Muuttovamis talo - yllättikö hinta? Vai pysyittekö budjetissa?

uuuuuppppp

Talopaketti x4 = muuttovalmis talo.

Meidän taloprojektimme loppuhinta yllätti kyllä.... karvaasti.

Kiva tästä tuli mutta huh huh millä hinnalla.

No meillä maksoi rakentaa Espooseen kellari 100 neliötä+200 neliömetrin valmistalo+autotalli-katos yhteensä 600 000. Tontti on reilu 1000 neliötä. Puutalo. Yllätyksiä tuli maatöissä, niihin meni muutama kymppitonni enemmän kuin piti. Teimme myös osan sisätöistä itse (lattat ja maalaus ja tapetointi) ja kellari  suuremmalta osin itse. Neliötä kohden talo ei ole kalleimmasta päästä. 

Valmistaloissa hintaa tulee paitsi talon ulkopuolisista töistä, myös lisävalinnoista. Taloissa on yleensä pikkuruinen tulisija, vähän kaappeja, minimivarustus joka suhteessa, ei ehkä tarpeeksi ikkunoita, ulko-ovia, terassia, katoksia. Näistä tulee herkästi kymmeniä tuhansia lisää hintaa. 

Rakensimme kivitalon Espooseen, johon muutimme vuosi sitten. Kokonaisbudjetti on n.560 000+ tontti. Kokonaispinta-ala 240 neliötä. Piha on vielä tekemättä. Kallista siis on..., mutta ihanaa. Kyseessä arkkitehdin suunnittelema Lammin kivitalo. 

Millaisilla tuloilla rakennetaan 560 000 eur taloja? Tuli vain ihan mieleen kun meilläkin on ihan ok tulot, mutta ei varmaan noin kallista kyllä tulisi hankittua. Minkä ikäisiä olette?

Ap täällä. Kiitos Nelonen! Me emme osaa tehdä mitään muuta itse, kuin juurikin tapetoida ja maalata jne. Millään standardikalusteilla en kelpuuttaisi taloa, eli sittenkin se pitäisi olla ilman keitti-ja wc-kalusteita. Kenenkään muun Paitsi itseni tai valitsemani suunnitelijan ) en antaisi päättää talon sisäpinnoista mitään. Pidän aika raffista tyylistä ja siihen saa palamaan rahaa ( Livingetc: kuvan keittiö, jonka haluaisin, maksoi vaivaiset 50000€...no, sitä en saa, mutta...). No, mutta vastauksesi selvensi asiaa hyvin. Meille tulis kyllä pienempi tontti, koska A. Hki ei oikein ole noin suuria tontteja enää tarjolla ja b. jos onkin, niistä pyydetään tietenkin puolet enemmän. Talosta tulisi 2.kerroksinen ja esim tälläinen: http://www.honkatalot.fi/mallistot/plushuvilat/plustaloB/plustaloB.html

(Tälläistä ei kyllä ole ollut vielä koskaan myynnissä tälläpäin, joten en osaa arvata yhtään, mikä tälläisen hinnaksi voisi tullla ).

Ap vastaa kutoselle, että me ainakin olemme jo nelikymppisiä ja puolisoni on ollut yrittäjänä alalla, josta jossain vaiheessa nettosi erittäin hyvin. Peruskoulutuksemme on matala, mutta muutama satatonnia on jäänyt säästöön ja omakotitalostamme (Hki) on enää vain edullisen yksiö verran velkaa. Eri asia sitten, että haluaako rahansa laittaa taloon ja asumiseen - vaiko elää ja matkustella niillä rahoilla. Ja säästää lapsille. No, tälläisiä tässä nyt juuri mietitään.

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:12"]

Suurena haaveena rakennuttaa muuttovalmis talo Hki - Espoo alueelle. Tonttien hinnat täällä vähintään 250000€ ja ne talopaketit "muuttovalmiina", joita olemme katsoneet, maksaisivat 160000-280000€. Mitä kaikkea summaan ( tontti + muuttovalmiiksi kutsuttu talo ) tulee lisää? Tontin kunnostaminen rakentamista varten; talon perustukset, liittyminen kunnallistekniikkaan, rakennustyöntekijöiden palkat...jne  - eli mitä kaikkea? paljonko arvioisitte, että tuohon tontin ja muuttovalmiina itseään mainostavan talopaketin hintaa pitää laskea lisää kustannuksia? Jos katsoo joitain vuosia vanhoja, nyt taas myytävänä olevia taloja, jotka ovat lähellä sitä, jossta haaveilemme, niiden hinnat alkavat 700000€ ylöspäin, siis tontteineen päivineen. 

