Miksi ihmiset maksavat vuokratontilla sijaitsevasta vastaavanlaisesta asunnosta enemmän Helsingissä kuin esim. Pihtiputaalla?

Tämäpä vasta mysteeri.

Koska ihmiset ovat tyhmiä, eivätkä ymmärrä, mitä vuokratontti tarkoittaa. Katsokaa nyt esim. niitä seurakunnan tonttien kanssa pulassa olevia. Mustapekka jäi käteen, koska kukaan ei halua nykyisiltä omistajilta ostaa kiskurivuokraisella tontilla olevia asuntoja.

Ainakin jos itse rakentaa/rakennuttaa, niin hinnan pitäisi olla ihan sama. Tontin vuokra vaan on suurempi Helsingissä.

Koska ihmiset haluavat asua mieluummin Helsingissä. Jos he joutuisivat esim. kulkemaan töihin Helsinkiin Pihtiputaalta, kustannus olisi aivan tolkuttomasti aikaa ja melkoisesti rahaa.

Vierailija kirjoitti:

Koska ihmiset haluavat asua mieluummin Helsingissä. Jos he joutuisivat esim. kulkemaan töihin Helsinkiin Pihtiputaalta, kustannus olisi aivan tolkuttomasti aikaa ja melkoisesti rahaa.

Niin, tämä selittää hintaeron tontin osalta, mutta ei rakennuksen osalta. Tiilet maksaa ihan saman verran sijainnista riippumatta.

Kyllähän hinnat ovat sillä tavalla melko vääristyneet, että hintaerot omatonttisen ja vuokratontilla olevan välillä eivät ole suuren suuria, VAIKKA tontti on Helsingin alueella kaikkein arvokkain osa asuntoa ja sen arvo vaan nousee tulevaisuudessa.

Onko siis niin, että jos markkinat toimisivat normaalisti, hintaerot vuokratonttisen ja omatonttisen välillä olisivat suuremmat? Mutta koska pääkaupunkiseudulla on krooninen asuntopula, kaikesta (paskastakin) maksetaan mitä vaan ja hintaa rajoittaa ainoastaan se, miten paljon pankista saa lainaa?

Kun sillä vuokraoikeudellakin on oma arvonsa. Vuokraoikeus Helsingissä on jonkin arvoinen, Pihtiputaalla siitä ei makseta, kun siellä ei maakaan ole juuri minkään arvoista. 

Kyllä Helsingin sisällä markkinat hinnoittelevat eron vuokratontilla olevien ja omalla tontilla olevien asuntojen välillä. Voi olla, ettei se tontin hinta näy aivan täysimääräisesti, mutta suurelta osin se näkyy. Kaikki eivät vaan osaa arvioida mikä sen oman tontin arvo kyseisen asunnon kohdalla voisi olla.

Itse olen asunnon myynti-ilmoituksesta yrittänyt etsiä tiedon siitä, paljonko yhtiössä on yhteensä asuinneliöitä ja paljonko on tontin vuokra. Tästä saa haarukoitua tontin vuokran asuinneliötä kohden. Siitä kun approksimoi neljän prosentin tuotto-odotuksella, saadaan arvioitua sen rakennusoikeuden hinta neliöltä. Tässä ei siis merkitse niinkään tontin koko, vaan montako asuinneliötä siihen tontille on saanut rakentaa. (Myös omakotitalojen tonttien hinnat noudattelevat pitkälti tätä logiikkaa, että rakennusoikeuden määrä on tärkeämpi kuin tontin koko.) Jos vaikkapa taloyhtiön asuntojen pinta-ala on yhteensä 2000 neliötä ja tontin vuokra on 120000€, voidaan laskea että tontin vuokra on 30€/neliö/vuosi ja tämä jaettuna 0,04 on 1500€. Jos siis oletetaan että maan omistaja haluaa 4% tuoton maan vuokrauksesta, se tarkoittaa että maan arvo on 1500€/rakennusoikeusneliö. 50 neliön asunnon kohdalla tämä on 75000€ ja jos naapuritontilla on vastaava asunto joka on omalla tontilla, niin tämän vuokratontilla olevan asunnon arvo pitäisi olla 75000€ pienempi kuin sen omalla tontilla olevan.

