Lue keskustelun säännöt.
Pankit ei anna taloyhtiölle lainatarjousta, kuulemma liikaa sijoitusasuntoja. Mikä on "raja"?
20.09.2025 |
Tekoäly ei osannut vastata, mutta palstalla varmasti osataan.
Espoon hyvällä alueella taloyhtiö, 25-30 asuntoa. Erittäin iso s-kirjaimella alkava vuokranantaja omistaa näistä hiukan yli puolet. Kuitenkaan sillä ei ole yli 50% äänivallasta, koska yksityiset pienosakkaat omistavat niitä suurempia huoneistoja ja tämä s-kirjaimella alkava omistaa yksiöitä ja kaksioita.
Yhtiö on omalla tontilla, taloudellinen tilanne hyvä, ei vastikerästejä.
Nyt yhtiö kysyi lainatarjouksia mahdollista tulevaa remonttia varten. Pankit eivät antaneet tarjouksia, vetosivat siihen että liikaa sijoitusasuntoja.
Mikä raja pankeilla on tässä? Riittääkö jos s-firma myy yhden yksiön, jolloin heidän "ovien lukumäärä" putoaa alle puoleen? Mitä muita vaihtoehtoja yhtiöllä on rahoittaa mahdollisia tulevia peruskorjauksia (esim. kattoremontti)?
Kommentit (30)
Muistelen omassa taloyhtiön kokouksessa puhutun siitä, että jos taloyhtiön asunnoista yli puolet on vuokralla, niin pankki kiristää lainaehtojaan. Omassakin taloyhtiössä sijoittajien äänimäärä jää paljon alle puolen, mutta ilmeisesti pankki katsoo vain asuntojen lukumäärää. Nyt meillä vielä vuokra-asuntoja on alle puolet, mutta vaarana täälläkin, että kun asuntoja ei saada kaupan, niin tyhjät asunnot pannaan vuokralle.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Ei pankeilla ole ehdotonta rajaa, mutta jos noin puolet asunnoista on sijoitusasuntoja, niin onhan se paljon. Muutama olisi varmasti ok, mutta sillä, että onko niitä 14 vai 15/30 ei ole käytännössä mitään merkitystä. Jos lainaa ei myönnetä kyse on ainoastaan siitä, että pankki ei halua ottaa riskiä. Voitte kysyä useista pankeista, joku voi riskin ottaakin.
Vierailija kirjoitti:
Ei pankeilla ole ehdotonta rajaa, mutta jos noin puolet asunnoista on sijoitusasuntoja, niin onhan se paljon. Muutama olisi varmasti ok, mutta sillä, että onko niitä 14 vai 15/30 ei ole käytännössä mitään merkitystä. Jos lainaa ei myönnetä kyse on ainoastaan siitä, että pankki ei halua ottaa riskiä. Voitte kysyä useista pankeista, joku voi riskin ottaakin.
Ovatko nämä sijoitusasunnot jonkun yhden sijoittajan hallinnassa vai usealla eri yksityishenkilöllä. Riski on iso, jos on vain yksi tai kaksi isoa sijoittajaa.
Aapeen tapauksessa ongelma ei ole siinä, että yhtiössä on paljon sijoitusasuntoja, vaan siinä, että ne kaikki omistaa se yksi ja sama omistaja. Yksi omistaja tarkoittaa, että sen yhden joutuessa ongelmiin, taloyhtiönkin maksajista katoaa kerralla puolet. Tämä on niin iso riski, että pankin ei kannata ottaa sitä, vaikka se yksi omistaja olisi hyvinkin vakavarainen ja ja solventti.
Lisäksi on tapauksia, joissa se solvelntti sijoittaja on myynyt jonkun kannattamattoman taloyhtiön osakkeet eurolla jollekin valmiiksi luottotiedottomalle,tai esim venäläiselle, ostajalle, jolla ei ole sitten aikomustakaan koskaan maksaa vastikkeitaan. Taloyhtiö menee konkkaan, ja ennestään luottotiedoton ostaja saa ulosottoon lisää tavaraa, mutta eiååpä se höntö liikuta. Taloyhtiön muut asukkaat eivät lysty kattamaan taloyhtiön velkoja ja menettävät omaisuutensa, mutta sekään ei liikuta ketäön.
todettakoon samalla, että nämä ongelmat ja sitä kautta pankkien epäluulot eivät koske piensijoittajia, joilla on yksi tai kaksi tai kolmekaan asuntoa samasta taloyhtiöstä, vaan nimenomaan näitä isoja usein ulkomaisomisteisia sijoitusyhtiöitä.
Vierailija kirjoitti:
Ilmeisesti S-yritys mikä liekään on talousvaikeuksissa (lue konkurssiriskissä).
Eikö voi suoraan puhua Satosta?
Jokainen voi googlettaa, miten Satolla menee, ei hyvin, kun vuokra-asuntoja ainakin täällä pk-seudulla on paljon tyhjillään.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Pankit ei tiedä mistään romahduksesta, olen itse pankissa töissä.
