Ostamassa omakotitaloa, mitä huomioida? Välittäjiä paikalla?

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 09:32"]

Ok, puupanelit olisi siis vahdettava kipsilevyyn, ja muuten hyvä pointti että rappaus kerää pölyä, vaikka hieno onkin niin ehkei sittenkään paras idea.

Vitsi en mä tajua mitään mistään putkien sijainneista, on tosiaan vanhempi talo.

Oiskohan parempi jättää väliin kun ei ymmärrä lainkaan jos joku onkin vialla.

Oisko mitään vinkkiä et missä niiden putkien pitäis sijaita sitten?

Eli siis energia todistusta ei kukaan tule siis vaatimaan eikä kellekään ole mitään velvollisuutta sellaista myöhemminkään toimittaa? siinä tapauksessa sillä ei sitten mitään teekään, mutta olen kyllä saanut ihan väärän käsityksen tästä, luulin että se on nykyään pakollinen? Jos ei ole niin hyvä.

AP

[/quote]

Ihan eka neuvo on, että jos sun tietämys on tuota tasoa, niin kaikella ystävyydellä kehotan jättämään väliin. Siitä syystä että:

- vaikka saisit täällä kuinka hyviä neuvoja tahansa, niin lopulta tilanne on kuitenkin se, että noin vanha talo on aina todellinen yllätys(pommi).

- riippuen talon iästä, niin rakennuspiirrustuksia ei välttämättä ole, tai ainakaan taloa ei ole rakennettu sitten niiden mukaisesti. Talossa on jo lähtökohtaisesti riskirakenteita, ja jos vielä lisäksi rakennustapa on ollut huolimaton, niin kosteus- ja homeongelmia on varmasti nyt jo sekä jatkossa.

- kun sulla ei ole osaamista itsellä, niin jos menet ostamaan tollasen peruskorjauskohteen, niin joudut teettämään kaikki mahdolliset tutkimukset, selvitykset, urakat jne. ulkopuolisilla. Tähän palaa vähintään kymmeniä tuhansia ylimääräsitä rahaa, ellei sata tuhatta. Riiippuu ihan vahinkojen laajuudesta.

- Kuntotarkastus ja kosteusmittaukset (tehdään piirrustuksia tutkimalla sekä pintakosteusmittareilla, eivät kerro kumpikaan yhtään mitään talon todellisesta terveydestä) ovat sinun kannaltasi melko turhia. Näistä huolimatta talossa on todennäköisesti piileviä vikoja, jotka eivät tule näissä tutkimuksissa esiin. Jos et itse ymmärrä näistä asioista mitään, niin sua viedään kun litran mittaa.

- homekoirat osoittaa ehkä että jossain voi olla hometta, mutta sen jälkeen tarvitaan rakennetta rikkovia tutkimuksia, jotta selviää mikä sen homeen syy on. Myyjä ei koskaan halua teettää rakennetta rikkovia tutkimuksia, joten homekoirat (jotka vanhasta talosta takuuvarmasti löytävät jostain hometta) on sitten ainoa vaihtoehto => kauppoja ei tule.

- Jos jostain kumman syystä olisi niin, ettei talossa ole vikaa (eli se on rakennettu enintään vuonna 2014 tai myöhemmin ja se on todistetusti rakennettu hyvin eikä hommissa ole fuskattu), niin sen ylläpitäminen ja kunnostaminen vaatii tietoa, osaamista ja rahaa. Jos olet laittamassa kaikki rahat kiinni jo siihen kauppahintaan, niin mistä otat ne korjaus- ja ylläpitovarat?

