Omistusasunnon kulut, joita ei osata ottaa huomioon?

Me asumme hyvin hoidetussa pienkerrostalossa ja ei ole ollut mitään isompia remontteja eikä ole tarpeenkaan. Talo ja aita on maalattu kerran. Aitakin maalattiin talkoilla. Talon maalauksesta oman osan sai maksaa kerralla tai rahoitusvastikkeena...pieni summa/kk.

Kaikki maksaa vähän isompaa vastiketta kun on tarpeen ja talolle on kertynyt rempparahaa kota voi sitten tarvittaessa käyttää. Meillä vastike on 320e/kk ja meillä on sadan neliön koti. Vastikkeeseen kuluu vedet, autopaikka ja laajakaista.

Ennen talvea laitetaan välikattoon lisää eristettä mutta lasku maksetaan rempparahastosta.

Mistään vanhasta talosta ei kannata ostaa asuntoa jos kaikki putki/hissi/julkisivu ym. rempat on tekemättä...paitsi jos nuo tulevat remontit on otettu huomioon myyntihinnassa...mutta oma vaivansa niisstä on.

Kaikenlaista pienempää, kuten lukistojen uusinta kun avainten patentit vapautuu, antenttijärjestelmät voi muuttua ja tarvita huoltoa, jätevesimääräykset ym. muuttuu ja voidaan korottaa veroja ja maksuja, sähköjä ja ilmanvaihtoa remontoidaan.

Tiedän taloyhtiön joka joutui riitaisaan oikeustaisteluun eikä vakuutus kattanut kuluja, osakkaille lähemmäs miljoonan lasku.

Sitten myös niitä yhtiöitä joista paljastuu esim. Hometta niin että joudutaan purkamaan kaikki talot. Velka jää mutta omaisuuus meni.

Varoittava esimerkki lähipiiristä: Nuorella parilla oli hirveä kiire saada ostettua oma asunto. Löysivät sitten sellaisen haluamaltaan alueelta 40 vuotta vanhasta kerrostalosta, asunto oli melko edullinen alueen hintatasoon nähden (joo, tässä vaiheessa olisi pitänyt herätä kysymys, miksi se on halpa). Pariskunta oli laskenut pystyvänsä maksamaan hoitovastikkeen, lainan ja korot. No, sellainen pikku juttu unohtui, että olisi pitänyt tutustua taloyhtiöön paremmin ennen asunnon ostamista. Ovat nyt asuneet talossa alle kaksi vuotta ja on käynyt ilmi, että yhtiön taloutta on hoidettu surkeasti ja isoja remontteja vältelty eli ne ovat nyt kaikki edessä lähivuosina. Putkirempan mahdollisuus tällä pariskunnalla oli tiedossa, mutta lisäksi olisi tulossa julkisivuremppaa, hissiremppaa, kattoremppaa, viemäriremppaa ja talon pihallekin tarttis tehdä jotain...

Vähän aikaa sitten pari yritti etsiä asuntoonsa vuokralaista ja muuttaisivat sitten itse naisen äidin luo. Minullekin tarjottiin asuntoa vuokralle, mutta eipä kiinnosta.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Kymmenien vuosien asunto-osakeyhtiöissä asumisen kokemuksella sellaisia ei normaalisti tule. Minulla ainut oli parvekelasien asennus, jota en olisi halunnut mutta yhtiökokouksen päätöksellä ne tulivat kaikille. Kustannus oli viitisen tonnia, minkä maksoin heti pois vaikka sen olisi voinut sisällyttää vastikkeeseen.

Pikkuremontit, maalaukset ja muut, menevät taloyhtiön keräämästä remonttirahastosta eikä niitä erikseen maksella.

Jos teillä on kymmenien vuosien ajan laiminlyöty kaikki isommat kunnostustyöt, niin asunnon arvokaan ei liene kummoinen. Yhtään valveutuneempi ostaja tajuaa, että edessä on varsinainen remonttipommi kun kaikki putkista lämmitysjärjestelmään ja julkisivuun pitää uusia samaan aikaan. Plus keittiö ja kylppäri ovat iloisesti ohittaneet elinkaarensa, jolloin laattojen takaa voi rempassa löytyä ihan mitä vaan.

Asnnoissa yhteensä, en koko aikaa samassa. Isoja remontteja ei kohdalleni osunut ja nuo tyyppiä ulkosivuremontti, eli maalaus menivät remonttirahastostosta. Nyt asun omakotitalossa.

