Sijoitus asunnon remontointi, kannattaako ?

Noin lähtökohtaisesti ei vuokra-asunnon remonttia kannata tehdä isolla rahalla. Halvin mahdollinen vaihtoehto joka tilaan ja erityisesti kannattaa panostaa maalamisiin ja tapetointeihin. Niillä saa pienellä rahalla isoa pintaa kuntoon. Ja isot pinnat on aina hallitsevia.



Jos taas haluat tehdä "luksusremonttia", niin silloin vuokrakohteen pitää olla sellainen, josta joku on valmis maksamaan kovaa vuokraa. Ts. halpislähiön kämppiin (kolmio menee perhelle ja ehkä vähävaraiselle) ei kannata mahdottomasti panostaa vaan tehdä perussiistiä ja vaaleeta. Sen sijaan taas arvopaikoilla olevia asuntoja saattaa vuokrata kohtalaisen varakkaatkin ja ovat valmiita maksamaan niistä kivitasoista.

siihen on tulossa putkiremontti lähiaikoina. Eli jos ostat vanhemman talon niin putkiremontti ym isot remontit kannattaa olla tehtynä. Muuten et saat tuottoa.

mielestäni 15 000 on kohtuu edullinen, ja sillä saisi kaikki pinnat uusiksi, eikä tarvitsisi kuitenkaan kaikkein halvinta ostaa, vaikka edullisemmasta päästä olenkin materiaaleja katsonut. Edullisen remontin syy on juuri se että asunto on kerrostalolähiö edullisella alueella. Itselle remontoitaessa minisi varmaan tuo 15 000 pelkkään keittiöön.

Kultahanoja ei kannata tässä tapauksessa asentaa, menisi helmiä sijoille. Helsingin kantakaupungissa ehkä joku niitä arvostaisikin.

- Karkeasti tietysti 15000 + korot on 22 000 € ja kymmenessä vuodessa se tarkoittaisi 250 €/kk lisää vuokraa. Eli tässä tapauksessa aika paljon, suunnilleen 500 => 750, enkä usko että ihan noin paljon onnistuu korotusta saamaan.

- Toisaalta seuraavan 10 vuoden aikana joutuisi remonttia kaiketi tekemään kuitenkin ja jos nyt tekee remontin, niin tavallaan säästyy tiltä jatkuvalta pieneltä remontoinnilta.

- No toisaalta verottaja hyvittää vuokrakämpän remontteja.

- Ja vielä se, että jos tulee sijoitustappioita, voi vuokratuloa saada kevyemmällä verotuksella

Kokemuksia käytännön asioista ?

ap

Noin lähtökohtaisesti ei vuokra-asunnon remonttia kannata tehdä isolla rahalla. Halvin mahdollinen vaihtoehto joka tilaan ja erityisesti kannattaa panostaa maalamisiin ja tapetointeihin. Niillä saa pienellä rahalla isoa pintaa kuntoon. Ja isot pinnat on aina hallitsevia.

Jos taas haluat tehdä "luksusremonttia", niin silloin vuokrakohteen pitää olla sellainen, josta joku on valmis maksamaan kovaa vuokraa. Ts. halpislähiön kämppiin (kolmio menee perhelle ja ehkä vähävaraiselle) ei kannata mahdottomasti panostaa vaan tehdä perussiistiä ja vaaleeta. Sen sijaan taas arvopaikoilla olevia asuntoja saattaa vuokrata kohtalaisen varakkaatkin ja ovat valmiita maksamaan niistä kivitasoista.

seinien maalaus, laminaatti on vielä järkevää, mutta en lähtisi tekemään mitään kallista remonttia (15 000e remontti noin halvassa asunnossa on _kallis_ remontti).

tuota putkiremonttiakin olen murehtinut. -77 mallinen asunto ja elän käsityksessä, ettei putkiremontti 20 vuoteen tule. Eikös putkiremontit ole pääsääntöisesti 50-luvun taloyhtiöissä.

Tssä taloyhtiössä pitäisi putket olla "kestävämpää laatua", vaikka en vielä tiedä mitä se tarkoittaa.

