purkukuntoisena normaaliin hintaan.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Täytyy yksitellen luetella kaikki mahdolliset viat, mitä kohteessa on ja kirjata, että näistä ei ota myyjä minkäänlaista vastuuta. Ja selkeästi ilmoittaa niin ilmoituksissa kuin kauppakirjassa, että kyseessä on remonttikohde tai purettavaksi myytävä talo, jossa on lukuisia puutteita. Siten, että voidaan osoittaa jälkikäteen tarvittaessa, että ostajalle ei mitenkään ole voinut jäädä epäselväksi talon huono kunto ja että hän on saanut ne luetellut virheet tiedoksi.

Rakenneosat tulee myös luetteloida yksityiskohtaisesti, kertoen mitä virheitä niissä on.

Eli yleisluontoinen "kaikki mahdolliset rakennusosat ovat korjauskelvottomia ja käyttökiellossa" ei päde.

Ja tulee muistaa se, että vaikka kuinka kyseisen listan tekisit ja joku suostuu miljoonan maksamaan vanhasta rintsikasta, niin ostajalla on silti oikeus odottaa saavansa rahalle vastinetta.

Ja maininta siitä, että talo on rakennettu sen aikaisten rakennusmääräysten mukaan (eivät täytä nykyvaatimuksia) ja luetella vielä kaikki riskirakenteet, mitä talosta löytyy.

On hyvä ero tehdä purettavaksi vs. asunnoksi myytävän talon suhteen.

Purettavan (purkukuntoisen) töllin ei tarvitse olla ihmisasunnoksi kelpaava eli siinä saa olla mitä vain vikoja, vaikka asbestia.

Asunnoksi myytävän töllin sen sijaan täytyy täyttää ihmisasumuksen laatukriteerit. Poislukien ne virheet ja viat, mitkä todetaan kauppakirjan yhteydessä (kuntoraportissa). Jos rakennus paljastuu asuinkelvottomaksi, joutuu myyjä syystäkin vastuuseen.

Kauppahinnalla on merkitystä sen suhteen, paljonko rakennuksen saneeraus asuinkelpoiseksi tulisi maksamaan. Eli korvaus on joko hinnanalennus tai kaupan purku, jos korjauskulut nousevat kohtuuttoman suuriksi.

Vierailija kirjoitti:

Voisiko joku asiaa tunteva avata etta miten oikeasti koko lailla purkukuntoisen  talon sitten voisi koskaan myyda joutumatta myohemmin oikeuteen ostajan kanssa koska - yllatys yllatys, talo onkin oikeasti purkukuntoinen? Millainen sanavalinta tekee selvaksi etta myyjalla ei ihan oikeasti ole kaupan jalkeen vastuita kiinteistosta?

Me myytiin purkukuntoinen talo. Selvitettiin tarkkaan alueen tonttien hinnat ja laitettiin omamme myyntiin sitten todellakin pelkän, melko edullisen, tontin hinnalla, eikä yhtään tinkivaraa. Etuovessa ym se oli niin ikään tonttina myynnissä, eli jos sieltä etsi taloa, meidän talo ei edes tullut hakutuloksiin. 

Kauppakirjaan kirjattiin että sekä päärakennus että piharakennus ovat purkukuntoiset. Tosiasiassa ne olivat siinä kunnossa, että hyvinkin joku remontti-ihminen olisi ainakin hirsikehikot ym säästänyt, piharakennuksen saunan olisi saanut ihan remontilla kuntoon.

Hyvin toimi. Ostaja valitti jotain jälkeenpäin, esim. siitä että sähköliittymä oli irtisanottu ja sen laittaminen uudelleen maksoi pari tonnia. Turhaan valittivat. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Täytyy yksitellen luetella kaikki mahdolliset viat, mitä kohteessa on ja kirjata, että näistä ei ota myyjä minkäänlaista vastuuta. Ja selkeästi ilmoittaa niin ilmoituksissa kuin kauppakirjassa, että kyseessä on remonttikohde tai purettavaksi myytävä talo, jossa on lukuisia puutteita. Siten, että voidaan osoittaa jälkikäteen tarvittaessa, että ostajalle ei mitenkään ole voinut jäädä epäselväksi talon huono kunto ja että hän on saanut ne luetellut virheet tiedoksi.

Rakenneosat tulee myös luetteloida yksityiskohtaisesti, kertoen mitä virheitä niissä on.

Eli yleisluontoinen "kaikki mahdolliset rakennusosat ovat korjauskelvottomia ja käyttökiellossa" ei päde.

