Muuttovamis talo - yllättikö hinta? Vai pysyittekö budjetissa?

Meidän rakentamisesta on jo yli 10 vuotta aikaa, mutta kyllä meille kävi kuten suurimmalle osalle. Eli rahat sekä voimat loppui ja talo jäi pikkusen kesken. Onneksi saatiin pankista 20% lisää lainaa ja muutaman vuoden lepäilyn jälkeen jaksettiin rakentaa talo valmiiksi ja nyt on tehty jo pientä pintaremonttiakin.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 09:32"]

Minäkin haluaisin kuulla kokemuksia näistä avaimet käteen taloista! Kuopion seudulta mielellään.

Jossain luki, että hintaan kannattaa varata 50000 lisää, meneekö edes lähelle?

[/quote]

Me "rakennettiin" pari vuotta sitten Kastellin muuttovalmistalo. Paketin hinta oli n. 240 000.  Kun otettiin lisänä parketit, paremmat lauteet, toinen suihku, muutettiin kylppäri- ja eteiskalusteet, näille tuli lisähintaa 10 000 €.

Sen lisäksi n. 50 000 € edestä rahaa pohjatöihin, pihaan, maalaukseen yms.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 09:54"]

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 09:04"]

[quote author="Vierailija" time="09.03.2014 klo 22:12"]

Suurena haaveena rakennuttaa muuttovalmis talo Hki - Espoo alueelle. Tonttien hinnat täällä vähintään 250000€ ja ne talopaketit "muuttovalmiina", joita olemme katsoneet, maksaisivat 160000-280000€. Mitä kaikkea summaan ( tontti + muuttovalmiiksi kutsuttu talo ) tulee lisää? Tontin kunnostaminen rakentamista varten; talon perustukset, liittyminen kunnallistekniikkaan, rakennustyöntekijöiden palkat...jne  - eli mitä kaikkea? paljonko arvioisitte, että tuohon tontin ja muuttovalmiina itseään mainostavan talopaketin hintaa pitää laskea lisää kustannuksia? Jos katsoo joitain vuosia vanhoja, nyt taas myytävänä olevia taloja, jotka ovat lähellä sitä, jossta haaveilemme, niiden hinnat alkavat 700000€ ylöspäin, siis tontteineen päivineen. 

Onko rakennuttaja maksanut tuollaisen summan myös itse, vai tavoitellaanko noissa summissa jo jotain myyntivoittoa?

Tämä koko rakentamishomma jää varmaankin vain haaveeksi....mutta saahan sitä ihminen haaveilla...

[/quote]

Nyt sitten ensirakentajalle yksi pikku ohje - tontin hinta ei saisi olla kuin 20-25% kokonaiskustannuksista jotta kiinteistön arvo on kohdillaan . Jos laitatte noin kalliille tontille halpispaketin menetätte tontin hinnan täysin myydessä - kiinteistön arvo valmiina max 350k€ vaikka olette käyttäneet rahaa yli 500k€ todellisuudessa!!

Tämä kannattaa ottaa huomioon, tyhjästä ei kannata lainoja maksella!!

Tottakai grynderi tekee voittoa, mutta tänäpäivänä voitot on pieniä - ehkä 20%. Miksi kukaan myisi ilmaiseksi työtään??

[/quote]Ei se talo välttämättä vie tontin arvoa. Ei ole mitenkään harvinaista että  huono talo saa lähteä hyvältä tontilta kun omistaja vaihtuu.

[/quote]

Mutta silloin uusi ostaja maksaa vain "tontin hinnan" ja se halpa paketti jää arvottomaksi. Jompikumpi menettää arvonsa jos ei ole oikeassa suhteessa.

Ap:n 240k€ tontille tekisin vähintään 300k€ kunnollisen niin ison (puu)talon kuin mahdollista - ehkä 150- 175m2 saisi jos itse tekisi kaiken mahdollisen. Silloin tuo n 550k€ olisi vielä ihan realistinen myyntiarvio jos siis tontin sijainti on vielä hyvä - lähellä palveluita ja julkista liikennettä yms.

