Hei kaikki tasaerälainan ottaneet ilman korkosuojaa! Kun korot nousevat, ette ole suojassa

Mies on työtön, mulla loppuu työt millä hetkellä hyvänsä.

Ei todellakaan makseta mitään pankin ehdotuksia, vaan tehdään lisälyhennyksiä joka kk, kun on mahdollista.

Kun joskus korot nousevat, toivon laina on maksettu silloin

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tein pahan virheen v. 2009 kun kuuntelin samanlaisia tuomiopäivän ennustuksia. Myin korkojennousun pelossa kolme loistavalla paikalla ollutta sijoitusasuntoa. Jos olisin pitänyt ne, olisin nyt miljonääri. Ja väliajalla korkoni olisivat olleet miinusmerkkisiä. Huokaus.

Yritä nyt muistaa sitä pelon ilmapiiriä, mikä silloin vallitsi. Kyllä siinä vaadittiin sijoittajalta todella kylmiä hermoja ja ne kylmähermoiset tekivät silloin kyllä hyviä sijoituksia. Mutta jos se oli sijoitusurasi ensimmäinen romahdus, missä olit mukana isojen rahojen kanssa ja koit ne silloin ennustetut riskit itsellesi liian suuriksi, niin et sinä varsinaisesti väärin tehnyt. Sijoittaja joutuu aina huomioimaan senkin, minkälaista riskiä pystyy sietämään. Jotkut ovat niin heikkohermoisia, etteivät uskalla sijoittaa ollenkaan, vaan pitävät kaikki säästönsä pankkitilillä. 

Asuntosijoittajalla, jolla on useampia asuntoja, se korkoriskin hallinta on aika oleellinen osa sitä kuviota. Yleensä he operoivat ainakin osittain kiinteillä koroilla, vaikka siitä joutuukin maksamaan hieman ylimääräistä. Heille on kuitenkin tärkeää se ennakoitavuus ja riskienhallinta. Ja onhan tässä ollut pitkä aikaikkuna kun tavallista asuntolainaa on voinut saada 1% kiinteällä korolla kymmeneksi vuodeksi, sijoituslainoista on kai joutunut maksaa vähän enemmän. 

Niin, tämä juuri. Miksei tämä koskisi ketä hyvänsä lainanottajaa? Varsinkin heitä, jotka ovat niin olevinaan talousneroja, että sijoittavat vaurastuakseen. Miksi juuri siinä skenaariossa kannattaa ottaa riski siitä, että säästetyt rahat laitetaankin korkoihin? En tajua.

Ap

Vai sijoittaako joku ihan tosissaan korkeampien korkojen varalle? Että ei haittaa, että sivuun pistetyt rahat menevät, kunhan talo säilyy? Mua kyllä haittaisi _myös_ menettää ne säästetyt rahat.

Ap

Edelleen elät siinä harhassa, ettei pankki muka olisi tehnyt tätä kannattavuuslaskelmaa. Yksikaan pankki ei ole niin typerä, että myisi tuotetta joka todennäköisesti tuottaa pankille tappiota. Lähtökohtaisesti korkokatto tuotteet joita pankit myy asiakkaille on pankin näkökulmasta voittoa tuottavaa liiketoimintaa. Pankit ei myy sellaisia tuotteita joissa pankki menettää rahaa ja asiakkaat jää voitolle. Koska.... miksi ihmeessä myisivät!?

Vierailija kirjoitti:

Parempi vaihtoehto kuin että lainan kustannukset nousevat sietämättömän korkeiksi. Jos ne korot ampaisevat tästä kattoon, ei se tilanne ikuisesti kestä. 

Paitti että rahalla on ollut korko ööö 10000 vuotta. Tässä taisi olla sellainen keinotekoinen, koroton aikaväli, nyt nuotta otetaan sisään.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tein pahan virheen v. 2009 kun kuuntelin samanlaisia tuomiopäivän ennustuksia. Myin korkojennousun pelossa kolme loistavalla paikalla ollutta sijoitusasuntoa. Jos olisin pitänyt ne, olisin nyt miljonääri. Ja väliajalla korkoni olisivat olleet miinusmerkkisiä. Huokaus.

Yritä nyt muistaa sitä pelon ilmapiiriä, mikä silloin vallitsi. Kyllä siinä vaadittiin sijoittajalta todella kylmiä hermoja ja ne kylmähermoiset tekivät silloin kyllä hyviä sijoituksia. Mutta jos se oli sijoitusurasi ensimmäinen romahdus, missä olit mukana isojen rahojen kanssa ja koit ne silloin ennustetut riskit itsellesi liian suuriksi, niin et sinä varsinaisesti väärin tehnyt. Sijoittaja joutuu aina huomioimaan senkin, minkälaista riskiä pystyy sietämään. Jotkut ovat niin heikkohermoisia, etteivät uskalla sijoittaa ollenkaan, vaan pitävät kaikki säästönsä pankkitilillä. 