Ja tulee muistaa se, että vaikka kuinka kyseisen listan tekisit ja joku suostuu miljoonan maksamaan vanhasta rintsikasta, niin ostajalla on silti oikeus odottaa saavansa rahalle vastinetta.

😄

>> yleisluontoinen "kaikki mahdolliset rakennusosat ovat korjauskelvottomia ja käyttökiellossa" ei päde. >>

Tuollaista taloa ei yksinkertaisesti voi myydä asunnoksi. Vain purettavaksi.

Vierailija kirjoitti:

Jotta tuo purkukuntoisuus olisi pätevä, niin silloin myös hinnan pitää olla purkukuntoisen talon hinta. Eli käytännössä tontin ja liittymien hinta miinus talon purkukustannukset. Termillä purkukuntoinen ei ole ongelmatilanteessa mitään merkitystä, jos talo myydään normaalilla hinnalla. 

Käypä hinta on se, jolla joku myy ja toinen ostaa. Ihme höpinää juttus. Tuo miinus purkukustannukset oli jo ihan... ihme 🤡

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ymmärrän kyllä purkukuntoisena myynnin, mutta eikö silloin hinnan pitäisi olla tontti+sähkö/vesiliittymät? Ap 

Älä valita hinnasta, jos olet persaukinen. Luit kyllä, mistä syystä tuota "purkukuntoinen" termiä käytetään ilmoituksissa. Nämä talot myydään ns. perävalotakuulla, eikä myyjä ota vastuuta talossa olevista virheistä. Itse talo saattaa olla aivan hyvässäkin kunnossa.

Tämä vaan ei käytännössä mene ihan näin. Purkukuntoisuuden mainostaminen ei todellisuudessa yksin riitä poistamaan virhevastuuta, mikäli hinta ei heijasta tätä. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Voisiko joku asiaa tunteva avata etta miten oikeasti koko lailla purkukuntoisen  talon sitten voisi koskaan myyda joutumatta myohemmin oikeuteen ostajan kanssa koska - yllatys yllatys, talo onkin oikeasti purkukuntoinen? Millainen sanavalinta tekee selvaksi etta myyjalla ei ihan oikeasti ole kaupan jalkeen vastuita kiinteistosta?

Me myytiin purkukuntoinen talo. Selvitettiin tarkkaan alueen tonttien hinnat ja laitettiin omamme myyntiin sitten todellakin pelkän, melko edullisen, tontin hinnalla, eikä yhtään tinkivaraa. Etuovessa ym se oli niin ikään tonttina myynnissä, eli jos sieltä etsi taloa, meidän talo ei edes tullut hakutuloksiin. 

Kauppakirjaan kirjattiin että sekä päärakennus että piharakennus ovat purkukuntoiset. Tosiasiassa ne olivat siinä kunnossa, että hyvinkin joku remontti-ihminen olisi ainakin hirsikehikot ym säästänyt, piharakennuksen saunan olisi saanut

Jos sähköliittymää ei mainittu kaupanteon yhteydessä eikä kauppakirjassa, ei siitä tosiaan voinutkaan valittaa.

Pari kymmentä vuotta sitten pohdimme perheen kanssa rakennusprojektiin ryhtymistä. Silloin myytiin paljon tontteja, jossa rasitteena purkukuntoinen talon. Nykyisin taitavat mennä tuollaisella kaupalla vain riittävän isot tontit, joihin saa rakennusluvat rivi- tai paritalolle ja sijainti on kasvukeskuksessa. Tuttava myi joku vuosi sitten pienen rintamamiestalon isolla tontilla. Nyt paikalla on rivitalo. 

Vierailija kirjoitti:

Ymmärrän kyllä purkukuntoisena myynnin, mutta eikö silloin hinnan pitäisi olla tontti+sähkö/vesiliittymät? Ap 

Näinhän se onkin mutta koska aloittaja on määääääläistööööllö niin hän ei ymmärrä, että täällä sivistyksen keskellä se tontti on se mikä siinä talossa maksaa, eikä se itse talo.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jotta tuo purkukuntoisuus olisi pätevä, niin silloin myös hinnan pitää olla purkukuntoisen talon hinta. Eli käytännössä tontin ja liittymien hinta miinus talon purkukustannukset. Termillä purkukuntoinen ei ole ongelmatilanteessa mitään merkitystä, jos talo myydään normaalilla hinnalla. 