Kaikista turvallisinta olisi ottaa talofirmalta muuttovalmis talo, jolloin itse taloon liittyvät kustannukset olisi tiedossa. Tuttavapariskunta on juuri muuttanut tällaiseen taloon ja heillä ainoa pieni lisä budjettiin tuli tontin pohjatöistä, joihin meni muutama tonni enemmän kuin oli suunniteltu. Mutta tuollaisessa valmistalossa on tosiaan se etu, että kun tiedät tontin ja liittymien hinnat ja varaat pohjatöihin ja perustuksiin vähän ylimääräistä, niin talo tulee sovitulla hinnalla. Tämän jälkeen on sitten vielä piha tehtävänä, mutta sen hintahaarukka riippuu täysin omista haluista. 

Ap haluaa nyt kuitenkin jotain omaleimaista, joten tuleeko esim. Kastellin muuttovalmiit tai viitä vaille valmiit teillä kysymykseen?

Ei yllättänyt, vaan budjetti piti pennilleen. Mutta pakko sanoa, että ei se ihan helposti käynyt. Rakentamista edelsi noin vuoden kestänyt kilpailutus, jossa tarjouksia viilattiin niin moneen kertaan, että itselläni meinasi jo hermo pettää. Onneksi mies (tyypillinen insinööri) piti pään kylmänä. Eli alkuun oli jo mietitty itse todella pitkälle kaikki mahdollinen, mitä taloon halusimme. Kilpailutimme taloprojektimme 2008-2009, jolloin oli tosi hiljaista asuntomarkkinoilla ainakin täällä päin Suomea. Siksi peräti neljä eri rakennusfirmaa teki kovasti töitä saadakseen projektimme itselleen. Kun saavutettiin piste, jolloin firmat eivät enää voineet tinkiä hinnasta, kilpailutusta jatkettiin vielä nostamalla rakennusmateriaalien tasoa. Ja kun lopulta paras tarjous hyväksyttiin, oli pidettävä itsensä kurissa ja lakattava haahuilemasta aina vain lisää mukavuuksia tai kalliimpia lattioita tms.  Sama kilpailutusruljanssi koski tietysti myös maatöitä ja meidän tapauksessamme mm. kalusteita ja kodinkoneita, jotka halusimme valita vapaasti. Mutta se kannatti, sillä pitkä penni säästyi. Onneksi on tuo mies, joka suorastaan nauttii mokomista projekteista.

Kyllä se teidän pirtti tulee helposti maksamaan 500-600th + tontti. Huomaan, että sinulla on vaatimustasoa, eli mikään talopaketin vakio ei kelpaa. Se pelkkä paketti on aika pieni kustannus koko projektista. Haluaisit 50th keittiön, joten tyydyt halvempaan, eli 40th(paketin mukana tuleva ehkä 10-12th). Kaikissa valinnoissa sama linja, saa budjetti olla aika korkea. Näillä eväillä, Puutaloa rakentamaan, kivitalo ei irtoa.

Minäkään en huoli paketin mukaisia ratkaisuja, miksi sellainen paketti pitää ostaa? Arkkitehti suunnittelemaan taloa ja paketit niille, jotka sen huolivat.

Ne avaimet käteen-hinnat saattavat tuntua hyvin alhaisinta, mutta lisäkuluja tulee usein lähes saman verran mm. perustustöistä, liittymis-ja rakennuslupamaksuista, vastaavan mestarin palkkaamisesta, pihatöistä yms. yms. Toki puutalon saa halvemmalla kun kivitalon, mutta painivathan ne ihan eri sarjoissakin. Kannattaa tehdä laskelmia netin talopeleillä, joista saa vähän osviittaa hinnoista.

Muuttovalmis talo on muuttovalmis! Lisähintaa tulee siis tontista, pohjatöistä, liittymistä ja pihatöistä. Kertoimia käytetään talopaketeissa, joita myydään valmiiden talojen kuvilla, mutta jotka tulevat osina tontille. Näissä tapauksessa talopaketin hinnan saa kertoa jopa kymmenellä, ennen kuin talo on muuttovalmis.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 10:21"]

Minäkään en huoli paketin mukaisia ratkaisuja, miksi sellainen paketti pitää ostaa? Arkkitehti suunnittelemaan taloa ja paketit niille, jotka sen huolivat.

