Lue keskustelun säännöt.
Onko omistusasuminen tosiaankin järkevää
11.11.2016 |
Mitä jos taloyhtiö onkin velkapommi?
"Asunto-osakeyhtiöiden velkaantuminen huolestuttaa taloyhtiöiden puheenjohtajia.
– Linjasaneerausten hinnat ovat hurjia. Vaikka oma taloyhtiömme on vakaa, meilläkin on kaikenkokoisia asuntoja ja esimerkiksi vanhoja ihmisiä, jotka asuvat isohkossa asunnossa yksin, 1950-luvulla rakennetun helsinkiläisen taloyhtiön puheenjohtaja Mikko Horko sanoo.
Horkon taloyhtiö on tähän asti säästynyt isommista veloista, mutta silläkin on edessä linjasaneeraus. Koska taloyhtiö on valtava, 470 asuntoa, laina voi nousta jopa parinkymmeneen miljoonaan euroon."
"Useiden turkulaistaloyhtiöiden hallituksissa istuva Mika Artesola jakaa huolen.
– Hyvin usein käy niin, että tarve korjauksille osuu samoihin aikoihin. Julkisivu- ja linjasaneeraukset, mahdolliset muut katto-, hissi- ja salaojitushankkeet. Lainaa otetaan sitten lainan päälle."
"....velkaantuminen rasittaa erityisesti pienellä eläkkeellä eläviä leskiä ja lapsiperheitä.
Jos eläkettä saa 1 400 euroa kuussa, ja yhtiövastike äkkiä kaksinkertaistuu, tilanne voi käydä mahdottomaksi. Pääkaupunkiseudulla saneeraushanke maksaa helposti 900–1 000 euroa neliöltä."
LÄHDE http://www.iltasanomat.fi/taloussanomat/art-2000001950735.html
Kommentit (35)
On se lähtökohtaisesti, jos ei maksa asunnosta liikaa yli markkinahinnan, asuu asunnossa tarpeeksi pitkään tai käy jotain odottamatonta (siis normaaleja isoja remontteja suurempaa kuten iso kosteusvahinko jne.). Riskejä tietysti löytyy, mutta lähtökohtaisesti omistusasuminen on kannattavampaa.
Esimerkki omasta elämästä: itse muutimme juuri omaan asuntoon, emmekä maksaneet asunnosta liikaa vrt. markkinoihin. Maksoimme vuokraa lähes vastaavanlaisesta saman verran kuin mitä kaikki asumiskulumme on nyt lainoja myöten on (lainanhoitomaksumme alhaiset kiitos korkotason ja pitkän laina-ajan). Emme asu varsinaisesti muuttotappiokunnassa mutta emme kyllä muuttovoittokaan. Paikkakunta ei ole korvessa, vaan Etelä-Suomessa alle tunnin matkan päässä pk-seudulta. Olen laskenut, mikäli muutamme asunnosta 10 vuoden päästä niin että asunnon arvo laskee keskimäärin noin 200 euroa joka kuukausi johtuen yli 10 vuoden päästä tulevista remonteista ja asunnon kulumisesta, mutta lainamme lyhenee 400 euroa joka kuussa. Toisin sanoen jäämme 200 euroa nimellisesti voitolle joka kuukausi, vaikka joutuisimme myymään asunnon yli 20 000 euroa nimellis-ostohintaa alemmalla hinnalla. Ihmiset kuvittelevat että jäävät voitolle asunnosta vain jos myyvät sen samalla tai korkeammalla kuin ostohinta, näinhän se ei ole. Asuntoon sijoitetulle rahalle ei vaan ikään kuin saa tuottoa.
Totuus on että suurimmalla osalla paikkakunnista ei saa edes asunnon nimelliseen ostohintaan kaupaksi, mutta omistusasuminen tulee silti useimmiten pitkällä tähtäimellä kannattavammaksi kuin vuokralla asuminen. Eri juttu esim. jos on realistinen mahdollisuus että joutuu muuttamaan paikkakunnalta pois muualle töihin (nykypäivänä monille hyvinkin realistinen skenaario, jos asuu pienemmällä paikkakunnalla kauempana kasvukeskuksista eikä ole hyvin työllistävällä alalla töissä) ja asunnon joutuu realisoimaan lyhyelläkin aikavälillä, jolloin omistusasujana voi jäädä myös tappiolle.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Äidilläni oli sijoitusasunto Turussa. Ei käynyt ikinä yhtiökokouksissa.