Käypä hinta on se, jolla joku myy ja toinen ostaa. Ihme höpinää juttus. Tuo miinus purkukustannukset oli jo ihan... ihme 🤡

Tässäkin on perää. Jokuhan voi tietoisesti haluta maksaa ylihintaa(?), koska haluaa saada juuri sen tontin, omista syistään. Esim. huutokauppatilanteissa hinnat voivat yllättäen nousta. Tällöin maksettu hinta ei välttis kuvaa rakennuksen arvoa. Mutta siitä ei voi myyjää laittaa vastuuseen!

Samoin purkukustannukset voivat olla mitä vain, purkajasta riippuen. Tietydti ostaja voi esittää tarjouksen, jossa perustelee hintaa tietyn purkutaksan mukaan. Mutta myyjä myy sille kenelle haluaa siihen hintaan kuin haluaa.

Alunperin ketjun aihe oli kumminkin myyjän vastuu kaupanteon jälkeen, ja miten eliminoida se. Ostokrapula on yllättävän yleinen vaiva. Sitä yritetään hoitaa reklamaatiolla.

Vanhasta talosta löytyy takuuvarmasti huomautettavaa eli joutuuko ongelmiin joutuminen on kiinni siitä haluaako ostaja kaivaa vikoja esiin ja reklamoida. En ihmettele lainkaan, että purkukuntoisena myynti yleistyy.

On kaksi laillista keinoa välttyä mahdollisilta jälkiseuraamuksilta, jos talosta kuitenkin haluaa muuta, kuin tontin hinnan.

Yksi keino on tutkia talo kunnolla ja luettelee kaikki  viat yksilöidysti. Periaatteessa voisi jopa keksiä vian, jota ei vielä ole, mutta se menee jo laittomuuden puolelle.

Mutta näistä luetelluista vioista ei voi reklamoida enää, jos ne ilmenee kaupan jälkeen.

Toinen keino on pakkohuutokauppa. Tässä pitäisi jotenkin järjestää itsensä ulosottoon. Eli tahalleen jättäisi lainat maksamatta, jotta talo myytäisiin pakkohuutokaupalla. Mutta jollekin tämä ei tekisi edes vaikeaa. Rahaa voisi silti saada enemmän, kuin tontin hinnalla myymällä.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ymmärrän kyllä purkukuntoisena myynnin, mutta eikö silloin hinnan pitäisi olla tontti+sähkö/vesiliittymät? Ap 

Älä valita hinnasta, jos olet persaukinen. Luit kyllä, mistä syystä tuota "purkukuntoinen" termiä käytetään ilmoituksissa. Nämä talot myydään ns. perävalotakuulla, eikä myyjä ota vastuuta talossa olevista virheistä. Itse talo saattaa olla aivan hyvässäkin kunnossa.

Tämä vaan ei käytännössä mene ihan näin. Purkukuntoisuuden mainostaminen ei todellisuudessa yksin riitä poistamaan virhevastuuta, mikäli hinta ei heijasta tätä. 

Juuri näin. Jos oikeudessa katsotaan että talolle on kuitenkin laskettu vähänkin arvoa hinnassa, myyjän katsotaan olevan vastuussa. Tästä on lukuisia oikeustapauksia, kannattaa selvittää ettei nolosti puhu ihan höpöjä.

Vierailija kirjoitti:

Vaikka talo myytäisiin purkukuntoisena niin silti siinä on joitain vastuita

Mitä vastuita? Mitä papereissa lukee? Paperilla lukee myydään purkukuntoisena myyjä ei vastaa vioista. Myydään vastuista vapaana. Todistajia, lakimies, kaikki paperille.Ja vaikka videolle. Voi vaikka vinkata mahdollisen purkuyrityksen niin luulisi jo silloinkin taukimman tajuavan. Hinta sitten purkukuntoisen mukaan.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Talo johon ei vuosikymmeniin ole remontit tehty ei mene kaupaksi ellei se hinta ole riittävän alhainen eli käytännössä tontin hinta. Ei huonokuntoista talosta kukaan maksa sen enempää vaikka myyjä olisi vastuussakin esim. kosteusvaurioista.

 

Myyjä ei ole vastuussa edes kosteusvaurioista, jos ne on mainittu kauppakirjassa/kuntoraportissa.

Myyjän vastuu rajoittuu vain selviin virheisiin (esim. talossa ei ole rakennetta X, vaikka se mainitaan kauppakirjassa) ja piilovirheisiin, joista ei ole tietoa eikä mainintaa missään dokumentissa.

Myyjän taskuille ei tulla jälkeen päin, kun hän luettelee kaikki mahdolliset rakenteet ja niiden kunnon, ja nämä kirjataan kayppakirjan liitteeksi    Piilovirhettä vastaan voinee ottaa vakuutuksen.

