Voiko taloyhtiö pakottaa tekemään kylppärirempan?

Isännöitsijä kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Isännöitsijä kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Isännöitsijä kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja on oikeassa. Taloyhtiö voi asettaa kylppärin käyttökieltoon, jos asukas ei sitä korjaa. Taloyhtiö maksaa vesieriseteet ja asukas loput.

Ok. Täytyykö silloin olla myös näyttöä siitä, että kylppärissä on kosteutta vai voiko ne vaan kieltää iän perusteella käytön?

Ap

Ei ikä ole mikään kriteeri vaan kylpyhuoneen kunto. Jos vesieristeiden puutteellisuus aiheuttaa todellisen kosteusvaurion riskin, voidaan omistaja velvoittaa korjaamaan kylpyhuone. Kylpyhuoneessa ei siis vielä tarvitse olla akuuttia kosteusvauriota.

Tämä on toisaalta helpottava tieto. Mietin sitäkin, että jos itse kiltisti revin rahat remonttiin, mutta naapurin mummot ei suostu omiaan korjamaan, niin joudunko vielä omani päälle maksamaan heidän remonttinsa.

Ap

Jos siellä on monta samankuntoista kylpyhuonetta, vie asia taloyhtiön hallitukseen ja yhtiökokoukseen. Siellä voitaisiin luultavasti tehdä päätös, että kaikki samankuntoiset kylppärit korjataan taloyhtiön ottamalla pääomalainalla, jota sitten maksetaan takaisin pääomavastikkeena. Yleensä korjataan kaikki kylppärit ja nekin joutuvat valitettavasti maksumiehiksi, jotka vasta ovat remontoineet omansa. Se vähentää kojauspäätöksen läpimenoa yhtiökokouksessa, ellei samalla tehdä putkiremonttia.

Asia on sen verran hankala, että isännöitsijän kannattaisi kysyä sitä esimerkiksi Kiinteistöliiton lakimieheltä.

Ajattelin ehdottomasti odottaa yhtiökokousta ennekuin teen asialle mitään. Tiedän ettei olla ainoita, joilla kylppäri alkaa olla elinkaarensa päässä, mutta en tiedä kuinka paljon niitä on. Pahin skenaario oman rahatilanteen kannalta olisi se, että teen remontin heti ja vuoden päästä talon mummokopla saa eläkkeitään valitellen omiensa korjauksen yhtiön piikkiin.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Isännöitsijä kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Isännöitsijä kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja on oikeassa. Taloyhtiö voi asettaa kylppärin käyttökieltoon, jos asukas ei sitä korjaa. Taloyhtiö maksaa vesieriseteet ja asukas loput.

Ok. Täytyykö silloin olla myös näyttöä siitä, että kylppärissä on kosteutta vai voiko ne vaan kieltää iän perusteella käytön?

Ap

Ei ikä ole mikään kriteeri vaan kylpyhuoneen kunto. Jos vesieristeiden puutteellisuus aiheuttaa todellisen kosteusvaurion riskin, voidaan omistaja velvoittaa korjaamaan kylpyhuone. Kylpyhuoneessa ei siis vielä tarvitse olla akuuttia kosteusvauriota.

Tämä on toisaalta helpottava tieto. Mietin sitäkin, että jos itse kiltisti revin rahat remonttiin, mutta naapurin mummot ei suostu omiaan korjamaan, niin joudunko vielä omani päälle maksamaan heidän remonttinsa.

Ap

Noinhan se käytännössä menee. Taitaa joka taloyhtiössä olla muutama persaukinen (tai mummo, jolla on tilillä kymmeniä tuhansia euroja, mutta "vanha kylpyhuone on vielä ihan hyvä") jotka olettavat, että me osakkaat yhteisvastuullisesti maksamme heidän omaisuutensa arvoa nostavia remontteja. Ei pitäisi hankkia omaisuutta, jos ei löydy valuuttaa pitää siitä huolta.

