Miten lunastusoikeus toimii taloyhtiössä?

tässä korkeimman oikeuden juttu:



http://www.kko.fi/tulostus/43624.htm



Asian tausta



Harri N ja Maarit R olivat 23.1.2003 ostaneet asunto-osakkeet, jotka oikeuttivat kolmen huoneen ja keittiön suuruisen asuinhuoneiston hallintaan. Kauppakirjan ehtojen mukaan osakkeiden omistusoikeus ja huoneiston hallintaoikeus siirtyivät ostajille kaupantekohetkellä. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevan lunastuslausekkeen mukaan osakkeenomistajalla oli 14 päivän aikana oikeus lunastaa osakkeet. Kauppakirjan mukaan Harri N ja Maarit R olivat tietoisia lunastusoikeudesta.



Harri N ja Maarit R aloittivat heti kaupanteon jälkeen kunnostustyöt huoneistossa. He olivat tässä tarkoituksessa muun ohessa purkaneet keittiön ja makuuhuoneen välisen seinän ja osan parkettilattiasta sekä poistaneet olohuoneen, makuuhuoneen ja eteisen tapetteja, huoneiston jalkalistat, eteisen kaapiston sekä keittiön ja makuuhuoneen ovet.



Heikki S teki 3.2.2003 osakkeita koskevan lunastusvaatimuksen, minkä jälkeen Harri N ja Maarit R lopettivat työt huoneistossa.





Kanne Jyväskylän käräjäoikeudessa



Heikki S vaati kanteessaan, että Harri N ja Maarit R velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle huoneistossa tehdyistä purkutöistä aiheutunut vahinko 6 453,81 euroa korkoineen........................

että Jyväskylässä oli semmoinen "" oikeusjuttu"" mahdollinen

ja sitten te maksatte sen autotallin hinnan myyjälle eli ei ole mitäänm odotusaikaa, jonka verran odotellaan muiden päätöksiä vaan lunastusaika alkaa siitä, kun kaupat on tehty. Sen jälkeen osakkeenomistajat voivat ilmoittaa käyttävänsä lunastusoikeutta ja antavat kauppasumman isännöitsijälle (näin varmistetaan, että kyseessä ei ole hupiostaja), joka sitten antaa ko. summan edelleen sille ensimmäiselle ostajalle eli teille.

Tekstikoko A A

Taloyhtiön 
lunastuslauseke 
on riski ostajalle

ASUMINEN | Turun Sanomat 29.10.2006 02:31 | 0

Maininta lunastuslausekkeesta löytyy paitsi yhtiöjärjestyksestä myös isännöitsijäntodistuksesta. Lauseke tarkoittaa yhtiön tai sen osakkeenomistajien oikeutta lunastaa asunto tai muu huoneisto sen jälkeen, kun omistusoikeus on siirtynyt yhtiön ulkopuoliselle taholle.

- Lunastuslauseke on aina riski ostajalle. Lausekkeen sisällöstä riippuen ostaja saattaa joutua jännittämään kahdesta viikosta jopa kahteen kuukauteen saako hän pitää asunnon vai ei, kertoo Kiinteistöliiton lakimiesSirkka Terho.

- Asuntoon muuttamiseen, sen eteenpäin luovuttamiseen tai remontointiin ei kannata ryhtyä ennen lunastusajan umpeutumista.

Jos jokin taho päättää käyttää lunastusoikeuttaan, asuntokaupan yhteydessä se on velvollinen maksamaan vain osapuolten sopiman kauppahinnan. Esimerkiksi ostajan asuntolainasta koituvia kuluja tai huoneistossa lunastusaikana tehdyn remontin hintaa ei lunastajalta voi vaatia.

Päinvastoin, remontoijalle saattaa langeta vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli lunastaja katsoo, että huoneistoa on vahingoitettu.

Kauppakirja kannattaa tehdä huolella

Niissä taloyhtiöissä, joissa lunastuslauseke on, sitä Terhon mukaan myös käytetään ahkerasti. Lunastuslausekkeen rajoittama kauppa kannattaa sopia niin, että omistusoikeuden siirtyessä asunnosta maksetaan vain käsiraha.

Huoneiston hallintaoikeus, osakekirjat ja varsinainen kauppasumma vaihtaa omistajaa vasta lunastusajan umpeuduttua.

- Ostaja maksaa varainsiirtoverot vain siinä tapauksessa, että saa pitää ostamansa asunnon, kertoo verosihteeri Marja-Leena Rekola Turun verotoimistosta.

- Jos lunastus tapahtuu, kauppa mitätöityy ja varainsiirtoveron maksaa lunastaja. Kaupan mitätöityessä myöskään ensiasunnon ostaja ei menetä ensiasunnon varainsiirtoverovapauttaan ja verovähennysoikeuttaan.

