Minulla on Helsingissä velattomia vuokra-asuntoja, joiden tuottoprosentti on jotain 1-2% taloyhtiölainojen takia. Mitä tekisin niille?

Vierailija kirjoitti:

Tiedän taloyhtiöiden lainojen korkotason olevan korkeampi kuin pankkien myöntämien asuntolainojen joista saa vielä korkovähennyksen verotuksessa.

Sitä en voi tietää millaisen koron teidän taloyhtiössä on onnistuttu neuvottelemaan. Huolestuttavaa, ettet se ettet sinäkään koska kyseessä on sinun rahat, ei minun 😊

Vaikka taloyhtiö maksaa korkeampaa marginaalia lainasta kuin yksityinen ihminen, niin onhan sijoittajalle se taloyhtiön kautta otettu laina huomattavasti parempi, koska sen saa kokonaisuudessaan vähennettyä vuokratuotosta, kunhan taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa. Sijoituslainasta voi vähentää vain korot, ei lyhennyksiä. 

Mutta mitä tuotonlaskentaan tulee, ap on sekaisin kuin seinäkello. Kassavirralla ei ole paljonkaan tekemistä todellisen tuoton kanssa ja ap tuijottaa pelkkää kassavirtaa ja laskee sijoituslainojen lyhennyksetkin pois tuotosta. Tuolta pohjalta ei kyllä pysty tekemään mitään järkeviä päätöksiä. 

Mutta jos ap:lle on tärkeää saada kassavirtaa tässä ja nyt, niin ei siinä auta muu kuin joko keventää tasetta. Asunto tai pari lihoiksi ja velat pienemmäksi, että kassavirran saa kohdilleen. Mutta ennen tällaista operaatiota pitäisi hieman saada lisää ymmärrystä, että osaa tehdä oikeita laskutoimituksia.

Vierailija kirjoitti:

Eli:

-sun mielestä asunnot on velattomia, vaikka maksat joka kuukausi yhtiölainaa jonka korkoa et edes tiedä?

- tämän teet siksi, että "henkisesti helpompaa" kun ei ole pankkilainaa kuten jollain köyhällä?

-huolimatta siitä että saat surkeaa tuottoa, et ole edes selvittänyt rahastojen tuottomahdollisuuksia koska olet joskus joltain luullut ettei ne tuota mitään?

Olen omistanut pariakin rahastoa, enkäole havainnut saaneeni osinkoja koskaan. Ja siis puolustuksekseni maksuille on sanottava, että olen juuri perimässä kyseiset asunnot.

Ap

Outo tapa laskea tuotto%, onhan ne yhtiölainalyhennyksetkin tuottoa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Eli:

-sun mielestä asunnot on velattomia, vaikka maksat joka kuukausi yhtiölainaa jonka korkoa et edes tiedä?

- tämän teet siksi, että "henkisesti helpompaa" kun ei ole pankkilainaa kuten jollain köyhällä?

-huolimatta siitä että saat surkeaa tuottoa, et ole edes selvittänyt rahastojen tuottomahdollisuuksia koska olet joskus joltain luullut ettei ne tuota mitään?

Olen omistanut pariakin rahastoa, enkäole havainnut saaneeni osinkoja koskaan. Ja siis puolustuksekseni maksuille on sanottava, että olen juuri perimässä kyseiset asunnot.

Ap

Osinkoa rahastoista? No joo, et varmasti olekaan 😂😂😂

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tiedän taloyhtiöiden lainojen korkotason olevan korkeampi kuin pankkien myöntämien asuntolainojen joista saa vielä korkovähennyksen verotuksessa.

Sitä en voi tietää millaisen koron teidän taloyhtiössä on onnistuttu neuvottelemaan. Huolestuttavaa, ettet se ettet sinäkään koska kyseessä on sinun rahat, ei minun 😊

Vaikka taloyhtiö maksaa korkeampaa marginaalia lainasta kuin yksityinen ihminen, niin onhan sijoittajalle se taloyhtiön kautta otettu laina huomattavasti parempi, koska sen saa kokonaisuudessaan vähennettyä vuokratuotosta, kunhan taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa. Sijoituslainasta voi vähentää vain korot, ei lyhennyksiä. 

Mutta mitä tuotonlaskentaan tulee, ap on sekaisin kuin seinäkello. Kassavirralla ei ole paljonkaan tekemistä todellisen tuoton kanssa ja ap tuijottaa pelkkää kassavirtaa ja laskee sijoituslainojen lyhennyksetkin pois tuotosta. Tuolta pohjalta ei kyllä pysty tekemään mitään järkeviä päätöksiä. 

Mutta jos ap:lle on tärkeää saada kassavirtaa tässä ja nyt, niin ei siinä auta muu kuin joko keventää tasetta. Asunto tai pari lihoiksi ja velat pienemmäksi, että kassavirran saa kohdilleen. Mutta ennen tällaista operaatiota pitäisi hieman saada lisää ymmärrystä, että osaa tehdä oikeita laskutoimituksia.