Toinen tapa millä olen vertaillut omalla ja vuokratontilla olevia asuntoja on hoitovastikkeen kautta. Tämä toimii silloin kun ei ole saatavissa tietoa tontin vuokrasta. Jos yhtiöt ovat samoihin aikoihin rakennetut ja voidaan ajatella että ne ovat teknisesti saman kaltaisia (pätee paremmin uudehkoihin taloihin joissa ei ole vielä paljon teknisen arvon alentumaa), katson suoraan paljonko hoitovastikkeet eroavat toisistaan. Jos omalla tontilla olevassa yhtiössä hoitovastike on 4€/neliö/kk ja vuoratontilla vastaavasti 6,5€/neliö/kk, tästä saadaan erotukseksi 2,5€/neliö/kk ja 50 neliön asunnossa 125€/kk tai 1500€/vuosi. Jos laskee minkälaisesta pääomasta olisi korot tuon 1500€ vuodessa 4% korkotasolla, niin saadaan 37500€. Tämän voi siis ajatella niin, että tuota vuokratontilla olevaa asuntoa ikään kuin rasittaa 37500€ laina, josta maksetaan 4% korkoa ja sitä lainaa ei voi maksaa pois, vaan korkoja pitää maksaa iänkaiken. Tuossa voi käyttää myös korkona oman asuntolainan korkoa tai omaa arviota keskikorosta seuraavan 20-25 vuoden aikana. 

Tämä jälkimmäinen laskentatapa ottaa myös huomioon sellaisen tilanteen, jossa taloyhtiöllä on vaikkapa jotain omaisuutta, josta se saa tuloja ja jossa sen vuoksi on pienempi vastike. Taloyhtiön omistuksessa olevat liikehuoneistot tai asunnot eivät välttämättä näy taseessa oikealla arvollaan vaan ne saattavat olla arvostettu siihen hintaan, mikä niistä on maksettu. Näiden arvoa voi olla parempi arvioida vuokratuoton kautta ja usein se ilmoitetaankin erikseen myynti-ilmoituksessa. Jos ei ilmoiteta, se näkyy tuloslaskelmassa, mutta kiertokautta se näkyy myös vastikkeessa. Jos on kaksi vastaavaa asuntoa jossa toisen vastike on 1€/neliö/kk ja toisen 4€/neliö/kk niin vastikkeen erotuksen kautta voidaan taas hahmotella, minkä arvoinen on kyseisen asunnon omistama osuus taloyhtiön omistamasta omaisuudesta. Pelkkää neliöhintaa ei kannata tuijottaa jos asunnon mukana tulee kaupan päälle myös muuta omaisuutta, josta tulee vuokratuloja.

Kyllä mä sen ymmärrän että paikkakuntien välillä on hintaeroa vaikka olisikin vuokratontilla oleva talo kyseessä. Onhan ihan asuntojen vuokrissakin huimia eroja paikkakunnasta riippuen. Sitä en kuitenkaan ymmärrä että SAMALLA paikkakunnalla vastaavan kokoista/ kuntoista taloa myydään suunnilleen samalla hinnalla, oli se sitten omalla tai vuokratontilla. Miksi kukaan ostaisi vuokratontilla olevaa taloa jos oman tontin saa samaan hintaan? Tää on mulle täysi mysteeri...

Itse rakentamalla hintaeroa ei tule, koska tarvikkeet maksaa saman. Mutta jos palkkaa aputyövoimaa, niin sekin on varmaan Helsingissä kalliimpaa kuin maalla.

Ohi aiheen, mutta en käsitä ensinnäkään että kuka kumma haluaa edes asua vuokratontilla.

Jos vuokraan kämpän niin silloin on ok, mutta jos omistan asunnon niin eihän siinä ole mitään järkeä. Miksi haluaisin maksaa joka kuukausi tontista? Ja pelätä vuokran nousua? Kun ne asunnot niillä vuokratonteilla ei ole mitenkään halvempia niin mikä pointti on ottaa tuollainen ekstamaksu harteilleen?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Koska ihmiset haluavat asua mieluummin Helsingissä. Jos he joutuisivat esim. kulkemaan töihin Helsinkiin Pihtiputaalta, kustannus olisi aivan tolkuttomasti aikaa ja melkoisesti rahaa.

Niin, tämä selittää hintaeron tontin osalta, mutta ei rakennuksen osalta. Tiilet maksaa ihan saman verran sijainnista riippumatta.