Onko rakennuttaja maksanut tuollaisen summan myös itse, vai tavoitellaanko noissa summissa jo jotain myyntivoittoa?

Tämä koko rakentamishomma jää varmaankin vain haaveeksi....mutta saahan sitä ihminen haaveilla...

[/quote]

Nyt sitten ensirakentajalle yksi pikku ohje - tontin hinta ei saisi olla kuin 20-25% kokonaiskustannuksista jotta kiinteistön arvo on kohdillaan . Jos laitatte noin kalliille tontille halpispaketin menetätte tontin hinnan täysin myydessä - kiinteistön arvo valmiina max 350k€ vaikka olette käyttäneet rahaa yli 500k€ todellisuudessa!!

Tämä kannattaa ottaa huomioon, tyhjästä ei kannata lainoja maksella!!

Tottakai grynderi tekee voittoa, mutta tänäpäivänä voitot on pieniä - ehkä 20%. Miksi kukaan myisi ilmaiseksi työtään??

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:26"]

Millaisilla tuloilla rakennetaan 560 000 eur taloja? Tuli vain ihan mieleen kun meilläkin on ihan ok tulot, mutta ei varmaan noin kallista kyllä tulisi hankittua. Minkä ikäisiä olette?

[/quote]

Me rakensimme pk-seudulle n 250m2 kivitalomme 8 vuotta sitten - kaikkineen taisi mennä 600k€ (myyntiarvo n 700k€). Tuota ennen olimme rakentaneet hyvään aikaan 160m2 puutalon josta teimme hyvän tilin ja se käytettiin uuteen taloon joten lainaa ei tarvittu kuin 250k€. Nettotulot n 4500€ tällähetkellä kun teen vain 60% työaikaa.

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:18"]

Talopaketti x4 = muuttovalmis talo.

Meidän taloprojektimme loppuhinta yllätti kyllä.... karvaasti.

Kiva tästä tuli mutta huh huh millä hinnalla.

[/quote]

Talopaketti on täysin eri asia kuin avaimet käteen mitä ap kyseli. Termit haltuun, pliis!

Jatkan vielä toivoen, että joku viisas ( tai selvännäkijä :) tarttuisi tähän leikkiin: jos myytävänä on ( jossain Hki, Espoo ) 750k€ laadukas, muutaman vuoden käytössä ollut talo tontteineen + laitettuinen pihoineen, jonka pystyisimme ostamaan - ja vaihtoehtona olisi ostaa 240k€ tontti + rakennuttaa siihen laadukas talo - kumman tekisit? Jos oletetaan, että rahaa on maksimissaan tuon 750k€ verran? 

Tiedän kyllä - tämä on ihan järjetön kysymys...

Huomioi myös, että muuttovalmiiseen hintaan kuuluu peruskeittiö ja -kylpyhuone, pieni takka (jos ollenkaan) ja monista hinnoista puuttuu myös lämmönlähde tai lämmitysjärjestelmä. Lisähintaa tulee helposti 20 000 - 40 000 riippuen vaatimuksistanne. Kutsukaa esittelijöitä käymään.

Minäkin haluaisin kuulla kokemuksia näistä avaimet käteen taloista! Kuopion seudulta mielellään.

Jossain luki, että hintaan kannattaa varata 50000 lisää, meneekö edes lähelle?

Muuttovalmiskin on aika häilyvä käsite. Parhaimmillaan se tarkoittaa täysin valmista taloa ja heikoimmillaan sitä että talon ulkopuoliset työt on tekemättä ja sisälläkin käyttössä vain yksi vessa ja yksi suihku ja sekin vain kylmällä vedellä.

Jos ei ole osaamista ja intoa rakentamiseen tai rakennuttamiseen, niin parasta vain katsella etuovesta valmiita taloja, niitäkin on myynnissä, eikä tule edes kalliimmaksi.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 09:23"]

Jatkan vielä toivoen, että joku viisas ( tai selvännäkijä :) tarttuisi tähän leikkiin: jos myytävänä on ( jossain Hki, Espoo ) 750k€ laadukas, muutaman vuoden käytössä ollut talo tontteineen + laitettuinen pihoineen, jonka pystyisimme ostamaan - ja vaihtoehtona olisi ostaa 240k€ tontti + rakennuttaa siihen laadukas talo - kumman tekisit? Jos oletetaan, että rahaa on maksimissaan tuon 750k€ verran? 

Tiedän kyllä - tämä on ihan järjetön kysymys...