Sukulainen on asunnonvälittäjä, on vuokrannut kyseisen asunnon monta kertaa.
Pari vuotta sitten välittäjä sanoi nyt on oikea aika myydä ja asunto myytiinkin.Asunnosta saatiin 60 000. Tämän jälkeen asuntoon on tehty putkiremontti, 10 v sisällä tulee julkisivu plus kun kävin viimeksi asunnolla, oli piha todella huonossa kunnossa.
Näiden 3 remontin kustannus tulee olemaan suurempi kuin 60 000.
Nimenomaan.
Sitten riskinä nämä tapaukset kun sattuu sellainen vuokralainen kohdalle joka ei huolehdi asunnosta vaan vahingoittaa sitä ja pahimmassa tapauksessa laittaa paikkoja mäsäksi . Vuokratappioiden lisäksi omistaja makselee remonttikulut ja tietysti ne yhtiövastikkeet siihen päälle.
Unohdin vielä sanoa , asunto oli yli 20 v äitini omistuksessa, ainakin 3 krt asunto on ollut muutaman kk tyhjillään.
Eli asunnosta on ollut juoksevat kulut mutta ei yhtään tuottoa.
Aika monta kk saa mennä että seuraavat vuokrat kattavat menneet vuokratulot.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokralla tulee ihan samat kulut. Elämisestä ylipäänsä on tehty jostain syystä yksilön elämän kallein projekti.
Vuokralla asumiseen saa tukea (koska vuokrat ovat meillä korkeat).
Lainaa harva kuitenkaan on pakotettu ottamaan saadakseen asua hyvinhoidetussa vuokra kodissaan, mistä huoltoyhtiö pitää huolta.
Siihen sinun vuokra-asuntoosi onkin vuokranantaja ottanut lainaa, ja sitä hänen lainaansa sinä sitten maksat kuukausittain vuokran muodossa. Se että laina ei ole sinun nimissäsi, ei tarkoita ettei lainaa ole. Itse maksan paljon mieluummin omaa lainaani kuin jonkun toisen - ensimmäinen vaihtoehto kun kartuttaa omaa omaisuutta ja jälkimmäinen sitten jonkun toisen.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokralla tulee ihan samat kulut. Elämisestä ylipäänsä on tehty jostain syystä yksilön elämän kallein projekti.
Ei tule vuokralla samoja kuluja.
Mikäli vuokrataso on jäänyt jälkeen yleisestä vuokratasosta ja vuokraa joudutaan vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa korottamaan muutoin kuin sopimuksessa mainitulla menettelyllä, neuvottelut korotuksesta on aloitettava vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Korotusten tulee olla kohtuullisia ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston vuokra-arvoa. Korotukset eivät saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa kiinteistössä tehdään merkittäviä kiinteistön ja huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia.
Siinä on hyvää aikaa muuttaa muualle. Juuri putkirempatusta kämpästä et markkinoilla saa paljoa enempää vuokraa kuin naapuritalon saman kokoisesta kämpästä jossa 50 000 euron laskua ei ole omistajalle vielä lätkäisty.
Itselleni omistusasujana tuli yhtäkkiä 450e/kk lisähintaa asumiselle parveke, julkisivu ja putkiremonttien myötä. Siihen kun lisätään 120e/kk vastike ja 200e asuntolainan korkoja, ollaankin siinä että kuukaudessa menee 770 euroa ja päälle ne "omaan pussiin" päätyvät lainanlyhennykset. Vastaavaa vuokra-asuntoa pääsee asuttamaan n. 850 eurolla kuukaudessa.
Sadan tuhannen euron lainasta maksetaan 25 vuoden laina-ajalla n. 40 000 euroa korkoja ja 36 000 euroa yhtiövastiketta. (120e/kk) Päälle remonttikulut ja ollaan äkkiä yli sadassa tuhannessa. Käytännössä siis "säästääksesi" 100 000 euroa maksat 200 000 euroa eli jäät sata tonnia tappiolle. Se on yhtä kannattavaa kuin ostaa euro kahdella eurolla, ei hyvää bisnestä.
Taloudellisesti järkevin ratkaisu on asua äidin luona tai sillan alla ja sijoittaa koko raha leveään elämiseen, kuolet kuitenkin lopussa.
Kyllä minä vuokranantajana olen varmistanut, että perin sen tasoista vuokraa joka kattaa mm. kaikkien remonteista tulleiden lainojen kulut. En minä niitä omasta pussistani maksa.
