Miksi vuokraaminen maksaa mutta omistusasuminen on "ilmaista"?

No siis joo, sun laskelma pitää paikkana JOS oletetaan, että myyt asuntosi 25 vuoden päästä vähintään samalla hinnalla kuin ostit sen (oikeastaan hintaan kyllä pitäisi saada indeksikorotus koska inflaatio yleensä syö rahan arvoa, joten ihan sama hinta ei riitä).

Siihen sisältyy se sama riski kuin kaikessa muussakin sijoittamisessa, että voi olla, että et pystykään myymään sitä samaan hintaan kuin ostit.

1% korjauksiin käytettävä raha ei riitä mihinkään pudjetoi kunnossapitoon enemmän. Arvonalenema kannattaa myös ottaa huomioon (paitsi ehkä 4 suurinta kaupunkia), mulla asunnon arvo laski 4 vuodessa 7 % ja kunnostuksiin meni tuona aika 5% arvosta, täm suomen top 10 kuuluvassa kaipungissa. Vuokraamisen eduksi pitää laskea myös asuntoon sitoutuneen pääoman tuotto.

120€/kk yhtiövastike on tosi harvinainen, ellei asuntosi ole joku 20 nelion pikkuluukku.

Vuokra-asumisen laskelma mättää: mihin se säästetty 40000€ katosi ja miksei vuokralla asuessa saa rahaa lainkaan säästöön? Laske niille myös tuo 2.2% indeksikerroin ja katso, paljonko rahaa on kertynyt kassaan 30v päästä. Sen jälkeen mieti, jos osa siitä olisi sijoitettuna isommalla kertoimella.

Saatat yllättyä.

1. Et voi vaikuttaa koko taloyhtiössä oleviin remppoihin, joten 1% "remonttiosuus" ei ole pitävä. Yhtiövastikekkaan ei tule pysymään tuona samana niiden remonttien myötä, koska taloyhtiölaina pitää jollain maksaa.

2. Hyvin harva asuu samassa talossa 30 vuotta

3. Maksat itse kaikki kodinkoneet (jääkaappi, liesi) yms hajoamiset mitkä vuokralla hoitaa joko vuokranantaja tai huoltoyhtiö

Sulta puuttuu laskelmista pääoman vaihtoehtoistuotto. Se on hinta sille rahalle, joka on seinissä kiinni ja olisi voitu sijoittaa vaikkapa osakemarkkinoille. Tuon osuus kasvaa sitä mukaa kun lainaa lyhennetään. 

Toisaalta asuntolaina on halvinta lainaa ja asunto käy vakuudeksi myös muihin lainoihin, että sikäli on ihan hyvä olla asunnon omistaja. Mutta sen sijaan että kiirehtii asuntolainan poismaksussa, kannattaa ennemmin maksella sitä hitaasti ja kerryttää samalla muita sijoituksia, jotka tuottavat paremmin ja tuovat myös kassavirtaa. Jos sinulla on vaikkapa 200000€ asunto, niin parempi tilanne on 100000€ lainaa ja 100000€ sijoituksia kuin että olisi pelkkä velaton asunto. 

Vierailija kirjoitti:

1% korjauksiin käytettävä raha ei riitä mihinkään pudjetoi kunnossapitoon enemmän. Arvonalenema kannattaa myös ottaa huomioon (paitsi ehkä 4 suurinta kaupunkia), mulla asunnon arvo laski 4 vuodessa 7 % ja kunnostuksiin meni tuona aika 5% arvosta, täm suomen top 10 kuuluvassa kaipungissa. Vuokraamisen eduksi pitää laskea myös asuntoon sitoutuneen pääoman tuotto.

Mitä korjattavaa ja ostettavaa kerrostalo-omistusasujalla olisi? Yritin miettiä mitä kaikkea tuohon voisi sisältyä, mietin että 1500 per vuosi olisi ihan realistinen arvio jos tuolla pitäisi maksaa vaikka jääkaappi, maalaushommat, kylppäri/keittiö kerran 10 vuodessa. Olen asunut nykyisessä asunnossani nyt 2 vuotta, tänä aikana vuokranantaja on asentanut tänne vain uuden keittiöntasot, jalkalistat, ja maalannut ikkunankarmit ulkoa. Eikö koko taloyhtiötä koskevat rempat makseta tuosta yhtiövastikkeesta vai olenko ihan pihalla?