Asuntosijoittajalla, jolla on useampia asuntoja, se korkoriskin hallinta on aika oleellinen osa sitä kuviota. Yleensä he operoivat ainakin osittain kiinteillä koroilla, vaikka siitä joutuukin maksamaan hieman ylimääräistä. Heille on kuitenkin tärkeää se ennakoitavuus ja riskienhallinta. Ja onhan tässä ollut pitkä aikaikkuna kun tavallista asuntolainaa on voinut saada 1% kiinteällä korolla kymmeneksi vuodeksi, sijoituslainoista on kai joutunut maksaa vähän enemmän. 

Niin, tämä juuri. Miksei tämä koskisi ketä hyvänsä lainanottajaa? Varsinkin heitä, jotka ovat niin olevinaan talousneroja, että sijoittavat vaurastuakseen. Miksi juuri siinä skenaariossa kannattaa ottaa riski siitä, että säästetyt rahat laitetaankin korkoihin? En tajua.

Ap

Vai sijoittaako joku ihan tosissaan korkeampien korkojen varalle? Että ei haittaa, että sivuun pistetyt rahat menevät, kunhan talo säilyy? Mua kyllä haittaisi _myös_ menettää ne säästetyt rahat.

Ap

Edelleen elät siinä harhassa, ettei pankki muka olisi tehnyt tätä kannattavuuslaskelmaa. Yksikaan pankki ei ole niin typerä, että myisi tuotetta joka todennäköisesti tuottaa pankille tappiota. Lähtökohtaisesti korkokatto tuotteet joita pankit myy asiakkaille on pankin näkökulmasta voittoa tuottavaa liiketoimintaa. Pankit ei myy sellaisia tuotteita joissa pankki menettää rahaa ja asiakkaat jää voitolle. Koska.... miksi ihmeessä myisivät!?

No ei. Arvaappa paljonko pankki nettoaa kun maksamaton laita otetaan talon muodossa haltuun?

90-luvulla näin tehtiin ja saanto oli parempi.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tein pahan virheen v. 2009 kun kuuntelin samanlaisia tuomiopäivän ennustuksia. Myin korkojennousun pelossa kolme loistavalla paikalla ollutta sijoitusasuntoa. Jos olisin pitänyt ne, olisin nyt miljonääri. Ja väliajalla korkoni olisivat olleet miinusmerkkisiä. Huokaus.

Yritä nyt muistaa sitä pelon ilmapiiriä, mikä silloin vallitsi. Kyllä siinä vaadittiin sijoittajalta todella kylmiä hermoja ja ne kylmähermoiset tekivät silloin kyllä hyviä sijoituksia. Mutta jos se oli sijoitusurasi ensimmäinen romahdus, missä olit mukana isojen rahojen kanssa ja koit ne silloin ennustetut riskit itsellesi liian suuriksi, niin et sinä varsinaisesti väärin tehnyt. Sijoittaja joutuu aina huomioimaan senkin, minkälaista riskiä pystyy sietämään. Jotkut ovat niin heikkohermoisia, etteivät uskalla sijoittaa ollenkaan, vaan pitävät kaikki säästönsä pankkitilillä. 

Asuntosijoittajalla, jolla on useampia asuntoja, se korkoriskin hallinta on aika oleellinen osa sitä kuviota. Yleensä he operoivat ainakin osittain kiinteillä koroilla, vaikka siitä joutuukin maksamaan hieman ylimääräistä. Heille on kuitenkin tärkeää se ennakoitavuus ja riskienhallinta. Ja onhan tässä ollut pitkä aikaikkuna kun tavallista asuntolainaa on voinut saada 1% kiinteällä korolla kymmeneksi vuodeksi, sijoituslainoista on kai joutunut maksaa vähän enemmän. 

Niin, tämä juuri. Miksei tämä koskisi ketä hyvänsä lainanottajaa? Varsinkin heitä, jotka ovat niin olevinaan talousneroja, että sijoittavat vaurastuakseen. Miksi juuri siinä skenaariossa kannattaa ottaa riski siitä, että säästetyt rahat laitetaankin korkoihin? En tajua.

Ap

Vai sijoittaako joku ihan tosissaan korkeampien korkojen varalle? Että ei haittaa, että sivuun pistetyt rahat menevät, kunhan talo säilyy? Mua kyllä haittaisi _myös_ menettää ne säästetyt rahat.

Ap

Edelleen elät siinä harhassa, ettei pankki muka olisi tehnyt tätä kannattavuuslaskelmaa. Yksikaan pankki ei ole niin typerä, että myisi tuotetta joka todennäköisesti tuottaa pankille tappiota. Lähtökohtaisesti korkokatto tuotteet joita pankit myy asiakkaille on pankin näkökulmasta voittoa tuottavaa liiketoimintaa. Pankit ei myy sellaisia tuotteita joissa pankki menettää rahaa ja asiakkaat jää voitolle. Koska.... miksi ihmeessä myisivät!?

No ei. Arvaappa paljonko pankki nettoaa kun maksamaton laita otetaan talon muodossa haltuun?

90-luvulla näin tehtiin ja saanto oli parempi.

Pankki saa aina omansa takaisin. Sen takia lainalle vaaditaan vakuudet.

Vierailija kirjoitti:

Mitä tarkoitat?