Vierailija kirjoitti:
Meillä ainakin asuminen tulee omassa halvemmaksi, joka kuukausi rapsahtaa tonni omaan pottiin lainan maksuna. Vaikka talon arvo putoaisi rajustikin saamme silti omat pois.
Ja toisaalta - 250m2 vuokra-asunto maksaisi maltaita - nyt lainanlyhennystä lukuunottamatta asumiskulut (korko + kaikki muu) on alle 500€/kk. Eli lähiöyksiön verran...
Ensimmäisiä isompia remppoja odotettavissa ehkä 20-30 vuoden kuluttua
Omituista matematiikkaa.
Miten voit "saada omat pois" jos olet ostanut asunnon 100 000 eurolla ja myyt sen "rajusti pudonneena" 70 000 eurolla?
Varsinkaan maksettuasi siihen päälle 10 vuotta 500e/kk (60 000e).
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vuokralla tulee ihan samat kulut. Elämisestä ylipäänsä on tehty jostain syystä yksilön elämän kallein projekti.
Ei tule vuokralla samoja kuluja.
Mikäli vuokrataso on jäänyt jälkeen yleisestä vuokratasosta ja vuokraa joudutaan vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa korottamaan muutoin kuin sopimuksessa mainitulla menettelyllä, neuvottelut korotuksesta on aloitettava vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Korotusten tulee olla kohtuullisia ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston vuokra-arvoa. Korotukset eivät saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa kiinteistössä tehdään merkittäviä kiinteistön ja huoneiston vuokra-arvoa kohottavia korjauksia.
Siinä on hyvää aikaa muuttaa muualle. Juuri putkirempatusta kämpästä et markkinoilla saa paljoa enempää vuokraa kuin naapuritalon saman kokoisesta kämpästä jossa 50 000 euron laskua ei ole omistajalle vielä lätkäisty.
Itselleni omistusasujana tuli yhtäkkiä 450e/kk lisähintaa asumiselle parveke, julkisivu ja putkiremonttien myötä. Siihen kun lisätään 120e/kk vastike ja 200e asuntolainan korkoja, ollaankin siinä että kuukaudessa menee 770 euroa ja päälle ne "omaan pussiin" päätyvät lainanlyhennykset. Vastaavaa vuokra-asuntoa pääsee asuttamaan n. 850 eurolla kuukaudessa.
Sadan tuhannen euron lainasta maksetaan 25 vuoden laina-ajalla n. 40 000 euroa korkoja ja 36 000 euroa yhtiövastiketta. (120e/kk) Päälle remonttikulut ja ollaan äkkiä yli sadassa tuhannessa. Käytännössä siis "säästääksesi" 100 000 euroa maksat 200 000 euroa eli jäät sata tonnia tappiolle. Se on yhtä kannattavaa kuin ostaa euro kahdella eurolla, ei hyvää bisnestä.
Taloudellisesti järkevin ratkaisu on asua äidin luona tai sillan alla ja sijoittaa koko raha leveään elämiseen, kuolet kuitenkin lopussa.
Kyllä minä vuokranantajana olen varmistanut, että perin sen tasoista vuokraa joka kattaa mm. kaikkien remonteista tulleiden lainojen kulut. En minä niitä omasta pussistani maksa.
Nimenomaan, miksi ihminen tekisi kannattamattoman sijoituksen? Kukaan tuskin tänä päivänä uskoo sellaiseen asuntojen arvon nousuun, että voisi vuokrata asuntoa alle sen kustannusten.
On toki ihmisiä, joille on siunaantunut rahaa, mutta ei kiinnostusta miettiä sen sijoittamista järkevästi. Sijoitusasunto voi silloin tuntua helpolta ratkaisulta, vaikka todellisuudessa on yhtä työläs ja riskialtin kuin mikä tahansa muu sijoituskohde.
On taloyhtiöitä, jotka eivät saa korjauslainaa pankista. Asuntojen arvo laskee, taloyhtiön kunto heikkenee, maine kärsii jne.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Asun vuokralla osaketalossa ja hirvittää nämä jatkuvat remontit. Minähän ne käytännössä maksan vuokrakuluina mutta saan asumistukea. Jos tässä asuisi omistajana, niin saisi olla lompakko levällään koko ajan. Putkiremontti, ikkunoiden vaihto, mahdollinen hissinasennus, ovikoodisysteemin asentaminen, parvekkeenovien vaihto.. Nämä tuli näin äkkiseltään mieleen. Naapurit vaan kehuu että tontti on oma. Kiva kiva.