[/quote]

Riippuu ihan siitä minkälaisen talon (koko, materiaali yms) rakentaisitte. Itse tekisin tuolla 500k€ n 150-180 as-m2 kivitalon - teetettynä ehkä juuri ja juuri rahat riittäisi. Puutalon pitäisi sitten olla tuolla hinnalla jo yli 200m2.

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:18"]

Talopaketti x4 = muuttovalmis talo.

Meidän taloprojektimme loppuhinta yllätti kyllä.... karvaasti.

Kiva tästä tuli mutta huh huh millä hinnalla.

[/quote]Kertoimen arvaaminen talopaketin hinnalle on kaikkein väärin tapa arvioida kustannuksia. Jos pakettia karsii halvemmaksi, niin talo tulee todennäköisesti kalliimmaksi ja kerroin kasvaa. Kerroin voi olla jotain 2-8, riippuen paketin laajuudesta.

https://www.op.fi/op/henkiloasiakkaat/lainat/omakotitalon-kustannuslaskuri?id=20104&srcpl=8

Osuuspankin laskuri on aika hyvä, tosin sekin edellyttää sitä että osaa realistisesti arvioida oman työn osuuden. Siitä on hyvä aloittaa että oma työ on 0%. Ihmisillä on tapana aliarvioida kustannukset ja yliarvioida omat kyvyt.

Pihan rakentamiseen ja laittamiseen uppoaa helposti muutama kymppitonni.

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:59"]

Ap vastaa kutoselle, että me ainakin olemme jo nelikymppisiä ja puolisoni on ollut yrittäjänä alalla, josta jossain vaiheessa nettosi erittäin hyvin. Peruskoulutuksemme on matala, mutta muutama satatonnia on jäänyt säästöön ja omakotitalostamme (Hki) on enää vain edullisen yksiö verran velkaa. Eri asia sitten, että haluaako rahansa laittaa taloon ja asumiseen - vaiko elää ja matkustella niillä rahoilla. Ja säästää lapsille. No, tälläisiä tässä nyt juuri mietitään.

[/quote]Taloon laitettu raha ei yleensä mene hukkaan, ellei sitten rakenna jotain omituisuutta hornankuuseen kauas kaikesta, sellaisesta ei välttämättä saa omiaan pois tulevaisuudessa jos joutuu tai haluaa myydä.

Kiinteässä omaisuudessa raha on yleensä aika varmassa talessa, vaikka vuokralla asujat haluaa laskea asuntolainan kulun asumiskuluksi, minusta se on pikemminkin säästämistä.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 09:04"]

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:12"]

Suurena haaveena rakennuttaa muuttovalmis talo Hki - Espoo alueelle. Tonttien hinnat täällä vähintään 250000€ ja ne talopaketit "muuttovalmiina", joita olemme katsoneet, maksaisivat 160000-280000€. Mitä kaikkea summaan ( tontti + muuttovalmiiksi kutsuttu talo ) tulee lisää? Tontin kunnostaminen rakentamista varten; talon perustukset, liittyminen kunnallistekniikkaan, rakennustyöntekijöiden palkat...jne  - eli mitä kaikkea? paljonko arvioisitte, että tuohon tontin ja muuttovalmiina itseään mainostavan talopaketin hintaa pitää laskea lisää kustannuksia? Jos katsoo joitain vuosia vanhoja, nyt taas myytävänä olevia taloja, jotka ovat lähellä sitä, jossta haaveilemme, niiden hinnat alkavat 700000€ ylöspäin, siis tontteineen päivineen. 

Onko rakennuttaja maksanut tuollaisen summan myös itse, vai tavoitellaanko noissa summissa jo jotain myyntivoittoa?

Tämä koko rakentamishomma jää varmaankin vain haaveeksi....mutta saahan sitä ihminen haaveilla...

[/quote]

Nyt sitten ensirakentajalle yksi pikku ohje - tontin hinta ei saisi olla kuin 20-25% kokonaiskustannuksista jotta kiinteistön arvo on kohdillaan . Jos laitatte noin kalliille tontille halpispaketin menetätte tontin hinnan täysin myydessä - kiinteistön arvo valmiina max 350k€ vaikka olette käyttäneet rahaa yli 500k€ todellisuudessa!!

Tämä kannattaa ottaa huomioon, tyhjästä ei kannata lainoja maksella!!

Tottakai grynderi tekee voittoa, mutta tänäpäivänä voitot on pieniä - ehkä 20%. Miksi kukaan myisi ilmaiseksi työtään??

[/quote]Ei se talo välttämättä vie tontin arvoa. Ei ole mitenkään harvinaista että  huono talo saa lähteä hyvältä tontilta kun omistaja vaihtuu.