Toiselle kysyjälle, arvioin yhtiövastikkeen alhaiseksi koska hakusessa on juurikin semmoinen pikkuinen sinkkuluukku. 30 neliötä riittäisi ihan hyvin minulle, ei kai tuollaisissa voi mitään hirmuvastikkeita olla?

- ap

Vaihtoehto 3: Sijoitat asunnon ostoon varatut rahat hyviin osinko-osakkeisiin, maksat vuokran kokonaisuudessaan osingoilla ja 30 vuoden päästä sinulla on yhä salkkusi luultavasti arvoaan huomattavasti nostaneena, etkä ole maksanut penniäkään vuokraa etkä joutunut remontoimaan mitään etkä maksamaan muuttaessasi varainsiirtoveroa.

Kaikki riippuu vain velkavivun hinnasta. Jos asuntovelka on halpaa ja korkoja voi vähentää verotuksessa, johtuu se siitä, että valtio on päättänyt suosia yhtä omaisuuslajia. Mikäli osakkeita varten otettua lainaa tuettaisiin samoin, Suomeen virtaisi osinkoja ulkomaisista yrityksistä piensijoittajille emmekä olisi niin viennin varassa. Asunnot eivät taloutta tue vaan jopa rakennusmiesten palkat valuvat etelään.

Joo, jos tekee vertailulaskelmia, niin kannattaa huomioida siihen kaikki vaikuttavat asiat.

Lisäksi on ihan semmoinen juttu, että kaikki eivät halua ottaa isoa lainaa.

Toiseksi on vielä sellainenkin asia, että vuokralla-asuja on vapaa lähtemään uuteen asuntoon koska tahansa. Ei tarvi huolehtia vanhan myynnistä eikä pelätä kahden asunnon loukkua.

Molempia olen harrastanut monia vuosia, omaa ja vuokralla asumista, enkä kyllä enää omaa havittele.

Vaikka olisi kuinka mukava vuokraisäntä kyllä 30 vuoden aikana tulee vuokrankorotuksia, vähintään inflaatio on biitattava vuokraa korottamalla.

Mikäs siinä jos voit olla varma siitä että töitä riittää etkä sairastu. Miksei asumisestakin voi maksaa, niinkuin ruuasta ja matkustamisesta. Miksi pitäisi olla ilmaista? Mulla ainakin vuokraan menee suunnilleen saman verran kuin menisi vastikkeeseen ja asuntolainan korkoihin. Eikä tarvii stressata työttömyydestä tai sairastamisesta, vaan voi halutessaan vaikka pitää pari vuotta vapaata töistä kun ei ole velkataakkaa. Maksan mieluummin riskittömyydestä ja vaivattomuudesta.

Vierailija kirjoitti:

Vuokra-asumisen laskelma mättää: mihin se säästetty 40000€ katosi ja miksei vuokralla asuessa saa rahaa lainkaan säästöön? Laske niille myös tuo 2.2% indeksikerroin ja katso, paljonko rahaa on kertynyt kassaan 30v päästä. Sen jälkeen mieti, jos osa siitä olisi sijoitettuna isommalla kertoimella.

Saatat yllättyä.

Tämä menee vähän yli taloustaitojeni, en osaa sijoittaa joten makuutan rahoja pankkitilillä ja osaksi sen takia haluaisin laittaa ne omistusasuntoon. Pankkitilillä inflaatio syö rahan arvoa mikä on huono juttu, mutta jos inflaatio syö *negatiivisen* rahan arvoa, eli vuonna nakki ja keppi otettua lainaa, se on taas mahtava juttu? Tämän tarkemmin laskeminen menee kyllä humisten yli taloustaitojeni jotka ovat lähinnä 1) säästäminen, 2) palikkalaskelmat, 3) olettamukset kuten vuokra/asunnon hinta :D

- ap

Omistusasunto sitoo tiukasti yhdelle paikkakunnalle. Nykyään niitä on monessa paikassa vaikea saada kaupaksi. Tällöin on vaikea lähteä mihinkään työn perässä.

Riippuu mistä ostat kämpän. Älä osta muuttotappioalueelta. Mun asiakkuudessa on aika paljon vanhoja ihmisiä, jotka ei ole enää pärjänneet kotona vaan siirtyneet palveluasumiseen. Ei saa kaupaksi niitä velattomia kämppiään millään. Eli jos ehtivät kuolla niin siinähän on sitten perikunnan riesana asunnot joita kukaan ei halua. Yhtiövastike juoksee koko ajan ja taloyhtiön remppoja maksavat. Itse asuvat palveluasumisessa, joka ei ole halpaa lystiä sekään. Siihen ne säästöt (jos niitä on) sitten valuukin. No ei sillä. Kukaanhan ei täältä rahojaan hautaan mukaan ota. Mutta helpommalla olisi päässyt ilman omistamisen kirousta.

