täytyykö asunnon velat maksaa ennen kuin sen voi myydä?

Oletan, että velka on pankkilainaa, jonka vakuutena asunto on.

Yleensä pankki haluaa jonkun vakuuden lainalleen ja monesti se on uusi asunto, johon olet vaihtamassa. Lainaa ei siis tarvitse maksaa pois, vaan uuden asunnon osakekirjat takaavat sen ja mahdollisen lisälainan.

Jos taas vain myyt asunnon ostamatta uutta, ei pankille jää vakuutta. Käytännössä hoidetaan niin, että kaupanteon yhteydessä pankille maksetaan osalla kauppahintaa laina pois ja loput rahat jäävät myyjälle vapaasti käytettäväksi. Osakekirjat usein siirtyvät vain pankista toiseen.

Jos velka on yhtiölainaa, ei sitä kannata ennen myyntiä maksaa pois. Silloin ostajan rahoitustaarve on pienempi ja monesti helpottaa kaupantekoa. Uusi ostaja voi maksaa yhtiölainan pois, jos näin paremmaksi katsoo.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

Siksi yhtiölainojen korko on useimmiten korkeampi kuin vakavaraisen yksityisen ihmisen asuntolaina.

No eipä ole, kuten ei marginaalikaan.

Mielenkiintoinen näkemys mutta ei pidä paikkaansa. Kyllä taloyhtiölainojen korot ovat keskimäärin jonkin verran suuremmat kuin alimmat yksityishenkilöiden asuntolainakorot. Ei se ero valtava ole mutta olemassa.

Vierailija kirjoitti:

Mistä veloista on kyse? Tarkoitatko maksamattomia vastikkeita ja vesimaksuja?

Vai onko kyse rahoituslainasta tai henkilökohtaisesta asuntolainasta (pankki)?

Kyllä asunnon voi myydä jos on vastikkeita rästissä, silloin uusi omistaja vastaa rästeistä. Vaikuttaa asunnon hintaan, tietenkin.  Jos asunto on rästien takia taloyhtiön haltuunottama tilanne voi olla toinen, tähän en osaa vastata. Rahoituslaina ei ole esteenä myynnille, siinä vain laina siirtyy toiselle henkilölle. Jos laina on iso sitä ei yleensä kannata maksaa pois koska se supistaa mahdollisten ostajien määrää. Pankin asuntolainakaan ei ole este, pankki vain nappaa omansa myyntihinnasta päältä ensimmäisenä.

"Rahoituslaina ei ole esteenä myynnille, siinä vain laina siirtyy toiselle henkilölle."

Ei se mihinkään siirry, vaan rasittaa kyseistä huoneistoa riippumatta omistajan vaihtumisesta.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

Siksi yhtiölainojen korko on useimmiten korkeampi kuin vakavaraisen yksityisen ihmisen asuntolaina.

No eipä ole, kuten ei marginaalikaan.

Ei välttämättä mutta yhtiölaina on paljon jäykempi kuin oma henkilökohtainen asuntolaina (ei esim. mahdollisuutta lyhennysvapaseen eikä korkojen verovähennystä). Lisäksi monissa yhtiölainoissa on kirjattuna pankin mahdollisuus muuttaa marginaalia myöhemmin eli se voi  nousta myöhemmin. Ja henkilökohtaisissa lainoissa tätä ei ole.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

Yhtiölainasta vastaa taloyhtiö, eivät osakkaat. Eli sun 2/3 yhtiölainasta vastaavat kaikki osakkeenomistajat yhdessä.

Vai tarkoittaako ap yhtiölainaa, joka kohdistuu uudehkoon osakehuoneistoon? Monissa uudiskohteissa on myyntihinta ja velaton hinta ilmoitettuna. Maksamalla pelkän myyntihinnan saat osakehuoneiston hallintaasi, tämä pääoma voi löytyä vaikka säästettynä valmiiksi.

Varsinaista yhtiölainaa maksetaan rahoistusvastikkeena, jonka loputtua hallinnoimasi asunto on velaton. Mutta yhtiölainojen ehdot ovat usein vähän huonommat verrattuna henkilökohtaiseen lainaan, joten maksaessasi yhtiölainaa kulusi ovat luonnollisesti isommat.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

Siksi yhtiölainojen korko on useimmiten korkeampi kuin vakavaraisen yksityisen ihmisen asuntolaina.

No eipä ole, kuten ei marginaalikaan.

Mielenkiintoinen näkemys mutta ei pidä paikkaansa. Kyllä taloyhtiölainojen korot ovat keskimäärin jonkin verran suuremmat kuin alimmat yksityishenkilöiden asuntolainakorot. Ei se ero valtava ole mutta olemassa.

Riippuu varmaan taloyhtiön sijainnista ja vakuusarvosta. Olen kahden Helsingin keskustassa olevan taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja ainakin näiden yhtiöiden lainojen korot ja marginaalit ovat ihan samalla tasolla kuin yksityishenkilöiden lainoissa. Tiedän, että on toisaalta yhtiöitä, jotka eivät saa lainaa millään hinnalla ja jotkut yksityishenkilöt saavat rahaa hyvin edullisesti.

