Sijoitus asunnon remontointi, kannattaako ?

No juuri nyt on järkevää odotella yleisiä tunnelmia, ainakin hetken aikaa. uskon että juuri tuota asuntoa vastaavia asuntoja on jatkossakin myynnissä, sillä niitä on tasaiseen tahtiin tässä ollut suunnilleen näillä hinnoilla.

Osakerahastoihin jo pienen summan uskalsin hetki sitten laittaa. Asunnot tulevat varmasti vielä jonkin verran alas, ja varsinkin täällä, kun työttömyys todennäköisesti kasvaa hieman lähiaikoina. Osakkeisiin tulen ilmeisesti joka tapauksessa laittamaan hieman tulevina kuukausina, mutta tuo asuntokin antaisi tietynlaista ja hieman toisenlaista pysyvyyttä ja tuntuu tavallaan konkreettisemmalta. Asunto-osakeyhtiöitä kun ei ole vielä juuri konkurssiin mennyt ;)

Tuottoa en ole vielä excelillä harjoitellu, päässä vain pyöritellyt vaihtoehtoja. Remonttia kun joutuu peruskuntoisiin tekemään joka tapauksessa seuraavien 10-15 vuoden aikana, niin parempi lähtökunta antaa paremman vuokran, joskin onhan siinä muitakin tekijöitä mietittävänä.

Oleellista on se näkökulma, että näissä asunnoissa joita mietin, on sama vuokrataso kuin muissakin tässä kaupungissa, vaikka hintataso on selvästi halvempi (toki siihen on syynsä, mutta ei vuokraan tai tuleviin kustannuksiin vaikuttavaa), joten peruslähtökohta vaikuttaa hyvältä. Asuntojen hinnat kun jatkossa hieman laskevat, mutta tuskin vuokrat kuitenkaan.

Kiitoksia ajatuksista. Voipi hyvinkin olla, että kyttäilen tuota sijoitusasuntoa jonkin aikaa, ainakin vahvasti pyörii mielessä. Sattuneesta syytä, juuri tuo kolmio näyttää oikealta vaihtoehdolta meille, vaikka keskustayksiö on yleensä perusvastaus sijoitustarkoitukseen.

ap

En usko, että vuokraa voi korottaa pienellä paikkakunnalla 200 eurolla. 50 eurolla ehkä, jos asunto on remontoitu.

Sitä jäin miettimään, että paljonko tuon tuotto on?

Ja nythän asuntojen hinnat ovat korkealla, joten jos 10 vuoden päästä pitää olla korkeammalla, niin ainakin alasmenomutkan kautta käydään. Mikä kiire on ostaa nyt? Mikset ostaisi vaikka osakkeita nyt ensin ja sitten kun ne ovat nousussa, niin realisoisi niitä ja ostaisi sitten asuntoa?

Myönnän laskeneeni hieman haparoiden, joten pitää vielä tarkentaa jatkossa. Joku huomioitava asia on saattanut jäädä huomioimatta ja tiedän tässä kohtaa hieman oikaisseeni laskujani mutta tällaiseen tulokseen tulin:





Tuotto mikäli kaikki menee hyvin, eli kymmenessä vuodessa ei tarvitse tehdä yhtään remonttia, ja vuokralainen maksaa vuokransa joka kuukaudelta on 12 % vuodessa.



No näinhän se ei mene.



Olen varannut 18 000 lisäkustannuksiin joita olisivat mm:



- asunto tyhjillään 8000 € edestä

- muita pikkuremontteja/uusimisia verohelpotusten jälkeen 4000 €

- ikkunaremontti 6000 €



näiden jälkeen jää tuotoksi 6,5 % vuodessa.





Oletuksena on ollut että asunto myydään sopivassa kohdassa ja välityspalkkio on huomioitu. Kaikki kustannukset ja myyntihintakin tämän päivän rahaa.Tuotto on ennen veroja ja oletuksella että, inflaatio on 0 %. Inflaatio huomioiden tuotto ollisi tietysti about 2,5 % parempi.



Inflaation siis saa laittaa tuohon päälle, uskoakseni laskusuhdanteessa ostettu asunto nostaa arvoaan vähintään inflaation verran ja vuokrat nousevat sen inflaation verran.



Laskin että 15 000 € remontilla saan 100 €/kk lisää vuokraa, vaikk aluulen että on mahdollista saada hieman enemmänkin.



