Minulla on Helsingissä velattomia vuokra-asuntoja, joiden tuottoprosentti on jotain 1-2% taloyhtiölainojen takia. Mitä tekisin niille?

Nehän ei sitten ole velattomia kun on taloyhtiölainaa.

Vierailija kirjoitti:

En ole asuntosijoittaja, joten tämä saattaa olla tyhmä kysymys, mutta miksi vuokratuottoa laskettaessa tulosta vähennetään myös yhtiölainan lyhennykset? Eikö ne ole tavallaan vain oman rahan siirtämistä korista toiseen? Sen ymmärrän, että yhtiölainan korot vähennetään, kun niitä ei saa takaisin.

Ei yhtiölaina ole asunnon hienommaksi tekemistä, vaan ennallaan pitämistä.

Asunnon taso ei nouse, joten ei voi saada enempää vuokraakaan.

Oma näkemykseni on, että mitä enemmän tällaisilla perinnöillä lähtee pelleilemään isompien saaliiden toivossa, sen todennäköisempää se on, että henkilö rahanhimossaan häviää enemmän rahaa, kuin olisi hävinnyt tyytyessään pienempään tuottoon. Tietenkin voidaan kysyä, että minkä verran perinnön varallisuutta on säästettävä, ja olisiko siitä jokin osa okei ns. haaskata tai käyttää. Koska jos sijoittaa asuntoihin ja ottaa niistä sen, mitä asunto tuottaa ei asunnon arvonnousulla ole juuri mitään merkitystä.

Ihmiset muutenkin mielestäni tuijottavat asunnoissa sitä ihan liikaa. Ihan sama, mikä se arvo on (Helsingissä sijaitsevista asunnoista jos puhutaan) koska kaikkien asuntojen arvo vierellä on suunnilleen sama samaan aikaan.

Ap

Rahoitusvastikkeiden tuloutuksesta päätetään kerran vuodessa yhtiökokouksessa. Tässä asiassa voi itsekin olla aktiivinen. Jos yhtiön kiinteistöomaisuus ei ole ihan arvoton, niin ei pitäisi olla mitään estettä tulouttamiselle, koska se sen vaikutus tulokseen voidaan hoitaa kiinteistöstä tehtävillä poistoilla. Omassa asunnossa asuville ei tästä näin ollen ole mitään haittaa. Usein päätetään tulouttaa kuukausittain kerättävät rahoitusvastikkeet ja kertalyhennykset rahastoidaan. Tässä asiassa voi siis itsekin olla aktiivinen ja ehdottaa yhtiökokouksessa kuukausivastikkeiden tulouttamista.

Jos yhtiössä ei ole halukkuutta rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen, silloin on viisaampaa ottaa sijoituslaina ja maksaa yhtiölaina pois. Sijoituslainan voi ottaa pidemmällä maksuajalla kuin mitä yhtiölainat tyypillisesti ovat. Ja ehkä kannattaa katsoa sitä koko asuntoportfolion tilannetta kokonaisuutena, saisiko lainojen uudelleenjärjestelyllä parannettua kassavirtaa.

Vähän pelottavalta tuntuu miten huterilla tiedoilla ap yrittää hoitaa miljoonaomaisuuttaan. Toki tuon verran kun omaisuutta on, niin siitä saa huonommallakin tuotolla itselleen jokapäiväisen elannon. Mutta silti neuvoisin kyllä opettelemaan edes alkeet. 

Vierailija kirjoitti:

Nehän ei sitten ole velattomia kun on taloyhtiölainaa.

Ovat ne minulle. Jos asunnon myy, ostaja saa sen taloyhtiövelan verran halvemmalla.

Ap

Taloyhtiölainat ovat nykyajan vitsaus. Ne eivät tosiaan hienonna asuntoa mitenkään, ellei lainalla ole sitten pitkässä juoksussa rahoitettu esim. tontin osto.

Taloyhtiölainoitettu asunto ei ole velaton asunto.

Velaton asunto on asunto, josta ei ole asuntolainaa eikä yhtiölainaa.

Tuottava asunto on asunto, jonka vuokratuotto ylittää asunnosta koituvat kulut (lainat, vastikkeet, remonttivastikkeet ym.)