Ei taloyhtiön lainaa voi välttämättä vähentää vuokratuotosta, vaan vasta asunnon myyntihinnasta, mikäli taloyhtiö on rahastoinut lainan. Meillä ei voi vähentää vuokratuloista taloyhtiölainaa.

En silti ole maksanut sitä pois, varsinkaan siksi, että olen itse asunut asunnossa, jossa lainaa on ollut, enkä saa kuitenkaan myydessäkään veroetua (koska veroa ei tule menemään).

Tuo on kummallinen harhaluulo, että yhtiöremontit saisi aina vähentää ennen veroja. EI SAA, jos taloyhtiön laina on rahastoitu.

Ja siis pari asuntoa lihoiksi auttaisi varmasti kassavirrassa :(( Harmittaa vaan kun ei voi syödä kakkua ja säästää... osakevarallisuus ei tunnu YHTÄÄN niin suurelta, kuin sanoa ettäo istaa useita kappaleita kämppiä. Ne harvemmin romahtavat alta tai menevät konkkaan.

Ainoa harmi on se, ettei ne oikein tuotakaan mitään!

Ap

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Eli:

-sun mielestä asunnot on velattomia, vaikka maksat joka kuukausi yhtiölainaa jonka korkoa et edes tiedä?

- tämän teet siksi, että "henkisesti helpompaa" kun ei ole pankkilainaa kuten jollain köyhällä?

-huolimatta siitä että saat surkeaa tuottoa, et ole edes selvittänyt rahastojen tuottomahdollisuuksia koska olet joskus joltain luullut ettei ne tuota mitään?

Olen omistanut pariakin rahastoa, enkäole havainnut saaneeni osinkoja koskaan. Ja siis puolustuksekseni maksuille on sanottava, että olen juuri perimässä kyseiset asunnot.

Ap

Osinkoa rahastoista? No joo, et varmasti olekaan 😂😂😂

Niin, no selitin jo, etten kaipaa arvonnousutuottoja NYT, vaan ns. kassavirtaa.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Eikö rahastot ole sellaisia, ettei niistä saa mitään tuottoja? Sellainen eli pelkkä arvonnousu ei kiinnosta. Varsinkin kun on myös osinkoa tuottavia, nousevia yhtiöitä, kuten Kone ja vaikka miten moni muu. En tajua, miksi kukaan sijoittaa rahastoihin. Itselle se, mitä saa käteen tuottona merkitsee eniten, enkä halua sijoittaa kovin aktiivisesti.

Ap

Esim. mun etf:ni ovat tuottaneet viime aikoina 8 %. En ole ottanut näkemystä kiinteistöihin, vaan olen sijoittanut isoihin osakeindeksejä seuraaviin etf:iin, maailman helpointa.

Olen aina ajatellut, että asuntoihin sijoittaminen on vaivalloista ja hankalaa ja sijoitusmuodoista yksi vaativimmista. Lisäksi riskit ovat valtavat! Ja jos tulee taloudellisia vaikeuksia ja haluat myydä asuntosi, niin silloin on yleensä muutenkin huonompi hetki myydä ja monet yhtä aikaa yrittävät realisoida asuntojaan.

Mun mielestä jo nyt näkyy, että vanhoja pikkuyksiöitä on myynnissä enemmän kuin ennen, nehän meni yhdessä vaiheessa suoraan tiskin alta sijoittajille eikä edes myynti-ilmoituksia ollut netissä.

Olen myös ihmetellyt asuntosijoittamisen suosiota, mutta kai se on sitten niin konkreettista verrattuna osakkeisiin tai rahastoihin. Ja nää majasalmet ja kumppanit ovat kai saaneet tämän aikaan, naurettavaa mainostaa asuntosijoittamista helppona.

Vierailija kirjoitti:

Outo tapa laskea tuotto%, onhan ne yhtiölainalyhennyksetkin tuottoa.

Eivät ole, ne on menetyksiä. Niitä ei saa käyttöön, jos sanotaan, että et IKINÄ myy kyseistä kohdetta, vaikka sen arvo nousisi 200%. (Siitä ei ole mitään iloa, koska kaikki ympärillä on noussut saman verran. Toki rahat ehkä voisi laittaa tilille silloin jokisikin aikaa ja odottaa romahdusta, mutta arvaa kuka tulisi vain ”syöneeksi” ne silloin... 😎 jep.) Joten varmassa vara parempi 👍

Ap

Aika huono osakesalkku sulla. Oma tuotto viimeisen 11 vuoden ajalta keskimäärin 8% ja sekään ei ole mikään mahtava. 

No se rahoitusvastike tulee takaisin omaan taskuun kun myyt kämpän. Onko asunnossa arvonnoussua?

Remppaamalla ne 60v vanhat pinnat, saanet paremman vuokran?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Eikö rahastot ole sellaisia, ettei niistä saa mitään tuottoja? Sellainen eli pelkkä arvonnousu ei kiinnosta. Varsinkin kun on myös osinkoa tuottavia, nousevia yhtiöitä, kuten Kone ja vaikka miten moni muu. En tajua, miksi kukaan sijoittaa rahastoihin. Itselle se, mitä saa käteen tuottona merkitsee eniten, enkä halua sijoittaa kovin aktiivisesti.