Miten niin pankki ei ole osapuolena? Pankin kanssahan sopimus allekirjoitetaan? Ja en siis kysele huolissani, vaan sinulla näyttäisi olevan taviksista poikkeavaa tai syvempää tietoa ja aihe kiinnostaa.

Ap

Muotoilin hieman huonosti. Pankki on tosiaan sillä tavalla osapuoli, että pankki on tehnyt sinun kanssa sopimuksen korkoputkesta, joka velvoittaa teitä molempia. Aivan samalla tavalla kun pankki on tehnyt sinun kanssa sopimuksen lainasta, joka velvoittaa teitä molempia. 

Mutta sillä tavalla pankki ei ole osapuoli, että sillä ei ole omaa rahaa liossa tässä korkoputkessa. Eikä paljon siinä asuntolainassakaan. Kun pankki myöntää lainaa kiinteällä korolla tai korkoputken kanssa, niin ei se ota siinä itse mitään riskiä ja spekuloi voittavansa. Vaan se suojautuu tekemällä markkinoilla sopimukset, jotka neutraloivat pankin riskin. 

Kun pankki myöntää lainan kiinteällä korolla, niin käytänössä se kuitenkin lainaa rahaa markkinoilta lyhyellä korolla. Mutta se tekee myös koronvaihtosopimuksen, jolla se poistaa itseltään sen riskin mikä sillä olisi, jos se suoraan myisi lyhyeen korkoon sidottua rahaa eteenpäin pidemmällä korolla. Se etsii siis markkinoilta osapuolen, joka haluaa vaihtaa kiinteäkorkoisen lainan lyhytkorkoiseen ja nämä kaksi tekevät keskenään koronvaihtosopimuksen. Pankki maksaa tuolle osapuolelle kiinteää korkoa ja se toinen osapuoli maksaa pankille lyhyttä korkoa.

Ja tällä sopimuksella on hinta, jonka pankki perii siltä laina-asiakkaalta. Ja vetää siitä vielä välistä. Kiinteäkorkoiset sopimukset kerrotaan laina-asiakkaalle aina kokonaiskorkona. Pankki ei siis kerro mikä on kiinteän koron hinta ja mikä on asiakkaan marginaali. Ei siitä ole vielä kauankaan, kun Suomen ja Saksan valtio on saanut markkinoilta 10-vuotisia lainoja alle 0% korolla. Ja näitä koronvaihtosopimuksiakin (euroswap) on tehty samalla korkotasolla. Pankki on voinut siis vaihtaa sen euribor-lainan 10 vuoden kiinteään korkoon melkein 0% kustannuksella. Siihen päälle laitetaan asiakkaan marginaali ja kun asiakkaalle on tarjottu 10 vuoden kiinteää korkoa 1% korolla, niin kyllä se monille on ollut hyvä diili, jos omaan tilanteeseen sopii se, että on sitten sidottu siihen lainaan seuraavat 10 vuotta.

Tuo korkoputki on monimutkaisempi, en tahdo muistaa näitä johdannaiskuvioita. Mutta sehän muodostetaan ostamalla katto ja myymällä lattia. Lattian myynnistä saaduilla rahoilla ostetaan se katto ja sitten riippuu korkoputken kestosta ja ties sun mistä, kuinka leveäksi se korkoputki muodostuu. Vaikka lattian myynnistä saadaan rahaa, niin toisaalta se lattiasopimus velvoittaa maksamaan vähintään sen sopimuksen mukaista korkoa. Siksi se ei näytä ilmaiselta asiakkaalle päin. Tai voi olla että siihen lattiaan on muilutettu vähän pankin kuluja näiden sopimusten tekemisestä ja maksujen hoitamisesta. Siitä katosta maksetaan sille katto-osapuolelle silloinkin, kun korot on alhaalla ja se toinen osapuoli tienaa niin kauan, kuin korko nousee lattian yli. Sen jälkeen hänellä alkaa mennä kuvio tappiolle. 

Joku paremmin korkojohdannaisia muistava/tunteva voisi selostaa tämän korkoputken paremmin. Minulla on näiden opiskelusta jo sen verran aikaa, että tahtoo mennä sekaisin mitkä on osto- ja myynti-optioita näissä kuvioissa. Osakkeiden kohdalla ne on helpompi muistaa ymmärryksen kautta, mutta nyt en jaksa ponnistaa aivoilla näitä korkojohdannaisia.

Pidän itse kuitenkin hyvänä palveluna sitä, että pankilta voi ostaa näitä suojauksia, jos kokee ne tarpeelliseksi. Niitähän voi säätää myös oman tilanteen mukaan vaikkapa niin, että ottaa vain osalle lainaa sen korkoputken. Tai ottaa osan lainasta kiinteällä korolla. Silloin saa säädettyä sen korkoriskin sille tasolle, minkä oma talous kestää, eikä tarvitse murehtia koronnoususta tai toisaalta maksaa sellaisesta suojauksesta, joka on yli oman tarpeen.

Vierailija kirjoitti:

Maksan joka kuukausi. Mun marginaali on 1,5%, koska kyseessä ei ole asuntolaina. Olen vähän sekaisin, että onko se itseasiassa niin, että 12kk euribor vähennetään marginaalista (kulutusluottoihin sai vielä 2021 lainan, jossa viitekorko miinustaa), mutta korkokaton hinta on 0,7%. Joka tapauksessa kokonaiskorkoni on 1,7%. Ehkä se olisi vain 1% ilman korkokattoa, mutta se ei tuosta nouse enää kuin max. 0,4%.

