Toisen osapuolen ostaminen ulos talosta

Menee niin kuin sovitte asian keskenänne. Ei ole mitään yleispätevää vastausta.

Talon arvo eli markkinahinta määritetään ja ostaja maksaa tästä myyjälle hänen omistuksensa arvon verran, eli puolet tässä tapauksessa.

Veloilla tai ostohinnalla tai millään muulla rahamäärällä ei pitäisi ola asian kanssa mitään tekemistä, ellei neuvotella jomman kumman kannalta epäedullista sopimusta.

A

Erotessa tehdään ositus. Siihen vaikuttaa muukin omaisuus kuin se talo. Osituksen perusteella sitten se taloon jäävä maksaa toiselle tasinkoa. 

Jotenkin näin se ainakin meillä meni :) Minä siis jäin ja maksoin exälle tasinkoa. 

A järkevin. Laina jää yksin toisen nimiin. Todennäköisesti ottaa siis uuden asuntolainan sille summalle ja vanha laina kuitataan sillä uudella pois.

Leikitään että talon arvo on 100 000 ja velkaa on 50 000, ja kaikki omistukset ja lainat on puoliksi. Molemmat siis omistavat talosta maksettua osuutta nettona 25 000 ja molemmilla on velkaa 25 000.

Kun A ostaa B:n ulos talosta, hän ostaa B:n osuuden 50 000 eurolla. B maksaa pois aiemman velkansa 25 000 ja hänelle jää käteen se omistamansa 25 000. A:lla on nyt edelleen jäljellä se 25 000 euron arvoinen aiemmin maksettu osuus talosta, ja jos hän otti uutta velkaa 50 000 euroa maksaakseen B:n ulos, hänellä on nyt velkaa 75 000.

Talon arvo on 100e ja velkaa jäljellä 25e. No, siinähän lähes lahjoittaa osan omaisuudestaan toiselle. Ja siihen voi verottajakin puuttua. 

Teette osituksen ja siinä sovitte, kuka lunastaa talon itselleen. 

 

Ajatellaan, että asunnon arvo 200 000 ja yhteistä lainaa 100 000. Ei muuta omaisuutta. Käytännössä tuo joka lunastaa talon itselleen, maksaa tälle lähtevälle 50 000 ja ottaa nykyisen lainan vastattavaksi. Lunastaja tarvitsee lainaa siis nykyisen 100 000 euron lisäksi 50 000 euroa, että pystyy maksamaan toisen ulos. Näin ollen lunastajalla on lainaa 150 000 ja omaisuutta 200 000. Netto-omaisuus 50 000. Lähtijällä on rahaa 50 000, mutta ei lainaa eikä taloa. Kummankin nettovarallisuus siis sama.

Jos lunastaja ei maksa lainaa, ei lähtijän tarvitse siitä välittää. Hänellä ei ole lainaa eikä taloakaan eli ei ole enää missään vastuussa lunastajan toimista. 

 

Ei taloa tai osuutta siitä kannata ostaa ja myydä pimeästi pelkällä käteiskaupalla, tehkää kauppakirja pankissa ja selvittäkää asiat virallista tietä.

Vierailija kirjoitti:

Ei taloa tai osuutta siitä kannata ostaa ja myydä pimeästi pelkällä käteiskaupalla, tehkää kauppakirja pankissa ja selvittäkää asiat virallista tietä.

Itse asiassa kauppakirjaa ei erotilanteissa edes tehdä, vaan pelkkä osituskirja riittää. Mikäli ei siis ole avioehtoa, se muuttaa tilanteen.

Nämä on oikeasti aika vaikeita asioita, kannattaa olla yhteydessä pankkiin ja tarvittaessa myös lakimieheen, joka voi laatia ositussopimuksen.

Homma tehdään pankissa, joten he neuvovat. 

50/50 omistustilanne on helppo. Jos yhteistä lainaa on esimerkiksi 200 000€ ja talon/asunnon arvo on erohetkellä 250 000€, kumpikin omistaa talosta 125 000€(, josta netto-omistus 25 000€). Se joka jää taloon maksaa poislähtevälle siis 125 000. Poislähtevä kuittaa laina-osuutensa 100 000€ tuosta 125 000€:sta. Jäävä ottaa uuden 225 000€ lainan ja kuittaa sillä 100 000€:n osuutensa tuosta vanhasta 200 000€ lainasta sekä ostaa poislähtevän osuuden 125 000€:lla. Jäävälle jää 250 000€ omaisuutta, josta netto-omaisuus 25 000€ ja lähtevälle jää 25 000€ netto-omaisuutta.

Toki jos pariskunnalla on esimerkiksi sijoitusasunto 100 000€ netto-omaisuutena, kannattanee jäävän luopua siitä omasta puolikkaastaan (50 000€), jolloin lähtevä saa rahaa 75 000€ ja lisäksi 50 000€ asunto-osuutena ja jäävälle tulee 50 000€ vähemmän velkaa. Käteisellä lähtevä kuittaa 75 000€ vanhasta 100 000€ lainasta ja ottaa uuden 25 000€ lainan jolla kuittaa loput. (Lähtevä irtisanoo vuokralaisen sijoitusasunnosta, jolloin voi muuttaa siihen itse). Lähtevällä omaisuutta on tämän jälkeen 100 000€, josta 75 000€ nettovarallisuutta. Tässä myös se hyöty, ettei tarvitse ex:n kanssa hoitaa yhteistä sijoitusasuntoa.

Käytännössä tilanne voi olla se, ettei kumpikaan halua/voi jäädä,  koska ei halua tai edes saa yksin niin suurta lainaa, kuin pitäisi. Tästä syystä usein talon arvoa erotilanteessa ei lasketa ihan niin suureksi,  kuin se olisi ulkopuoliselle myydessä.