Korot huomioin luonnollisesti siten, että koko homma o remontteitneen kaikkineen on toteutettu velkarahalla.



Sekava ajatuksen virtaa, mutta on tässä mielestäni asiallinen kohde kohtuullisella tuotolla, mutta ei mikään kultakaivos kuitenkaan.



Voi kyllä olla, että joku kohtuullisen riskin rahasto tuottaa paremmin. Taitavat vuokrat olla aika alhaalla, ellei niitä lähiaikoina yleisesti koroteta kustannuksia vastaaviksi. Vuokralla asuminen on halpaa edelleen.

Tuskin tulet saamaan 100e enemmän vuokraa remontin takia, 50-70e on realistisempi ajatus.



Olen ollut jo pitkään vuokranantajana ja voin sanoa, että 10 vuoden aikan tulee takuuvarmasti remontteja, hanonneita kodinkoneita ym kuluja. Lisäksi sinun täytyy varautua kuukausiin, jolloin ei ole vuokratuloja (vuokralainen vaihtuu ja uutta ei saa lennossa, vuokralainen jättää vuokrat maksamatta ja saa häädön jne)

70-luvun talossa myös varmasti tulee olemaan remontteja lähiaikoina, vaikka niitä ei olisi vielä päätetty.



Jotta sijoitusasunto olisi kannatta, on tuoton oltava vähintään 5%. Antamiesi tietojen perusteella tuottosi jäisi alle tuon. Ja lisäksi täytyy sanoa - vaikka sen itse tiedostatkin - että kolmio on hankala vuokrattava ja se saattaa olla pitkäänkin tyhjillään vuokralaisen vaihtuessa.

ja mielestäni antamieni tietojen varassa tuo 6 % on realistinen, olinhan varannut 18 000 € kymmenen vuoden aikana sekä remontteihin, että asunnon tyhjillä oloon.



Mielestäni tuossa 10 000 remonttikustannuksissa on aika paljon varaudurttu, kun huomioi että pohjalla olilsi 15 000 pintaremontti. !0 vuodessa tulisi siis 40 000 € asuntoon tehtyä 25 000 € remontti ja varauduttua13 kuukauden tyhjänä oloon. eli olisi reilusti yli 10 % ajasta tyhjillään.



Siitä huolimatta uskon että tuotto on periaatteessa hyväksyttävällä tasolla ja OK. Kysymys onkin siitä, että muulla tavalla taitaa saada parempaa tuottoa.



Täytyy kyllä tarkistaa nuo laskelmat tarkemmin, sillä asia on itselleni uutta. Nyt kun asuntojen hinnat ovat laskusuunnassa ja sijoitettavaa varallisuutta jonkin verran, niin asia kiinnostaa.



Omasta mielestäni on hurja ero 70-lukulaisen peruskuntoisen ja juurin pinnat uusiksi laitetun kämpän välillä, edelleen jaksan usko että eli 100 € se näkyy vuokrassa. Samalla tosiaan vuokraaja voi olla perhe joka ei hae halvinta vuokraa, vaan on oikeasti kyvykäs maksamaan vuokransa jne.



ap

Eli jos ostat asunnon, remontoit ja laitat vuokralle, niin remonttikuluja EI SAA vähentää vuokratuotosta! Remonttikulut lasketaan mukaan asunnon hankintahintaan ja saat vähentää ne vasta joskus asuntoa myydessäsi mahdollisesta myyntivoitosta.



Jos taas ostat asunnon, vuokraat sen (vaikka kuukaudeksi) ja sitten aloitat rempan, niin kulut on vähennettävänä joko vuosikorjauskuluina tai perusparannusmenoina (poistoin) vuokratulosta.



t. verottaja



Ps. tämä tulee siis monille yllätyksenä, ajattelevat, että veroja ei vuokratulosta tarvitse maksaa, kun kämppään on tehty iso remppa ja vuokraustoiminta menee heidän oman käsityksensä mukaan miinuksella pitkään... vaan ei mene meidän mielestä.

Vuokrakämpissä kannattaa aina ostaa pienehkö mielummin, koska isosta maksaa yhtiövastiketta ihan turhaan. Tyyliin kolmiossa ei vuokran kannalta ole kauheasti eroa, onko neliöitä 75 vai 80. Vuokrataso määräytyy sitten asunnon pintojen tasosta enemmänkin, jos sijainti on identtinen ja talo muuten.