Haluan nähdä sen korkokattosuojattoman, jonka laina pitää seuraavat 14 vuotta max. 0,4% nousun :) Tai no sanotaan 1,1%, koska mulla on toi korkosuojaus mukana.

Ap

Jostain toisesta viestistä näin, että ilmeisesti kuitenkin sijoituslainasta on kyse, jos olet sen sijoittanut. Pankille se on kulutuslaina, mutta jos olet käyttänyt sen sijoittamiseen, niin veroilmoituksessa tietenkin ilmoitat korkomenot kokonaisuudessaan sinne pääomatulojen vähennyksiin. 

Mutta jos haluat oikeasti vertailla korkosuojauksen kannattavuutta, niin silloin sinun pitää huomioida ne korkomenot koko laina-ajalta. Ja ottaa myös huomioon se, että jos molempia lainoja lyhennetään samaan tahtiin, niin se suojaamatonhan lyhenee alkuun nopeammin ja sen korkomenot pienenevät tätäkin kautta. 

Monet, jotka kiinteää korkoa tai korkosuojaa ovat harkinneet, ovat joutuneet laskelmissaan toteamaan, että korkojen pitäisi nousta aika korkealle ja pysyä siellä pitkään, jotta tuo suojautuminen kannattaisi. Nämä ei ole sellaisia laskuja, jotka ratkeaisivat intuitiivisesti, vaan Excelin kanssa pitää askaroida ihan huolella ja kokeilla erilaisia skenaarioita. 

Jos sinulla on reippaasti vakuuksia ja osingotkin kymppitonnin vuodessa (vai oliko tämä joku eri tyyppi, menen tässä jo ihan sekaisin), niin ei tuo 1,5% marginaali kovin mairitteleva ole. Tai sitten et ole jaksanut kilpailuttaa kunnolla. Useimmista pankeista ei kyllä tahdo saada sijoituslainaa läheskään samalla korolla kuin asuntolainaa ja monesti olen tätä miettinyt, jos kuitenkin lainan vakuudeksi tulee asunto. En tiedä onko tämä syy, mutta olen miettinyt että tämä saattaa liittyä siihen, että pankit laittavat asuntolainoja nippuun ja myyvät ne markkinoille eteenpäin. Tällainen laina, joka ei muodollisesti ole asuntolaina, ei ehkä kelpaa tällaiseen tukkumyyntiin ja siksi sen hinta on kovempi. Oikeasti en siis tiedä, mutta muutakaan syytä en tälle korkeammalle marginaalille ole keksinyt.

Olen kuullut, että jotkut hurjapäät ovat ottaneet asuntolainaksi bullet-lainan. Pankistahan noita ei edes tarjota ja harvemmalle tulee mieleen edes kysyä. Ja arvelen, että vielä harvemmin pankki noihin suostuu. Bullet-laina on siis kertalyhenteinen laina, jossa laina maksetaan kerralla pois laina-ajan päätyttyä ja sitä ennen maksetaan pelkkiä korkoja. Kovin pitkällä laina-ajalla noita ei saa, olisikohan olleet 10-vuotisia ne harvat, joista olen kuullut. 

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Mitä tarkoitat yleistä tasoa korkeammilla koroilla? Onko tuo jokin jäänne, josta puhut, joka ei koske tätä päivää, eikä huomistakaan? Vaikuttaa vähän sille.

Eli sinä olet sata varma, etteivät korot nouse seuraaviin 14 vuoteen yli 1%? Minun korkokattoni on 0,7%.

Taidat olla väärässä. Nimenomaan kun raha on nyt halpaa, se kannattaa sitoa korkokattoon, vain tyhmä pitää nyt isoa lainaa pitkällä laina-ajalla sitomatta sen korkoa näin matalalle tasolle, kuin millä nyt ollaan.

Ap

Ja paljonko maksat tuosta korkokatosta? Oliko se joku tietty kertasumma vai maksatko joka kuukausi?

Meillä on 2020 kesällä otetussa mökkilainassa korkoputki viidelle vuodelle, alaraja on 0,12% ja yläraja 0,5%. Tuo alaraja on siis käytännössä se hinta, jonka me maksamme siitä, ettei viitekorko nouse yli 0,5%:n. Alussa lainasumma oli 260000€ ja maksoimme siis kuukaudessa 26€ ylimääräistä. Nyt lainaa on 225000€ ja maksamme kuukaudessa 22,5€ ylimääräistä. Kaukana ilmaisesta, mutta ajateltiin että mielenrauhasta voidaan tän verran maksaa, kun tuli ainakin tilapäisesti reippaammin lainaa. Asuntolainassa ei ole mitään suojauksia, mutta sitä on vain 152000€ jäljellä ja viitekorko on 1kk euribor. 