Parhaimmillaan asunto on lyhyellä aika välillä helpoiten tuottava sijoitus ja pahimmillaan turha rahareikä.

Rahastot tietysti tuottavat peremmin kuin säästöt, mutta ei niilläkään rikkauksiin päästä kovin nopeasti. Osakesijoittaminen olisi tietysti järkevää, mutta siihen liittyvät riskit eivät sovi kaikille.

Sijoittamisessa ei ole oikotietä onneen.

Helpoin tie taloudelliseen vaurastumiseen on edelleen syntyä oikeiden ihmisten lapseksi tai hyvä naimakauppa.

Vierailija kirjoitti:

Rahoitusvastikkeiden tuloutuksesta päätetään kerran vuodessa yhtiökokouksessa. Tässä asiassa voi itsekin olla aktiivinen. Jos yhtiön kiinteistöomaisuus ei ole ihan arvoton, niin ei pitäisi olla mitään estettä tulouttamiselle, koska se sen vaikutus tulokseen voidaan hoitaa kiinteistöstä tehtävillä poistoilla. Omassa asunnossa asuville ei tästä näin ollen ole mitään haittaa. Usein päätetään tulouttaa kuukausittain kerättävät rahoitusvastikkeet ja kertalyhennykset rahastoidaan. Tässä asiassa voi siis itsekin olla aktiivinen ja ehdottaa yhtiökokouksessa kuukausivastikkeiden tulouttamista.

Jos yhtiössä ei ole halukkuutta rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen, silloin on viisaampaa ottaa sijoituslaina ja maksaa yhtiölaina pois. Sijoituslainan voi ottaa pidemmällä maksuajalla kuin mitä yhtiölainat tyypillisesti ovat. Ja ehkä kannattaa katsoa sitä koko asuntoportfolion tilannetta kokonaisuutena, saisiko lainojen uudelleenjärjestelyllä parannettua kassavirtaa.

Vähän pelottavalta tuntuu miten huterilla tiedoilla ap yrittää hoitaa miljoonaomaisuuttaan. Toki tuon verran kun omaisuutta on, niin siitä saa huonommallakin tuotolla itselleen jokapäiväisen elannon. Mutta silti neuvoisin kyllä opettelemaan edes alkeet. 

Minä en halua omaa henkilökohtaista lainaa, koska jos korot nousee en ehkä selviäisi siitä. Tietenkin sama voi olla taloyhtiölainojen kanssa, mutta se tuntuu jotenkin vähemmän todennäköiseltä. Toisekseen kun taloyhtiölaina menee vastikkeen mukana, niin rahaa ei näe, eikä tule tilille, eikä sitä voi olla hoitamatta ja maksamatta, vaikka se alkaisikin olla yli oman maksukyvyn. Pankkilaina on helpompaa ongelmien kasautuessa siheuttaa vakavia ongelmia ottajalleen.

Toisekseen, koska kerran rahastoidun yhtiölainan saa vähentää asuntoa myytäessä, ei ole aina niin selkeää, kumpi tapa on parempi. Jos asunnon arvo nousee, on kivaa, ettei mene sitten niin paljon myyntivoittiveroa. Ja siis itselleni on tärkeintä, että viivan alla lopputulos on sama. En usko, että taloyhtiössä on kiinnostusta tulouttaa lainoja, ehkä moni haluaa ne nimenomaan vähentää asunnon myynnistä?? Kun asiaa ei voi yksi osakas valita eikä päättää. Vaikea kuvitella, että taloyhtiössä innostuttaisiin muutoksesta . Pessimistinen ajatus, mutta siis ei kiinnosta mennä selittämään sinne, mikä sattuisi olemaan juuri MINULLE paras malli.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Sitä ei ilmoiteta kuin varmaan isännöitsijäntodstuksessa? Luuletko, että jokainen osakas tilaa sen remontin jälkeen? Mikä se korkotaso taloyhtiöillä on, miksi et vastannut siihen? Etkö tiedäkään?

Ap

:D Trolli

Ei kannata ruokkia tätä.

Vierailija kirjoitti:

Helsinki on asuntosijoittajalle aika huono. Toki voi periä kallista vuokraa, mutta myös asuntojen kulut ja vastikkeet ovat massiivisia usein. Hyvin hoidettu yhtiö ja pieni vastike näkyvät asunnon hinnassa.