No kyllä vuokralaiset maksaa vuokrassa ne samat vastikkeet ja remontit kuin omassakin asuja, että sikäli noi kustannukset on väistämättä kaikilla. Omassa asuja on vain isommalla riskillä kiinni juuri tietyssä yhtiössä. Vuokralainen ei juuri riskejä kanna, paitsi että voi joutua helpommin vastentahtoisesti vaihtamaan asuntoa.

Jos on vuokralla talossa, johon on tulossa iso remontti ja sen myötä vuokrankorotus, voi aina muuttaa pois. Putkiremonttia odottavan asunnon myynti sen sijaan ei välttämättä onnistukaan, tai ainakaan siitä ei saa kovin hyvää hintaa.

Vierailija kirjoitti:

Kymmenien vuosien asunto-osakeyhtiöissä asumisen kokemuksella sellaisia ei normaalisti tule. Minulla ainut oli parvekelasien asennus, jota en olisi halunnut mutta yhtiökokouksen päätöksellä ne tulivat kaikille. Kustannus oli viitisen tonnia, minkä maksoin heti pois vaikka sen olisi voinut sisällyttää vastikkeeseen.

Pikkuremontit, maalaukset ja muut, menevät taloyhtiön keräämästä remonttirahastosta eikä niitä erikseen maksella.

Kulut riippuvat monista tekijöistä. Tiedän iäkkään naisen, joka asuu alkuperäisessä asunnossa jonka hankkivat uutea 70-luvulla. Kolmio. Pari vuotta sitten kysyin yhtiövastikkeesta minkä suuruinen on. Hämmästyin kun kertoi, että on vuokra ja on jo yli 500e/kk. Taloon on tehty kaikki mahdolliset remontit ja ne ovat nostaneet pitkän aikaa vastiketta. Putkiremontin yhteydessä laittoivat vielä sähkölämmitteisen lattialämmityksen kylppäreihin ja sähkölaskut moninkertaistuivat ko toimenpiteen jälkeen. Yhtiövastike+sähkö lohkaisee pieneläkeläisen tuloista ison loven. Kertoi ettei pärjäisi jos ei olisi edesmenneen miehen eläke lisänä. Asunto on n 75m2 mutta ei halua pienempään millään.

Vierailija kirjoitti:

Osakeasunnossa tulee ennen pitkää lisäksi remonttien rahoitusvastikkeet. Remontteja voi olla monen hintaisia, mutta rahoitusvastike voi nousta hoitovastiketta isommaksi. Noin 60 nelion kaksioon putki-kylppäriremontin hinta on 25000-30000€, julkisivuremontin hinta saman verrantoki riippuu parvekkeista. Taloyhtiö uusii lämmityksiä, ilmanvaihtoja,ilmastointeja, kattoja, pihakansia, sähköjohtoja, jne.

Lisäksi asumiskuluiksi laketaan aina myös vesi-ja jätevesimaksu, vaikka se harvoin kuuluu vastikkeeseen. Valuutusmaksut lasketaan myös.

Toisaalta luettelemiasi remontteja ei tule edes 10 vuoden välein, jotein oikein valitussa taloyhtiössä saa asua aika lailla huoleti 20 vuotta ilman, että yksikään osuu omalle kohdalle. Ostin asunnon vuonna 1947 rakennetusta talosta, remontit oli tehty 1980-luvulla (LVI- ja sähkö-), joten vasta vuonna 2014 oli ensimmäinen kerta vuoden 1986 jälkeen, kun oli remonttitarvetta. Silloinkin poistettiin pihasta leikkipaikka ja kunnostettiin aidat.

Toisaalta pitää muistaa, että uusissa taloissa on paljon tekniikkaa. Niissä tulee ensimmäiset isot remontit jo siinä vaiheessa, kun talolla on ikää 10 vuotta. Erilaisiin anturimittauksiin perustuvat toiminnot alkavat pätkiä ja joudutaan konehuoneessa isoihin satsauksiin.

Olen tyytyväinen vuokralla asumiseen. Kaupungin kämpässä asun, vuokra on edullinen, talo alle 10 vuotta vanha ja vuokranantaja on hoitanut aina kaikki puutteet kuntoon moitteettomasti. Koska vuokra ei ole suuri, säästöön ja asp-tilille menee kivasti rahaa joka kuukausi. Muutaman vuoden kuluttua saan jo ostettua oman asunnon halutessani. Saisin oikeastaan ostettua jo nyt, mutta en hyvältä alueelta, enkä varmaan kovin hyväkuntoisesta talosta.