Maksan joka kuukausi. Mun marginaali on 1,5%, koska kyseessä ei ole asuntolaina. Olen vähän sekaisin, että onko se itseasiassa niin, että 12kk euribor vähennetään marginaalista (kulutusluottoihin sai vielä 2021 lainan, jossa viitekorko miinustaa), mutta korkokaton hinta on 0,7%. Joka tapauksessa kokonaiskorkoni on 1,7%. Ehkä se olisi vain 1% ilman korkokattoa, mutta se ei tuosta nouse enää kuin max. 0,4%.

Haluan nähdä sen korkokattosuojattoman, jonka laina pitää seuraavat 14 vuotta max. 0,4% nousun :) Tai no sanotaan 1,1%, koska mulla on toi korkosuojaus mukana.

Ap

Täytyy sanoa, että vaikutat todella tumpelolta raha-asioissa. Et ymmärrä kokonaiskustannuksia, lainaehtoja, lainan kokonaiskorkoa (vinkki: se korkokaton hinta täytyy laskea siihen mukaan) jne ja olet muka suurikin sijoittaja. Pankitkin vaihtuu lennosta, koska Nordea on tosiaan ihan konkurssikypsä... Toivottavasti olet trolli.

Ap taitaa olla vähän höntti, sellasen vaikutelman saa lyhyistä kiihkeistä purkauksistaan. Hokee vaan kuinka ei tajua miksi ihmiset ei suojaudu pankin tosihalvoilla korkosuojatuotteilla koska "kaikki talousviisaat sanoo että korot nousee ihan just kattoon".

Eikä tunnu oikein itsekään tietävän mitä on ostanut, mihin se on sidottu, millä ehdoilla ja millä hinnalla. Mut kuhan nyt on joku "suojaus".

Täällä on monet koittaneet nyt ap sulle selostaa että pankki noissa pitkässä juoksussa ain voittaa, mutta sinä vissiin tiedät paremmin että sinä olet nyt voittanut pankin. Ok.

Ehkä jätetään tämä aihe ja onnitellaan apta, viisaasta ja ainutlaatuisesta voitosta. Me muut varmaan nyt köyhdytään ensi vuonna ja sinä se vaan teet parempia ja parempia diilejä pankin kanssa ja voitat lisää. Tämä on vaan kestettävä.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tein pahan virheen v. 2009 kun kuuntelin samanlaisia tuomiopäivän ennustuksia. Myin korkojennousun pelossa kolme loistavalla paikalla ollutta sijoitusasuntoa. Jos olisin pitänyt ne, olisin nyt miljonääri. Ja väliajalla korkoni olisivat olleet miinusmerkkisiä. Huokaus.

Yritä nyt muistaa sitä pelon ilmapiiriä, mikä silloin vallitsi. Kyllä siinä vaadittiin sijoittajalta todella kylmiä hermoja ja ne kylmähermoiset tekivät silloin kyllä hyviä sijoituksia. Mutta jos se oli sijoitusurasi ensimmäinen romahdus, missä olit mukana isojen rahojen kanssa ja koit ne silloin ennustetut riskit itsellesi liian suuriksi, niin et sinä varsinaisesti väärin tehnyt. Sijoittaja joutuu aina huomioimaan senkin, minkälaista riskiä pystyy sietämään. Jotkut ovat niin heikkohermoisia, etteivät uskalla sijoittaa ollenkaan, vaan pitävät kaikki säästönsä pankkitilillä. 

Asuntosijoittajalla, jolla on useampia asuntoja, se korkoriskin hallinta on aika oleellinen osa sitä kuviota. Yleensä he operoivat ainakin osittain kiinteillä koroilla, vaikka siitä joutuukin maksamaan hieman ylimääräistä. Heille on kuitenkin tärkeää se ennakoitavuus ja riskienhallinta. Ja onhan tässä ollut pitkä aikaikkuna kun tavallista asuntolainaa on voinut saada 1% kiinteällä korolla kymmeneksi vuodeksi, sijoituslainoista on kai joutunut maksaa vähän enemmän. 

Niin, tämä juuri. Miksei tämä koskisi ketä hyvänsä lainanottajaa? Varsinkin heitä, jotka ovat niin olevinaan talousneroja, että sijoittavat vaurastuakseen. Miksi juuri siinä skenaariossa kannattaa ottaa riski siitä, että säästetyt rahat laitetaankin korkoihin? En tajua.

Ap

Tavallinen lainanottaja maksaa lainoja ensisijaisesti palkkatuloillaan. Asuntosijoittaja makselee sijoituslainoja pääasiallisesti vuokratuloilla. Ja ne lainamäärät voivat olla niin suuria, ettei niitä pysty omilla tuloilla edes maksamaan. Tavallisella pulliaisella harvemmin on miljoonalainoja, mutta asuntosijoittajalla voi olla. Samaten se tavallinen pulliainen voi haluta pitää kiinni joustosta ja silloin se kiinteäkorkoinen laina ei oikein käy. Toki siitäkin pääsee halutessaan eroon, mutta voi joutua maksamaan korot koko jäljelläolevalta laina-ajalta, jos maksaa lainan pois korkojen ollessa alempana kuin mikä se kiinteä korko on. 