Tuo asumistuki on melkoinen hulluus. Veromaksajien varoilla maksetaan varakkaiden sijoitusasunnot. Kivahan se on tietysti vuokralla asua, jos vuokran maksaa joku toinen.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Meillä ainakin asuminen tulee omassa halvemmaksi, joka kuukausi rapsahtaa tonni omaan pottiin lainan maksuna. Vaikka talon arvo putoaisi rajustikin saamme silti omat pois.
Ja toisaalta - 250m2 vuokra-asunto maksaisi maltaita - nyt lainanlyhennystä lukuunottamatta asumiskulut (korko + kaikki muu) on alle 500€/kk. Eli lähiöyksiön verran...
Ensimmäisiä isompia remppoja odotettavissa ehkä 20-30 vuoden kuluttua
Omituista matematiikkaa.
Miten voit "saada omat pois" jos olet ostanut asunnon 100 000 eurolla ja myyt sen "rajusti pudonneena" 70 000 eurolla?
Varsinkaan maksettuasi siihen päälle 10 vuotta 500e/kk (60 000e).
En ole aiempi kirjoittaja, mutta tarkoittaisiko sitä, että nyt kulut ovat samat kuin vuokralla, ja vaikka asunto myytäisiin tappiollisesti, saisivat lainan maksettua pois. Eli lopputuloksena olisi huonoimmassakin tapauksessa sama tilanne kuin vuokralla asuessa. Ei velkaa, ei omaisuutta.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Meillä ainakin asuminen tulee omassa halvemmaksi, joka kuukausi rapsahtaa tonni omaan pottiin lainan maksuna. Vaikka talon arvo putoaisi rajustikin saamme silti omat pois.
Ja toisaalta - 250m2 vuokra-asunto maksaisi maltaita - nyt lainanlyhennystä lukuunottamatta asumiskulut (korko + kaikki muu) on alle 500€/kk. Eli lähiöyksiön verran...
Ensimmäisiä isompia remppoja odotettavissa ehkä 20-30 vuoden kuluttua
Omituista matematiikkaa.
Miten voit "saada omat pois" jos olet ostanut asunnon 100 000 eurolla ja myyt sen "rajusti pudonneena" 70 000 eurolla?
Varsinkaan maksettuasi siihen päälle 10 vuotta 500e/kk (60 000e).
Minusta sinulla taas on erikoista matematiikka.
Yksinkertainen esimerkki: asut vuokralla, maksat vuokraa 850 euroa kuussa. Otat 100 000 euroa lainaa asuaksesi omistusasunnossa, maksat lainanlyhennystä 400 euroa ja muita asumiskuluja 450 euroa, eli yhteensä 850 euroa.
Kymmenen vuoden päästä: vuokralla asuminen ei ole nostanut varallisuuttasi. Realisoidessasi asuntosi 70 000 eurolla, lainaa sinulla on jäljellä tässä vaiheessa jäljellä 48 000 euroa. Maksattuasi lainan pois, sinulle jää 22 000 euroa, eli varallisuutesi on kasvanut tämän verran.
Asuntoon sijoittaminen, niin kuin mikä tahansa muukin sijoitus, voi olla hyvä tai huono sijoitus. Esimerkiksi itse etsin asunnon jonka sain halvalla markkinahintaan nähden muuttovoittoiselta alueelta ja remontoin sen, joten pääsin +-0 tilanteeseen jo heti asunnon ostettuani. Nyt maksan lainaa pois, ja kun olen saanut sitä tarpeeksi maksettua, käytän asuntoani uuden lainan vakuutena ja ostan sijoitusasunnon jonka valitsen niin, että saan sen vuokrattua siten että vuokralainen maksaa lyhennyksen ja vastikkeen + pienen hätävarapuskurin verran, sitten taas maksan lainaa pois ja ostan uuden sijoitusasunnon jne. Kun etsii hyvät kaupat ja on tarkkana asunnon kunnon ja varsinkin sijainnin suhteen niin kyllä kannattaa. Ja olen luonnollisesti aina taloyhtiön hallituksessa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Meillä ainakin asuminen tulee omassa halvemmaksi, joka kuukausi rapsahtaa tonni omaan pottiin lainan maksuna. Vaikka talon arvo putoaisi rajustikin saamme silti omat pois.