Käytännössä siis oikein tehdyssä kaupassa häviää pahimmillaankin vain aikaa.

Vanhimmat lunastuspykälät ovat peräisin jo 1800-luvulta. Alun perin lunastuslausekkeen avulla tahdottiin kontrolloida, keiden haltuun taloyhtiön osakkeet päätyvät.

- Yhtiön osakkaat saattoivat estää epätoivottujen henkilöiden pääsyn yhtiöön käyttämällä lunastusoikeuttaan. Ostajan taustat selvisivät lähinnä kuulopuheiden perusteella.

Vaikka Terhon mukaan lunastuslausekkeen soveltamiskäytännöt ovat voineet olla aikoinaan jopa rasistisia, nykyään lunastusoikeutta käytetään lähinnä vain käytännöllisistä näkökohdista.

- Lunastusoikeudella tahdotaan jättää taloyhtiön osakkaille etuoikeus hankkia yhtiön ulkopuolelle siirtyviä asunto-osakkeita omistukseensa esimerkiksi oman huoneiston laajennustarkoituksessa, sijoitustarkoituksessa tai vaikkapa vuokrattavaksi omalle lapselle.

Soveltamiskäytännöt ovat mutkikkaita

Lunastuslauseke ei ole helppo juttu lakimiehelle, saati sitten tavalliselle asunnon ostajalle tai luovuttajalle. Soveltamiskäytäntöä mutkistaa eri taloyhtiöiden lunastuslausekkeiden erilainen sisältö.

- Paitsi asuntokauppoja, joissakin yhtiöissä lunastuslauseke saattaa koskea monia muitakin tilanteita, joissa omistus siirtyy yhtiön ulkopuolelle. Tällaisia voivat olla esimerkiksi testamentti, lahja, perintö tai pakkohuutokauppa, Terho sanoo.

- Ennen omistusoikeuden siirtoa onkin erittäin tärkeä selvittää, mihin kyseisen taloyhtiön lunastuslauseketta sovelletaan. Kun omistusoikeus on siirtymässä esimerkiksi perintönä perheen sisällä, saattaa syntyä hyvin inhottava tilanne, jos yhtiön muilla osakkailla on oikeus lunastaa asunto välistä.

Vieläkin kimurantimmaksi yhtälön tekee se, että lunastuslausekkeisiin sovelletaan kolmea eri lakia riippuen siitä, milloin pykälä on yhtiöjärjestykseen sorvattu.

Perusero näiden lakien välillä on se, millaiseksi lunastuslauseke on kyseisenä ajankohtana täytynyt muotoilla, kenelle lunastusvaade osoitetaan ja millaisin ehdoin sekä kenelle lunastushinta maksetaan. Jos lunastuslauseke ei ole sen yhtiöjärjestykseen lisäämisajankohtana voimassa olleen lain mukainen, sitä ei lain mukaan tarvitse soveltaa lainkaan.

Lunastuslauseke ja etuosto ovat eri asioita

Asuntokauppoihin ryhtyvän on hyvä tietää, että lunastuslauseke ei ole sama asia kuin joissakin vanhoissa taloyhtiöissä yhä voimassa oleva etuostolauseke. Etuostolauseketta ei enää nykyisin yhtiöjärjestykseen voi lisätä.

- Oleellinen ero näissä lausekkeissa on, että kun lunastusmenettely alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä, etuosto-oikeutta ryhdytään soveltamaan jo siinä vaiheessa, kun huoneisto aiotaan myydä, Terho selventää.

- Olipa kyse lunastus- tai etuostolausekkeesta, niiden tulkintaan kannattaa pyytää apua lakimieheltä esimerkiksi Kiinteistöliitosta, jotta ei vahingossa tulisi luovuttaneeksi asuntoaan pois tarkoituksensa vastaisesti.

Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen aikoinaan lisätty lunastuslauseke ei tunnu enää ajanmukaiselta, se voidaan myös poistaa. Päätös lunastuslausekkeen poistamisesta tehdään asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa. Pykälä voidaan poistaa yhtiöjärjestyksestä, jos tätä kannattaa kahden kolmasosan määräenemmistö.

Uusiin taloyhtiöihin lunastuslauseke on helppo lisätä yhtiön perustamisvaiheessa.

- Lunastuslausekkeen lisääminen tai sen sisällön laajentaminen jo olemassa olevaan taloyhtiöön vaatii suostumuksen jokaiselta yhtiön osakkaalta, jota pykälä koskee. Käytännössä sen lisääminen jälkikäteen taloyhtiöön on usein mahdotonta, Terho sanoo.

REBEKKA HÄRKÖNEN

lunastaa autotalli teidän tarjouksestanne huolimatta määräajassa, joka on saatettu määritellä yhtiöjärjestyksessä. Mitä epäselvää tässä nyt on? Jos kukaan ei lunasta sitä, ja tarjous hyväksytään, voitte ostaa tallin.