Taloyhtiöt ei korjaa omaan piikkiin mitään vaan remontit rahoitetaan yhtiölainalla. Eli ne mummot joutuu myös maksamaan vastikkeen muodossa remontit, samoin lainat jakaantuu myös itse remontin tehneille osakkeiden lukumäärän perusteella. Samoin jos vaikka antenniverkko uusitaan, nekin maksaa joilla ei ole edes tv:tä.

Pinnat joudut sinä maksamaan, rakenteet ja muut yllä mainitut menee yhtiölainalla, ellei yhtiö ei ole varakas ja eihän se ole kun verottaja ei salli rahan keräystä, se voidaan jopa katsoa tuloksi (off topic). Siksi nimitys yhtiö, kaikki ottavat osaa kuluihin. Hallitus päättää ja asukkaat valitsevat hallituksen ... .

Ei ole olemassa mitään pohjatonta taloyhtiön kassaa, vaan taloyhtiön maksaessa kaikki joutuvat maksamaan. Mitä vähemmän asuntoja, sitä vähemmän maksajia.

Meillä yhtiökokous samasta aiheesta edessä. Onko noille lompakonnyörejään kiristeleville mummeleille korrektia ehdottaa pankista haettavaa käänteistä asuntolainaa? En mielelläni maksaisi muiden remontteja, kun olen omasta asunnostani huolehtinut niinkuin pitääkin, niin vituttaa tuollaiset vapaamatkustajat.

Isännöitsijä kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja on oikeassa. Taloyhtiö voi asettaa kylppärin käyttökieltoon, jos asukas ei sitä korjaa. Taloyhtiö maksaa vesieriseteet ja asukas loput.

Mistä tuon keksit?

Vesieristys on taloyhtiön vastuulla, ei asukkaan. Vaikka kylppäri olisi missä kunnossa tahansa pinnoiltaan, niin taloyhtiö ei voi asettaa sitä käyttökieltoon vedoten vesieristeisiin tai homeeseen tai edes pintamateriaalin vaurioihin.

Miten se taloyhtiö voi laittaa kylppärin käyttökieltoon, kun itse vastaa niin ilmanvaihdosta kuin eristeistä?

Muistakaa se, että taloyhtiö ei maksa yhtään mitään. Ei taloyhtiöllä (yleensä) ole mitään muuta tulonlähdettä, kuin me osakkaat.

Eli sen kylppärirempan maksaa lipulta osakkaat. Ei taloyhtiö.

Ihmiset luulee, että taloyhtiöllä olisi jokin mystinen piikki, johon maksuja ja kuluja voi laittaa. Ei ole. Tavalla tai toisella kulut valuu osakkaille.

Rahan siirtoa pussista toiseen, joka korostuu mitä pienempi taloyhtiö.

Vierailija kirjoitti:

Meillä yhtiökokous samasta aiheesta edessä. Onko noille lompakonnyörejään kiristeleville mummeleille korrektia ehdottaa pankista haettavaa käänteistä asuntolainaa? En mielelläni maksaisi muiden remontteja, kun olen omasta asunnostani huolehtinut niinkuin pitääkin, niin vituttaa tuollaiset vapaamatkustajat.

Ethän sinä maksa muiden remontteja, maksat taloyhtiön osuutta, kuten kaikki muutkin. Ei mummelin tarvitse huolehtia muusta kuin lattiakaivon puhdistamisesta ja siitä, että ei tuki ilmanvaihtoa. Hanat, wc-kalusteet jne. ovat taloyhtiön vastuulla.

Ensimmäinen vastaaja jatkaa vielä todeten, että asia on hankala enkä itse saanut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimiessani edes Suomen Kiinteistöliiton juristilta yksiselitteistä vastausta.

Kaksi perustilannetta ovat varsin helppoja

1) Osakas haluaa päivittää sinänsä kunnossa olevan kylpyhuoneen mieleisekseen.  Tässä tapauksessa osakas vastaa myös kustannuksista, mutta järkevä taloyhtiö maksaa vesieristyksen, jos sitä ei aikaisemmin ole tehty nykyisten normien mukaisesti.

2) Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, jonka syy on esimerkiksi vesijohtoputken tai sen liitoksen pettäminen (tyypillistä vanhemmissa taloissa). Tässä tapauksessa korjausvastuu on taloyhtiöllä, jonka pitää ensi kuivattaa rakenteet ja saattaa sitten kylpyhuone kyseisen asuntoyhtiön perustason mukaiseen kuntoon. Tässä kannattaa huomata se, että perustaso saattaa tarkoittaa vesieristeeksi muovimattoa lattiaan ja seinien maalaamista. Jos osakas haluaa paremman tason, niin sen hän maksaa itse. Järkevä taloyhtiö tekee tässäkin tapauksessa nykyaikaisen vesieristyksen ja sopii paremman tason lisäkustannuksista osakkaan kanssa.

3) Tämä käsillä oleva tapaus, jossa kylpyhuoneen kunto alkaa olla sellainen, että se aiheuttaa kosteusvaurioriskin. Kylpyhuoneen pintojen kunto on osakkaan vastuulla ja hänen tulisi huolehtia siitä, että niiden mahdolliset vauriot korjataan ajoissa. Tällaisia kylpyhuoneita löytyi mm. meidän taloyhtiössämme muutamia, kun kylpyhuoneet katselmoitiin ennen putkiremonttia. Näiden korjausvastuuseen ei siis tullut selvää kantaa edes Suomen Kiinteistöliitosta muuten kuin siten, että korjauksen perustaso on sama kuin vaihtoehdossa 2 tuossa edellä.

Taloyhtiömme hallitus teki linjauksen, jonka mukaan näissä tapauksissa taloyhtiö maksaa vesieristyksen ja osakas jatkaa siitä eteenpäin omalla kustannuksellaan. Onneksi meillä ei ole jouduttu tästä linjauksesta riitelemään vaan osakkaat ovat hyväksyneet sen.

Vierailija kirjoitti:

Isännöitsijä kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja on oikeassa. Taloyhtiö voi asettaa kylppärin käyttökieltoon, jos asukas ei sitä korjaa. Taloyhtiö maksaa vesieriseteet ja asukas loput.

Mistä tuon keksit?

Vesieristys on taloyhtiön vastuulla, ei asukkaan. Vaikka kylppäri olisi missä kunnossa tahansa pinnoiltaan, niin taloyhtiö ei voi asettaa sitä käyttökieltoon vedoten vesieristeisiin tai homeeseen tai edes pintamateriaalin vaurioihin.

Miten se taloyhtiö voi laittaa kylppärin käyttökieltoon, kun itse vastaa niin ilmanvaihdosta kuin eristeistä?

Yhden taloyhtiön tapauksesta, jossa asukas oli purkanut kiinteän ammeen ja alla oli vain 50 vuotta vanha bitumikermi ja asukas kävi suihkussa. Kylppäri asetettiin käyttökieltoon, kunnes asukas suostui yhteistyöhön remontin suhteen.

Eihän homma suinkaan mene niin, että taloyhtiön palkkaama remonttifirma purkaa ja tekee vesieristeet ja sitten asukkaan firma tulisi laatoittamaan ja asentamaan vesikalusteita ja putkia. Kyllä se tehdään yhteistyössä ja viime kädessä taloyhtiö tekee koko homman ja perii omistajalta. 

Teetän ensi kesänä sauna, pesuhuone ja vessaremontin.

Nykyisessä pesuhuoneessa on suihkukaappi, jonka alla on 95% todennäköisyydellä kosteusvaurio.

Selvitytin mikä on yhtiön vastuulla. Yhtiö kustantaa vesieristeet ja kuivatuksen, ja kaivot, koska ovat vanhat eikä niitä voi käyttää uudestaan. Periaatteessa yhtiön kuuluisi maksaa halvimmat laatat entiseen tasoon, mutta en todellakaan sitä odota. Wc pönttö on alkuperäinen, siitä yhtiö saattaa hivenen hyvittää. Kokon aisuuden kannalta yhtiön osuus on pieni: yhtiön kulut n. 2000, muu remppa n. 27000€

Mikäli yhtiössä on juuri ehtinyt remontoida oma kylppärinsä ja yhtiö remontoi muut, niin saahan jo remontoinut asukas hyvitystä tasavertaisuuspykälän nojalla.