Ja toisaalta - 250m2 vuokra-asunto maksaisi maltaita - nyt lainanlyhennystä lukuunottamatta asumiskulut (korko + kaikki muu) on alle 500€/kk. Eli lähiöyksiön verran...
Ensimmäisiä isompia remppoja odotettavissa ehkä 20-30 vuoden kuluttua
Omituista matematiikkaa.
Miten voit "saada omat pois" jos olet ostanut asunnon 100 000 eurolla ja myyt sen "rajusti pudonneena" 70 000 eurolla?
Varsinkaan maksettuasi siihen päälle 10 vuotta 500e/kk (60 000e).
Minusta sinulla taas on erikoista matematiikka.
Yksinkertainen esimerkki: asut vuokralla, maksat vuokraa 850 euroa kuussa. Otat 100 000 euroa lainaa asuaksesi omistusasunnossa, maksat lainanlyhennystä 400 euroa ja muita asumiskuluja 450 euroa, eli yhteensä 850 euroa.
Kymmenen vuoden päästä: vuokralla asuminen ei ole nostanut varallisuuttasi. Realisoidessasi asuntosi 70 000 eurolla, lainaa sinulla on jäljellä tässä vaiheessa jäljellä 48 000 euroa. Maksattuasi lainan pois, sinulle jää 22 000 euroa, eli varallisuutesi on kasvanut tämän verran.
Oho, kävipä minullaki laskuvirhe tuossa viestissä. Laina on siis lyhentynyt 48 000 eurolla, tarkoitin, joilloin lainaa on 52 000 euroa jäljellä. Ja 70 000 euron myynnillä jää voitolle siis 18 000 euroa verrattuna vuokra-asumiseen.
Pointti ei siis muuta miksikään mutta oli pakko korjata virhe. Ei käy pää ihan täysillä kun vauva valvottanut taas yön. :D
Meillä on ostohinnaltaan halpa okt jota remontoidaan työn ohessa. Sitten joskus eläkkeellä kun tulot tippuvat, juoksevat asumiskulut on pienet ja kaikki kalliit remontit on tehty meidän loppu eliniäksi.
Siitä yli-isosta osakehuoneistosta on vain osattava luopua ajoissa ja muuttaa uuteen/jo putki- ja julkisivuremontoituun ennen eläkkeelle jäämistä. Ja kun ne remonttikulutkin ihan joka asumismuodossa tulevat maksettavaksi, voisiko niihin varautua etukäteen?
Vaihtoehtona tietysti siirtyä kokoajan halvasta vuokramurjusta toiseen ja muuttaa taas pois kun taloyhtiötä aletaan kunnostaa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Asuntoon sijoittaminen, niin kuin mikä tahansa muukin sijoitus, voi olla hyvä tai huono sijoitus. Esimerkiksi itse etsin asunnon jonka sain halvalla markkinahintaan nähden muuttovoittoiselta alueelta ja remontoin sen, joten pääsin +-0 tilanteeseen jo heti asunnon ostettuani. Nyt maksan lainaa pois, ja kun olen saanut sitä tarpeeksi maksettua, käytän asuntoani uuden lainan vakuutena ja ostan sijoitusasunnon jonka valitsen niin, että saan sen vuokrattua siten että vuokralainen maksaa lyhennyksen ja vastikkeen + pienen hätävarapuskurin verran, sitten taas maksan lainaa pois ja ostan uuden sijoitusasunnon jne. Kun etsii hyvät kaupat ja on tarkkana asunnon kunnon ja varsinkin sijainnin suhteen niin kyllä kannattaa. Ja olen luonnollisesti aina taloyhtiön hallituksessa.
Tätä olen ihmetellyt että miten ihmeessä on osakkeen omistajia jotka eivät käy koskaan taloyhtiön kokouksissa. On tapauksia jossa taloyhtiön puheenjohtajina on aivan kuka sattuu joka tilailee tyyliin ruusupuskia ja hassunnäköisiä betoniporsaita -- ja samaan aikaan talo mätänee kaikessa rauhassa tyyliin kosteusvaurioissa koska minkäänlaisia kuntotarkastuksia ei älytä säännöllisesti tehdä. osaamattomasta taloyhtiönjohtamisesta seuraakin sitten iso lasku .
Yksi tilanne missä omassa asuminen on järkevää ja taloudellista on se kun on ostanut asunnon velattomana. Aina jos joutuu olemaan velkaa jonnekin niin homma ei vaan pitkässä juoksussa ns. kannata.