Asuntolaina asiaa: Mitä en tajua?

Vierailija kirjoitti:

Miten voi edes sanoa tehneensä voittoa myydessään asunnon, jos on maksanut yhden kämpän verran korkoa? Siis jos sen asunnon arvo ei ole tuplaantunut.

Ne korot voi ajatella asumiskustannuksiksi. Samoin kuin vaikka vastike.

Omistusasunto kannattaa ostaa ajoissa. Mekin saimme lyhentää lainan pois ilman korkojen maksamista vuosina 2010-2022. Korkoon yms. kuluihin meni jotain 10 euroa kuukaudessa ja lainaa oli kuitenkin 250 000 € silloin alkuvaiheessa.

Nyt samasta asunnosta saisi maksaa selvästi enemmän ja korkoa aivan järjettömän paljon enemmän. Onneksi ei vetkuteltu asunnon ja lainan kanssa silloin. Kyllä tuossa ajoissa liikkeellä olleet säästivät muutaman sata tonttua. :)

Vierailija kirjoitti:

Äh näiden lainausten kanssa, mutta kyllä pankki vaatii jotain rahasummaa, oli se sitten viralliselta nimeltään käsiraha tai jotain muuta 5-15% kauppahinnasta. Harvemmin lainaa saa, jos ei ole mitään säästöjä laittaa tiskiin.

Onkohan virallisesti omarahoitusosuus?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ensinnäkin sanoit, että samat speksit ja kuitenkin s-pankin kohdalla sanot, että korko 4,5 prosenttia. Tällöin speksit eivät ole samat ja S-pankki antaa realistisemmat luvut maksusta. Lainat mitoitetaan yleensä 6 prosentin korolla. Siihen lisäksi tulee ottaa marginaali, inflaatio, pankin kustannukset ja muut. Siihen kun lisää elämiseen liittyvät inflaatiot, elämän muutokset ja vielä lisäksi asunnon vuosittainen arvonmenetys niin ollaan aika lähellä sitä todellista realiteettiä.   

luulin, että jokaiselle lainanottajalle on selvää tuo lainanotto ja korkomaksut. Kyllä, lainan kokonaissumma voi olla lähemmäs miljoonan jos lainattava summa on neljäsataatuhatta. Korko menee myös eksponentiaalisesti, tosin yleensä käänteisesti. Siinä on yksi syy, miksi olen ihmetellyt kun porukka sanoo, että oma kämppä kannattaa aina ostaa.

Kuka maksaa 1400 vuokraa?

 

Ei kukaan.

No, aloittaja tuntui ainakin maksavan. Ja vuokra-oven vapaana olevien asuntojen perusteella Helsingissä moni muukin maksaa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ensinnäkin sanoit, että samat speksit ja kuitenkin s-pankin kohdalla sanot, että korko 4,5 prosenttia. Tällöin speksit eivät ole samat ja S-pankki antaa realistisemmat luvut maksusta. Lainat mitoitetaan yleensä 6 prosentin korolla. Siihen lisäksi tulee ottaa marginaali, inflaatio, pankin kustannukset ja muut. Siihen kun lisää elämiseen liittyvät inflaatiot, elämän muutokset ja vielä lisäksi asunnon vuosittainen arvonmenetys niin ollaan aika lähellä sitä todellista realiteettiä.   

luulin, että jokaiselle lainanottajalle on selvää tuo lainanotto ja korkomaksut. Kyllä, lainan kokonaissumma voi olla lähemmäs miljoonan jos lainattava summa on neljäsataatuhatta. Korko menee myös eksponentiaalisesti, tosin yleensä käänteisesti. Siinä on yksi syy, miksi olen ihmetellyt kun porukka sanoo, että oma kämppä kannattaa aina ostaa.

Asuntokauppa on jäässä joten sitä asuntoa ei välttämättä myydä.

Edes 25 vuoden päästä? 

Siinä velattomassa kämpässä asuukin paljon halvemmalla.

Vierailija kirjoitti:

Omistusasunnot 25vuodessa:

1. 44m2, vuodessa voittoa

2. 77m2 7 vuodessa voittoa

3. 88m2, 15 vuodessa voittoa

Nyt 122m2

Olin ehkä epäselvä kun alapeukuttajat eivät tykkää.

Tässä siis esimerkki miten köyhemmän on mahdollista päästä 390 000 euron asuntoon käsiksi.

Pikkuhiljaa pienemmästä suurempaan, varsinkin jos et tajua osakeasunnoista mitään.

Ei suinkaan siis kertaostona 390 000e.

AP, sitten kun lakkaat leikkimästä, käy pankista kysymässä onko sun edes ikinä mahdollista saada asuntolainaa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Oletko jutellut pankissa yhtään asiasta?