Mutta kyllä nuorille asunnonostajille, joille ei vielä omaisuutta ole kertynyt, se riskienhallinta voi olla myös tärkeää. Kun on iso laina ja pienet lapset, ei se talous kestä ongelmitta esimerkiksi jomman kumman kuolemaa. Näiden kohdalla on ihan perusteltua käyttää rahaa riskeiltä suojautumiseen.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Maksan joka kuukausi. Mun marginaali on 1,5%, koska kyseessä ei ole asuntolaina. Olen vähän sekaisin, että onko se itseasiassa niin, että 12kk euribor vähennetään marginaalista (kulutusluottoihin sai vielä 2021 lainan, jossa viitekorko miinustaa), mutta korkokaton hinta on 0,7%. Joka tapauksessa kokonaiskorkoni on 1,7%. Ehkä se olisi vain 1% ilman korkokattoa, mutta se ei tuosta nouse enää kuin max. 0,4%.

Haluan nähdä sen korkokattosuojattoman, jonka laina pitää seuraavat 14 vuotta max. 0,4% nousun :) Tai no sanotaan 1,1%, koska mulla on toi korkosuojaus mukana.

Ap

Jostain toisesta viestistä näin, että ilmeisesti kuitenkin sijoituslainasta on kyse, jos olet sen sijoittanut. Pankille se on kulutuslaina, mutta jos olet käyttänyt sen sijoittamiseen, niin veroilmoituksessa tietenkin ilmoitat korkomenot kokonaisuudessaan sinne pääomatulojen vähennyksiin. 

Mutta jos haluat oikeasti vertailla korkosuojauksen kannattavuutta, niin silloin sinun pitää huomioida ne korkomenot koko laina-ajalta. Ja ottaa myös huomioon se, että jos molempia lainoja lyhennetään samaan tahtiin, niin se suojaamatonhan lyhenee alkuun nopeammin ja sen korkomenot pienenevät tätäkin kautta. 

Monet, jotka kiinteää korkoa tai korkosuojaa ovat harkinneet, ovat joutuneet laskelmissaan toteamaan, että korkojen pitäisi nousta aika korkealle ja pysyä siellä pitkään, jotta tuo suojautuminen kannattaisi. Nämä ei ole sellaisia laskuja, jotka ratkeaisivat intuitiivisesti, vaan Excelin kanssa pitää askaroida ihan huolella ja kokeilla erilaisia skenaarioita. 

Jos sinulla on reippaasti vakuuksia ja osingotkin kymppitonnin vuodessa (vai oliko tämä joku eri tyyppi, menen tässä jo ihan sekaisin), niin ei tuo 1,5% marginaali kovin mairitteleva ole. Tai sitten et ole jaksanut kilpailuttaa kunnolla. Useimmista pankeista ei kyllä tahdo saada sijoituslainaa läheskään samalla korolla kuin asuntolainaa ja monesti olen tätä miettinyt, jos kuitenkin lainan vakuudeksi tulee asunto. En tiedä onko tämä syy, mutta olen miettinyt että tämä saattaa liittyä siihen, että pankit laittavat asuntolainoja nippuun ja myyvät ne markkinoille eteenpäin. Tällainen laina, joka ei muodollisesti ole asuntolaina, ei ehkä kelpaa tällaiseen tukkumyyntiin ja siksi sen hinta on kovempi. Oikeasti en siis tiedä, mutta muutakaan syytä en tälle korkeammalle marginaalille ole keksinyt.

Olen kuullut, että jotkut hurjapäät ovat ottaneet asuntolainaksi bullet-lainan. Pankistahan noita ei edes tarjota ja harvemmalle tulee mieleen edes kysyä. Ja arvelen, että vielä harvemmin pankki noihin suostuu. Bullet-laina on siis kertalyhenteinen laina, jossa laina maksetaan kerralla pois laina-ajan päätyttyä ja sitä ennen maksetaan pelkkiä korkoja. Kovin pitkällä laina-ajalla noita ei saa, olisikohan olleet 10-vuotisia ne harvat, joista olen kuullut. 

Olipa hienosti tiivistetty! Ei taida ap:lta sujua tuo exceljumppa, koska vaikuttaa olevan todella pihalla näistä jutuista, vaikka uho on kova.

Vierailija kirjoitti:

Mies on työtön, mulla loppuu työt millä hetkellä hyvänsä.

Ei todellakaan makseta mitään pankin ehdotuksia, vaan tehdään lisälyhennyksiä joka kk, kun on mahdollista.

Kun joskus korot nousevat, toivon laina on maksettu silloin

Teidän kannattaisi ennemmin kerätä käteispuskuria, jos teillä ei jo sellaista ole. Ne lisälyhennykset auttaa hyvin vähän siinä lainanmaksussa. Eikä ne auta ollenkaan siinä kohtaa, kun jää työttömäksi ja joutuu odottelemaan, ennen kuin saa ensimmäiset työttömyyskorvaukset.

Meillä on lainan (245 000eur) lisäksi nopeasti realisoitavaa sijoitusvarallisuutta (190 000 euroa), johon olemme saaneet vuosittain ihan hyvät tuotot. Jos korot nousevat, lyhennämme isomman erän lainaa sijoitusrahoilla.