Josko sii sostais asunnon ensvuonna ja myisi seuraavan noususuhdanteen harjalla, hyvissä ajoin ennen putkiremontti. No, jos se remontti paukahtaa, niin kai sen saa vuokriin siirrettyä osittain (onhan hyvä peruste) ja jälleenmyyntiarvossakin se kai näkyy 10 vuoden päästä.

ap

siihen on tulossa putkiremontti lähiaikoina. Eli jos ostat vanhemman talon niin putkiremontti ym isot remontit kannattaa olla tehtynä. Muuten et saat tuottoa.

ja tiedän useamman 70-luvun alun talon, josta päätös remontista on jo tehty.

-77 taloon se ei tule ihan parissa vuodessa, mutta lähitulevaisuudessa kuitenkin.

Putkiremonttia on aika vaikea siirtää vuokriin niin, että siitä oikeasti saisi edes omansa pois. Harva vuokralainen jää asuntoon kun remontti alkaa ja uutta vuokralaista et saa - eli vastikkeet maksat itse. Vaikka putkiremontin myötä kylpyhuone on juuri remontoitu, ei se kuitenkaan nosta vuokraa kauheasti (reilusti alle rahoitusvastikkeen).

Ja johon on putkiremontti tulossa lähivuosina ei mene helposti kaupaksi, ei anakaan voitolla.



Sijoitusasunnon hankinnassa pitää miettiä ihan eri asioita kuin oman kodin ostossa.

putkiremontin ajaksi niin joudut laskemaan siksi aikaa vuokraa.

Nyt on vuorossa 60-luku ja 70-luvun talot aloittelevat kuten joku jo sanoikin.

saako remontin aiheuttamaa lainaa verotuksessa hyvityksenä. Eikö ole niin, että asuntoyhtiön lainaa saa vuokratulosta vähentää, jolloin jää enemmän tuottoa.



Pitää ottaa tarkemmin selvää, mutta kyselen täältä nyt ensin ihmisten kokemuksia ja tietoja asiasta.



ap

"Kultahanoja ei kannata tässä tapauksessa asentaa, menisi helmiä sijoille. "



Epäilen vahvasti ettei niitä kultahanoja löydyn arvoisan kirjoittajan kotoakaan.

Kirjoituksistasi huokuu ylemmyyden tunne. Onneksi en ole koskaan vuokralaisesi.



Suosittelen jotain remontteihin liittyvää palstaa jossa te rikkaat voitte kerskailla keskenänne. Vauva-palsta tuntuu väärältä valinnalta muussa tapauksessa ellei tahdo leveillä omistuksillaan.

siis itse ostin itä-suomesta sekä sijoitus että oman asunnon. täällä tehdään putki remontteja jo 70-80 luvun vaihteen asuntoihin ja vanhemmat asunnot ilman katto/putki remonttia eivät mene kaupaksi. vuokralaisia kyllä riittäisi.mutta ostajia ei ole.itse ostin v:2003 ensin oman uuden rivarin ja samana vuonna tein velkaa vielä kolmeen uuteen r-talo kämppään. katin-kulta vieressä

mietin asiaa jatkossa. Tässä kaupungissa jossa asun, ei ole vielä juuri 60-lukulaisiinkaan tehty putki remontteja ja kuten kirjasin, on minulle kerrottu kolmannelta osapuolelta, että tässä talossa pitäisi putket olla sitä parempaa laatua, eikä kuulemma ole putkien kanssa vielä minkäänlaisia tarpeita (eikä siis toivottavasti pariin kymmenen vuoteen).



Vastaavanlaisia taloja on paljon lähiympäristössä 7 vuotta vanhempina ja hieman uudempina. Saattaa olla että paikalliset rakentajat ovat tehneet tämän asian hyvin, no mene ja tiedä ?



Pelottaa kyllä juuri tuo vanhan asuntokannan remonttien tarve. Remontteja kun ei ole viimeisn 25 vuoden aikana juuri tarvinnut miettiä ja kaikki ovat olettaneet että asunto säilyttää aina arvonsa. Ilmeisesti seuraavan 20 vuoden aikana, useastakin syystä, useiden talojen arvostus romahtaa, eikä enää kannata edes remontoida.



ap

Suosittelen ehdottomasti tutustumaan sijoitusasuntoihin ja ihan perusteellisesti.