Vierailija kirjoitti:

Omistusasunto sitoo tiukasti yhdelle paikkakunnalle. Nykyään niitä on monessa paikassa vaikea saada kaupaksi. Tällöin on vaikea lähteä mihinkään työn perässä.

Tai tietystihän ihan pilkkahintaan sen saa kaupaksi, mutta harvalla on varaa olla veloista kauppojen jälkeen pankille montaa kymmentä tonnia ihan vain sen takia, että vain pääsee asunnosta eroon.

Vierailija kirjoitti:

Vaihtoehto 3: Sijoitat asunnon ostoon varatut rahat hyviin osinko-osakkeisiin, maksat vuokran kokonaisuudessaan osingoilla ja 30 vuoden päästä sinulla on yhä salkkusi luultavasti arvoaan huomattavasti nostaneena, etkä ole maksanut penniäkään vuokraa etkä joutunut remontoimaan mitään etkä maksamaan muuttaessasi varainsiirtoveroa.

Kaikki riippuu vain velkavivun hinnasta. Jos asuntovelka on halpaa ja korkoja voi vähentää verotuksessa, johtuu se siitä, että valtio on päättänyt suosia yhtä omaisuuslajia. Mikäli osakkeita varten otettua lainaa tuettaisiin samoin, Suomeen virtaisi osinkoja ulkomaisista yrityksistä piensijoittajille emmekä olisi niin viennin varassa. Asunnot eivät taloutta tue vaan jopa rakennusmiesten palkat valuvat etelään.

Minusta osakesijoittaminen tuntuu ihan liian riskipitoiselta, en tykkää kapitalistisesta bisnesmaailmasta ja ajatuksesta että rahani olisivat aineettomina jossain ylös-alas hyppivillä keinotekoisilla kurssimarkkinoilla... Ajatuksena tuntuu paremmalta omistaa fyysinen pala maailmaa, jossa voisi asua halvalla vaikka sitten vanhana. Jäljellä olisi vain vastike, vuokralaisena saa maksaa (alati kasvavaa) täyttä hintaa maailman tappiin asti. Mietin että olisi kiva ostaa nyt pieni sinkkuluukku, ja jos joskus perheellistyn, niin laitan sen vuokralle  ja sitten voin nyhtää vuokraa JA palkkaa, asuessani itse jossain muualla. Osakkeista ei moista iloa olisi.

- ap

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

1% korjauksiin käytettävä raha ei riitä mihinkään pudjetoi kunnossapitoon enemmän. Arvonalenema kannattaa myös ottaa huomioon (paitsi ehkä 4 suurinta kaupunkia), mulla asunnon arvo laski 4 vuodessa 7 % ja kunnostuksiin meni tuona aika 5% arvosta, täm suomen top 10 kuuluvassa kaipungissa. Vuokraamisen eduksi pitää laskea myös asuntoon sitoutuneen pääoman tuotto.

Mitä korjattavaa ja ostettavaa kerrostalo-omistusasujalla olisi? Yritin miettiä mitä kaikkea tuohon voisi sisältyä, mietin että 1500 per vuosi olisi ihan realistinen arvio jos tuolla pitäisi maksaa vaikka jääkaappi, maalaushommat, kylppäri/keittiö kerran 10 vuodessa. Olen asunut nykyisessä asunnossani nyt 2 vuotta, tänä aikana vuokranantaja on asentanut tänne vain uuden keittiöntasot, jalkalistat, ja maalannut ikkunankarmit ulkoa. Eikö koko taloyhtiötä koskevat rempat makseta tuosta yhtiövastikkeesta vai olenko ihan pihalla?

Toiselle kysyjälle, arvioin yhtiövastikkeen alhaiseksi koska hakusessa on juurikin semmoinen pikkuinen sinkkuluukku. 30 neliötä riittäisi ihan hyvin minulle, ei kai tuollaisissa voi mitään hirmuvastikkeita olla?

- ap

Taloyhtiössä tehdään kaikenlaisia remontteja, esim. putki, sähkö, katto, parveke, ikkuna, hissi, piha, ulkoverhous jne. Remonttien hinnat laskutetaan huoneistojen omistajilta huoneiston neliömäärään suhteutettuna.

Remontit maksetaan usein erillisellä rahoitusvastikkeella.

