Lue keskustelun säännöt.
Tervetuloa lukemaan keskusteluja! Kommentointi on avoinna klo 7 - 23.
Tervetuloa lukemaan keskusteluja! Kommentointi on avoinna klo 7 - 23.
Alue: Aihe vapaa
Huomioita Helsingin asuntomarkkinoista
28.03.2017 |
1.) Yleisesti ottaen on kovasti ylihintaista. No ei varmaan tule yllätyksenä kenellekään, mutta mainittakoon nyt joka tapauksessa. On vaikea arvioida missä menee reaalisyiden ja toisaalta kuplan raja, mutta ihan täysin kysynnällä ja tarjonnalla perusteltavissa hinnat eivät ole. On tietenkin totta, että jotain Eiran 100-vuotiaita taloja tai Torkkelinmäen parempien kohtien kämppiä on yksinkertaisesti niin vähän, että jokaista ostamaan voisi periaatteessa joku oligarkki löytyäkin, mutta ei ole mitenkään perusteltavissa miksi normaali lähiökämppä on neliöhinnaltaan 300-400 euroa kalliimpi kuin vastaava kämppä Tikkurilassa.
2.) Putkiremontteja ei edelleenkään osata hinnoitella oikein. Putkiremontti on Helsingissä 700-900 euroa m2 ja joskus vanhoissa taloissa menee tonnikin rikki. Ja tämä on vain remontin kustannus euroissa, jonka päälle kuka tahansa sijoittaja tai normaalijärkinen asunnonhankkija laskee vähän kärsimyskorvausta/kulua siitä, että niin iso remontti on painamassa päälle. Ja kuitenkin asuntoja tarjotaan ihan pokkana myyntiin markkinahintaan, vaikka ilmoituksessa lukee, että putkiremontti alkaa 2017-2019. Myyjät siis tosiasiassa ajattelevat, että ne heidän 3000 €/m2 hinnoitellut 1960-1970-luvun kämppänsä ovat oikeasti 4000 €/m2 arvoisia.
3.) Uusissa pääasiassa sijoittajille suunnatuissa pikkuasunnoissa muhii aito hintakupla. Näissä alkavat neliöhinnat olla helposti 8000 euroakin. Eikä siis puhuta pelkästään mistään uniikeista kohteista Kampin keskuksen yllä, vaan ihan tavallisesta täydennysrakentamisesta ympäri Helsinkiä. Hintaa perustellaan tai yritetään myydä loogisena sillä, että asuntoon pääsee kiinni pienellä investoinnilla kun suurin osa hinnasta maksetaan rahoitusvastikkeena, jonka sijoittaja voi vähentää vuokratulojensa verotuksessa. Tämä vähennysoikeus ei kuitenkaan ole absoluuttinen, vaan ainoastaan siirrettyä verotusta, joka pitää maksaa myyntivoitosta kun asunto pannaan kiertoon. Näiden kämppien neliöhinta markkinoilla ei tule olemaan 8000 euroa vielä ainakaan 20 vuoteen. Ja tämäkin aika-arvio on realistinen vain siinä tapauksessa, että asuntojen hintakehitys jatkaa samanlaista nousua kuin viime laman jälkeen on tapahtunut. Tosiasiassa se 8000 euron neliömetrihinta tulee laskemaan lähemmäksi alueen vanhojen asuntojen keskiarvoa (nyt tyypillisesti 3000-4000 euroa) sitä mukaa kun asunnon uutuus karisee. 20 vuoden päästä sen kämpän on loogisesti oltava suunnilleen samoissa hinnoissa kuin alueen muutkin asunnot.
4.) Hoitovastikkeet eivät myöskään tunnu näkyvän asuntojen hinnoittelussa riittävällä tarkkuudella. Saman alueen asunnot ovat tyypillisesti aika samalla tavalla hinnoiteltuja, vaikka toisessa maksetaan vastiketta 3,5 euroa per neliömetri ja toisessa 5 euroa. Se on kuitenkin yli 40 prosentin ero kuukauden asumiskuluissa. 60 neliömetrin asunnossa 90 euroa nettotuloa eli tavallisen palkansaajan tapauksessa helposti yhden päivän palkka. Kyllä sen pitäisi jossain määrin näkyä myyntihinnassakin.
Kommentit (10)
Tarkkailen asiaa ostopuolelta ja tuottoprosentteja laskeskellen. Siis ihan puhtaasti matemaattiselta kannalta. Asuntosijoittaminen on mennyt jatkuvasti huonompaan suuntaan eikä nykyään juuri ole hyviä kohteita tarjolla. Suurin osa asuntosijoittajista hankkii kämppiä muualta kuin Helsingistä, mutta itse en ole niin vakavin mielin liikkeellä, että lähtisin väen väkisin johonkin Jyväskylään ostoksille. Mutta seuraan Helsingin markkinoita ja ostan jos jotain sopivaa tulee vastaan.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Unohdit omalla tontilla vs vuokratontilla sijainnin.
4. kohdasta. Mielestäni vastike tasoa 3,5-4 on ok ja 4-5 vain jos rahastoidaan tulevaa remonttia varten.
Markkinatalous määrää hinnat. Jos on paljon kysyntää, hinta on kova. Jos ei ole kysyntää, hinta on halpa. Mietipä hetki itse: jos sinulla olisi sijoitusyksiö Helsingin keskustassa, myisitkö sen pois halvalla vai kalliilla?