Tässä muutamia näkökulmia:



1) onko nyt oikeasti järkevä aika ostaa?

2) onko ko asunnossa potentiaalia sijoittamiseen? Kolmiot ovat harvoin hyviä sijoituskohteita.

3) mitä remontteja taloyhtiöön on tulossa. Jos kyseessä on noin 80 m2 kolmio, niin odotettavissa lienee putkiremontti noin 40t, parvekeremontti noin 6t ja julkisivuremontti noin 14t. Onko sijoitus järkevä esim. pankkitalletukseen verrattuna, jos tulee nuo noin 60t remontit?

4) tiesitkö, että jos asuntoon tekee ennen vuokralaista remonttia ei niitä kustannuksia pysty vähentämään?

5) missä asunto sijaitsee, onko alue muuttovoittoalue vai muuttotappioalue, onko alueella jatkossakin töitä? Entä lähellä opiskelupaikkoja?

6) osaatko laskea sijoitusasunnon tuoton?



Itsekin meinaan kyllä sijoitusasunnon ostaa...

Puhut asioita joita olen miettinyt.



itseäni arveluttaakin ja mietityttää juuri tuo aspekti, että jos tekee remontin, saakohan vuokralaiselta sitä vastaavan suuremman vuokran. Remonttikustannuksiahan kun ei saa muuten hyvitettyä.



Julkisivu ja pervekeremontti on tehty parivuotta sitten ja se maksoin aika tarkasti tasan 10 000 74 m2 asuntoon.



Karsastan kuitenkin yksiöitä tässä tapauksessa, koska tästä taloyhtiössä sattuneesta syystä kolmio vaikuttaa houkuttelevalta. Hieman poikkeuksellista, mutta tässä tapauksessa vaikuttaa hyvältä.



ap

.Mietin tuota remontoitavien asioiden listaa,

Miten pystyt vessaan lisäämään pistorasioita?, muutenkin niiden lisääminen muuhun asuntoon on kallista, vain ammattilainen voi sen tehdä ja jos haluaa siistiä jälkeä johdot tulisi putkittaa ja laittaa seinän sisään, tai ainakin listojen alle, Kallista sekin..

Laminaattia en suosittele vuokra-asuntoon laitettavaksi. Mitäpä jos vuokralaiselta kaatuu siihen ämpärillinen vettä ja laminaatti alkaa "kuplia"?



Millaista materiaalia nuo ovet ja kaapistot ovat? jos mahd. hiomalla ja maalaamalla niistä voisi hyvinkin saada kuin uudet?! Astian pesukonetta en ostaisi vuokra-asuntoon vaan laittaisin sille sopivan paikan valmiiksi, jotta vuokralaisella itsellä olisi mahd. sellainen siihen hankkia.



tässä näitä mitkä tuli mieleen.

Paljonko asunnosta olisi tuotto?



Entä mitkä ovat paikkakunnan suurimmat työnantajat?

mutta niin, että vuokralainen on jo kirjoilla. ei siis kaikkea kerralla. näin saat hyvitystä vuokratuotoista usemmalle vuodelle. maalaukset, tapetoinnit ym. kannattaa tehdä ehdottomasti itse tai ostaa tarvikkeet ja vuokralainen tekee, isommat rempat sitten tietenkin ammattilaisella. nämä ovat ihan yleisiä käytäntöjä. jos taloyhtiö on varoissaan, ei isot taloyhtiön remonttien kulut kohdistu osakkeen omistajiin niin paljon, tämäkin kannattaa huomioida.

kiitoksia.



asunto maksaa about 40 000 ja 10 000 julkisivulainaa + sitten se oman remontin osuus, 0 - 15 000.



Tuolla saisi kaikki pinnat uusiksi ja oikein kivan näköisen kolmion.



Vuokrataso näyttä olevan alueella peruskuntoisissa noin 500 €, mutta eiköhän näissäkin yleisen trendin mukaan pientä korotuspainetta vuokrissa ole (joka tosin menee suurimmaksi osaksi kuluihin).