Vierailija kirjoitti:

Millä perusteella asunnon arvo on aina suurempi kuin siitä oleva velka? Jos hinnat romahtaa niin ei välttämättä myydessä saa edes sitä summaa, mitä on pankilta lainannut. Tämä tapahtuu helposti, jos nopeasti tulee paljon asuntoja myyntiin eikä ole tarpeeksi ostajia.

Tottakai asunnon tai talon arvo on yleensä velkaa suurempi. Jos nyt tänään ostan asunnon hintaan 200 000€, ja myyn sen vaikka 10 vuoden kuluttua, on velkaa jäljellä ehkä puolet hinnasta, mutta todennäköisesti asunnon hinta on samaan aikaan noussut (jos ei ole jossain muuttotappio kunnassa). Kun siis myyn 10 vuoden kuluttua, saan talosta enemmän kuin mitä itse olen maksanut, maksan pois sen mitä velasta on jäljellä, ja loput jää minulle.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

Siksi yhtiölainojen korko on useimmiten korkeampi kuin vakavaraisen yksityisen ihmisen asuntolaina.

No eipä ole, kuten ei marginaalikaan.

Ei välttämättä mutta yhtiölaina on paljon jäykempi kuin oma henkilökohtainen asuntolaina (ei esim. mahdollisuutta lyhennysvapaseen eikä korkojen verovähennystä). Lisäksi monissa yhtiölainoissa on kirjattuna pankin mahdollisuus muuttaa marginaalia myöhemmin eli se voi  nousta myöhemmin. Ja henkilökohtaisissa lainoissa tätä ei ole.

Asuntosijoittajalle asia on taas useimmiten aivan päinvastoin. Anyway, yhtiölainaa ei kannata maksaa pois ennen myyntiä, vaan antaa ostajan päättää mitä tekee sillä.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

Et tainnut elää vielä 90-luvulla?

Pankki lähtökohtaisesti pitää huolen, että vakuusarvo on enemmän kuin laina jollain riskitasolla. Eli yleensä asunnon arvo on enemmän kuin sitä vastaan on lainaa. Joissakin tapauksissa voi toki olla toisinkin, mutta se on poikkeus, ei sääntö.

Juurikin on 90-luvulla käynyt näin, että ostettu hintapiikin aikana asunto, ei ole jostain syystä ollut varaa maksaa korkoja (ja lyhennyksiä), jolloin asunto jouduttu pakkomyymään hintojen ollessa pohjalukemissa ja myynnin jälkeen jääty vielä velkaa pankille.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Millä perusteella asunnon arvo on aina suurempi kuin siitä oleva velka? Jos hinnat romahtaa niin ei välttämättä myydessä saa edes sitä summaa, mitä on pankilta lainannut. Tämä tapahtuu helposti, jos nopeasti tulee paljon asuntoja myyntiin eikä ole tarpeeksi ostajia.

Tottakai asunnon tai talon arvo on yleensä velkaa suurempi. Jos nyt tänään ostan asunnon hintaan 200 000€, ja myyn sen vaikka 10 vuoden kuluttua, on velkaa jäljellä ehkä puolet hinnasta, mutta todennäköisesti asunnon hinta on samaan aikaan noussut (jos ei ole jossain muuttotappio kunnassa). Kun siis myyn 10 vuoden kuluttua, saan talosta enemmän kuin mitä itse olen maksanut, maksan pois sen mitä velasta on jäljellä, ja loput jää minulle.

Asunnon arvo ei välttämättä nouse ja jos paljon ihmisiä joutuu taloudelliseen ahdinkoon ja iso määrä asuntoja tulee samalla alueella myyntiin, hinnat putoaa. Ei siinä mitään sääntöä ole ettei voisi tippua, vaikka puoleen siitä mitä itse on aikanaan maksanut.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

Et tainnut elää vielä 90-luvulla?

Pankki lähtökohtaisesti pitää huolen, että vakuusarvo on enemmän kuin laina jollain riskitasolla. Eli yleensä asunnon arvo on enemmän kuin sitä vastaan on lainaa. Joissakin tapauksissa voi toki olla toisinkin, mutta se on poikkeus, ei sääntö.

Juurikin on 90-luvulla käynyt näin, että ostettu hintapiikin aikana asunto, ei ole jostain syystä ollut varaa maksaa korkoja (ja lyhennyksiä), jolloin asunto jouduttu pakkomyymään hintojen ollessa pohjalukemissa ja myynnin jälkeen jääty vielä velkaa pankille.

Asunto käy vakuudeksi yleensä 70-75 %:lla myyntihinnasta. Pankki siis katsoo, että asunnon hinta on aina vähintään sen verran. Teoriassa on tietysti mahdollista, että asunnon arvo tippuu enemmän. Silloin myynnin jälkeen voi jäädä velkaa pankille, jos lainaa on jäljellä enemmän kuin asunnon myyntiarvo. Se ei ole todennäköistä, mutta ei mahdotontakaan, kuten 90-luvun lama osoitti.