Kyllä se sen hintaeron selittää rakennuksenkin osalta, koska se rakennuskin sijaitsee tietyssä paikassa.

Jos ostaisit siirrettävän rakennuksen, maksaisit siitä tietysti saman verran joka paikassa. Oikeudsta pystyttää sen uudelleen johonkin ja pystytyskuluista maksaisit sittn sen, mitä sillä paikkakunnalla maksaa. Työkään ei ole samanhintaista, eikä edes materiaalit. Kysynnän ja tarjonnan laki aiheuttaa sellaista.

Vierailija kirjoitti:

Ohi aiheen, mutta en käsitä ensinnäkään että kuka kumma haluaa edes asua vuokratontilla.

Jos vuokraan kämpän niin silloin on ok, mutta jos omistan asunnon niin eihän siinä ole mitään järkeä. Miksi haluaisin maksaa joka kuukausi tontista? Ja pelätä vuokran nousua? Kun ne asunnot niillä vuokratonteilla ei ole mitenkään halvempia niin mikä pointti on ottaa tuollainen ekstamaksu harteilleen?

Pointti on siinä, että moni paikoin muuta ei ole tarjolla, jos haluat asua tietyssä kaupungissa tietyssä kaupunginosassa.

Vierailija kirjoitti:

Ohi aiheen, mutta en käsitä ensinnäkään että kuka kumma haluaa edes asua vuokratontilla.

Jos vuokraan kämpän niin silloin on ok, mutta jos omistan asunnon niin eihän siinä ole mitään järkeä. Miksi haluaisin maksaa joka kuukausi tontista? Ja pelätä vuokran nousua? Kun ne asunnot niillä vuokratonteilla ei ole mitenkään halvempia niin mikä pointti on ottaa tuollainen ekstamaksu harteilleen?

Omalla tontilla oleva asunto voi yksinkertaisesti olla liian kallis. Vuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia ja niissä on tarkoin määritelty vuokrankorotusperusteet. Ne vuokrankorotukset eivät siis tule mitenkään yllätyksenä.

Asun itse yhtiössä, joka on vuokratontilla ja meillä on 97-neliöinen asunto. Tähän meillä oli varaa. Kun viereiselle tontille rakennettiin talo, siitä vastaava asunto olisi maksanut 200000€ enemmän kuin mitä me maksoimme tästä. Toki joudumme tontista maksamaan vuokraa, mutta toisaalta meillä on liiketiloja joista yhtiömme saa vuokratuloja. Näiden vuokratulojen turvin vastikkeemme on vain hieman enemmän kuin naapuritalossa (myynti-ilmoituksista olen nähnyt heidän vastikkeensa). Liiketilojen vuokrat auttavat siis tontinvuokran maksussa. Vuokrasopimus on 60 vuodeksi ja olemme jo viisikymppisiä, joten meidän elinaikanamme tuota ei neuvotella uusiksi. Toki tontin vuokra hiljalleen nousee, mutta niin nousevat myös liiketiloista perityt vuokrat.

Se seurakunnan tonttihomma oli kyllä ihan poikkeuksellinen kusetus. Luin jostain, että alkuperäisessä vuokrasopimuksessa oli niin, että jos vuokrasopimuksen päättyessä ei tehdä uutta sopimusta, osakkaat ovat velvollisia purkamaan rakennukset omalla kustannuksellaan! Eli käytännössä tontin vuokranantaja pystyi täysin kiristimään asukkaita.

Ymmärtääkseni kaupungin tonttien kohdalla käytäntö on se, että jos vuokrasopimusta ei uusita, kaupungin pitää lunastaa rakennukset eli osakkaat saavat niistä ainakin jonkinlaisen hinnan takaisin.

Vuokratonteista "markkinavuokran" periminenkin on moraaliltaan vähän niin ja näin, koska vuokratontit omistaa yleensä kaupunki ja kaupungilla on kaavoitusmonopoli, eli ei niillä tonteilla ole mitään markkinavuokraa, sillä kaupunki voi käytännössä omilla toimillaan vaikuttaa siihen, mikä tonttien arvoksi muodostuu.