Lisäksi jos teen remontin, niin siitä pitäisi saada vaikka 200 € lisävuokraa, jotta se kannattasi.



Olisihan siinä eroa, kun vertaa peruskuntoista 70-lukulaista (väliovet kolhittuja, seinät ruvella, lattiat repsottaa, kaapistot rujoja jne.) tai pintaremontin läpikäynyttä (laminaattien saumojen väliin saa vesistopparin). Voisikohan kenties saada hieman "maksukykyisemmän" ja kenties huolellisemman vuokralaisen remontoituun kämppään ?



Näitä tämän alueen asuntoja on paljon remontoitu viime vuosina, joten yleinen arvostus on uskoakseni nuosussa. Matkaa keskustaan on 2,5 km.



Ihan totta, ainakin osa remonteista kannattaa jättää myöhemmäksi, ajankohtaan jolloin siellä on vuokralainen. Varmaan siis astianpesukone, jääkaappipakastin, suihkunurkkaus, uusi peilikaappi lisäpistokkeilla, jotain muuta. Ne voi kuitenkin luvata jo vuokrausvaiheessa, joten vuokraa voi hieman lisää pyytää.



Suurimmat työnantajat täällä ovat yrityksiä, joissa on tällä hetkellä yt-neuvottelut meneillään ja työpaikkoja on poistunut viime vuosina, elinkeinorakenne on muuttumassa edelleen ja on viime vuosina muuttunutkin jo. Osaltaan tämä tarjoaa ostokohteita edullisemmalla, mutta tulevaisuutta pitää arvioida myös. Uskoisin että täällä on eletty murroksessa, joka vielä tulee jatkuumaan.



Kaupungissa on kuitenkin tehty melko voimakkaita tekoja työpaikkojen eteen ja tulevaisuutta ajatellen. Myös sijaintinsa puolesta pitäisi olla usko tulevaisuuteen, koska kaikki naapurikunnat ovat reilusti muuttovoittoisia, ja täälläkin viime vuosi oli pientä plussaa, vaikka kymmenessä vuodessa on useampi % väkeä vähentynyt. Asukkaiden ostovoima todennäköisesti lyhyellä jaksolla tulee ainakin hetkellisesti pienenemään.



Kyse on siis UPM-paikkakunnasta, myös muita muutoksen kourissa olevia tehtaita pyörii ainakin vielä toistaiseksi.



ap

ajattelen periaatteessa, että lainalla katetaan asunnon osto.



Käytännössä rahat on jo tilillä, mutta on niillä muutakin käyttöä jos niin päätän, joten tuoton tuolle summalle pitäisi tietysti olla asiallinen.



Huomioin luonnollisesti seuraavan 10 vuoden asuntojen arvioidun hinnan nousun osaksi tuottoon. Eli halvemmalla pitäisi ostaa kun millä 10 vuoden päästä voisi myydä (reaalisesti).



Itseäni eniten arveluttaa juuri tuo, että saako remontoidusta asunnosta suurempaa vuokraa. No tottakai saa, mutta saako esim. tuon 200 € jos tekee 15 000 remonti, se onkin se kysymysmerkki, johon olisi kiva saada muiden ihmisten kokemuksia.



Itse voisin kuvitella maksavani tuone verran enemmän, kun olen vertaillut vastaavanlaisten asuntojen laatueroja. Vuorkien eroista ei minulla ole kuitenkaan tietoa, sillä remontit on pääsääntöisesti tehty itselle, eikä vuokrattavaksi. Tuolloin on tehty isompiakin remontteja, joten vuokrattavaksi ajattelin päästä hieman edullisemmalla.



ap

En usko, että vuokraa voi korottaa pienellä paikkakunnalla 200 eurolla. 50 eurolla ehkä, jos asunto on remontoitu.



Sitä jäin miettimään, että paljonko tuon tuotto on?



Ja nythän asuntojen hinnat ovat korkealla, joten jos 10 vuoden päästä pitää olla korkeammalla, niin ainakin alasmenomutkan kautta käydään. Mikä kiire on ostaa nyt? Mikset ostaisi vaikka osakkeita nyt ensin ja sitten kun ne ovat nousussa, niin realisoisi niitä ja ostaisi sitten asuntoa?