[/quote]

Word. Tulee hienompi ja luultavasti ei ainakaan kalliimpi kuin pakettia vääntämällä ja kääntämällä.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 10:09"]

Kaikista turvallisinta olisi ottaa talofirmalta muuttovalmis talo, jolloin itse taloon liittyvät kustannukset olisi tiedossa. Tuttavapariskunta on juuri muuttanut tällaiseen taloon ja heillä ainoa pieni lisä budjettiin tuli tontin pohjatöistä, joihin meni muutama tonni enemmän kuin oli suunniteltu. Mutta tuollaisessa valmistalossa on tosiaan se etu, että kun tiedät tontin ja liittymien hinnat ja varaat pohjatöihin ja perustuksiin vähän ylimääräistä, niin talo tulee sovitulla hinnalla. Tämän jälkeen on sitten vielä piha tehtävänä, mutta sen hintahaarukka riippuu täysin omista haluista. 

Ap haluaa nyt kuitenkin jotain omaleimaista, joten tuleeko esim. Kastellin muuttovalmiit tai viitä vaille valmiit teillä kysymykseen?

[/quote]

Ap vastaa: ei tule Kastelli kyseeseen, eikä mikään muukaan "halpa tai halvahko". Jämerän kivitalo tai sitten joku moderni puu/hirsi/osittainen puutalo ( esim. Honkataloilla olis mielestämme kiinnostavia taloja ). Rahaa vois ihan kaikkineen ( tontti sisältyy tähän ) olla juurikin tuo 750 000€, josta tontin osuus täällä Helsingissä, myös Espoossa, olis varmaan jotain 220 - 280 000€. Talon - ja kaiken muun ulko-ja sisäpuolisen- osuudeksi jäisi siis noin reilu 450000€. Riittääköhön tuo mihinkään laadukkaampaan täällä pääkaupunkiseudulla? Mitään standardikeittiöitä en kelpuuta, enkä muutakaan mitään "standardia" ( koska ne eivät mielestäni ole koskaan kovin onnistuneita ratkaisuja ).

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 11:42"]

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 10:09"]

Kaikista turvallisinta olisi ottaa talofirmalta muuttovalmis talo, jolloin itse taloon liittyvät kustannukset olisi tiedossa. Tuttavapariskunta on juuri muuttanut tällaiseen taloon ja heillä ainoa pieni lisä budjettiin tuli tontin pohjatöistä, joihin meni muutama tonni enemmän kuin oli suunniteltu. Mutta tuollaisessa valmistalossa on tosiaan se etu, että kun tiedät tontin ja liittymien hinnat ja varaat pohjatöihin ja perustuksiin vähän ylimääräistä, niin talo tulee sovitulla hinnalla. Tämän jälkeen on sitten vielä piha tehtävänä, mutta sen hintahaarukka riippuu täysin omista haluista. 

Ap haluaa nyt kuitenkin jotain omaleimaista, joten tuleeko esim. Kastellin muuttovalmiit tai viitä vaille valmiit teillä kysymykseen?

[/quote]

Ap vastaa: ei tule Kastelli kyseeseen, eikä mikään muukaan "halpa tai halvahko". Jämerän kivitalo tai sitten joku moderni puu/hirsi/osittainen puutalo ( esim. Honkataloilla olis mielestämme kiinnostavia taloja ). Rahaa vois ihan kaikkineen ( tontti sisältyy tähän ) olla juurikin tuo 750 000€, josta tontin osuus täällä Helsingissä, myös Espoossa, olis varmaan jotain 220 - 280 000€. Talon - ja kaiken muun ulko-ja sisäpuolisen- osuudeksi jäisi siis noin reilu 450000€. Riittääköhön tuo mihinkään laadukkaampaan täällä pääkaupunkiseudulla? Mitään standardikeittiöitä en kelpuuta, enkä muutakaan mitään "standardia" ( koska ne eivät mielestäni ole koskaan kovin onnistuneita ratkaisuja ).