Joistain muista kasvukeskuksista saa vielä parempikuntoisia asuntoja halvalla.

Millälailla Helsinki vaikuttaa näissä? Ainakin taloyhtiö, jolla on liiketiloja voi pienentää vastiketta. En uskalla sijoittaa kuin Helsinkiin, koska koko ajan toitotetaan, ettei asuntojen arvo pian nouse ainakaan nykyisestä kuin siellä. ...mikä saa toki miettimään, missä ihmeessä asuntojen hintojen kanssakin oikein mennään? Ja mikä on se mekanismi, joka ne tällä kertaa romahduttaa? Sinänsä jos ei ois rahalle tarvetta, myisi nyt kaiken, pistäisi tilille ja odottaisi :D Mutta siitä ois NIIN helppo ottaa.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Sitä ei ilmoiteta kuin varmaan isännöitsijäntodstuksessa? Luuletko, että jokainen osakas tilaa sen remontin jälkeen? Mikä se korkotaso taloyhtiöillä on, miksi et vastannut siihen? Etkö tiedäkään?

Ap

:D Trolli

Ei kannata ruokkia tätä.

No ei ilmoitettu! Kysely tuli, haluaako maksaa heti pois vai ei, ei muuta. Siinä summa. Jos korko oli prosentin, luuletko, että kiinnostuin maksamaan pois? Se jo olemassaolleen asunnon 27 000 laina siis kyseessä. Maksan prosentin pankillekin, about. Aivan sama. Tietty koron verovähennysoikeus on ainoa hyöty tuossa. Sitä voi miettiä jatkoon.

Ap

Minulla on yksi vuokra-asunto ja myyn sen pois, kun vuokralaiseni lähtevät. Saan paremman tuoton sijoittamalla asuntorahastoon. Eli mm fim:illä on rahasto (min 100 k), joka sijoittaa vuokra-asuntoihin. Tuotto 5-6 %.

Vierailija kirjoitti:

Rahoitusvastikkeiden tuloutuksesta päätetään kerran vuodessa yhtiökokouksessa. Tässä asiassa voi itsekin olla aktiivinen. Jos yhtiön kiinteistöomaisuus ei ole ihan arvoton, niin ei pitäisi olla mitään estettä tulouttamiselle, koska se sen vaikutus tulokseen voidaan hoitaa kiinteistöstä tehtävillä poistoilla. Omassa asunnossa asuville ei tästä näin ollen ole mitään haittaa. Usein päätetään tulouttaa kuukausittain kerättävät rahoitusvastikkeet ja kertalyhennykset rahastoidaan. Tässä asiassa voi siis itsekin olla aktiivinen ja ehdottaa yhtiökokouksessa kuukausivastikkeiden tulouttamista.

Jos yhtiössä ei ole halukkuutta rahoitusvastikkeiden tulouttamiseen, silloin on viisaampaa ottaa sijoituslaina ja maksaa yhtiölaina pois. Sijoituslainan voi ottaa pidemmällä maksuajalla kuin mitä yhtiölainat tyypillisesti ovat. Ja ehkä kannattaa katsoa sitä koko asuntoportfolion tilannetta kokonaisuutena, saisiko lainojen uudelleenjärjestelyllä parannettua kassavirtaa.

Vähän pelottavalta tuntuu miten huterilla tiedoilla ap yrittää hoitaa miljoonaomaisuuttaan. Toki tuon verran kun omaisuutta on, niin siitä saa huonommallakin tuotolla itselleen jokapäiväisen elannon. Mutta silti neuvoisin kyllä opettelemaan edes alkeet. 

Jos tuosta olisi pakko repiä jokapäiväinen elanto, sen voisi ehkä tehdä, mutta se menisi ainakin jonkinlaisella riskillä. Tosin eipä tuo riskittömyys nyt paljoa ihastuta, kun tuotto on ihan pska... se on ollut tähän saakka parempi, mutta vuosi sitten yhteen asuntoon tuli 70 000 yhtiölainaa ja ensi vuodelle loppuihin tulee sitä yhtensä 120 000 euroa lisää, että voi itku! Muuten tuotot ois ihan 👌

Ap

Vierailija kirjoitti:

Minulla on yksi vuokra-asunto ja myyn sen pois, kun vuokralaiseni lähtevät. Saan paremman tuoton sijoittamalla asuntorahastoon. Eli mm fim:illä on rahasto (min 100 k), joka sijoittaa vuokra-asuntoihin. Tuotto 5-6 %.

