Lue keskustelun säännöt.
Vanhan kiinteistön myynti
Olemme myymässä 70-luvulla rakennettua lapsuudenkotiani. Isäni menehtyi ja hän on ainoa, joka tietää kiinteistön puutteista tai mahdollisista vioista. Tämä koko prosessi hirvittää jo valmiiksi. Kaipaisin nyt omakohtaisen kokemuksen kautta syntyneitä vinkkejä, miten tilanteessa on viisainta toimia.
1. Kannattaako kaikki mitä suullisesti kertoo kiinteistövälittäjälle, laittaa myös meilillä? Sitten on ainakin todistusaineistoa mitä olemme välittäjälle kertoneet.
2. Oletteko tavanneet ostajia ennen kaupantekotilaisuutta? Jotenkin tekisi mieli tavata potentiaalisen ostotarjouksen jättäjä. Joistakin ihmisistä aistii jo heti kättelyssä, että heillä on ketunhäntä kainalossa.
3. Olisiko viisainta teettää pelkän kuntokartoituksen asemesta kuntotutkimus? Suojaisiko se paremmin mahdollisten piilevien vikojen löytymistä ja tätän vähentää jälkiseuraamuksien riskiä ostajan ja myyjän välillä?
Meillä on tietysti tarkoitus olla täysin rehellinen. Tilanne vaan on siinäkin mielessä haastava, että me emme todellakaan tiedä juuri mitään rakennuksiin liittyviä asioita.
Kaikki apu ja vinkit ovat nyt tarpeen.
Kommentit (238)
Vierailija kirjoitti:
Täällä ei moni tunnu edes tajuavan, mikä on kuntokartoituksen ja kuntotutkimuksen välinen ero.
1. Ensimmäinen tehdään vain silmäilemällä ja vähän kosteusmittaria käyttämällä. Sen voi tehdä kuka hyvänsä.
2. Jälkimmäisessä oikeasti tutkitaan rakennuksen kunto avaamalla pintoja. Tämä on viisainta tässä tilanteessa teettää, koska riiteleminen on helvetin kallista tämän rakenteita avaaviin kustannuksiin verrattuna. Lisäksi homekoira. Jos jotain paljastuu, myytte rakennuksen tontin hinnalla purkukuntoisena. Varmista kuntotutkijan pätevyys
https://taiarol.fi/kuntotutkimus/
https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kuntotarkastus-vai-kuntotutkimus-vai…
Piilovirhevakuutusta ei ymmärtääkseni saa, jos ei teetä jälkimmäistä.
Paljonkohan maksaa perusteellinen kuntotutkimus potentiaalisestikin korkeintaan 40 000€ arvoiseen vanhaan omakotitaloon? Löydöksenä mitä todennäköisemmin 5 kpl 10 000 euron korjaustarpeita. Tämä siis ihan omakohtaista spekulaatiota talosta joka tulee jäämään riesakseni. 🙂
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Kuntokartoitus, myy normaalilla kaupahinnalla, mutta ota vakuutus piilovirheitä varten. Maksaa jotain, mutta saat mielenrauhan eikä tarvitse roikkua viittä vuotta löyhässä hirressä.
Itse en ottanut vakuutusta ja kolmen vuoden jälkeen ostajat vaativat kaupanpurkua piilovirheestä johtuen. Rakenteiden avauksessa löytyi jotain kosteutta ja salaojaongelmaa. Näistähän en tietenkään itse voinut tietää mitään, koska olin itse ostanut talon 15 vuotta aikaisemmin eikä mitään ongelmia ollut koko asumisen aikana. Kotivakuutus onneksi maksoi asianajajan ja uuden "asiantuntijan" (kuntokartoittaja, joka katsoi vastapuolen vaatimukset läpi ja arvioi niiden oikeellisuuden) palkkiot. Asia saatiin soviteltua hinnanalennuksella eikä se edennyt käräjille. Vältä oikeudenkäyntiä kaikilla mahdollisilla keinoilla, sillä näyttä olevan ostaja vahvemmilla jos niin käy.
Ei tuotakaan ongelmaa olisi myyjälle tullut, jos salaojista olisi ollut maininta: kunto ei tiedossa, tai: toimintaa ei voida taata.
