Kannattaako sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla

Itse olen hankkimassa ensimmäistä sijoitusasuntoa ja törmäsin sellaiseen seikkaan että pankit eivät mielellään anna lainaa sijoitusasuntoja varten (ainakaan minulle). 100.000 euron lainassa pankin näkemys oli n. 12 vuoden laina-aika kun itse olisin lähtenyt 20 vuoden laina-ajalla jolloin 90% lainakuluista olisi kuittaantunut vuokrilla. Tuossa 12 vuoden maksuajassa joutuisin joka kuukausi laittamaan n. 350 euroa omistani lainanlyhennykseen... ei mikään mahdoton ajatus mutta sotii sitä periaatetta vasten että "vuokratulo = pääasiallinen lainanlyhennyskassa".

[quote author="Vierailija" time="24.06.2013 klo 11:08"]

Sijoitusasuntohan nimenomaan just kannattaa ostaa lainarahalla. Siis siinähän se idea just onkin! Vuokralainen maksaa pikkuhiljaa asuntolainaa pois ja parhaimmassa tapauksessa asunnon arvo vielä nousee vuosien aikana. Lainankorot ja vastikkeet (ja muut menoerät) vähentävät verotuksessa sun saamaa tuloa.

Mitä järkeä olisi ostaa sijoitusasuntoa täysin ilman lainarahaa? Siinähän vain saisi kuukausittain "liikaa" tuloa eikä kuluja olisi tarpeeksi verotukseen merkattavaksi...

[/quote]

Jos ostaa sijoitusasunnon kokonaan velkarahalla, taitaa olla vaikea saada niin isoa vuokraa, että kattaisi kaikki asunnon kulut + lainan lyhennyksen vuokralla.

Asian kannattavuuteen vaikuttaa oleellisesti se, mistä asunnon ostaa, millainen kysyntä on vuokra-asunnoilla, millainen on vuokrien kehitys ja millainen on tulevaisuudessa asuntojen arvon kehitys. Eli tiettyjä epävarmuustekijöitä on olemassa.

Jos ei osaa laskea kannattaako sijoitus, niin kannattanee unohtaa!

Ei tarvii olla edes KTM kun ymmärtää että kannattaa. Vuokralainen maksaa käytännössä lainan.

[quote author="Vierailija" time="21.10.2014 klo 16:30"]

Ei tarvii olla edes KTM kun ymmärtää että kannattaa. Vuokralainen maksaa käytännössä lainan.

[/quote]

eikä maksa, koska pankki ei edes myönnä niin pitkää laina-aikaa, ouhmattakaan siitä, että korkokulut kasvaa sellaisella laina-ajalla ihan kannattamattomiksi.

[quote author="Vierailija" time="24.06.2013 klo 11:08"]Sijoitusasuntohan nimenomaan just kannattaa ostaa lainarahalla. Siis siinähän se idea just onkin! Vuokralainen maksaa pikkuhiljaa asuntolainaa pois ja parhaimmassa tapauksessa asunnon arvo vielä nousee vuosien aikana. Lainankorot ja vastikkeet (ja muut menoerät) vähentävät verotuksessa sun saamaa tuloa.

Mitä järkeä olisi ostaa sijoitusasuntoa täysin ilman lainarahaa? Siinähän vain saisi kuukausittain "liikaa" tuloa eikä kuluja olisi tarpeeksi verotukseen merkattavaksi...

 
[/quote]
Vai saa sijoittaja liikaa tuloa.. Onkohan yleinenkin ongelma sijoittajien keskuudessa?? Jos ei ole velkaa, maksaa pääomatuloista veron. Jos on velkaa, ei ehkä tuloja jää, mutta joutuu maksamaan korot. Noin pääpiirteittäin. Suo siellä, vetelä täällä. En kyllä av-mammoilta pyytäisi sijoitusneuvoja.

Meillä 20 vuoden laina toisessa sijoitusasunnossa ja juu, vuokra riittää lainanlyhennykseen ja korkoihin. Itselle maksettavaksi jää yhtiovastike ja verot (joita ei ole tähän mennessä tullut kun esim kotitalousvähennys on vähentänyt veromäärää.).

Mielestäni oikein hyvä diili. Toisessa, todella uudessa ja keskusta-asunnosamme jää hiukan enemmän maksettavaa noin 200:2 eli mulla satku ja miehellä satku (kuukausittain).

No kannattaa.