Eli summa summarum: jos haluaa ostaa vanhan ok-talon, niin olisi hyvä omata jonkin verran perustietoa rakentamisesta ja nimenomaan rakennusten riskeistä. Kuten perustustapaan liittyvistä riskeistä, salaojiin ja niiden puutteisiin liittyvistä riskeistä, talon runkoon ja lattiarakenteeseen liittyvistä riskeistä, höyrynsulkuun ja ilmanvaihtoon liittyvistä riskeistä, LVI-tekniikkaan liittyvistä riskeistä -ja tiedostaa miten nämä riskit kasvavat minkäkin ikäisissä taloissa. Lisäksi olisi hyvä omata sellaisia käden taitoja, että puukko, saha, mittanauha, vasara, pora, sirkkeli jne pysyvät kädessä ja tietää mitä niillä tehdään. Lisäksi pitää osata etsiä korjaustietoa oikeista paikoista, ettei käy niin että remppaamalla menee ja pilaa talon (esim. kosteustekniset ratkaisut väärin toteutettuna, eli seinän läpi tihkuva ilmassa oleva höyry tiivistyy väärään paikaan seinän sisällä, johtavat pian homeeseen).

Jos tätä osaamista ei ole, eikä ehdi hankkia sitä riittävästi ennen vanhan ok-talon hankkimista, niin suosittelen jättämään väliin. Voi tulla muuten kalliita ja epämiellyttäviä yllätyksiä.

Ensinnäkin hinnoissa on ilmaa ainakin sen 10%. Elä missään nimessä tarjoa yli pyynnin!!

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 09:54"]

Tuolla tietämyksellä mikä AP:lla tuntuu olevan, on parempi jättää talon hankinta toteuttamatta. Sitä taloa pitää osata myös hoitaa ja huoltaa ostotapahtuman jälkeen, että se pysyy asuttavassa kunnossa.

[/quote]

Kaikki tuo on opittavissa, jos motivaatiota riittää. Mutta opiskelu pitäisi kyllä aloittaa ennen talon ostamista.

Haettiin kerrostalokämppää...ostettiin sitten okt... mitäs nyt tehdään :)

14

Älä luota liikaa myyjän ja välittäjän puheisiin, vaan hanki omat asiantuntijat tekämään kaikki tarpeelliset tutkimukset ja mittaukset. Eihän sekään takaa loppuelämäksi virheetöntä taloa, vaan muutaman vuoden päästä joku putki saattaa pamahtaa ja syntyy kosteusvaurioita. Mutta asiantuntevasti ja hyvin suoritettu tutkimus taannee sen, että ostotilanteessa talo on terve. Varo kuitenkin huijari-ammattilaisia, joita tällä alalla riittää. Kannattaa muuten myös kysellä, mitä naapurit tietävät talosta. Sieltä saattaa tulla varsin arvokasta tietoa, joka muuten olisi jätetty kertomatta, koska se olisi vaikeuttanut myyntiä.

Miksi taloon on tehty tarkastukset vuonna 2012? Onko nykyinen omistaja siis ostanut talon silloin (herää epäilyt miksi on jo nyt myymässä), vai onko yrittänyt myydä jo 3 vuotta sitten eikä ole mennyt kaupaksi?

Minkä ikäinen talo on ja missä se sijaitsee? 350 tonnin lähtöhinta "vanhaan" taloon kuulostaa melko messevältä.

Kuntotarkastaja on täysin suojaamaton ammattinimike. Alalla on vaikka mitä vipeltäjää. 

Kannattaa paikallisesta kiinteistöliitosta kysellä luotettavien toimijoiden perään. En kyllä tiedä, saavatko ikään kuin "mainostaa" ketään virallisesti. 

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 09:47"]

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 09:43"]Terve, jos kiinnostaa kuntoarvio/homeongelman arviointi niin laita viestiä. On lämpökamera,kosteusmittari, savut ja homeallergia. Kokemusta vuosien ajalta oikeudenkäynneistä ja homekoirista. Erityisosaaminen putkistojen kuntotutkimuksista. Pätevyys et- laadintaan. Laita viestiä 0401686660 [/quote] Kiva, tämä talo on Kajaanissa. Milloin voisit tulla?

[/quote]

Älä nyt hölmö tuollaiseen lähde!