Siksi nämä kuntokartoitukset ovat usein enemmänkin pahasta, jos niillä luodaan kuva, että kohta X on kunnossa,kun kartoittaja ei sillä hetkellä havainnut virheitä. Edes rakenteiden avaus ei välttämättä takaa sitä, että asiasta tulisi varmuus. Poratussa kohdassa alapohja voi olla ok, puoli metriä toiseen suuntaan onkin lahoa ja kosteutta.
Mielestäni vanhaa myydessä pitää AINA laittaa disclaimer: ei voida taata.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Täällä ei moni tunnu edes tajuavan, mikä on kuntokartoituksen ja kuntotutkimuksen välinen ero.
1. Ensimmäinen tehdään vain silmäilemällä ja vähän kosteusmittaria käyttämällä. Sen voi tehdä kuka hyvänsä.
2. Jälkimmäisessä oikeasti tutkitaan rakennuksen kunto avaamalla pintoja. Tämä on viisainta tässä tilanteessa teettää, koska riiteleminen on helvetin kallista tämän rakenteita avaaviin kustannuksiin verrattuna. Lisäksi homekoira. Jos jotain paljastuu, myytte rakennuksen tontin hinnalla purkukuntoisena. Varmista kuntotutkijan pätevyys
https://taiarol.fi/kuntotutkimus/
https://www.asuntokaupanvirheet.fi/kuntotarkastus-vai-kuntotutkimus-vai…
Piilovirhevakuutusta ei ymmärtääkseni saa, jos ei teetä jälkimmäistä.
Paljonkohan maksaa perusteellinen kuntotutkimus potentiaalisestikin korkeintaan 40 000€ arvoiseen vanhaan omakotitaloon? Löydöksenä mitä todennäköisemmin 5 kpl 10 000 euron korjaustarpeita. Tämä siis ihan omakohtaista spekulaatiota talosta joka tulee jäämään riesakseni. 🙂
Olet oikeassa. Aivan turha vähäarvoiseen rakennukseen teettää kallista tutkimusta.
Kiinteistön voi myydä epiteetillä remontin tarpeessa ja ostajaehdokkaalle kertoa, mitä todennäköistä remontoitavaa siinä on. Hän voi sitten arvioida tekeekö talosta tarjouksen ja kuinka suuren.
Ostin itse wanhan talon kesäasunnoksi.
Olen tehnyt siihen paljon remonttia, enkä tuskin saa omiani pois, jos joskus myyn. Myyntihinta oli alhainen mutta korjaaminen kallista. Näin siis vaikka ei mitään yllätyksiä tullutkaan.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Toki kannattaa teettää kuntotarkastus, että myyjänä tietää mitä omistaa ja myy.
Myydessä se pitää kuitenkin olla.Riippuu nyt vähän. Jos on myymässä vanhaa taloa paikkakunnalta jossa vastaavat talot maksavat sen 20 000 - 40 000 €, niin enpä alkaisi kovin kummoisia tutkimuksia teettämään. Varsinkin kun löydökset ovat lähestulkoon varmoja. Siinä ei montaa 15 000 euron remonttitarvetta passaa löytyä jos kuvittelee vielä hyötyvänsäkin myynnistä yhtään mitenkään.
On sillä virheellisellä talolla silti arvonsa, ellei ole asumiskelvottomaksi
todettu.
Eli noita remonttikuluja laskiessa ei voi ajatella (ostajakaan), että myyjän pitäisi myydä halvalla talo, jonka ostaja sitten remontoi myyjän laskuun.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Tavarantarkastaja tekemään tarkastus, kallista mutta luotettavaa. Päältä päin tehdyt kuntokartoitukset yhtä tyhjän kanssa.
Onko valesokkeli? Sala-ojat? Katossa aluskate?Ei noista ole myyjän pakko tietää mitään.
Hän kertoo välittäjälle/ostajalle, ettei tiedä. Tällöin ostajaehdokkaan tulee itse ottaa selvä asioista. Tai varautua siihen, että rakennus on monin tavoin puutteellinen. Ostajalla on selonottovelvollisuus.
Myyjän ei pidä intoilla talon hyvyyttä vaan, päin vastoin, kertoa ettei tiedä. Toki myyntihinta on suhteutettava tähän epävarmuuteen. Sillä on merkitystä, miten taloa on kaupiteltu ja mihin hintaan.