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

Ei todellakaan

Yhtiölainotetun asunto osakkeen voi myydä henkilölle joka ei saa pankkilainaa, esim. Minä olen ostanut 1 asunto osake kauppahinta 700e ja muu hinta yhtiölaina kiinteä korko 2 % vuoteen 2036. Tänäpäivänä henkilökohtaisen pankkilainan korko yli 4%. Asuntoyhtiö ei voi muutakin toivoa parasta että maksan. Olen luottotiedoiltani merkitty henkilö

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

Olen ostanut ja myös myynyt velkaisen asunnon.   Kummassakin tapauksessa oli neljäntenä osapuolena yhden pankin virkailija joka tuli osakekirjan kanssa tilaisuuteen ja luovutti sen kauppakirjojen kirjoittamisen jälkeen sille pankkivirkailijalle joka lähetti siinä yhteydessä saman tien toiselle pankille sen velkasaamisen.

Eli siis osakekirjat toisessa pankissa panttina kuin mistä uusi ostaja otti lainan.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

 

Et tainnut elää vielä 90-luvulla?

 

Pankki lähtökohtaisesti pitää huolen, että vakuusarvo on enemmän kuin laina jollain riskitasolla. Eli yleensä asunnon arvo on enemmän kuin sitä vastaan on lainaa. Joissakin tapauksissa voi toki olla toisinkin, mutta se on poikkeus, ei sääntö.

Juurikin on 90-luvulla käynyt näin, että ostettu hintapiikin aikana asunto, ei ole jostain syystä ollut varaa maksaa korkoja (ja lyhennyksiä), jolloin asunto jouduttu pakkomyymään hintojen ollessa pohjalukemissa ja myynnin jälkeen jääty vielä velkaa pankille.

Kiinteistön vakuus arvo tulee maanmittauslaitoksen kiinnityksistä jotka useinkin yläkantissa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

 

Et tainnut elää vielä 90-luvulla?

 

Pankki lähtökohtaisesti pitää huolen, että vakuusarvo on enemmän kuin laina jollain riskitasolla. Eli yleensä asunnon arvo on enemmän kuin sitä vastaan on lainaa. Joissakin tapauksissa voi toki olla toisinkin, mutta se on poikkeus, ei sääntö.

Juurikin on 90-luvulla käynyt näin, että ostettu hintapiikin aikana asunto, ei ole jostain syystä ollut varaa maksaa korkoja (ja lyhennyksiä), jolloin asunto jouduttu pakkomyymään hintojen ollessa pohjalukemissa ja myynnin jälkeen jääty vielä velkaa pankille.

Kiinteistön vakuusarvo tulee maanmittauslaitoksen kiinnityksistä jotka useinkin yläkantissa.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Jos asuntosi on lainasi vakuutena, niin sen osakekirja on pankilla. Et voi myydä asuntoasi ilman osakekirjaa. 

 

Pitää paikkansa. Se mikä on kummallista on se, että jos osakkeesta on taloyhtiölainaa eli rakennusvaiheen rahoituslainaa niin osakekirjan saa itselleen kaupanteon yhteydessä. Siis vaikka olisi maksanut vain esimerkiksi kolmasosan asunnon hinnasta saa osakekirjan itselleen. Luulisi että 2/3 asunnosta omistava taho haluaisi sen panttina itselleen, vaan ei.

 

Siksi yhtiölainojen korko on useimmiten korkeampi kuin vakavaraisen yksityisen ihmisen asuntolaina.

 

No eipä ole, kuten ei marginaalikaan.

 

Jos haluaa myydä asunnon alihintaisella kaupalla, niin silloin yhtiölaina kannattaa maksaa pois ennen kauppaa. Jos siis haluaa maksimoida sen, kuinka paljon alennusta (ilman veroseuraamuksia) voi antaa. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Ainahan asunnon arvo on suurempi kuin siihen kohdistuva velka.

Tietysti on noita asuntoja jossain maaseudulla joiden arvo on nolla,

mutta ei siellä asunnoilla käydä kauppaa eikä ihmisiä ole ollut vuosiin.

 

Et tainnut elää vielä 90-luvulla?

 

Pankki lähtökohtaisesti pitää huolen, että vakuusarvo on enemmän kuin laina jollain riskitasolla. Eli yleensä asunnon arvo on enemmän kuin sitä vastaan on lainaa. Joissakin tapauksissa voi toki olla toisinkin, mutta se on poikkeus, ei sääntö.

Juurikin on 90-luvulla käynyt näin, että ostettu hintapiikin aikana asunto, ei ole jostain syystä ollut varaa maksaa korkoja (ja lyhennyksiä), jolloin asunto jouduttu pakkomyymään hintojen ollessa pohjalu

 

Ei kiinnitykset määritä vakuusarvoa. Vakuusarvo määräytyy kauppahinnan perusteella. Kiinnityksiähän voi olla vaikka miljoonan edestä, vaikka kiinteistön arvo olisi siitä vain puolet.