Suurin syy taloyhtiöiden kurjuuteen lienee se, että niihin liittyvät riskit tiedostetaan aiempaa paremmin (nimenomaan esim. sijoitusasuntojen runsas määrä on huono asia, sillä mahdolliset sijoitusyhtiön maksuvaikeudet kaatuvat lopulta muiden, tavallisten asukkaiden niskaan) ja usein noihin liittyy korjausvelkaa, joka voi olla kasvanut maksukykyyn nähden liian suureksi. Yllättyisitte, jos tietäisitte miten monessa taloyhtiössä on kituutettu liian pienellä vastikkeella ja tehty reaktiivisesti vain pakolliset remontit. Sitten ihmetellään, kun pankki ei myönnäkään miljoonan lainaa kun käytännössä mitään ei ole tehty vuoden 1977 jälkeen ja taloyhtiön tili kumisee tyhjyyttään.
Myös maksukykyyn kiinnitetään huomattavasti enemmän huomiota nykyään, oli kyseessä sitten henkilö- tai yritysasiakas. "Helppo raha" on enää muisto vain. :)
This.
Meilläkin taloyhtiössä oli tärkein asia mahdollisimman pieni vastike. Vaikka olinkin vuokralainen niin pidin aina älämölöä siitä että vastikkeeseen pitäisi laittaa reilu korjausraha. Nyt tilanne siellä on se, että katto pitäisi pinnoittaa/uusia, vesiputket,viemärit sekä runkoputki pitäisi alkaa uusimaan. Myös ikkunat vaatii toimenpiteitä ja puuosat rakennuksessa. Tilillä on joku 3000e rahaa ja kyseessä pieni alle 10 asunnon yhtiö.
7v aikana ehdotin talkoita, jossa maalattaisi puuosat ja ikkunapuitteet. Samalla tällaisia pitkäsalvat ja uusi tiivisteitä tarpeen mukaan. Ei niin ei, siinäpä hän uusivat kaikki kun ei viitsitä huoltaa. Tiilikatteen pesu ja homeen poisto säännöllisesti. Ei niin ei.
Miksi omaisuudestaan haluta pitää huolta?
-Kylmät kädet
Riippumatta ylläolevsta, nyt menen off topic, ei kannta ostaa asuntoa taloyhtiöstä jossa on paljon pikkuasuntoja. Remonttien, esim putkiremontin hinta jyvitetään neliöiden mukaan vaikka isossa ja pienessä asunnossa on tasan yksi kylpyhuone. Asuntosijoittajat eivät välitä taloyhtiön asioista asukkaan kannalta. Pikkuasuntoja= asuntoaijoittajia. Steer clear of that.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Muistelen omassa taloyhtiön kokouksessa puhutun siitä, että jos taloyhtiön asunnoista yli puolet on vuokralla, niin pankki kiristää lainaehtojaan. Omassakin taloyhtiössä sijoittajien äänimäärä jää paljon alle puolen, mutta ilmeisesti pankki katsoo vain asuntojen lukumäärää. Nyt meillä vielä vuokra-asuntoja on alle puolet, mutta vaarana täälläkin, että kun asuntoja ei saada kaupan, niin tyhjät asunnot pannaan vuokralle.
Te olette ymmärtäneet siellä yhtiökokouksessa väärin. Ongelma ei ole siinä, että ne asunnot on vuokralla, vaan siinä että ne omistaa yksi ja sama iso vuokranantaja. Yksityinen yksittäisen asunnon henkilökohtaisesti omistava omistaja, joka vuokraa asuntoaan, on pankin kannalta ihan samanlainen osakkeenomistaja kuin asunnossa itse asuvakin omistaja. Riski pankille on täsmälleen sama.
Riskin aiheuttaa sijoitusyhtiö. etenkin, jos yksittäinen sijoitusyhtiö omistaa puolet kiinteistöstä, ja jättääkin sitten puolet taloyhtiön kaikista vastikkeisa maksamatta. Tästä syntyy twloyhtiölle ongelmatilsnne, jotw jöljelläolevst omistwjat eivät enää pysty ratkaisemaan, ainakaan sellaisessa aikataulussa, ettei pankillekin tulisi ongelmia. Varsinkin kun sijoitusyhtiöt on nimenomaan rakennettu sitä varten, että ne suojaavat yhtiön omistajaa kaikilta yhtiön velkojen aiheuttamilta riskeiltä.
"Te olette ymmärtäneet siellä yhtiökokouksessa väärin. Ongelma ei ole siinä, että ne asunnot on vuokralla, vaan siinä että ne omistaa yksi ja sama iso vuokranantaja. Yksityinen yksittäisen asunnon henkilökohtaisesti omistava omistaja, joka vuokraa asuntoaan, on pankin kannalta ihan samanlainen osakkeenomistaja kuin asunnossa itse asuvakin omistaja. Riski pankille on täsmälleen sama".
Kyllä ymmärsimme tämän, ko asia haluttiin vain tuoda myös osakkaiden tietoon. Ja omassa taloyhtiössäni sijoittajina ovat piensijoittajat.
Onhan myös eri asia yhtiön varallisuuden kannalta se, että omistaako taloyhtiö tontin (kuten omassani) vai onko esim kaupungin vuokratontti.
Ainakin Helsinki on muuttunut todella ahneeksi tonttiensa suhteen.
En usko että olisi mitään tarkkaa pros lukua. Jokainen pankki voi vielä tulkita asiaa omalla tavallaan. Tuossa esimerkissä riskiä nostaa omistuksen keskittyminen yhdelle sijoittajalle ja se on merkittävä riskitekijä.