Kun talo myydään edullisesti, voi myyjä sanoa, että hinnassa on huomioitu mahdolliset piilovirheet. Ja että ostajaehdokas saa omalla kustannuksellaan selvittää kohteen kuntoa tarkemmin.[/quotNoinhan sitä luulisi. Huolimatta kaikesta tuosta (esim. en tiedä, koska olin itse vaippakikäinen kun talo on rakennettu toisella paikkakunnalla ja vieraiden ihmisten toimesta) ostaja voi edelleenkin vaatia kaupanpurkua tai hinnan alennusta. Vaikka ensimmäisellä sivulla kuntotarkastusta sanotaan "riskirakenne, rakenteita ei ole avattu" ja viimeisellä sivulla "talo myydään siinä kunnossa kun se kaupantekohetkellä on ja hinnassa mahdolliset virheet on otettu huomioon", voi ostaja edelleenkin tulla vaatimaan sitä ja tätä. Asianajajan kanssa ja uusien tutkimusten (jossa rakenteita on avattu) perusteella.
Todella hauskaa tuo vanhojen talojen myynti :(
Voihan sitä kaikkea vaatia, mutta ei oikeuslaitoskaan naurettavuuksia hyväksy.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Kiitos tosi paljon viesteistä. Ei tässä nyt varsinaisesti olo helpottunut, mutta parempi tunnistaa riskit kuin työntää pää pensaaseen.
Onkohan joku viime vuosina onnistunut myymään vanhan, kunnostusta vaativan, talon onnistuneesti?
Meidän perikunta möi 80-luvun alkuperäiskunnossa olevan talon, kohta tulee viisi vuotta myynnistä. Veljeni olisi halunnut myydä purkukuntoisena, mutta kuten täällä jo todettu, silloin hinnankin pitäisi olla sen mukainen.
Välittäjältä pyydettiin hinta-arvio, mutta myytiin itse. Hankalaa hommaa, jonkin verran oli kyselyjä, mutta ei saatu edes tarjouksia, kunnes sitten löytyi tällainen tee-se-itsemies, joka tajusi rakentamisesta, eikä ollut lehtijuttujen pelottelema säikky. Se on siinä kunnossa kuin on, se sanoi ja tarjosi summaa joka oli huomattavasti alle välittäjän arvion. Päätettiin hyväksyä, haluttiin eroon kiinteistöstä ja tuossa tilanteessa kun jo vuosi myyty, niin turha yrittää jotain viimeistä hintaa.
Ostaja soitti jälkikäteen ja sanoi olevansa erittäin tyytyväinen kauppoihin.
Mahdollisille ostajille sanoisin, että varovainen täytyy tietenkin olla ja selvittää asioita niin hyvin kuin mahdollista, mutta kannattaa ehkä tehdä sellainen tarjous missä mahdolliset riskit on huomioitu.
Ja myyjät - kertokaa rehellisesti sen mitä tiedätte tai että ette tiedä jotain. Hyviä puolia voi kyllä tuoda esiin ja moniin ei-niin-hyviin puoliin voi löytyä ratkaisu.
Ja jos jotain piilovirhettä löytyy niin sitten se vain käsitellään asiallisesti ja hyvitetään jos aihetta on. Myyjä ei kuitenkaan joudu korvaamaan yli sen mitä on talosta saanut, kuten veljeni pelkäsi.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Jos hinta-arvio jää alle sadan tonnin niin kauppaa itse. Edelleen jos kohde on kaukana 40+ km välittäjän toimipisteestä myy itse.
Tiedot kirjallisesti välittäjälle. Toimeksiantoon myös merkintä siitä, mitä korvaat välittäjälle kaupantekohetken perääntymisestäsi. Siinä tilaisuudessa voit jättää kauppakirjan allekirjoittamatta. Mutta ostajaa et aiemmin tapaa (välityskaupassa).
Kuntokartoitus ja tutkimus ovat asioita, joista ostaja ja myyjä sopivat. Ajankohta ja laajuus.
Ja kuka/ketkä maksavat.
Esimerkkejä huonosta omatoimisesta kuntokartoitustarkastuksesta löytyy esimerkiksi siten että mahdolliset ostajaehdokkaat katoavat jo ennen näyttöä luettuaan kartoitusdokumentit.
Homekoiraa ei missään tapauksessa. Löytävät hajun vaikka hapankaalipurkista ja kuitenkaan nämä "sertifioidut" eläimet ja heidän ohjaajansa eivät kykene kirjallisia dokumentteja tarkastuksesta toimittamaan.