Kauppakirjatkin tehdään ennen kuin lunastusaika alkaa juosta.

Luin kerran oikeusjutusta. Pari osti asunnon kerrostalosta. Teetti ostonsa jälkeen mittavan mm kylpyhuoneremontin. Kaiken piti olla selvää. Sitten joskus viimeisenä eräpäivänä joku osakas käytti lunastusoikeuttaan ja lunasti sen asunnon sillä hinnalla itselleen ja pari joutui muuttamaan pois ja se kylppäriremonttiin upotettu rahasumma jäi kokonaan tappioksi. No teillähän ei tietenkään semmoista tule autotallin kanssa -- mutta mikään ei ole varmaa, ennen kuin se lunastusajan viimeinen päivämäärä on mennyt ohitse. Sitten voi vasta huokaista.

Luin kerran oikeusjutusta. Pari osti asunnon kerrostalosta. Teetti ostonsa jälkeen mittavan mm kylpyhuoneremontin. Kaiken piti olla selvää. Sitten joskus viimeisenä eräpäivänä joku osakas käytti lunastusoikeuttaan ja lunasti sen asunnon sillä hinnalla itselleen ja pari joutui muuttamaan pois ja se kylppäriremonttiin upotettu rahasumma jäi kokonaan tappioksi. No teillähän ei tietenkään semmoista tule autotallin kanssa -- mutta mikään ei ole varmaa, ennen kuin se lunastusajan viimeinen päivämäärä on mennyt ohitse. Sitten voi vasta huokaista.

On kyllä ollut harvinaisen tyhmä pariskunta. Ihan oikein heille, kun eivät ole selvittäneet mitä lunastuspykälä tarkoittaa.

Meidän taloyhtiössä on lunastuslauseke ja se tarkoittaa sitä, että kauppojen synnyttyä muilla omistajilla on 14 vuorokautta ostaa asunto itselleen samalalla hinnalla.

Yleensähän muuttokaan ei tapahdu sen sisällä. No ehkä joku ehtii tehdä tuossa ajassa mittavan kylpyhuoneremontin.

Yleensä lunastukseen on aikaa 2-4 viikkoa, mutta myös 2 kk on mahdollinen lunastusaika.



http://www.taloussanomat.fi/asuminen/2009/08/01/lunastuslauseke-voi-vie…

Vierailija kirjoitti:

Tekstikoko A A

Taloyhtiön lunastuslauseke on riski ostajalle

ASUMINEN | Turun Sanomat 29.10.2006 02:31 | 0

Maininta lunastuslausekkeesta löytyy paitsi yhtiöjärjestyksestä myös isännöitsijäntodistuksesta. Lauseke tarkoittaa yhtiön tai sen osakkeenomistajien oikeutta lunastaa asunto tai muu huoneisto sen jälkeen, kun omistusoikeus on siirtynyt yhtiön ulkopuoliselle taholle.

- Lunastuslauseke on aina riski ostajalle. Lausekkeen sisällöstä riippuen ostaja saattaa joutua jännittämään kahdesta viikosta jopa kahteen kuukauteen saako hän pitää asunnon vai ei, kertoo Kiinteistöliiton lakimiesSirkka Terho.

- Asuntoon muuttamiseen, sen eteenpäin luovuttamiseen tai remontointiin ei kannata ryhtyä ennen lunastusajan umpeutumista.

Jos jokin taho päättää käyttää lunastusoikeuttaan, asuntokaupan yhteydessä se on velvollinen maksamaan vain osapuolten sopiman kauppahinnan. Esimerkiksi ostajan asuntolainasta koituvia kuluja tai huoneistossa lunastusaikana tehdyn remontiin hintaa ei lunastajalta voi vaatia.

Päinvastoin, remontoijalle saattaa langeta vahingonkorvausvelvollisuus, mikäli lunastaja katsoo, että huoneistoa on vahingoitettu.

 

Kauppakirja kannattaa tehdä huolella

Niissä taloyhtiöissä, joissa lunastuslauseke on, sitä Terhon mukaan myös käytetään ahkerasti. Lunastuslausekkeen rajoittama kauppa kannattaa sopia niin, että omistusoikeuden siirtyessä asunnosta maksetaan vain käsiraha.

Huoneiston hallintaoikeus, osakekirjat ja varsinainen kauppasumma vaihtaa omistajaa vasta lunastusajan umpeuduttua.

- Ostaja maksaa varainsiirtoverot vain siinä tapauksessa, että saa pitää ostamansa asunnon, kertoo verosihteeri Marja-Leena Rekola Turun verotoimistosta.

- Jos lunastus tapahtuu, kauppa mitätöityy ja varainsiirtoveron maksaa lunastaja. Kaupan mitätöityessä myöskään ensiasunnon ostaja ei menetä ensiasunnon varainsiirtoverovapauttaan ja verovähennysoikeuttaan.