Eniten hämmästelen tätä että vuokraversiosta unohtuu AINA pois vuokrankorotukset, kuten tälläkin kertaa.

Jos vuokra nousee 2% vuodessa, niin 30 vuoden asuminen ei maksa 169 tuhatta vaan 229 tuhatta.

Muistakaa laske vuokriin edes jonkinlaiset korotukset mukaa, ei kukaan saa asua kolmekymmntä vuotta vakiovuokralla. Ja muistakaa sekin että 30 vuotta ei riitä asumisajaksi, vaan asumista tulee kertyneeksi enkä noin 60 vuotta.

Jos vuokra on nyt 470, niin 60 vuoden aikana tulee maksaneeksi vuokraa 643 tuhatta euroa, jos vuokra nousee 2% vuodessa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vaihtoehto 3: Sijoitat asunnon ostoon varatut rahat hyviin osinko-osakkeisiin, maksat vuokran kokonaisuudessaan osingoilla ja 30 vuoden päästä sinulla on yhä salkkusi luultavasti arvoaan huomattavasti nostaneena, etkä ole maksanut penniäkään vuokraa etkä joutunut remontoimaan mitään etkä maksamaan muuttaessasi varainsiirtoveroa.

Kaikki riippuu vain velkavivun hinnasta. Jos asuntovelka on halpaa ja korkoja voi vähentää verotuksessa, johtuu se siitä, että valtio on päättänyt suosia yhtä omaisuuslajia. Mikäli osakkeita varten otettua lainaa tuettaisiin samoin, Suomeen virtaisi osinkoja ulkomaisista yrityksistä piensijoittajille emmekä olisi niin viennin varassa. Asunnot eivät taloutta tue vaan jopa rakennusmiesten palkat valuvat etelään.

Minusta osakesijoittaminen tuntuu ihan liian riskipitoiselta, en tykkää kapitalistisesta bisnesmaailmasta ja ajatuksesta että rahani olisivat aineettomina jossain ylös-alas hyppivillä keinotekoisilla kurssimarkkinoilla... Ajatuksena tuntuu paremmalta omistaa fyysinen pala maailmaa, jossa voisi asua halvalla vaikka sitten vanhana. Jäljellä olisi vain vastike, vuokralaisena saa maksaa (alati kasvavaa) täyttä hintaa maailman tappiin asti. Mietin että olisi kiva ostaa nyt pieni sinkkuluukku, ja jos joskus perheellistyn, niin laitan sen vuokralle  ja sitten voin nyhtää vuokraa JA palkkaa, asuessani itse jossain muualla. Osakkeista ei moista iloa olisi.

- ap

Huoneiston omustaminenkin on osakkeiden omistamista.

Ap jos tilisäästäminen on ainoa mikä onnistuu ja osakesijoittaminen ei kiinnosta, niin sitten todellakin kannattaa se asunto ostaa. Omistusasunto on lähtökohtaisesti edullisempi kuin vuokra-asunto, koska kyllähän se sijoittaja haluaa siitä tuoton. Lisäksi sinulla on mahdollisuus valita mieluisa ja itselle sopiva asunto, joka on riittävän mukava, muttei kohtuuttoman hintainen. Asuntoa voi myös remontoida mieleisekseen ja sen kuuluisan jääkaapikin saa valita ihan itse, ei tarvitse tyytyä siihen vuokranantajan maksamaan halpaan malliin. 

Asuntolaina joustaa erilaisissa elämäntilanteissa ja vaikka alkuun voi ollakin halua maksella sitä nopeampaan tahtiin, niin ehkä lainan ollessa pienempi tulee halu himmailla ja pidentää hieman laina-aikaa, jotta jää enemmän rahaa muuhun. Ennen kaikkea eläkeiässä on hyvä, ettei tarvitse siitä pienestä eläkkeestä maksaa vielä vuokraakin. 

Nähdäkseni Nordealla on markkinoiden joustavin asuntolaina, koska verkkopankissa voi joka kuukausi säätää lainaerää. Tähän kannattaa tutustua, jos nyt on pyytänyt tarjousta jostain muusta pankista. Sitä joustoa ei tarvitse välttämättä käyttää siihen, että ruuvaa erää pienemmäksi, yhtä helposti voi tehdä tavallista suuremman lyhennyksen vaikka kesälomarahoista. Mutta ennen kaikkea jos tulee tilapäinen tiukka paikka, voi helposti maksaa pelkkiä korkoja vaikka vuoden, tai vaikka vain kuukauden, ihan sen mukaan mikä se oma tilanne on.