Eihän se voi onnistua mitenkään, että kaikki jotenkin onnistuvat välttämään nuo isot remontit ja vaihtavat asuntoa niin, että niissä on joko jo tehty putki- ja muut tosi isot rempat tai sitten remppoihin on vielä pitkä aika. Jonkunhan täytyy asua myös niissä asunnoissa, joihin nuo remontit tulevat maksettaviksi ja jonkun ne täytyy maksaa.

Katsoin just, että Vantaalla oli myynnissä 60-luvun kerrostalokolmio edulliseen noin 160 tonnin hintaan (muut olikin sitten yli 200 000), mutta päälle tuleekin osuus mittavista remonteista, noin 120 000. Ihan kamala summa per asunto!

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Riippuu paljon varmaankin asuuko asunto-osakeyhtiössä vai omakotitalossa. Osaan vain kertoa asunto-osakkeen osalta kuluista:

Osakkaan omia korjattavia/ylläpidettäviä:

- Keittiöremontti noin 20 vuoden välein. Noin 10 000 euroa (riippuu mistä ottaa, mitä tekee, minkä kokoinen jne.)

- Kylpyhuoneremontti noin 20 vuoden välein. Noin 15 000 euroa (riippuu mistä ottaa, mitä tekee, minkä kokoinen jne.).

 -Lattiamateriaalien vaihdot noin 10 vuoden välein. Noin 25-35e/neliö (itse käytän laminaattia ja todennut, että 10 vuoden välein on hyvä aika vaihtaa).

- Seinien maalausta tai tapetointia noin 10 vuoden välein. Joitain tonneja.

- Pihan ylläpitoa (terassin öljyäminen, aitojen maalaus/kunnostus, laatoitus jne.). Muutamia satasia per vuosi.

- Muuta ylläpitoa ja korjailua (suodattimien vaihtoa jne.). Noin 1000 euroa pervuosi.

Taloyhtiön vastattavia:

- kattoremontti noin 30 vuoden välein. Tämä maksaa yleensä joitain kymmeniätuhansia per asunto

- Putkiremontti noin 40-50 vuoden välein. Kannattaa varautua noin 1000e/neliö.

- Julkisivuremotti noin 30 vuoden välein. Kannattaa varautua useisiin kymmeniin tuhansin per asunto

yllä olevista aiheutuu siis korotettu vastike.

- Muihin ylläpitotöihn meillä kerätään korjausvastiketta, joten ei aiheuta lisäkustannuksia (vastike noin 350e/kk).

Sanoisin, että maksaa siis noin 40 000 - 50 000 euroa itselle asunnon ylläpito noin 20 vuoden aikana.  Tähän tietenkin tulee vastikkeet päälle. Halvemmalla toki pääsee, jos pidentää kylpyhuoneiden ja keittiöiden elinikää tai tekee remontit itse. En tiedä tuleeko tuo halvemmaksi vai kalliimmaksi kuin vuokralla asuminen. Vuokralainenhan noita kuitenkin maksaa korotetussa vuokrassaan. Ainakin omistusasujana on mahdollisuus päätää milloin nuo tehdään ja mitä laitetaan. Vuokralaisena ei välttämättä ole vaikutusmahdollisuutta vaan saattaa tulla sitä "halvinta paskaa" mikä ei itseään miellytä. 

On kyllä surkea lattiamateriaali, jos pitää kymmenen vuoden välein vaihtaa. Toki tuo on järkevä vaihtoväli halvimmille laminaateille, mutta oikeastaan mitään muuta yleisesti käytettyä materiaalia ei todellakaan tarvitse vaihtaa noin usein. Esim. parketin käyttöikä oikein huollettuna on kymmeniä vuosia, ja pinnan naarmuuntuessa sen voi hioa ja lakata uudelleen.

Eihän sitä pakko ole vaihtaa noin usein. Käytän yleensä laminaattia, joka maksaa n.35€/neliö. Sellainen kestää kyllä helposti yli 20 vuotta. Tuntuu vaan, että sitä haluaa aina välillä uutta ilmetta kämppään niin tulee laminaattia vaihdettua ja maalattua hieman uudestaan. Parketista en pidä eikä sitä meille kai oikein voi ottaakaan kun kissoja ja koiria kämpässä. Menee kuulemma huonoksi eläinten kanssa. Ny tuo laminaatti lähtee vaihtoon muiden remonttien takia.