Käytännössä siis oikein tehdyssä kaupassa häviää pahimmillaankin vain aikaa.

Vanhimmat lunastuspykälät ovat peräisin jo 1800-luvulta. Alun perin lunastuslausekkeen avulla tahdottiin kontrolloida, keiden haltuun taloyhtiön osakkeet päätyvät.

- Yhtiön osakkaat saattoivat estää epätoivottujen henkilöiden pääsyn yhtiöön käyttämällä lunastusoikeuttaan. Ostajan taustat selvisivät lähinnä kuulopuheiden perusteella.

Vaikka Terhon mukaan lunastuslausekkeen soveltamiskäytännöt ovat voineet olla aikoinaan jopa rasistisia, nykyään lunastusoikeutta käytetään lähinnä vain käytännöllisistä näkökohdista.

- Lunastusoikeudella tahdotaan jättää taloyhtiön osakkaille etuoikeus hankkia yhtiön ulkopuolelle siirtyviä asunto-osakkeita omistukseensa esimerkiksi oman huoneiston laajennustarkoituksessa, sijoitustarkoituksessa tai vaikkapa vuokrattavaksi omalle lapselle.

 

Soveltamiskäytännöt ovat mutkikkaita

Lunastuslauseke ei ole helppo juttu lakimiehelle, saati sitten tavalliselle asunnon ostajalle tai luovuttajalle. Soveltamiskäytäntöä mutkistaa eri taloyhtiöiden lunastuslausekkeiden erilainen sisältö.

- Paitsi asuntokauppoja, joissakin yhtiöissä lunastuslauseke saattaa koskea monia muitakin tilanteita, joissa omistus siirtyy yhtiön ulkopuolelle. Tällaisia voivat olla esimerkiksi testamentti, lahja, perintö tai pakkohuutokauppa, Terho sanoo.

- Ennen omistusoikeuden siirtoa onkin erittäin tärkeä selvittää, mihin kyseisen taloyhtiön lunastuslauseketta sovelletaan. Kun omistusoikeus on siirtymässä esimerkiksi perintönä perheen sisällä, saattaa syntyä hyvin inhottava tilanne, jos yhtiön muilla osakkailla on oikeus lunastaa asunto välistä.

Vieläkin kimurantimmaksi yhtälön tekee se, että lunastuslausekkeisiin sovelletaan kolmea eri lakia riippuen siitä, milloin pykälä on yhtiöjärjestykseen sorvattu.

Perusero näiden lakien välillä on se, millaiseksi lunastuslauseke on kyseisenä ajankohtana täytynyt muotoilla, kenelle lunastusvaade osoitetaan ja millaisin ehdoin sekä kenelle lunastushinta maksetaan. Jos lunastuslauseke ei ole sen yhtiöjärjestykseen lisäämisajankohtana voimassa olleen lain mukainen, sitä ei lain mukaan tarvitse soveltaa lainkaan.

 

Lunastuslauseke ja etuosto ovat eri asioita

Asuntokauppoihin ryhtyvän on hyvä tietää, että lunastuslauseke ei ole sama asia kuin joissakin vanhoissa taloyhtiöissä yhä voimassa oleva etuostolauseke. Etuostolauseketta ei enää nykyisin yhtiöjärjestykseen voi lisätä.

- Oleellinen ero näissä lausekkeissa on, että kun lunastusmenettely alkaa vasta omistusoikeuden siirryttyä, etuosto-oikeutta ryhdytään soveltamaan jo siinä vaiheessa, kun huoneisto aiotaan myydä, Terho selventää.

- Olipa kyse lunastus- tai etuostolausekkeesta, niiden tulkintaan kannattaa pyytää apua lakimieheltä esimerkiksi Kiinteistöliitosta, jotta ei vahingossa tulisi luovuttaneeksi asuntoaan pois tarkoituksensa vastaisesti.

Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen aikoinaan lisätty lunastuslauseke ei tunnu enää ajanmukaiselta, se voidaan myös poistaa. Päätös lunastuslausekkeen poistamisesta tehdään asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa. Pykälä voidaan poistaa yhtiöjärjestyksestä, jos tätä kannattaa kahden kolmasosan määräenemmistö.

Uusiin taloyhtiöihin lunastuslauseke on helppo lisätä yhtiön perustamisvaiheessa.

- Lunastuslausekkeen lisääminen tai sen sisällön laajentaminen jo olemassa olevaan taloyhtiöön vaatii suostumuksen jokaiselta yhtiön osakkaalta, jota pykälä koskee. Käytännössä sen lisääminen jälkikäteen taloyhtiöön on usein mahdotonta, Terho sanoo.

REBEKKA HÄRKÖNEN