Neloskohdasta erittäin samaa mieltä. Entisen asuinalueen asuntomarkkinaa tuli seurattua kymmenen vuoden ajan ja siellä merenrantakämpistä pyydettiin melkein samoja hintoja riippumatta siitä, oliko kyseessä vuokratontti vai oma tontti. Vuokratontilla vastikkeet oli yli viiden euron neliöltä, omalla tontilla olevilla alle kolme euroa.
Itselläni oli kaksi tapaa laskea tontin arvoa noissa kohteissa. Toinen perustui siihen olettamaan, että kaupungin tuottovaatimus on 4%. Jos ilmoituksesta löytyi tieto tontin vuosivuokrasta ja yhtiön asuntoneliöiden kokonaismäärä, tuosta oli helppo laskea minkä arvoiseksi kaupunki kyseisen tonttimaan arvostaa. Jos näitä tietoja ei ollut saatavissa, laskin vastikkeiden erosta vuotuisen kustannuseron asumiskustannuksissa ja laskin minkälaisen pääoman korkokuluja se vastasi, kun korko-oletus on 4%. Tämä jälkimmäinen tapa oli ehkä kuvaavampi, koska siinä tulee esiin se, että vuokratontilla oleva taloyhtiö ei maksa kiinteistöveroa maasta vaan pelkistä rakennuksista.
Mutta joo, vuokratontti ei läheskään aina näy asunnon hinnassa täysimääräisesti.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Unohdit omalla tontilla vs vuokratontilla sijainnin.
4. kohdasta. Mielestäni vastike tasoa 3,5-4 on ok ja 4-5 vain jos rahastoidaan tulevaa remonttia varten.
Tonttiasia tunnetaan kyllä nykyään jo paremmin. Oikeastaan sen jälkeen kun vanhat vuokrasopimukset alkoivat mennä umpeen ja asia nousi tapetille muutama vuosi sitten. Mutta kymmenen vuotta sitten kukaan ei ollut koskaan kuullutkaan moisesta. Tosin vieläkin on niitä vuokratontilla asujia, jotka eivät ymmärrä laskea hintapyyntöään, mutta toteutuneissa hinnoissa asia kyllä näkyy koska ostajat alkavat olla kärryillä.
Kaikki haluavat asua Helsingissä, varsinkin hyvillä paikoilla. Helsinkiin syntyy kysyntää enenmän kuin tarjontaa. Mikä tässä on niin ihmeellistä?
Vahva ja itsenäinen. Olen epäilyistä huolimatta nainen :^)
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Markkinatalous määrää hinnat. Jos on paljon kysyntää, hinta on kova. Jos ei ole kysyntää, hinta on halpa. Mietipä hetki itse: jos sinulla olisi sijoitusyksiö Helsingin keskustassa, myisitkö sen pois halvalla vai kalliilla?
Tietenkin myyjä haluaa aina kovimman mahdollisen hinnan, mutta kyse onkin ostajista. Esim. Helsingin keskustasta on hyvin vaikea löytää asuntoa, jonka vuokratuotto olisi hyvä. Paremman tuoton saa Kontulasta. Sijoitusasunto keskustassa siis kannattaisi myydä ja ostaa samalla rahalla Kontulasta. Keskustasta ei sen sijaan kannata sijoitusasuntoa ostaa. Ei tosin Kontulastakaan varsinaisesti kannata ostaa, mutta jos nyt asuntoihin haluaa sijoittaa, niin mieluummin sieltä.
Anna-Marjaana kirjoitti:
Kaikki haluavat asua Helsingissä, varsinkin hyvillä paikoilla. Helsinkiin syntyy kysyntää enenmän kuin tarjontaa. Mikä tässä on niin ihmeellistä?
On jossain määrin illuusio, että Helsingissä olisi enemmän kysyntää kuin tarjontaa. Sen illuusion voimakkuus on juuri se, joka määrittää kuplan olemassaolon. Toistaiseksi ei mitään kuplaa ole, mutta sellainen voi hyvin olla kehittymässä.
Oikeassa kysynnän ja tarjonnan epätasapainossa olisi paljon kodittomia ihmisiä ja ihmiset asuisivat kommuuneissa. Helsingissä ei olla vielä lähelläkään siinä tilanteessa. 1960- ja 1970-luvuilla alivuokralaiset olivat ihan tavallisia. Kymmenestä opiskelijasta neljä asui jonkun vanhan tädin hyyryläisenä ja loput kuusi asuivat soluissa. Nykyään se 40 % asuu yksin ja lopuistakaan kukaan ei asu tädin alivuokralaisena. Asunnoista ei siis ole pulaa, mutta niistä ollaan vielä toistaiseksi valmiita maksamaan koska maksukykyä riittää. Ja tämä on pitkälti riippuvaista korkotasosta, veroeduista ja lainapolitiikasta, jotka ovat kaikki poliittisista päätöksistä kiinni.
Alue: Aihe vapaa
Sinähän voit ihan vapaasti tarjota vähemmän kuin pyydetään. Jos kukaan ei tarjoa enempää, saattavat vaikka tehdäkin kaupat. Tai sitten jäävät odottamaan, että jossakin vaiheessa joku sen kiskurihinnan maksaa. Tähän asti on maksajia löytynyt kun ihmisten on pakko asua jossakin...