Alan kallistua niiden kannalle, jotka eivät suosittele koko talon ostoa. Asiallisella kuntotarkastajalla on asialliset kotisivut, koulutus alalle ja referenssejä. Äläkä unohda sitä koiraa. 

Kysy tuolta intuitiiviselta näkijältä joka täällä mainostaa kykyjään. Hän luotaa röntgenkatseellaan talon ja paljastaa piillovirgeet ja homeet. Sen lisäksi utsii myyjän ja kilpailijoiden päistä tarkan tiedon, mitä teidän tarvitsee talosta maksaa. Helppo nakki hänelle.

KUNTOTARKASTUS

Kuntotarkastus ja sellainen henkilö, joka ei pelkää kömpiä ullakoille ja talon alle. Kosteudet yms. mitataan ja paikat pengotaan.

LÄMPÖKAMERAKUVAUS

Talviaikaan olisi mahdollista teettää myös lämpökamerakuvaus, jolloin tarkastetaan myös kohteen alipaine. Pitää vain olla asiantunteva henkilö arvioimassa tuloksia, koska ne pitää aina suhteuttaa kohteen rakennusvuoteen. Vanhassa talossa on satavarmasti lämpövuotoja, mutta hirveän pahoja ei saisi olla ja varsinkin ilmavuodot ovat kohtalokkaita.

Sitten vain kylmästi nimet paperiin ja olette oikean omakotitalon onnellisia asukkaita.

Miettikääpäs miten mukavalle tuntuu herätä unelmien kodissa aurinkoisena lauantai-aamuna! :) Tai istua takkatulen lämmössä kipakkana pakkasiltana.

Mulla on sellainen pointti, että mieluummin maksan vähän liikaa sellaisesta mistä tykkään kuin että ostaisin halvalla sellaisen mistä en tykkää. Muista, että nykyajan nuoretparit ovat valmiita lyömään aikamoisia summia tiskiin päästääkseen tavoitteeseensa eli oikeaan omakotitaloon. Eli rajusti vain tarjousta tiskiin.

Kajaanissa!

350? Oletan, että tämä tarkoittaa 350 000€? Kajaanissa!

Vanhasta ok-talosta!

Kyllä teidän täytyy olla melko sekaisin, jos meinaatte tarjota. Kerro nyt vielä, että tontti on melko pieni ja talo jostain 60-90 -luvulta.

Tuohon hintaan saa jo kasvukeskuksista ja isommista kaupungeista 80-2000 -luvun ok-taloja. Helsingistä ei ehkä ihan, mutta melkein. Mikä saa teidät sijoittamaan Kaajanissa saman verran rahaa johonkin homepommiin, jonka mahdollinen korjaaminen maksaa ehkä satatonnia, ja sen jälkeen kukaan ei ole kiinnostunut ostamaan sitä teiltä koskaan?

Vai aattelitteko, että siitä tulee teidän uusi harrastus, johon uhraatte kaiken vapaa-aikanne ja kaiken olemassa olevan ja tulossa olevan varallisuudeen, ja harrastatte hometalon korjailua kuolemaanne saakka?

Vai mikä tässä on se teidän pointti?

Tommosen vanhan (miltäs vuodelta se muuten on?) ok- talon ja tontin (minkä kokonen) hinta vois kaiken järjen mukaan pyöriä siellä jossain 100 t€ tuntumassa. Ellei talo ole uusi ja tontti jotenkin suuri ja näyttävä.

Tolla rahalla saa useimmissa kunnissa tontin ja uuden lautarakenteisen peruspakettitalon, jos ei kovin ihmeitä vaadi. Siellä on uudet putket ja sähköt.

Mutta todella suosittelen sinua lukemaan talotekniikasta. Varsinkin salaojista, tuulettuvista alapohjista, tuuletusraoista ym. Jos talo on vanha, ja rempattu vuosien varrella, niin siinä on myös ehditty tehdä monta mokaa vuosien varrella. Se paneli on pienin päänsärkysi. Katon kunto pitäisi päästä näkemään altapäin.