En ehkä selventänyt tätä asiaa riittävästi. Olen vasta ihan aivan alussa kartoittamassa ja harkitsemassa tätä asiaa. Olen viimeksi vuosikausia sitten lukion matematiikan tunnilla laskenut korkojen määräytymisiä eri lainoissa, en muista niitä enää ulkoa. Siksi kirjoitin, että olen leikkinyt eri lainalaskureilla.

 

Asun nyt vuokralla asunnossa, joka vastaa lähinnä aloituksessa kuvailtua ja mietin, mitä teen tulevien vuosien aikana, jatkanko vuokralla, vai pyrinkö ostamaan oman asunnon. Ap

:.D

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Paljonko maksat vuokraa nyt? 

Noin 1400€/kk ja olen usein kuullut kommenttia, että samalla rahalla lyhentäisi omaa. Mutta ei kyllä lyhennä, ainakaan tätä asuntoa. Tästä taloyhtiöstä myytiin vastaava asunto tuolla n 390 000€. Siksi laitoin sen laskureihin. Ap

Sun pitää ensin muuttaa ajatteluasi ennen kuin edes mietit asunnon ostoa.

390 000 on ihan jäätävä lainasumma. Meillä on puolison kanssa yhteensä 290 000 ja sekin tuntuu isolta. Ei mitään järkeä yksin ottaa tuollaista lainaa. Järkevää on osaa ensiasunnoksi pienempi tai huonommalla sijainnilla oleva asunto johon riittää pienempi laina. Vaihtaa sitten isompaan / paremmalle sijainnille, kun laina on jo lyhentynyt huomattavasti tai asunnon arvo noussut. Silloin ei missään vaiheessa ole maksettavana niin isoa lainaa, että korot olisivat liian isot.

Vierailija kirjoitti:

Niin siis saako sen lainan kerralla maksaa pois, jos vaikka saa perinnön tms? Ja miten korot siinä tilanteessa määräytyy?

Saa maksaa pois ennakkoon, jos on määräaikainen kiinteä korko, niin siitä voi joutua maksamaan korkoerokorvausta. Valtaosa lainoista on vaihtuvakorkoisia, joten sanoisin ettei näistä ylimääräisiä kuluja voi veloittaa.

Mitä tarkoitat miten korot määräytyy? Määräytyy ihan saman kaavan mukaan kuin muutenkin. Jos maksat ennakkoon pois, tulee olla yhteydessä pankkiin, jotta pankki voi laskea kokonaissumman  poismaksua varten, itse ei saa lainaa maksettua ennakkoon. 

Vierailija kirjoitti:

"Tasalyhennyksessä maksat vähiten korkoja koko laina-ajalla. "

Ei sitä voi etukäteen tietää. Riippuu ihan siitä miten korot kehittyvät ja muuttuvat laina-aikana.

Kyllä se pitää paikkaansa, siis toki vertaillaan samansuuruista lainaa samalla korolla keskenään. Tasalyhennyksessä pääoma pienenee nopeiten eli näin vähentää kokonaiskorkokustannuksia. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Äh näiden lainausten kanssa, mutta kyllä pankki vaatii jotain rahasummaa, oli se sitten viralliselta nimeltään käsiraha tai jotain muuta 5-15% kauppahinnasta. Harvemmin lainaa saa, jos ei ole mitään säästöjä laittaa tiskiin.

Onkohan virallisesti omarahoitusosuus?

Termi on enimmäisluototussuhde, joka kuvaa lainan määrää käypään arvoon nähden. Ei ole pakko olla omaa rahaa euroakaan, jos vakuuksia riittävästi. Enimmäisluototussuhde on 90% ja ensiasunnonostajille 5%.

"Asunnon, jonka kuukausivuokra on 1400e/kk, lainanlyhennys on todennäköisesti pienempi, kuin tuo. Vuokrassa yleensä maksetaan vastike JA asunnon omistajan lainanhoitokulut (lyhennys, korko, muut kulut), sekä jonkin verran tuottoa omistajalle."

Tässä olet huomattavan väärässä

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ensinnäkin sanoit, että samat speksit ja kuitenkin s-pankin kohdalla sanot, että korko 4,5 prosenttia. Tällöin speksit eivät ole samat ja S-pankki antaa realistisemmat luvut maksusta. Lainat mitoitetaan yleensä 6 prosentin korolla. Siihen lisäksi tulee ottaa marginaali, inflaatio, pankin kustannukset ja muut. Siihen kun lisää elämiseen liittyvät inflaatiot, elämän muutokset ja vielä lisäksi asunnon vuosittainen arvonmenetys niin ollaan aika lähellä sitä todellista realiteettiä.   

luulin, että jokaiselle lainanottajalle on selvää tuo lainanotto ja korkomaksut. Kyllä, lainan kokonaissumma voi olla lähemmäs miljoonan jos lainattava summa on neljäsataatuhatta. Korko menee myös eksponentiaalisesti, tosin yleensä käänteisesti. Siinä on yksi syy, miksi olen ihmetellyt kun porukka sanoo, että oma kämppä kannattaa aina ostaa.