Vierailija kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja jatkaa vielä todeten, että asia on hankala enkä itse saanut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimiessani edes Suomen Kiinteistöliiton juristilta yksiselitteistä vastausta.

Kaksi perustilannetta ovat varsin helppoja

1) Osakas haluaa päivittää sinänsä kunnossa olevan kylpyhuoneen mieleisekseen.  Tässä tapauksessa osakas vastaa myös kustannuksista, mutta järkevä taloyhtiö maksaa vesieristyksen, jos sitä ei aikaisemmin ole tehty nykyisten normien mukaisesti.

2) Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, jonka syy on esimerkiksi vesijohtoputken tai sen liitoksen pettäminen (tyypillistä vanhemmissa taloissa). Tässä tapauksessa korjausvastuu on taloyhtiöllä, jonka pitää ensi kuivattaa rakenteet ja saattaa sitten kylpyhuone kyseisen asuntoyhtiön perustason mukaiseen kuntoon. Tässä kannattaa huomata se, että perustaso saattaa tarkoittaa vesieristeeksi muovimattoa lattiaan ja seinien maalaamista. Jos osakas haluaa paremman tason, niin sen hän maksaa itse. Järkevä taloyhtiö tekee tässäkin tapauksessa nykyaikaisen vesieristyksen ja sopii paremman tason lisäkustannuksista osakkaan kanssa.

3) Tämä käsillä oleva tapaus, jossa kylpyhuoneen kunto alkaa olla sellainen, että se aiheuttaa kosteusvaurioriskin. Kylpyhuoneen pintojen kunto on osakkaan vastuulla ja hänen tulisi huolehtia siitä, että niiden mahdolliset vauriot korjataan ajoissa. Tällaisia kylpyhuoneita löytyi mm. meidän taloyhtiössämme muutamia, kun kylpyhuoneet katselmoitiin ennen putkiremonttia. Näiden korjausvastuuseen ei siis tullut selvää kantaa edes Suomen Kiinteistöliitosta muuten kuin siten, että korjauksen perustaso on sama kuin vaihtoehdossa 2 tuossa edellä.

Taloyhtiömme hallitus teki linjauksen, jonka mukaan näissä tapauksissa taloyhtiö maksaa vesieristyksen ja osakas jatkaa siitä eteenpäin omalla kustannuksellaan. Onneksi meillä ei ole jouduttu tästä linjauksesta riitelemään vaan osakkaat ovat hyväksyneet sen.

Minua kiinnosta 3- case: mikä on tällainen kunto? En ole ikinä kuullut? Jos vedeneriste vaatii toimivan pinnan päälleen, eikös silloin se pinta ole osa eristettä?

Rva 52 kirjoitti:

Teetän ensi kesänä sauna, pesuhuone ja vessaremontin.

Nykyisessä pesuhuoneessa on suihkukaappi, jonka alla on 95% todennäköisyydellä kosteusvaurio.

Selvitytin mikä on yhtiön vastuulla. Yhtiö kustantaa vesieristeet ja kuivatuksen, ja kaivot, koska ovat vanhat eikä niitä voi käyttää uudestaan. Periaatteessa yhtiön kuuluisi maksaa halvimmat laatat entiseen tasoon, mutta en todellakaan sitä odota. Wc pönttö on alkuperäinen, siitä yhtiö saattaa hivenen hyvittää. Kokon aisuuden kannalta yhtiön osuus on pieni: yhtiön kulut n. 2000, muu remppa n. 27000€

Mikäli yhtiössä on juuri ehtinyt remontoida oma kylppärinsä ja yhtiö remontoi muut, niin saahan jo remontoinut asukas hyvitystä tasavertaisuuspykälän nojalla.