Jos on kolme piikkiä hihassa ni ei tartte koroist huolehtii. Kannattaa elää ku viimeistäpäivää sillä se on lähempänä kuin uskotkaan.

Vierailija kirjoitti:

Syy miksi FED eli USA:n keskuspankki pystyy nostamaan korkoja on se, että jenkeillä ei ole Italiaa.

Toistaalta heilla on useita konkurssikypsiä kaupunkeja ja osavaltioita.

30000 lainaa ja vakuuksia 400 000 edestä. Lyhennys 450e/kk. Aika paljon saisi korko nousta että ei enää lyhenisi.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Tein pahan virheen v. 2009 kun kuuntelin samanlaisia tuomiopäivän ennustuksia. Myin korkojennousun pelossa kolme loistavalla paikalla ollutta sijoitusasuntoa. Jos olisin pitänyt ne, olisin nyt miljonääri. Ja väliajalla korkoni olisivat olleet miinusmerkkisiä. Huokaus.

Yritä nyt muistaa sitä pelon ilmapiiriä, mikä silloin vallitsi. Kyllä siinä vaadittiin sijoittajalta todella kylmiä hermoja ja ne kylmähermoiset tekivät silloin kyllä hyviä sijoituksia. Mutta jos se oli sijoitusurasi ensimmäinen romahdus, missä olit mukana isojen rahojen kanssa ja koit ne silloin ennustetut riskit itsellesi liian suuriksi, niin et sinä varsinaisesti väärin tehnyt. Sijoittaja joutuu aina huomioimaan senkin, minkälaista riskiä pystyy sietämään. Jotkut ovat niin heikkohermoisia, etteivät uskalla sijoittaa ollenkaan, vaan pitävät kaikki säästönsä pankkitilillä. 

Asuntosijoittajalla, jolla on useampia asuntoja, se korkoriskin hallinta on aika oleellinen osa sitä kuviota. Yleensä he operoivat ainakin osittain kiinteillä koroilla, vaikka siitä joutuukin maksamaan hieman ylimääräistä. Heille on kuitenkin tärkeää se ennakoitavuus ja riskienhallinta. Ja onhan tässä ollut pitkä aikaikkuna kun tavallista asuntolainaa on voinut saada 1% kiinteällä korolla kymmeneksi vuodeksi, sijoituslainoista on kai joutunut maksaa vähän enemmän. 

Niin, tämä juuri. Miksei tämä koskisi ketä hyvänsä lainanottajaa? Varsinkin heitä, jotka ovat niin olevinaan talousneroja, että sijoittavat vaurastuakseen. Miksi juuri siinä skenaariossa kannattaa ottaa riski siitä, että säästetyt rahat laitetaankin korkoihin? En tajua.

Ap

Vai sijoittaako joku ihan tosissaan korkeampien korkojen varalle? Että ei haittaa, että sivuun pistetyt rahat menevät, kunhan talo säilyy? Mua kyllä haittaisi _myös_ menettää ne säästetyt rahat.

Ap

Olet kuitenkin itse sijoittanut 200 000 euroa todella korkeariskiseen rahastoon, josta sinua täällä aikoinaan varoiteltiin. Paljon suuremman riskin sinä otat siinä kuin nuo vastaajat, joita varoitat lainan korkoriskistä. Joko olet maksanut perintöverot ja jos et, niin mistä aioit ottaa rahat niiden maksamiseen?

Nyt mä vasta tajusin: tämähän on äitihullun ketju. Eli et oikeasti tiedä mitään sijoittamisesta ja siksi puhut ihan mitä sattuu. Sun koko varallisuus on perittyä. Jokainen sijoittamalla omaisuutensa tehnyt kyllä ymmärtää nämä asiat.

Vierailija kirjoitti:

Äitimamma kirjoitti:

Ei tosin haittaa vaikka nousisikin, on varaa maksaa ne pois vaikka kerralla, nyt vaan tuottaa enemmän pitää rahat sijoituksissa.

Kommentoinkin lähinnä niille, jotka ovat mielestään turvassa otettuaan kiinteän tasaerän, vaikka eihän se mitään turvaa tuo, vaan on hirveä ansa mikäli korot nousisivat paljon. Ja kun seuraava romahdus tulee, keskuspankit eivät pysty enää elvyttämään ja pelastamaan yrityksiä laskemalla korkoja. Niillä ei ole enää mitään keinoja estää seurauksia.

Eihän silloin joku kiinteä tasaerä lainassa pelasta yhtään mitään!

Arvaapa miten sen kiinteän tasaerän kanssa kävi kun otin sen aikana jolloin euribor oli noin 6% ja marginaali 0,2%...

Sittemmin taisi uudemmissa lainoissani olla pykälä että vähintään marginaali on maksettava.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Mitä tarkoitat?

Miten niin pankki ei ole osapuolena? Pankin kanssahan sopimus allekirjoitetaan? Ja en siis kysele huolissani, vaan sinulla näyttäisi olevan taviksista poikkeavaa tai syvempää tietoa ja aihe kiinnostaa.

Ap

Muotoilin hieman huonosti. Pankki on tosiaan sillä tavalla osapuoli, että pankki on tehnyt sinun kanssa sopimuksen korkoputkesta, joka velvoittaa teitä molempia. Aivan samalla tavalla kun pankki on tehnyt sinun kanssa sopimuksen lainasta, joka velvoittaa teitä molempia. 