[/quote]

Avaimetkäteen kivitalon saa 450k€:lla max 150m2. 130m2 kun vähentää tuon keittiön osuuden. Esim tuttu raksafirma teki juuri Saunalahden suunnalle 140m2 talon avaimet käteen  ja hinta oli 490k€ ilman tonttia ( ja ilman liittymämaksuja, maatöitä,  autokatosta, pihatöitä, kivetyksiä ja istutuksia = n 100k€+). 

Älä nyt hyvänen aika ainakaan mistään hirsiladosta haaveile... hohhoijakkaa. Parempi että jatkat haavelua siellä kaupungin vuokralähiössä.

Eli n. 500k€ + 100k€ + tontti minimissään 250k€ = minimi 850k€? En ymmärrä miksi sitten esim. tälläisiä voi olla myynnissä: http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/product/realties/common/public/search/item/item.jsp?portal=eo&list_id=13944465990420&itemcmd=move0&listSize=88&doListClickStat=true&itemgroup_id=50.1&itemgroup_id=50.7&item_id=41.2182382.

Innostuin ottamaan kantaa, koska aihe koskettaa myös itseäni. Samoja mietteitä olen miettinyt, kuin ap-kirjoittaja. Olisko tässä yksi esimerkki vaihtoehdoista aapeelle: http://kuluttaja.etuovi.com/crometapp/product/realties/common/public/search/item/item.jsp?portal=eo&list_id=13944465990420&itemcmd=move23&listSize=88&doListClickStat=true&itemgroup_id=50.1&itemgroup_id=50.7&item_id=41.2268782

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 12:15"]

Älä nyt hyvänen aika ainakaan mistään hirsiladosta haaveile... hohhoijakkaa. Parempi että jatkat haavelua siellä kaupungin vuokralähiössä.

[/quote]

Suon anteeksi väärinkäsityksesi ja kerron sinulle, että asun Pohjois-Hki alueella omakotitalossa, josta enää hyvin vähän velkaa jäljellä. Muuten tämä olisikin meille täydellinen, vaan haluamme vaihtelua, sekä mielellään  2 kerrosta. Nyt neliöitä 179, mutta yhdessä tasossa. t. Ap

Voisiko joku tai vaikka kaikki, jotka ovat pk-seudulle taloja rakentaneet tai tässä tapauksessa lähinnä muuttovalmiin hankkineet laittaa hintaa tässä alla mainituille asioille. Tai jos joku tietäisi mistä kyseisiä hintoja löytyisi listattuna. Eli jos jollain on oikeasti muistissa mitä omaan taloprojektiin kului euroja niin hyödyttäisi varmaan monia pohdiskelijoita. Talot ja tontit on sitten erikseen mutta nuo muut eli,

1. Maatyöt, salaojat, maan tiivistys, sisätäyttö, ulkopuolinen routaeristys, sadevesiputket (todella tärkeä arvioida, kun ostaa tontin pk-seudulta - maanrakennustöiden hinta voi vaihdella tontin mukaan reippaasti)

2. LVIS-liittymät

3. rakennuslupa, pohjatutkimus, viranomaiskustannukset jne.

4. valvojan kulut

5. pääsuunnittelijan kulut

6. Ulkopuolinen pintamaalaus

7. Pihatyöt, jätehuolto, siivous

8. Työmaa-aikainen sähkö ja vesi, vakuutukset

9. lämmönlähde (maalämpö, pilp yms.)

10. mitä muuta?

