Lue keskustelun säännöt.
Joku nyt mättää pahasti, kun koitan pähkäillä vuokratuoton laskemista
17.06.2024 |
Kaava vuokratuoton laskemiseen on: (vuokra hoitovastike) x 12 / velaton hinta x 100
Mutta eihän tuo ota lainkaan huomioon sitä, että asunnon omistajalla on joku 25 vuoden velka, jonka kokonaiskustannus on helposti 1,5-kertainen velattomaan hintaan nähden. Niin voitteko selittää, pitääkö kaavaan velattomaksi hinnaksi laittaa lainan kokonaiskustannukset? Jos haluaa päästä 4 % vuokratuottoon, niin esim. yksiön vuokraisi pitää laittaa vähintään 1000 euroa. Miten tämä nyt menee?
Kommentit (10)
Minusta sinun pitää vähentää tuloista korot, verot ja mitä ikinä kuluja onkaan.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Aika hyvä vaihtoehto on tutkia hintatasoa.
Tuohon on olemassa tarkka laskuri, se oli kai jossain AV:n keskustelussa. Huomioit varmaan, että tyhjiäkin kuukausia voi tulla.
Vierailija kirjoitti:
Tuohon on olemassa tarkka laskuri, se oli kai jossain AV:n keskustelussa. Huomioit varmaan, että tyhjiäkin kuukausia voi tulla.
Siis se www-osoite oli AV:llä. Nopealla googlauksella löytyi kolmekin eri vuokratuottolaskuria. Sinne!
Laskuri, ei ole kannattavaa nykyhinnoilla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
(Vuokra -vastike)*12/hankintahinta *100% on aivan oikea kaava. Velan kustannuksia ei lasketa.
Tapoja on monia, eikä yksikään niistä ole yksiselitteisesti oikea. Minä laskin tuolla kaavallasi vähentäen tuotosta pääomaverot. Joku toinen ottaa huomioon velanlyhennyksen, toinen pääomavastikkeet, kolmas asunnon arvonlaskun tai nousun jne.
Lopputulemana voi olla mitä tahansa. 23 vuotta asuntosijoittamista harrastaneena olen tullut lopputulokseen, että olisi kannattanut alunperin ostaa S&P indeksiin sidottua pienikuluista rahastoa. Vaan kun pankki ei antanut siihen lainaa vasta kuin kahden maksetun asunnon jälkeen. Jos olisin ostanut vasta palkasta säästyneillä rahoilla, olisin tappiolla pahasti.
Jos tämä helppoa olisi, niin jokainen olisi miljonääri.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
(Vuokra -vastike)*12/hankintahinta *100% on aivan oikea kaava. Velan kustannuksia ei lasketa.
Vielä. Eli tuo em kaava on ainoastaan yksinkertainen vuosituottokaava, jolla voi verrata muiden pääomalajien tuottoa. Kassavirtalaskelma on täysin eri laskelma, ja siinä lasketaan jääkö asunnosta menojen jälkeen mitään tuottoa vai meneekö pakkaselle. Tänäpäivänä pääkaupunkiseudun velalla hankitut sijoitusasunnot menevät varmasti kassavirran osalta pakkaselle.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
(Vuokra -vastike)*12/hankintahinta *100% on aivan oikea kaava. Velan kustannuksia ei lasketa.
Vielä. Eli tuo em kaava on ainoastaan yksinkertainen vuosituottokaava, jolla voi verrata muiden pääomalajien tuottoa. Kassavirtalaskelma on täysin eri laskelma, ja siinä lasketaan jääkö asunnosta menojen jälkeen mitään tuottoa vai meneekö pakkaselle. Tänäpäivänä pääkaupunkiseudun velalla hankitut sijoitusasunnot menevät varmasti kassavirran osalta pakkaselle.
Menivät Helsingin keskustassa jo 2000-luvun alussa. Laskin, että ensimästä, 2001 ostettua asuntoa piti maksaa omasta pussista keskimäärin 50€/kk koko 15 vuotinen laina-aika. Toista, 2006 ostettua jo 300€/kk.
T. No.8
Muista ottaa huomioon, että joudut maksamaan vuokratuotosta myös verotkin.