Kaalipurkista jää hometalon leima ikuisiksi ajoiksi.
Reiluinta on etsiä itse mahdollisimman paljon potentiaalisia heikkouksia/korjauskohteita ja kirjata ne rehellisesti myynti-ilmoitukseen.
KV -ilmoituksissa päivä paistaa hometaloonkin!
Ja sitten tietenkin vaihtoehtona vuokraus.
Jos talo on asuinkunnossa niin kyllä vuokralaisia löytyy.
Taajamissa tilapäiseen käyttöön ja haja-asutusalueella pitempäänkin asumiseen.
On ihmisiä jotka haluavat/pystyvät asumaan kaukana palveluista mutta eivät ole kiinnostuneita sijoittamaan rahaa korjaamiseen uuden veroiseksi.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Myytte purkukuntoisena.
Ei riitä.
Jos myy purkukuntoisena niin hinta täytyy olla tosi alhainen esim. 40 000 muuten ei vapaudu vastuista, vaikka paperissa lukisikin myydään purkukuntoisena.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Tiedän pari tapausta, missä ostaja on ehdottanut "tuntemaansa" kuntokartoittajaa ja koiranohjaajaa.
Kummassakin tapauksessa kohteen kuntoa ratkottiin oikeudessa.
Lukijat miettikööt, miten asiat voivat tällaiseen johtaa.
Toinen kohteista on jo myyty edelleen kohtalaisella lisäarvolla.
Tuossa vilahti kysymys siitä, onko kukaan myynyt onnistuneesti vanhaa taloa.
No meillä täällä 500 metrin kadunpätkällä on kauppa käynyt viidenkymmenen vuoden hiljaiselon jälkeen.
Talot 1950-2010 -vuosilta.
Talvella myyty/ostettu viiskytluvun mallitalo lisukkeineen pyynti 190 kiloo.
Melkein vierestä "korjausta vaativat kohteet:" -talo samanlainen ilman terasseja, autotallia ja grillikotaa 60 kiloo toteutunut kauppa.
Sitten on yksi mitä on ostettu ja myyty 15 vuotta menestyksellisesti. Joka käänteessä hinta on noussut alkuperäisen toteutuneen kaupan sadastatonnista kolmeensataan tuhanteen.
Käänteitä parin vuoden välein.
Kuntotarkastusta ei ole kuunaan tehty. Onnistuneita remontteja pari.
Tulevana kesänä varmaan taas ilmoitus nähdään.
Hinnakkaissa taloissa sivistyneempää ostajistoa, -60% tarjoustalon osti kirvesmies!
Kaupan purkuun tai korvauksiin johtaneista riidoista ei korviini mitään ole kuulunut.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Seppä Ilmarinen kirjoitti:
Meidän perikunta möi 80-luvun alkuperäiskunnossa olevan talon, kohta tulee viisi vuotta myynnistä. Veljeni olisi halunnut myydä purkukuntoisena, mutta kuten täällä jo todettu, silloin hinnankin pitäisi olla sen mukainen.
Välittäjältä pyydettiin hinta-arvio, mutta myytiin itse. Hankalaa hommaa, jonkin verran oli kyselyjä, mutta ei saatu edes tarjouksia, kunnes sitten löytyi tällainen tee-se-itsemies, joka tajusi rakentamisesta, eikä ollut lehtijuttujen pelottelema säikky. Se on siinä kunnossa kuin on, se sanoi ja tarjosi summaa joka oli huomattavasti alle välittäjän arvion. Päätettiin hyväksyä, haluttiin eroon kiinteistöstä ja tuossa tilanteessa kun jo vuosi myyty, niin turha yrittää jotain viimeistä hintaa.
Ostaja soitti jälkikäteen ja sanoi olevansa erittäin tyytyväinen kauppoihin.
Mahdollisille ostajille sanoisin, että varovainen täytyy tietenkin olla ja selvittää asioita niin hyvin kuin mahdollista, mutta kannattaa ehkä tehdä sellainen tarjous missä mahdolliset riskit on huomioitu.
Ja myyjät - kertokaa rehellisesti sen mitä tiedätte tai että ette tiedä jotain. Hyviä puolia voi kyllä tuoda esiin ja moniin ei-niin-hyviin puoliin voi löytyä ratkaisu.