Olen itse ostanut mummolani, syystä että se oli alkuperäisessä vm 54- asussaan purueristeineen,  ilman vesiputkia, ullakot ullakkoina (talon keuhkot ja katon laudoituksen kunnon näkee) ja rakennusoikeutta oli jäljellä. Ja kiertäisin sinuna hyvin kaukaa 60-70 lukujen maavarainen laatta-talot, joista puuttuu salaojitus. Olen myös ollut purkamassa 70-luvun talosta märkiä villoja kylmiöstä.

Sähköt voi myös olla vanhat, ja ne pitäisi uusia. Itsellä on mökillä uusittu 60-luvun rintsikasta sähköt v. 2004.

Vakuutus ei korvaa putkia, putkivuotoja remppoineen ja sähköjä tai sähköjohtojen aiheuttamia paloja, jos ne on teknisen käyttöikänsä yli. Muista sekin, kun vanhaa ostat. Sisustus on ihan toisarvoista. Välittäjää ei kiinnosta talon kunto, vaan sinun rahojesi pois saaminen.

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 09:50"]Toissa päivänä annettiin tarjous. Kohde on tarjouskaupassa ja lähtöhinta 89. No tarjottiin 90, koska kaikki pinnat vedettävä uusiksi ja piha täysin villiintynyt. No välittäjä sitten soitti eilen ja selitti jotain tarjouskaupan ideaa, että kuinka tästäkin kohteesta myyjä kyllä toivoisi sellaista 100t että jos haluat tarjota...? Joo ei haluta tarjota, eiköhän se ole ostajan vapaus tarjota kohteesta juuri sen verran kuin kiinnostaa :D myyjä sitten ottaa tai jättää. Todennäköisesti nyt siis jättää, mutta sanonpahan vain että myytyä ei saa 100t hinnalla :D
[/quote]

Kiinteistömaailman tarjouskauppa on ainakin sellainen, että laittavat lähtöhinnaksi noin 30-40 tonnia alemmaksi kuin millä omistaja minimissään on valmis myymään. Omistajahan päättää, millä hinnalla myy. Saa niitä tarjouksia sitten tehdä. Ajan hukkaa sanon minä. Ainakin täällä pohjoisessa asuntomarkkinat on ihan jäissä, samat talot on myynnissä vuosikausia. Poikkeuksen tekevät sellaiset kohteet, joissa on ihan kaikki kohdallaan (sijainti, tontin koko, lämmitysmuoto, ei remontin tarvetta, ulkonäkö ja sisustus viehättävä, ei mitään omituisuuksia, hinta). Mutta tällaisia kohteita on harvoin ja ne menevät nopeasti.

Tuskin AP heitti tuota Kajaania, joku provosi väliin.

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 10:18"]

KUNTOTARKASTUS

Kuntotarkastus ja sellainen henkilö, joka ei pelkää kömpiä ullakoille ja talon alle. Kosteudet yms. mitataan ja paikat pengotaan.

LÄMPÖKAMERAKUVAUS

Talviaikaan olisi mahdollista teettää myös lämpökamerakuvaus, jolloin tarkastetaan myös kohteen alipaine. Pitää vain olla asiantunteva henkilö arvioimassa tuloksia, koska ne pitää aina suhteuttaa kohteen rakennusvuoteen. Vanhassa talossa on satavarmasti lämpövuotoja, mutta hirveän pahoja ei saisi olla ja varsinkin ilmavuodot ovat kohtalokkaita.

Sitten vain kylmästi nimet paperiin ja olette oikean omakotitalon onnellisia asukkaita.

Miettikääpäs miten mukavalle tuntuu herätä unelmien kodissa aurinkoisena lauantai-aamuna! :) Tai istua takkatulen lämmössä kipakkana pakkasiltana.

Mulla on sellainen pointti, että mieluummin maksan vähän liikaa sellaisesta mistä tykkään kuin että ostaisin halvalla sellaisen mistä en tykkää. Muista, että nykyajan nuoretparit ovat valmiita lyömään aikamoisia summia tiskiin päästääkseen tavoitteeseensa eli oikeaan omakotitaloon. Eli rajusti vain tarjousta tiskiin.