Mutta sillä tavalla pankki ei ole osapuoli, että sillä ei ole omaa rahaa liossa tässä korkoputkessa. Eikä paljon siinä asuntolainassakaan. Kun pankki myöntää lainaa kiinteällä korolla tai korkoputken kanssa, niin ei se ota siinä itse mitään riskiä ja spekuloi voittavansa. Vaan se suojautuu tekemällä markkinoilla sopimukset, jotka neutraloivat pankin riskin. 

Kun pankki myöntää lainan kiinteällä korolla, niin käytänössä se kuitenkin lainaa rahaa markkinoilta lyhyellä korolla. Mutta se tekee myös koronvaihtosopimuksen, jolla se poistaa itseltään sen riskin mikä sillä olisi, jos se suoraan myisi lyhyeen korkoon sidottua rahaa eteenpäin pidemmällä korolla. Se etsii siis markkinoilta osapuolen, joka haluaa vaihtaa kiinteäkorkoisen lainan lyhytkorkoiseen ja nämä kaksi tekevät keskenään koronvaihtosopimuksen. Pankki maksaa tuolle osapuolelle kiinteää korkoa ja se toinen osapuoli maksaa pankille lyhyttä korkoa.

Ja tällä sopimuksella on hinta, jonka pankki perii siltä laina-asiakkaalta. Ja vetää siitä vielä välistä. Kiinteäkorkoiset sopimukset kerrotaan laina-asiakkaalle aina kokonaiskorkona. Pankki ei siis kerro mikä on kiinteän koron hinta ja mikä on asiakkaan marginaali. Ei siitä ole vielä kauankaan, kun Suomen ja Saksan valtio on saanut markkinoilta 10-vuotisia lainoja alle 0% korolla. Ja näitä koronvaihtosopimuksiakin (euroswap) on tehty samalla korkotasolla. Pankki on voinut siis vaihtaa sen euribor-lainan 10 vuoden kiinteään korkoon melkein 0% kustannuksella. Siihen päälle laitetaan asiakkaan marginaali ja kun asiakkaalle on tarjottu 10 vuoden kiinteää korkoa 1% korolla, niin kyllä se monille on ollut hyvä diili, jos omaan tilanteeseen sopii se, että on sitten sidottu siihen lainaan seuraavat 10 vuotta.

Tuo korkoputki on monimutkaisempi, en tahdo muistaa näitä johdannaiskuvioita. Mutta sehän muodostetaan ostamalla katto ja myymällä lattia. Lattian myynnistä saaduilla rahoilla ostetaan se katto ja sitten riippuu korkoputken kestosta ja ties sun mistä, kuinka leveäksi se korkoputki muodostuu. Vaikka lattian myynnistä saadaan rahaa, niin toisaalta se lattiasopimus velvoittaa maksamaan vähintään sen sopimuksen mukaista korkoa. Siksi se ei näytä ilmaiselta asiakkaalle päin. Tai voi olla että siihen lattiaan on muilutettu vähän pankin kuluja näiden sopimusten tekemisestä ja maksujen hoitamisesta. Siitä katosta maksetaan sille katto-osapuolelle silloinkin, kun korot on alhaalla ja se toinen osapuoli tienaa niin kauan, kuin korko nousee lattian yli. Sen jälkeen hänellä alkaa mennä kuvio tappiolle. 

Joku paremmin korkojohdannaisia muistava/tunteva voisi selostaa tämän korkoputken paremmin. Minulla on näiden opiskelusta jo sen verran aikaa, että tahtoo mennä sekaisin mitkä on osto- ja myynti-optioita näissä kuvioissa. Osakkeiden kohdalla ne on helpompi muistaa ymmärryksen kautta, mutta nyt en jaksa ponnistaa aivoilla näitä korkojohdannaisia.

Pidän itse kuitenkin hyvänä palveluna sitä, että pankilta voi ostaa näitä suojauksia, jos kokee ne tarpeelliseksi. Niitähän voi säätää myös oman tilanteen mukaan vaikkapa niin, että ottaa vain osalle lainaa sen korkoputken. Tai ottaa osan lainasta kiinteällä korolla. Silloin saa säädettyä sen korkoriskin sille tasolle, minkä oma talous kestää, eikä tarvitse murehtia koronnoususta tai toisaalta maksaa sellaisesta suojauksesta, joka on yli oman tarpeen.

Haha, lukekaapa tämä! Eli EI SE PANKKI SIINÄ MITÄÄN RISKIÄ OTA, eikö mene jo jakeluun? Korkoputki maksaa sen, mitä raha pankille NYT maksaa, eikä pankki mieti sitä, saako se rahansa 20 vuoden ajan korkona takaisin! Tajutkaa jo!

Ette tiedä pankkitoiminnassa tarpeeksi ollaksenne tietämässä, että koronnousuympäristössä pankki muka häviää, jos antaa korkosuojan! Se on yksinkertaisten luulottelua, jotka eivät ole päässeet talousasioiden hoitamisessa kauhean pitkälle! :)

Ap