Riippuu, mitä tarkoitat kannattamisella.

Jos lasket ns todellista tuottoa, eli lainan korkojen ja vuokraamiskulujen vähentämisen jälkeistä verotuskelpoista tuottoa vuokratulosta, niin se on noin 4-5% tällä hetkellä kun lainojen korot ovat alhaalla. Ihan käypäinen tuotto sinänsä.

Tämä kuitenkin ededllyttää, että sinulla on varaa maksaa lyhennykset omistasi, eikä asunnon vuokratuoton tarvitse kattaa niitä, eli et laske lyhentäväsi lainaa merkittävässä määrin vuokratuotolla. Todelliseen tuottoonhan lyhennyksiä ei vähennymsiksi ei lasketa. Käytännössä, ja sanon tämän pitkäaikaisella kokemuksella, on niin että jos yli puolet asunnon hankintahinnasta on lainaa, sen lyhennyksiin edes järjellisellä laina-ajalla menee kuukaudessa enemmän kuin vuokratuotto on. Eli maksat lyhennyksiä sitten omasta pussistaai. Tämä on toki ihan hyvä esim säästämissuunnitelmana, mutta älä kuvittele, että se välittömästi helpottaa taloudellista tilannettasi. Asuntoon säästettyä rahaa et voi realisoida "vähän kulmasta" tarpeen tullen, se on siinä kiinni kunnes myyt koko kämpän.

jos taaspitkität lainan maksuaikaa niin paljon, että lyhenykset saa kerättyä vuokratuotosta (yli 20 vuotta) lainan kokonaiskorot kasvavat niin suuriksi, että lysti ei sen takia kannata enää edes laskennallisena kokonaistuottona.

omaa rahaa täytyisi olla yli puolet, että homma kannattaisi kunnolla.

Kolmoselta hyvä vastaus. Itselläni lainaa jäljellä noin 40 000,- ja vuokra kämpässä 810 e. Juuri ja juuri riittää tuon kokoisen lainan lyhennyksiin se tulo, mikä vuokrasta jää vähennysten ja verojen jälkeen.

En kasita millaisia laina-aikoja otatte (siis vastaajat 3 ja 4). Itse sijoitusasunnot ostan niin suurella lainalla kuin vaan mahdollista. Ja maksan pois niin hitaasti kuin mahdollista, nyt kun lainan korot ovat matalat. Kun korot nousevat, alan maksamaan enemman pois. Mutta esim. muutin lainan jota oli n. 15t jaljella (alunperin n. 50t) niin etta maksan sita pankille enaa alle satasen kuussa (korko ja lyhennys). Laina-aikakin nousi tosi paljon, mutta silla nyt ei ole yhtaan mitaan valia. Ja tililla on reilut 50t, eli voisin tuonkin lainan maksaa pois, mutta mielummin kaytan kateista esim. seuraavan asunnon kasirahaksi. Esimerkkina tuosta asunnosta yv on noin 100e, vuokralainen maksaa n. 450e, ja veroihin menee n. 100e, eli "puhdasta" tuottoa se tekee nyt vajaat 200e kuussa. Aiemmin lyhensin 350e/kk, eli asunto maksoi itse itsensa ja verot maksoin omasta pussista.

T. Asuntosijoittaja

[quote author="Vierailija" time="24.06.2013 klo 00:31"]

tänä päivänä enää?

[/quote]Minusta ei. Liikaa epävarmuustekijöitä.

Viitonen, sä et nyt laske sen asunnon todellista tuottoa ollenkaan, vaan vain sitä, jääkö sulle jotain käteen vai ei, ja senkin aika vaillinaisesti. Sähän et laske maksavasi korkoja koko laina-aikana! Sä et myöskään voi sanoa, että maksat verot omasta pussista, jos vähänkään tajuat, miten tuotto lasketaan.

epäilen vahvasti, että olet asuntosjoittava vain unelmmissasi.

ja JOS et ole pelkkä kuvitelma, sun olisi syytä huomata, että sun laskelmasi alkaa vasta vaiheessa, jossa lainaa on enää murto-osa asunnon hankintahinnasta.