Ap

Esim. mun etf:ni ovat tuottaneet viime aikoina 8 %. En ole ottanut näkemystä kiinteistöihin, vaan olen sijoittanut isoihin osakeindeksejä seuraaviin etf:iin, maailman helpointa.

Olen aina ajatellut, että asuntoihin sijoittaminen on vaivalloista ja hankalaa ja sijoitusmuodoista yksi vaativimmista. Lisäksi riskit ovat valtavat! Ja jos tulee taloudellisia vaikeuksia ja haluat myydä asuntosi, niin silloin on yleensä muutenkin huonompi hetki myydä ja monet yhtä aikaa yrittävät realisoida asuntojaan.

Mun mielestä jo nyt näkyy, että vanhoja pikkuyksiöitä on myynnissä enemmän kuin ennen, nehän meni yhdessä vaiheessa suoraan tiskin alta sijoittajille eikä edes myynti-ilmoituksia ollut netissä.

Olen myös ihmetellyt asuntosijoittamisen suosiota, mutta kai se on sitten niin konkreettista verrattuna osakkeisiin tai rahastoihin. Ja nää majasalmet ja kumppanit ovat kai saaneet tämän aikaan, naurettavaa mainostaa asuntosijoittamista helppona.

Mun tilannetta en mielelläni vertaisi sellaisiin, jotka eivät omista mitään ja alkavat sijoittaa palkastaan. Jos siinä häviää kaiken, ei hävinnyt mitään, koska aloitti nollasta. Kaipaisin apua sellaiseen tilanteeseen, jossa omaisuuden häviäminen olisi katastrofi. Asuntojen myyminen ei ole tavoite, siksi arvonlaskut eivät mietitytä. Sijainti on kuitenkin sellainen, että jos Oy Suomi Ab ylipäätään on pystyssä, asunnoissa arvo säilyy.

Ap

Vierailija kirjoitti:

No se rahoitusvastike tulee takaisin omaan taskuun kun myyt kämpän. Onko asunnossa arvonnoussua?

Remppaamalla ne 60v vanhat pinnat, saanet paremman vuokran?

No ei siinä nyt vieläole euroakaan arvonnousua, kun olen ne juuri perimässä.

Ap

Ei kannata ostaa vuokratontilla olevaa asuntoa massiivisine talohtiölainoineen ja niskaan kaatuvine remontteineen.

Simple as that.

Vierailija kirjoitti:

Millä logiikalla velaton jos maksat kuitenkin lainaa?

Mistä sä tommosta sait päähäs,eihän hän mitään velattomuudesta sanonut.

Vierailija kirjoitti:

Ei kannata ostaa vuokratontilla olevaa asuntoa massiivisine talohtiölainoineen ja niskaan kaatuvine remontteineen.

Simple as that.

Niin. Se vaan, että ei kannata ostaa kasarilla rakennettuja asuntoja, koska ne ovat tehty kiireellä ja hosumalla ja niiden remonteissa ei tiedä mitä tulee vastaan ja kannattaako purkaa, sama potnssiin kaksi sen jälkeen tehtyihin asuntoihin.

70-luvun kämppää ei AINAKAAN kannata ostaa, koska remontit ovat juuri oven takana ja talot energiasyöpösti rakennettuja,

50-luvun talot, no, ne ehkä, jos rakennusmateriaalit ok, sitä vanhemmissa taloissa on hinnat maksimeissaan nyt, ei AINAKAAN kannata ostaa.

Huoh.

Ap

Mitä ne ETF:t on? Jos niihin sijoittaa, onko huippu jo selkeästi ohi ja edessä pettyminen, vai..? Niissä on vain arvonnousua? Vai onko osinkoja?

Ap

Vierailija kirjoitti:

Varsinkin kun vuokra-asunnot vielä kaipaisivat remonttia. Niissä on vuoden 1962 keittiöt ja yhdessä jopa sen ajan kylpyhuone.

Ap

Myy pois.

Toisaalta suora osakesijoittaminenkin kiinnostaa, mutta pää räjähtää, jos koittaa miettiä, millaisiin uhkiin siinä pitäisi varautua. Kaikki uhat vain ahdistaa. Sen rinnalla ne asunnot ovat ainakin aika selkeästi toimiva konsepti. Enkä ainakaan juuri uhkia näe. Haittapuolia toki, mutta en hallitsemattomia uhkia :( Kun noista osakeyhtiöistä ei voi tietää, tai toimialoista. Vaikka hajauttaa, niin silti...

Ap

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Varsinkin kun vuokra-asunnot vielä kaipaisivat remonttia. Niissä on vuoden 1962 keittiöt ja yhdessä jopa sen ajan kylpyhuone.

Ap

Myy pois.

Voisinkin myydä, mutta kun ei tiedä, mitä tilalle!

Ap

Helsinki on asuntosijoittajalle aika huono. Toki voi periä kallista vuokraa, mutta myös asuntojen kulut ja vastikkeet ovat massiivisia usein. Hyvin hoidettu yhtiö ja pieni vastike näkyvät asunnon hinnassa.

Joistain muista kasvukeskuksista saa vielä parempikuntoisia asuntoja halvalla.