Siksi optimaallista on ostaa yksiöt alle 35 neliöisinä, kaksiot alle 52-55 neliöisinä ja kolmiot alle 70-75. Jos siis ajattelee sijoittamista. Tosin kolmiot alkaa kyllä olemaan jo tuotoltaan yleensä huonoja.

ja jos pinnat uusii, niin nehän näyttävät hyviltä. Tuo edellinen oli eka kommentti jossa mainittiin, että pinnat vaikuttavat vuokraan.



Sattuneesta syytä tuo kolmio on mielessä. Osittain siksi että hintataso (osittain peruskuntoisuudesta johtuen) on edullinen, jopa halpa.



ap

Mulla on sellainen fiilis, että ap on päättänyt ko asunnon ostaa ja poimii näistä vastauksista ne jutut, jotka tukevat hänen ostamistaan ja sitä ajattelua, että se olisi kannattavaa hankkia nyt.



Sijoitusasunto on ennenkaikkea sijoitus ja lähtökohtana kannattaa silloin olla kunnon laskelmat (ellei kyse ole sitten sellaisesta, että haluaa ostaa asunnon, jotka omat lapset voi käyttää sitten opiskelijaboxina, jolloin taas esim. sijainti kannattaa olla tietyllä tapaa valittu).



Saako kysyä, että mitkä ovat nämä "sattuneet syyt"? Siis muut kuin että asunto on halpa? Veikkaisin, että mikäli "sattuneissa syissä" ei ole mitään todella raflaavaa, niin vaikka samasta taloyhtiöstä 2 vuoden päästä ostettu kaksio olisi parempi vuokratuotoltaan. Toisin kuin yleensä luullaan, niin yksiö ei ole välttämättä mitenkään paras sijoituskohde vaan pieni kaksio hyvällä sijainnilla liikenneyhteyksistä (ei siis mistään Kalliosta vaan esim. Vantaalla radan varrelta) antaa parhaan tuoton. Ymmärrän niitä, jotka eivät halua ostaa esim. omalle lapselleen myöhempää käyttöä varten sijoituskaksioa, mutta silloin kun kyse on puhtaasta sijoittamisesta pitäisi tuommoiset asiat sitten unohtaa.

perheasunnoksi pieni. Nykyisin pariskunnat asuvat sellaisessa tai sitten yksinhuoltaja lapsen tai kahden kanssa.

Samalla tosiaan vuokraaja voi olla perhe joka ei hae halvinta vuokraa, vaan on oikeasti kyvykäs maksamaan vuokransa jne.

ap

Jäin vielä miettimään, että luetko yhtään niitä vastauksia, jotka eivät sovi siihen sinun ajatusmaailmaan? Miten niin se edellinen oli eka kommentti, että pinnat vaikuttavat vuokraan. Kyllä minä että tuo sijoittajakonkarikin oltiin sanottu, että vuokra voi nousta n. 50 e kuussa, kun pinnat on remontoitu. Ei kylläkään uskottu kumpikaan sitä, että remontin hintaa voisi täysin siirtää vuokraan ja esim. 200 euron vuokrankorotus on aika epärealistista, ainakin pidemmällä aikajänteellä.



No, mutta eipä mulla ole itselläkään ainuttakaan sijoitusasuntoa, vasta harkinnan asteella, joten väistyn tästä ketjusta takavasemmalle.

Ap usko oli ainakin kova, sijoittaa lainarahalla vuokrattavaan asuntoon.

Sellainen joita näkee telkkarissa tehtävän. Jotain wt-valkoista seinää ja uutta "hienoa" kaapistoa, seiniin sisustuskiveä. Tiskikone keittiöön ja saatat saada jo muutaman kympin enemmän vuokraa kuussa.

Pakko sanoa, että me valittiin n. 100e kalliimpi vuokra-asunto ihan sen takia, että pintoja oli vähän rempattu ja asunto siis näyttää paljon paremmalta kuin lukuisat muut samanikäiset (ja uudemmatkin) joita käytiin katsomassa.

Laminaatti, maalia seiniin, Ikeasta saa keittiön edullisesti ja silti laadukkaina. Todennäköisesti kaapistojen uusiminen kokonaan kannattaa, saa toimivamman ja nykyaikaisemman, ja sitä asukas todennäköisesti arvostaa. Pelkkien ovien laittaminen on yllättävän kallista sekin.



Mä sanoisin, että remontointi kannattaa, jos teet sen itse. Mut jos pitää palkata tekijä, alkaa olla plusmiinusnolla.

SIOILLE!