Ja jos jotain piilovirhettä löytyy niin sitten se vain käsitellään asiallisesti ja hyvitetään jos aihetta on. Myyjä ei kuitenkaan joudu korvaamaan yli sen mitä on talosta saanut, kuten veljeni pelkäsi.
Kaikista huonoin tilanne on sellaisilla muuttotappiopaikkakunnilla, joissa on paljon tarjontaa mutta ei käytännössä lainkaan kysyntää. Niissä ei saa tuollaista remontoitavaa kohdetta kaupaksi edes halvalla, koska parempikuntoisia (ja kuitenkin edullisia) taloja löytyy aina. Jostakin syrjäseudulta jossa on se yksi tönö kymmenen kilometrin säteellä saattaa todella hyvällä säkällä saadakin myytyä jos joku jostain kumman syystä juuri sinne haluaa eikä vaihtoehtojakaan ole tarjolla.
Myyt talon aivan normaalisti, mutta älä juo kaikkia rahoja ihan heti, vaan varaudu ostajan reklamaatioihin. 10 vuoden kuluttua voitkin jo huitaista kurkusta alas viimeiset talon myynnistä saadut rahat.
Mutta jos oikein hyvän hinnan saa niin maksa ei saata kestää koko kymmentä vuotta.
Kokemuksesta tiedän että hinta kannattaa laittaa niin korkealle että siitä voidaan sitten laskea hinnanalennusta roimasti ja vielä jää käteen kiinteistön todellinen arvo. Muuten joutuu ryöstetyksi siksi että ostaja voi aina valittaa ja vedota vaikka minkälaiseen piilovirheeseen.
kun ostaja valittaa niin tuomarit astuu kuvaan ja hintaa tulee roimasti, huon 2 kpl tuomareita laskuttaa lopuksi myyjää kaikkine kuluineen lisäksi kiinteistön uuden omistan luettelemat viat ja puutteet.
Noin 50 000€ menee tosi helposti.
kerron esimerkin 2 ruokalusikallista vettä valui hanan alle kaappiin josta osa valui kaapin alta lattialle niin että sukka kostui, hana oli juuri asennettu merkki tuote. Ostaja kirkui kuin ruisrääkä että siellä oli vesi vahinko. Kaikilla ei hajuakaan siitä mikä on vahinko. Mitään vahinkoa ei tapahtunut kun vesi pyyhkäistiin pois. Joten vesivahinkoja ei ollut mutta ostajan mielestä oli.
On varmasti , ei kaikki ostajat ole mielenvikaisia. Suurin osa on hyvinkin inhimillisiä ja sovitaan yhdessä asioista.
Sellainen ryhmä ihmisiä tekee kauppoja jotka rahastavat kaupanteosta perimällä maksamaansa summia takaisin.
Näin he tienaavat tekaistujen virheiden kanssa.
Jätevesijärjestelmät ovat niitä joista voi aina valittaa koska yksikään ei toimi vaatimusten mukaan.
Kiinteistö pitää aina myydä purkukuntoisena jolloin ostaja joutuu itse punnitsemaan hinnan.
50 000€ kiinteistöstä pitää pyytää 100 000€ , laittaa ostaja tinkimään hinta 60 000€ .
kauppakirjaan hinta 100 000€ josta huonokuntoisuudesta johtuen hinnanalennusta 40 000€
näin ei ostaja voi valittaa mistään koska viat ovat jo huomioitu.
Kaikki Suomessa myytävät kiinteistöt pitää myydä purkukuntoisena, eihän ihmisten elämän pilaamisesta tule muuten koskaan loppua.
ostajalla on isommat valtuudet tuhota myyjän elämä kuin millään muulla toimielimelmellä.
Raksystems...just just. googlaa ensin raksystems ja mieti sitten. Ties kuinka monta tuttua on täysin liemessä niiden takia
Eikös nuo myöhemmin havaitut piiloviat aiheuta perusteet kaupan purkuun, mikäli korjauskustannukset olisivat riittävän suuri osuus kauppahinnasta? Eli tuollaisen vanhan muuttotappioapaikkakunta-talon kohdalla se kynnys ylittyy melkein väistämättä jos mitään vähänkään isompaa löytyy (ja aivan varmasti löytyy jos etsitään).