Toisaalta, jos laitat 1400e/kk vuok

Ei nyt sentään.

Vierailija kirjoitti:

Olet nyt YMMÄRTÄNYT että lainalla on myös takaisinmaksuhinta. Esimerkissäsi on aivan kohtuuton laina-aika. Toisin sanoen asunto on liian kallis sinulle. Kyllä asunto pitää saada maksettua 15 vuodessa. Se pankin lainalaskuri on hyvä kun se kertoo totuuden lainan kustannuksista. Siellähän on rivi: Arvioitu lainan kokonaiskustannus. Tarkkaa tietoa ei ole kellään, se on arvio. Katsoin pankin laskurilla Sanna Marinin lainan 720 000e. Sen takaisinmaksuhinta näytti olevan noin 1 300 000e. No Sannulilla on rahaa, ja tuskin hän kahta asuntoa ikuisesti tarvitsee.

Mietipä Ruotsin 60v laina aikoja suomen 25v lainoihin 

Vierailija kirjoitti:

"Tasalyhennyksessä maksat vähiten korkoja koko laina-ajalla. "

Ei sitä voi etukäteen tietää. Riippuu ihan siitä miten korot kehittyvät ja muuttuvat laina-aikana.

No idea onkin siinä, että tasalyhenteisessä se laina lyhenee samalla summalla koko ajan riippumatta koroista. Jos korot nousee, maksat kuukaudessa enemmän, mutta lainasi lyhenee smalla summalla. Ethän sekoita kiinteään tasaerään?

Vierailija kirjoitti:

"Siksi tasalyhenteinen kannattaakin, vaikka alussa kirpaisee suurimmilla erillä noin 10v tasalyhenteinen ja annuiteetti on kuukausieriltään samansuuruinen ja siitä eteenpäin tasalyhenteinen painuu vain alaspäin kohti nollaa euroa (viimeinen erä), kun taas annuiteetissä erä on loppuun saakka korkea vaikka alussa maksoikin  jonkun satasen erissä vähemmän. Pankit kauppavat annuiteettiä, koska saavat siitä huomattavat voitot. "

Noin siis jos korkotaso pysyy koko ajan samana. Mutta esim. jos lainan otetaan esim. laskevien korkojen aikaan niin annuiteetti lyhentää lainaa kiihtyvästi korkojen laskiessa ja se taas vähentää korkokuluja myöhemmin laina-aikana. 

Riiippuu siis ihan siitä että mikä on korkotaso missäkin lainan vaiheessa että mikä tulee mitenkin kalliiksi.

Sä et kyllä ymmärrä hölkäsen pöläystä koko asiasta Annuiteetti on aina kalliimpi. 

Vierailija kirjoitti:

"Tasalyhennyksessä maksat vähiten korkoja koko laina-ajalla. "

Ei sitä voi etukäteen tietää. Riippuu ihan siitä miten korot kehittyvät ja muuttuvat laina-aikana.

Häh?? Tasalyhennyksessä maksaa aina vähiten korkoa, oli sitten mitkä tahansa korkokanta. Mutta pitäähän siinä ollla aika helvetisti pätäkkää, että selviää niistä alkuvaiheen isoista maksueristä. Tasaerälainassa tulee aikamoinen koron osuus.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tasalyhenteinen sopii itselle parhaiten. Arvostan sitä että lainan pääoma lyhenee alusta lähtine koko ajan. Jos korot joskus vuosien jälkeen taas nousee niin ei haittaa koska pääoma on silloin jo pieni. Korot ovat tällä hetkellä laskusuunnassa mutta talouteni ei kaatuisi vaikka korot jostain syystä kääntyisivätkin nousuun, maksuvaraa löytyy. Teen myös pari kertaa vuodessa ylimääräisiä lyhennyksiä jotka näkyy heti laskevasti koron määrässä kun on seuraavan normaalin lyhennyksen aika.

Me otimme aikanaan annuiteettilainan aikana jolloin korkotaso oli yli 4% mutta sitten korot alkoivat laskea vähitellen kohti nollatasoa. Samalla laina-aika lyheni lähes 4 vuotta koska laina lyheni suunniteltua nopeamin. Ihan lainan lopussa olimme taas nousevassa korkotasossa mutta se ei enää silloin vaikuttanut mitään koska lainaa oli niin vähän jäljellä.

Eli se miten se laina lyhen

Annuiteetissä ei kyllä laina-aika muutu. Annuiteetissä maksetaan aluksi korkoja, joten pääoma ei lyhene.. annuiteetti on aina kalliimpi.