Mahdolliset remontit taloyhtiössä nostavat vastiketta joten lainaa ei kannata ottaa sen mukaan että elää sitten ihan "kädestä suuhun". Muutenkin jo ostamista miettiessä kannattaa huomioida mitä isoja remontteja on tehty ja mitä tulossa ja mikä on vastike ostohetkellä koska se tietysti nousee kun niitä remontteja tehdään. Sitten tietysti kuluja tulee jos itse haluatte asunnossanne jotain uusia tai remontoida. Jos vaikka jääkaappi menee rikki vuokra asunnossa voi soittaa vuokraisännälle että tarvitaan uusi mutta jos sama tapahtuu omistusasunnossa niin itse se uusi pitää hankkia.

Ap kysyi omistusasumiseen liittyviä kuluja, joita ei osata ottaa huomioon.

Täällä neuvotaan putkiremonteista - vaikka ne on juuri niitä kuluja, jotka voi ja pitääkin ottaa huomioon jo ostohetkellä.

Hyvä ap, taloyhtiöiden pitää vuosittain tehdä sellainen asia kuin korjaushankesuunnitelma seuraavalle viidelle vuodelle. Kun luet asuntojen myynti-ilmoituksia, se on syytä lukea ensimmäisten joukossa.

Jos korjaushankesuunnitelmaan on kirjattu esim. putkiremontin hankesuunnitelma, tiedät varmuudella, että putkiremppa on tulossa lähivuosina ja osaat varautua siihen myös rahallisesti. Eli maksat sellaisesta asunnosta vähemmän, koska siihen on tulossa kallis remontti. Jos minkä tahansa ison remontin suunnittelu on jo pitkällä, taloyhtiö osaa antaa remontin arvioidun budjetin.

Jos korjaushankesuunnitelmassa ei lue isoja remontteja, on syytä katsoa sitä listaa, jossa kerrotaan remonteista, jotka on jo tehty. Jos huomaat, että putket on tehty 10 vuotta sitten, niitä ei ole tulossa vuosikymmeniin. Jos huomaat, että putket on tehty viimeksi 70-luvulla, tiedät, että kohta ne tulee vaikkei niistä ole vielä tietoa korjaushankesuunnitelmassa. Osaat ottaa senkin huomioon asunnon hinnassa.

Taloyhtiö on osakkaidensa omistama. Talossa ei tehdä isoja remontteja yllättäin (tietysti akuutit vahingot pitää hoitaa) vaan niistä päättää taloyhtiön yhtiökokous. Esimerkiksi putkiremontti etenee niin, että ensimmäisestä yhtiökokouksesta, jossa asiaa on käsitelty, menee parikin vuotta hankesuunnitelman tekemiseen ja tarjousten kilpailuttamiseen. Itse remontti vie aikanaan vähintään vuoden. Lasku tulee vasta, kun remontti on valmis. Se ei tule yllätyksenä kenellekään.

Kun ostaa asuntoa, pitää katsoa huolella läpi taloyhtiön kunto ja tilanne eikä vain tuijottaa sitä kämppää. Kun on katsonut huolella taloyhtiön läpi, ei tule yllätyksiä.

Kannattaa myös muistaa, että harva asuu samassa asunnossa vuosikausia, varsinkaan siinä ensiasunnossa. Jos joku julkisivuremppa on tulossa arviolta 15 vuoden päästä, olet ehtinyt muuttaa monta kertaa.

Vierailija kirjoitti:

Eihän se voi onnistua mitenkään, että kaikki jotenkin onnistuvat välttämään nuo isot remontit ja vaihtavat asuntoa niin, että niissä on joko jo tehty putki- ja muut tosi isot rempat tai sitten remppoihin on vielä pitkä aika. Jonkunhan täytyy asua myös niissä asunnoissa, joihin nuo remontit tulevat maksettaviksi ja jonkun ne täytyy maksaa.

Katsoin just, että Vantaalla oli myynnissä 60-luvun kerrostalokolmio edulliseen noin 160 tonnin hintaan (muut olikin sitten yli 200 000), mutta päälle tuleekin osuus mittavista remonteista, noin 120 000. Ihan kamala summa per asunto!

Taloyhtiö on ilmeisesti lykännyt remonttejaan niin pitkälle kuin mahdollista ja jouduttu sitten tekemään paljon yhdessä rysäyksessä, kun tuo summa on noin suuri. Asuntoa ostaessa kannattaa tietysti lukea yhtiön remonttihistoriaa ja -suunnitelmaa realistisesti: jos mitään ei ole tehty 20 viime vuoden aikana ja juuri mitään ei ole suunnitteillakaan, "yllättävä" remonttisuma on taatusti odotettavissa.