Mitään vaikutusta tuolla ei siihen myy

Ei vaan juuri näin se täytyykin tehdä. Kaikki tiedossa olevat ongelmat kirjataan ostajan tiedoksi, jolloin niihin ei myöhemmin enää voi vedota. Kauppahinnalla ei ole tähän mitään merkitystä. Jos kauppakirjassa lukee että katto on vuotanut piipun juuresta eikä aluskatetta ole, niin niistä on turha napista jälkeenpäin. Mutta puutteet on yksilöitävä.

Vierailija kirjoitti:

Vaikka talo myytäisiin purkukuntoisena niin silti siinä on joitain vastuita

Ai millaista vastuuta.  Osallistumisesta purkamiseen vai purkujätteitten hävittämisessä?

Vierailija kirjoitti:

Pari kymmentä vuotta sitten pohdimme perheen kanssa rakennusprojektiin ryhtymistä. Silloin myytiin paljon tontteja, jossa rasitteena purkukuntoinen talon. Nykyisin taitavat mennä tuollaisella kaupalla vain riittävän isot tontit, joihin saa rakennusluvat rivi- tai paritalolle ja sijainti on kasvukeskuksessa. Tuttava myi joku vuosi sitten pienen rintamamiestalon isolla tontilla. Nyt paikalla on rivitalo. 

Mulla on pieni wanha mummonmökki isohkolla tontilla. Rakennusoikeutta on kuulemma 450 m2, kysyin kunnan rakennusvalvonnasta. Miten selvittäisin tontin arvon?

Vierailija kirjoitti:

On kaksi laillista keinoa välttyä mahdollisilta jälkiseuraamuksilta, jos talosta kuitenkin haluaa muuta, kuin tontin hinnan.

Yksi keino on tutkia talo kunnolla ja luettelee kaikki  viat yksilöidysti. Periaatteessa voisi jopa keksiä vian, jota ei vielä ole, mutta se menee jo laittomuuden puolelle.

Mutta näistä luetelluista vioista ei voi reklamoida enää, jos ne ilmenee kaupan jälkeen.

Toinen keino on pakkohuutokauppa. Tässä pitäisi jotenkin järjestää itsensä ulosottoon. Eli tahalleen jättäisi lainat maksamatta, jotta talo myytäisiin pakkohuutokaupalla. Mutta jollekin tämä ei tekisi edes vaikeaa. Rahaa voisi silti saada enemmän, kuin tontin hinnalla myymällä.

 

 

Myös pakkohuutokaupassa myyjä on vastuussa kiinteistöstä. Näin totesi ulosottomies, mutta mainitsi että ei kannata olettaa saavansa mitään mikäli vikoja löytyisi myyjän taloudellisesta tilanteesta johtuen.

Kyse on siitä, mitä ostaja on valmis myyjälle maksamaan talosta, jota myyjä myy "purkukuntoisena". Ei siitä ole mitään lakia tms, joka määräisi, että hinta olisi vain tontti ja liittymät. Itse myin aikanaan kosteusvaurioisen rakennuksen jonka kauppakirjaan merkitsi kaikki tiedossa olleet ongelmat mitään peittelemättä ja lisäksi liitteenä oli valokuvat. Myös hinnan alennus oli kauppakirjassa. Ostaja sanoi, ettei hyväksy ko kauppakirjaa, jolloin totesin, etten ole hänelle myymässä. Tarkoitus oli lypsää kauppahintaa takaisin korkoineen. Ei onnistunut. Myin henkilölle joka arvosti rehellisyyttä ja hinnan alennusta ja pystyi itse ammattilaisena myös korjaamaan. Ei jälkipuheita.

Vierailija kirjoitti:

Jotta tuo purkukuntoisuus olisi pätevä, niin silloin myös hinnan pitää olla purkukuntoisen talon hinta. Eli käytännössä tontin ja liittymien hinta miinus talon purkukustannukset. Termillä purkukuntoinen ei ole ongelmatilanteessa mitään merkitystä, jos talo myydään normaalilla hinnalla. 

Olisikin korkea aika, että asuntokaupoissa ja varsinkin asuntokauppariidoissa otettaisiin huomioon myös tontin arvo: sijainti, puutarhan kunto, piharakennusten määrä ja kunto, onko oma kaivo ja missä kunnossa jne. jne. Monta kertaa tulee se kuva, että kiinteistökaupassa hinta on ikään kuin pelkkä asuintalon hinta, vaikka omakotitalon ostaja ostaa myös paljon muuta talon mukana.