Mutta hyvin vähän. Jos samalla on putkiremppa, ei välttämättä korvata mitään, koska taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata enempään kuin samantasoiseksi kuin muilla.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Meillä yhtiökokous samasta aiheesta edessä. Onko noille lompakonnyörejään kiristeleville mummeleille korrektia ehdottaa pankista haettavaa käänteistä asuntolainaa? En mielelläni maksaisi muiden remontteja, kun olen omasta asunnostani huolehtinut niinkuin pitääkin, niin vituttaa tuollaiset vapaamatkustajat.

Ethän sinä maksa muiden remontteja, maksat taloyhtiön osuutta, kuten kaikki muutkin. Ei mummelin tarvitse huolehtia muusta kuin lattiakaivon puhdistamisesta ja siitä, että ei tuki ilmanvaihtoa. Hanat, wc-kalusteet jne. ovat taloyhtiön vastuulla.

Kun me muut olemme tässä kolmenkymmenen vuoden aikana saaneet remontoitua kylppärimme ihan omaan piikkimme. Hoitovastikkeet on menneet kiinteistöhuoltoon, vesimaksuihin sekä yleisten tilojen sähkölaskuihin. Rahoitusvastikkeita on käytetty salaojiin ja kattoremonttiin. Olen nähnyt tilinpäätökset, eikä märkätiloihin ole ikinä käytetty pennin jeniä, vaan kuinka ollakaan, 80% kylpyhuoneista on nykyajan vaatimusten mukaisia.

No ymmärrän tietysti jos osakas on aiheuttanut ongelman esim. poistamalla ammeen. Mutta jos joku on kuuskytluvulta sinnitellyt alkuperäisellä kymppärillä niin kyl sen pitäis mennä yhtiön piikkiin jos vaan hoidettu kunnolla. Siis siinä tilanteessa että yhtiö vaatii remontoimaan.

Vierailija kirjoitti:

Ensimmäinen vastaaja jatkaa vielä todeten, että asia on hankala enkä itse saanut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimiessani edes Suomen Kiinteistöliiton juristilta yksiselitteistä vastausta.

Kaksi perustilannetta ovat varsin helppoja

1) Osakas haluaa päivittää sinänsä kunnossa olevan kylpyhuoneen mieleisekseen.  Tässä tapauksessa osakas vastaa myös kustannuksista, mutta järkevä taloyhtiö maksaa vesieristyksen, jos sitä ei aikaisemmin ole tehty nykyisten normien mukaisesti.

2) Kylpyhuoneessa on kosteusvaurio, jonka syy on esimerkiksi vesijohtoputken tai sen liitoksen pettäminen (tyypillistä vanhemmissa taloissa). Tässä tapauksessa korjausvastuu on taloyhtiöllä, jonka pitää ensi kuivattaa rakenteet ja saattaa sitten kylpyhuone kyseisen asuntoyhtiön perustason mukaiseen kuntoon. Tässä kannattaa huomata se, että perustaso saattaa tarkoittaa vesieristeeksi muovimattoa lattiaan ja seinien maalaamista. Jos osakas haluaa paremman tason, niin sen hän maksaa itse. Järkevä taloyhtiö tekee tässäkin tapauksessa nykyaikaisen vesieristyksen ja sopii paremman tason lisäkustannuksista osakkaan kanssa.

3) Tämä käsillä oleva tapaus, jossa kylpyhuoneen kunto alkaa olla sellainen, että se aiheuttaa kosteusvaurioriskin. Kylpyhuoneen pintojen kunto on osakkaan vastuulla ja hänen tulisi huolehtia siitä, että niiden mahdolliset vauriot korjataan ajoissa. Tällaisia kylpyhuoneita löytyi mm. meidän taloyhtiössämme muutamia, kun kylpyhuoneet katselmoitiin ennen putkiremonttia. Näiden korjausvastuuseen ei siis tullut selvää kantaa edes Suomen Kiinteistöliitosta muuten kuin siten, että korjauksen perustaso on sama kuin vaihtoehdossa 2 tuossa edellä.