Vierailija kirjoitti:

Eihän se voi onnistua mitenkään, että kaikki jotenkin onnistuvat välttämään nuo isot remontit ja vaihtavat asuntoa niin, että niissä on joko jo tehty putki- ja muut tosi isot rempat tai sitten remppoihin on vielä pitkä aika. Jonkunhan täytyy asua myös niissä asunnoissa, joihin nuo remontit tulevat maksettaviksi ja jonkun ne täytyy maksaa.

Katsoin just, että Vantaalla oli myynnissä 60-luvun kerrostalokolmio edulliseen noin 160 tonnin hintaan (muut olikin sitten yli 200 000), mutta päälle tuleekin osuus mittavista remonteista, noin 120 000. Ihan kamala summa per asunto!

Olet oikeassa! Me ostettiin asunto johon tiedettiin putkirempan olevan tulossa. Saatiin tietysti huomattavasti halvemmalla kuin jos olisi jo remontti tehty. Nyt tuosta on aikaa noin 8v ja kun ottaa huomioon mihin hintaan ostimme asunnon ja paljonko arvo on noussut remontin myötä näiden vuosien aikana niin jos nyt laittaisimme asunnon myyntiin saisimme vasta nyt voittoa vähän. Eli jos ei ole tarkoitus asua pitkään ei kannata ostaa asuntoa johon on isoja remontteja tulossa. Toisaalta on tietysti niin että jos remontit on juuri tehty se näkyy sitten ostohinnassa. Joten niin tai näin, jokatapauksessa joutuu maksamaan tavalla tai toisella. Meillä putkiremontti ei kyllä maksanut lähellekään noin paljon kuin tuossa esimerkissäsi. Sitten on myös huomioitava että asunnossa ei välttämättä voi asua remontin aikana tai se voi olla todella hankalaa ja epämiellyttävää joten siihenkin menee rahaa jos joutuu väliaikaisasunnon vuokraamaan. Meillä oli kaikki valmiiksi suunniteltu ja tiedostettu joten meni kohtuullisen kivuttomasti mutta ei se kyllä silti kivaa aikaa ollut. Mutta jos olisimme ostaneet asunnon joka on jo remontoitu olisimme joutuneet ottamaan paljon isomman lainan joten päädyimme tähän. Nythän se remontti laina on taloyhtiöllä ja me maksamme sitä vastikkeen kautta. Ei nämä asumiskulut vieläkään ihan kamalat ole. Vuokralla asuen maksaisimme samankokoisesta asunnosta samalta alueelta vielä enemmän eikä mitään jäisi itselle. Joten tyytyväisiä ollaan. Mutta suosittelen kyllä vertailemaan monia kohteita ja niihin tehtyjä ja tekemättömiä remontteja. Tarpeeksi kun käy näytöissä oppii aika hyvin arvioimaan itse hyötyjä ja haittoja ja oppii erottamaan "helmet" joukosta.

Suurimmalta osalta unohtuu vuokra- ja omistusasumisen kustannuksia verratessa se helposti jopa isoin yksittäinen omistusasujan kustannus eli asuntoon sidotun pääoman vaihtoehtoiskustannus. Se on toki helppo unohtaa, koska se ei ole konkreettinen maksettava lasku vaan saamatta jäänyttä rahaa. 

3% poistoja ei oteta oikein koskaan huomioon. Jos niitä koettaisi laskea huomaisi aika moni ettei heidän tulotasonsa riitä ollenkaan.

Vierailija kirjoitti:

Suurimmalta osalta unohtuu vuokra- ja omistusasumisen kustannuksia verratessa se helposti jopa isoin yksittäinen omistusasujan kustannus eli asuntoon sidotun pääoman vaihtoehtoiskustannus. Se on toki helppo unohtaa, koska se ei ole konkreettinen maksettava lasku vaan saamatta jäänyttä rahaa. 

Tämä. Tuosta seuraa sekin, että vaikka yleensä moni ajattelee että omistusasuminen alkaa kannattaa erityisen hyvin kun laina on maksettu ja "maksaa pelkkää vastiketta", niin tosiasiassa ainakin kohtuullisten korkojen aikana omistusasuminen on tuolloin itseasiassa yleensä kalleimmillaan.