Hei seiska,

En nyt ymmartanyt viestiasi? Olen KTM ja sijoitusasuntovarallisuuteni on noin puoli miljoonaa euroa (usko tai ala), eli kylla mielestani ihan hyvin ymmarran asuntosijoittamista, ala huoli :)  En ymmarra mika laskelmissani oli mielestasi pielessa? Omassa tilanteessani velkavivun kaytto sopii hyvin ja siten sijoitetun paaomantuotto on korkeampi, kuin jos olisi asunnon ostanut vaikka ihan kateisella. Korot ovat talla hetkella alhaiset (inflaatiotakin alemmat, eli raha on kaytannossa ilmaista), omissa lainoissani on kaikissa kokonaiskorko 1% tai alle (esim. tassa esittelemassani tapauksessa 3kk euribor ja +0.35 marginaali). Lainan korkoon menee alle 10e kuukaudessa ja se on laskelmissa mukana. Korosta saan myos verohyodyt, tosin nyt summa ei ole paljoa. Jos joku muu asia jai epaselvaksi niin kysy vaan!

T. Asuntosijoittaja

Sun laskelmassasi menee pieleen

 a) se että sä lasket koko maksimaalisen pitkän laina-ajan samaa minikorkoa kuin se nyt on. Tässä ketjussa ei näes puhuttu siitä, sopiiko velkavipu johonkin tiettyyn tilanteeseen, vaan kannattaako se kokonaiskuvassa vai ei. 

B)se, että sä et oiekastaa. Edes puhhu samasta asiasta, sillä sun antamiesi tietojen perusteella sun "velkavipu" on ihan mitätön: sulla on siis puoli miljooonaa sijoittusvarqllisuutta ja 15000 euroa velkaa, velan prosenttiosuus on siis alle kolmasosaa. Kuten yllä luet, alunperin kysymys koski kookonaan velalla sijoittamista ja vastaukset 3 ja 4 totesivat, että ainakaan yli puoliksi velkarahalla systeemi ei oikein toimi. 

C) sä väität maksavasi "verot omasta pussistasi" mutta jopa KTM:n töytyy ymmärtää, että se, jos sä lisäät masta pussistasi tai jostain muualta kirjanpidon ulkopuolelta rahaa systeemiin saattaa kyllä estää välittömän konkurssin, mutta ei se todellista tuottoa silti kasvata.

Mulla on ihan kokonaisen miljoonan edestä kiinteistöomaisuutta, tosin siitä vain noin puolet  on vuokrakäytössä. Mä olen vain humanisti, mutta mulla on kuitenkin kirjanpidon perusasiat näköjään paremmin hallussa kun sulla.

Sijoitusasuntohan nimenomaan just kannattaa ostaa lainarahalla. Siis siinähän se idea just onkin! Vuokralainen maksaa pikkuhiljaa asuntolainaa pois ja parhaimmassa tapauksessa asunnon arvo vielä nousee vuosien aikana. Lainankorot ja vastikkeet (ja muut menoerät) vähentävät verotuksessa sun saamaa tuloa.

Mitä järkeä olisi ostaa sijoitusasuntoa täysin ilman lainarahaa? Siinähän vain saisi kuukausittain "liikaa" tuloa eikä kuluja olisi tarpeeksi verotukseen merkattavaksi...

tottakai kannattaa, kunhan vuokratuoton laskee tarkkaan ja marginaalin neuvottelee kohtuulliseksi

Sijoitusasunnon voi ilman muuta ostaa lainarahalla kunhan 20% käsiraha löytyy.

Tapoja suojautua korkoriskiltä on mm. kiinteä korko, korkokatto ja korkoputki tai taloudellinen varautuminen, eli pyrkii pitämään rahaa käytössä myös mikäli sijoitusasunnon kanssa tulee vastaan yllätyksiä

Lähde: Sijoitusasunnon lainan korot

Riippuu mistä ostaa. Ja myöntääkö pankki lainan. Esim. Helsingin keskustassa on asuntojen hinnat niin törkeän kalliit jo, että ei kannata. Sen sijaan vaikkapa Hervannasta voi saada halvalla sijoitusasunnon, ja siellä riittää opiskelijoita vuokralaisiksi.

Vierailija kirjoitti:

Sijoitusasunnon voi ilman muuta ostaa lainarahalla kunhan 20% käsiraha löytyy.

Tapoja suojautua korkoriskiltä on mm. kiinteä korko, korkokatto ja korkoputki tai taloudellinen varautuminen, eli pyrkii pitämään rahaa käytössä myös mikäli sijoitusasunnon kanssa tulee vastaan yllätyksiä

Lähde: Sijoitusasunnon lainan korot

Mihin 20%:n käsirahaa tarvitaan?