Okei, kiinnostavaa.

Ap

Ap:llä on melko samankaltainen tilanne kuin minulla.

Itselläni on hyvin huonot muut tulot. Lähinnä vain nuo yksiöistä saadut tulot.

Mietin itsekin, että mikä muu sijoitusmuoto sitten pidemmän päälle olisi kannattava. En oikein osaa vaihtaakaan niitä johonkin muuhun.

Jos mulla olisi muualta suuret tulot, (palkkatulot), niin kaikki oliis riskittömämpää ja joustavampaa.

Yksi kikka olisi ap:lle se, että yritä itse pintaremontoida niitä. Uuden nätin muovimaton osaat ainakin asentaa ja ehkä tasoittaa ja maalata.

Minä en tykkää rahastoista siksi, että niiden välistä vetäjät vievät turhan ison siivun.

Lisäksi oma vuokrattava asunto on konkreettisesti minun. Vaan Entä jos tuo kiinteistörahasto menee tappiolle tai jopa konkurssiin.

Vierailija kirjoitti:

Minulla on yksi vuokra-asunto ja myyn sen pois, kun vuokralaiseni lähtevät. Saan paremman tuoton sijoittamalla asuntorahastoon. Eli mm fim:illä on rahasto (min 100 k), joka sijoittaa vuokra-asuntoihin. Tuotto 5-6 %.

https://www.taloustaito.fi/Rahat/ovatko-asuntorahastot-pyramidihuijaus/…

Toisaalta minua nimenomaan pelottavat tällaiset vieraammat sijoitusvinkit tai -muodot, että mitkä ovat NIIDEN riskit ja NIIDEN haittapuolet? Ne sijoitusta markkinoivat henkilöt eivät KOSKAAN tule kertomaan sitä.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Itse sijoitan kiinteistöihin mieluummin pörssin kautta. Minulla on kahta erityyppistä REITtiä jotka nakuttavat osinkoja kuukausittain. Yhtiöiden varat on sijoitettu tuhansiin kiinteistöihin pitkin USA:ta. 

Vuokrakämppäsi kuulostavat siltä, että niissä suostuvat asumaan vain sossupummit. Ei tuollaisille ole käyttöä edes omien lasten opiskelukämppinä. 

Niinpä. Itse jätän kaikki muovimatto asunnot ja erikoiset rumat viritykset katsomatta, sekä asunnot joissa on kylpyamme/suihku viritelmä. Se että haluan asua vuokralla ( siksi kun en halua sitoa itseäni mihinkään arvoltaan kuolevaan tulevaisuuden remonttiriesaan)  ei tarkoita että suostuisin elämään missään läävässä. Laminaatit lattioissa, vaalea selkeälinjainen keittiö ja kaakeloitu kylpyhuone ilman ammetta, sellainen saa huomioni. Keittiö saa olla persoonallisempikin ja värikkäämpi jos on moderni ja hyvällä maulla tehty. Jos haluaa asiallisen ja pitkäaikaisen vuokralaisen ja tasaisen tuoton niin kannattaa panostaa siihen asunnon kuntoon ja ulkonäköön. 

Kyllä näihin kaikkiin on ollut aina helppoa saada asukkaita, ei tässä siitä ole kysymys. Itse en tajua, miksi kukaan haluaa kylmän ja herkästi vaurioituvan laminaatin, minusta muovimatto on kestävin ja paras. Niitä on nykyisin todella kivoilla kuoseilla.

Ap

En itse tunne ketään, jolle vanha muovimatto ei olisi kynnyskysymys asuntoa vuokratessa. Se ei ole nykypäivää eikä kukaan sitä halua.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Helsinki on asuntosijoittajalle aika huono. Toki voi periä kallista vuokraa, mutta myös asuntojen kulut ja vastikkeet ovat massiivisia usein. Hyvin hoidettu yhtiö ja pieni vastike näkyvät asunnon hinnassa.