[/quote]

Jos oot tosissas, eikä tää ollu sarkasmia (miltä se musta kuullostaa), niin sähän lobbaat hyvin sellasten myyjien piikkiin, jotka haluaa myydä ne homepomminsa tyhmille ja tietämättömille nuorille pareille, joiden koko loppuelämä sitten menee pilalle siinä kun joudutaan pulaan sen hometalon kanssa, jonka korjaamiseen ei saada enää lainaa (kun ne viritettiin tappiin että saatiin se unelmien talo) ja jota ei myöskään saa myytyä, kun ongelmat nousi päivänvaloon.

Omakotitalossa nyt vaan aina ja ikuisesti on sellainen juttu, että jos talo on paria vuotta vanhempi, niin se KUNTOTARKASTUS tuo esiin vain sellaiset olennaiset ja selkeät viat, kuten esim. että katto on vuotanut ja kattorakenteet on lahot, tai että syöksytorvet puuttuu ja sadevesien poistojärjestelmää ei ole, tms. KUNTOTARKASTUKSEN yhteydessä yleensä suoritettava PINTAKOSTEUSMITTAUS ei myöskään kerro yhtään mitään mistään. Pintakosteusmittaus kertoo onko jokin pinta kostea.

Esimerkiksi laatoiteun kylpyhuoneen, jossa on alla jonkunlainen vesieristys, pintakosteusmittarilla tehty mittaus kertoo vain sen, onko laatan ja vesieristeen välissä kosteaa. Se ei kerro sitä onko vesieristeen alla oleva betonilaatta (tai muu materiaali) märkää esim. putkivuodon takia. Jos käyt suihkussa, niin pintakosteusmittari näyttää viellä lattian pinnan kuivuttua, että lattiassa on "kosteutta" (koska laattojen saumoista vesi menee aina läpi vesieristeeseen asti), mutta muutaman päivän jälkeen se vesi on kuivunut (sieltä saumojen kautta) pois ja nyt pintakosteusmittaus näyttää kuivaa. Ellei vesi jää makaamaan jostain syystä laatan alle. Mutta rakenteen (se laatta tms) kosteudesta se ei kerro mitään. Ja se rakenne voi olla täysin märkä esim. siksi, että viemäriputki on vuotanut viimeiset kymmenen vuotta pikkuhiljaan ja väliseinät ja kaikki ympärillä on siksi lahoa ja homeessa. Pintakosteusmittaus ei myöskään paljasta sitä, jos seinät ovat lahot mutta kuivat.

Eli jos olet ostamassa vanhaa ok-taloa, niin opiskele nyt ihmeessä ensin mitä kaikkia riskejä vanhoihin rakennuksiin liittyy, ja sen jälkeen hanki paikalle kunnollinen ja kokenut sisäilma- ja rakennusasiantuntija, jotka selvittävät rakennuksen mahdolliset riskikohdat ja kunnon. Näihin vaaditaan tosin rakenteen avaamista, johon myyjä harvoin suostuu.

Jos et ole valmis itse korjaamaan / korjauttamaan isoja asioita, niin sitten varmaan riittää, että tilaat homekoirat ja jos mitään indikaatiota niin jätä kauppa väliin. Tosin homekoira ei välttämättä myöskään löydä kaikkea, eikä välttämättä löydä vanhoja lahonneita vaurioita, jos niissä ei enää ole kauheasti aktiivista mikrobitoimintaa. 

[quote author="Vierailija" time="26.08.2015 klo 10:35"]

Tuskin AP heitti tuota Kajaania, joku provosi väliin.

[/quote]

Jep, Kajaanista saisi varmaan kartanon ja tuhat hehtaaria tiluksia tuolla hinnalla. 

Täältä pääkaupunkiseudultakin saa asiallisen talon tuolla hinnalla.