Taloyhtiömme hallitus teki linjauksen, jonka mukaan näissä tapauksissa taloyhtiö maksaa vesieristyksen ja osakas jatkaa siitä eteenpäin omalla kustannuksellaan. Onneksi meillä ei ole jouduttu tästä linjauksesta riitelemään vaan osakkaat ovat hyväksyneet sen.

Meillä on ainakin yksi yksiö kerrostalossa, jonka wc-tilat remontoimme ennen vuokrausta. Tässä taloyhtiössä noudatettiin sääntöä, jonka mukaan edes meidän remonttimiehemme ei saanut tehdä sitä vesieristystä vaan se eristäjämies tuli taloyhtiön puolesta, ilmeisesti koska he ainakin tulkitsivat taloyhtiön vastaavan nimenomaan siitä, ettei mistään kämpästä mene vesi rakenteisiin, sen jälkeen saimme heidän puolesta laittaa vaikka kangastapetit sinne kylppäriin, koska me pinnat ovat meidän vastuullamme.

Mutta en siis tiedä onko tämä joku pykälään perustuva juttu vaiko vain tuon taloyhtiön/isännöitsijän tapa toimia.

Otetaan yhtiölainaa.

Jos teille tulee työttömyyttä tai rahavaikeuksia niin osake pakkolunastetaan teiltä pois osakeyhtiölain puitteissa.

Huonolla tuurilla kämppä lähtee alta mutta velat jää ja luottotiedot menee + päädytte kodittomiksi .

Voi tietysti yrittää myydä asuntoa vaikka reippaalla tappiolla ennen kuin tuo tilanne tulee eteen.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Meillä yhtiökokous samasta aiheesta edessä. Onko noille lompakonnyörejään kiristeleville mummeleille korrektia ehdottaa pankista haettavaa käänteistä asuntolainaa? En mielelläni maksaisi muiden remontteja, kun olen omasta asunnostani huolehtinut niinkuin pitääkin, niin vituttaa tuollaiset vapaamatkustajat.

Ethän sinä maksa muiden remontteja, maksat taloyhtiön osuutta, kuten kaikki muutkin. Ei mummelin tarvitse huolehtia muusta kuin lattiakaivon puhdistamisesta ja siitä, että ei tuki ilmanvaihtoa. Hanat, wc-kalusteet jne. ovat taloyhtiön vastuulla.

No meidän yhtiössämme on laskettu n. 14 000 per kylppäri. Melko kalliit vedeneristykset! Oltaisi oltu konkassa jo aikoja sitten, jos kaikki osakkaat olisivat hoitaneet asiansa yhtä huonosti kuin nämä muutamat, joiden rupukylppäreistä nyt neuvotellaan yhtiökokouksessa.

Taloyhtiö voi pakottaa osakkaan tekemään kylppäriremontin. Taloyhtiö vastaa osasta kustannuksia.

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiöt ei korjaa omaan piikkiin mitään vaan remontit rahoitetaan yhtiölainalla. Eli ne mummot joutuu myös maksamaan vastikkeen muodossa remontit, samoin lainat jakaantuu myös itse remontin tehneille osakkeiden lukumäärän perusteella. Samoin jos vaikka antenniverkko uusitaan, nekin maksaa joilla ei ole edes tv:tä.

Pinnat joudut sinä maksamaan, rakenteet ja muut yllä mainitut menee yhtiölainalla, ellei yhtiö ei ole varakas ja eihän se ole kun verottaja ei salli rahan keräystä, se voidaan jopa katsoa tuloksi (off topic). Siksi nimitys yhtiö, kaikki ottavat osaa kuluihin. Hallitus päättää ja asukkaat valitsevat hallituksen ... .

Ymmärrän tämän hyvin. Jos nyt korjaan omani maksan siitä 100%. Jos muut ei korjaa omiaan ja yhtiö korjaa ja maksaa maksan 120%. Jos sissinä odotan itsekkin, että yhtiö korjaa ja kaikki maksaa maksan ehkä 80%?

Ap