Joistain muista kasvukeskuksista saa vielä parempikuntoisia asuntoja halvalla.

Millälailla Helsinki vaikuttaa näissä? Ainakin taloyhtiö, jolla on liiketiloja voi pienentää vastiketta. En uskalla sijoittaa kuin Helsinkiin, koska koko ajan toitotetaan, ettei asuntojen arvo pian nouse ainakaan nykyisestä kuin siellä. ...mikä saa toki miettimään, missä ihmeessä asuntojen hintojen kanssakin oikein mennään? Ja mikä on se mekanismi, joka ne tällä kertaa romahduttaa? Sinänsä jos ei ois rahalle tarvetta, myisi nyt kaiken, pistäisi tilille ja odottaisi :D Mutta siitä ois NIIN helppo ottaa.

Ap

Niin, kyllä Helsingissä asuntojen arvo on noususuuntainen, mutta aika monet sijoittajat saavat suhteessa paremman tuoton jostain keskisuuresta kaupungista, jossa samankokoisten asuntojen hinnat ovat puolet Helsingin hinnoista ja asunnot parempikuntoisia.

Helsingin asuntojen remonttitarpeesta puhutaan valitettavan vähän. Eritymistä asuntomarkkinoilla on havaittavissa myös Helsingin sisällä voimakkaasti. Esim. monet kantakaupungin arvoalueilla sijaistevat taloyhtiöt ovat massviisiten remonttien edessä. Putkiremontista kaksioon tulee helmpost 70-80ke lisää maksettavaa, samoin julkisivurempat, kattoremontit jne. Asuntojen arvo nousee, mutta niiden remonttitarpeesta ei juurikaan puhuta. Joku 500 euron yhtiövastike on jo sen verran suolainen, että kaikkine muine kuluineen tuotto voi jäädä pieneksi.

Asuntosijoittamisessa sijainti on kaiken A ja O. Parhain tuotto syntyy tietysti asunnosta, jonka arvo on noususuuntainen, mutta jonka hinta on kohtuullinen ja johon ei kohdistu lähivuosina massiivista remonttitarvetta.

Vierailija kirjoitti:

Mitä ne ETF:t on? Jos niihin sijoittaa, onko huippu jo selkeästi ohi ja edessä pettyminen, vai..? Niissä on vain arvonnousua? Vai onko osinkoja?

Ap

Rahastoja ja etf:iä saa kumpiakin sekä tuotto-osuudella että kasvuosuudella. Googlaa nyt ekana vaikka itsellesi perusasiat haltuun.

Vierailija kirjoitti:

Ap:llä on melko samankaltainen tilanne kuin minulla.

Itselläni on hyvin huonot muut tulot. Lähinnä vain nuo yksiöistä saadut tulot.

Mietin itsekin, että mikä muu sijoitusmuoto sitten pidemmän päälle olisi kannattava. En oikein osaa vaihtaakaan niitä johonkin muuhun.

Jos mulla olisi muualta suuret tulot, (palkkatulot), niin kaikki oliis riskittömämpää ja joustavampaa.

Yksi kikka olisi ap:lle se, että yritä itse pintaremontoida niitä. Uuden nätin muovimaton osaat ainakin asentaa ja ehkä tasoittaa ja maalata.

No mulla on siis ihan sama. Eli pienet tulot, ja tästä pitäisi saada iloa eikä vain harmaita hiuksia :)

Yksiöissäon asukkaat, remontointi on hiukan pois kyseestä nyt. Lisäksi niissä on nyt umpisurkeassa kunnossa 25-26e neliövuokra, Helsingissä yksiöissä se sillä alueella oli keskimäärin 27e, joten vuokran erot olisivat vain kympeissä. Tosin minusta ne yksiöt ovat hitusen alueen keskitasoa paremmat, eli sikäli nostovaraa voisi olla reilumminkin. Se vaan, että kun toisessa on jopa v1962 kph JA keittiö, niin koko asunnon remontti olisi se, jolla sitä huippuvuokraa voisi vasta pyyää.

Pahinta näissä asunnoissa on se vuokratuottoa syövä yhtiölaina. Ja sen määrä, kaikkinensa vaikka möisin yhden asunnoista sitä jää minulle vajaat kaksisataatuhatta. Ihan karmeaa.

Ap