Lehtisaari on ihan omanlaisensa tapaus. Siellä on jo vuosikymmeniä nautittu käsittämättömän edullisista tonttivuokrista. Asuntojen omistajat ovat tasan tarkkaan tienneet, että asuvat vuokratontilla, mutta samalla ovat tuudittautuneet siihen, että seurakunnat eivät koskaan korota vuokraa.

Nyt vuokrat korotetaan vastaamaan markkinahintaa, kyse ei ole mielivallasta. Toki on katkeraa, kun on kuviteltu, että maailman tappion saakka selvitään vapaamatkustajia, eikä se menekään niin.

Seurakunnan tehtäviin kuuluu myös diakonia eli heikompien auttaminen ja avustaminen ja siihen tarvitaan rahaa.

Ei voi olla niin, että seurakunta tukee poikkeuksetta hyväosaisia lehtisaarelaisia köyhimpien kustannuksella.

Vierailija kirjoitti:

Lehtisaari on ihan omanlaisensa tapaus. Siellä on jo vuosikymmeniä nautittu käsittämättömän edullisista tonttivuokrista. Asuntojen omistajat ovat tasan tarkkaan tienneet, että asuvat vuokratontilla, mutta samalla ovat tuudittautuneet siihen, että seurakunnat eivät koskaan korota vuokraa.

Nyt vuokrat korotetaan vastaamaan markkinahintaa, kyse ei ole mielivallasta. Toki on katkeraa, kun on kuviteltu, että maailman tappion saakka selvitään vapaamatkustajia, eikä se menekään niin.

Seurakunnan tehtäviin kuuluu myös diakonia eli heikompien auttaminen ja avustaminen ja siihen tarvitaan rahaa.

Ei voi olla niin, että seurakunta tukee poikkeuksetta hyväosaisia lehtisaarelaisia köyhimpien kustannuksella.

Ei ne ole sen käsittömättömämmän edullisempia kuin kaupungin vanhoissa sopimuksissa. Silti kaupunki ei ole nostanut uusituissa sopimuksia vuokria lähellekään sitä, mitä ahne seurakunta on tehnyt.

Vierailija kirjoitti:

Lehtisaari on ihan omanlaisensa tapaus. Siellä on jo vuosikymmeniä nautittu käsittämättömän edullisista tonttivuokrista. Asuntojen omistajat ovat tasan tarkkaan tienneet, että asuvat vuokratontilla, mutta samalla ovat tuudittautuneet siihen, että seurakunnat eivät koskaan korota vuokraa.

Nyt vuokrat korotetaan vastaamaan markkinahintaa, kyse ei ole mielivallasta. Toki on katkeraa, kun on kuviteltu, että maailman tappion saakka selvitään vapaamatkustajia, eikä se menekään niin.

Seurakunnan tehtäviin kuuluu myös diakonia eli heikompien auttaminen ja avustaminen ja siihen tarvitaan rahaa.

Ei voi olla niin, että seurakunta tukee poikkeuksetta hyväosaisia lehtisaarelaisia köyhimpien kustannuksella.

Mistä tämä legenda hyväosaisista lehtisaarelaisista on tullut? Juuri näissä kerrostaloissa on asunut ihan tavallisia ihmisiä. Siellä on ihan erikseen ne merenrannan ökytalot.

Ja vuokrien uusi taso on huomattavasti kalliimpi kuin kaupungin uusissa sopimuksissa. Mikä ihmeen "markkinavuokra" se sellainen on, kun kuitenkin kaupungin tontteja on lähes kaikki muut vuokratontit, eli eikö juuri se ole se, joka määrittää "markkinavuokran" tason?

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Koska ihmiset haluavat asua mieluummin Helsingissä. Jos he joutuisivat esim. kulkemaan töihin Helsinkiin Pihtiputaalta, kustannus olisi aivan tolkuttomasti aikaa ja melkoisesti rahaa.

Niin, tämä selittää hintaeron tontin osalta, mutta ei rakennuksen osalta. Tiilet maksaa ihan saman verran sijainnista riippumatta.

No eiväthän maksa. Niiden tiilien sijainti on kiinteä, joten tottakai nekin maksavat eri verran. Voit ihan vapaasti käyttää niitä halpoja Pihtiputaan tiilejä Helsingissä, jos koet pääseväsi halvemmalla. Niin, vai onko sillä kuitenkin sinulle jokin merkitys, että ne tiilet ovat nimenomaan Helsingissä eivätkä Pihtiputaalla.