[quote author="Vierailija" time="09.04.2014 klo 11:07"]

Voisiko joku tai vaikka kaikki, jotka ovat pk-seudulle taloja rakentaneet tai tässä tapauksessa lähinnä muuttovalmiin hankkineet laittaa hintaa tässä alla mainituille asioille. Tai jos joku tietäisi mistä kyseisiä hintoja löytyisi listattuna. Eli jos jollain on oikeasti muistissa mitä omaan taloprojektiin kului euroja niin hyödyttäisi varmaan monia pohdiskelijoita. Talot ja tontit on sitten erikseen mutta nuo muut eli,

1. Maatyöt, salaojat, maan tiivistys, sisätäyttö, ulkopuolinen routaeristys, sadevesiputket (todella tärkeä arvioida, kun ostaa tontin pk-seudulta - maanrakennustöiden hinta voi vaihdella tontin mukaan reippaasti): riippuu ihan tontista. Jonkun 500m2 hiekkaisen tasamaantontin maatyöt voi saada 15k€, mutta kalliotontin käsittelyyn voi mennä 150k€. Meillä 9 vuotta sitten maksoi rinnetontin käsittely + mainitut asiat n 50k€.

2. LVIS-liittymät. kuntakohtaiset meillä 5000€

3. rakennuslupa, pohjatutkimus, viranomaiskustannukset jne.: meillä 4000€

4. valvojan kulut  2000€

5. pääsuunnittelijan kulut  6000€ (tähän sitten vielä LVIS ja rakennesuunnittelut 3000€)

6. Ulkopuolinen pintamaalaus sisältyi urakkaan

7. Pihatyöt, jätehuolto, siivous  tehtiin itse, jätemaksu n 30€/kk, muutama jätelava a 300€

8. Työmaa-aikainen sähkö ja vesi, vakuutukset: riippuu rakentamisen pituudesta. Varmaan pari tonnia

9. lämmönlähde (maalämpö, pilp yms.): maalämpö + vesikiertoinen lattialämmitys 24k€

10. mitä muuta? pihaan ja valaistukseen uponnut ainakin 10k€, laatoitukset ja terassit lähes 10k€,

[/quote]

Eli tuossa perässä mun vastaukset 9 vuoden takaa, hinnat on nousseet aika kivasti sen jälkeen... Nyt kun rakentaa - ihan minkälaisen tönön tahansa on vaikea saada edes omiaan pois!

Mutta et tee noilla luvuilla mitään - ne on meidän tontin ja talon kulut eikä löydy kahta täysin samanlaista...

Täällä menee iloisesti kivitalopaketit, "sateelta suojaan" -paketit ja muuttovalmiit talot sekaisin. Eihän muuttovalmiin hintaa millään kolmella tai neljällä enää kerrota. Usein muuttovalmiissa tulee perustuksetkin mukana.

Yleensä muuttovalmiisiin pitää päälle:

- muotoilla se pohja, ajaa sorat, eristää, vetää liittymät jne. Joskus räjäytelläkin.

- puutaloissa talon maalaus kuuluu aina melkein itselle eli se on aika iso juttu sutia pohjamaalattu talo parikin kertaa.

- maksaa paperityöt kaupungille ja valvonnat

- työmaan siivous ja pihan laitto

- mahdollisiin piharakennuksiin samat operaatiot ja sehän pitää ostaa se varasto-autotalli erikseen.

Sitten talopakettia tarvii vähän duunata. Aina ne perushintaan kuuluvat perustukset ei riitä vaan siihen menee lisää. Sitten vähän parempi takka, vähän paremmat kalustukset, kalliimmat laatat jne. Muutama halogeeni, lisää pistorasioita yms. Nämä muuttovalmiit firmat hinnoittelevat kaikki muutokset tosi koviin hintoihin. Niistä kerätään hyvät lisärahat. Esimerkiksi tavallisen välioven vaihto lasiparioveen maksaa helposti 1000 Euroa, enkä tajua, mihin se hintaero menee. Lasiparioven saa kaupasta 400 Eurolla... Samoin esim. halogeenit on äkkiä satasen kappale. Mutta kyllähän tavalliseen tarkoitukseen 10-20 kEuroa koristelee taloaan jo aika mukavasti.

Sanoisin arviona, että jos paketti on 200 000 Euroa, niin siihen päälle joku varastosysteemi 20 000 Euroa ja sitten nuo edellämainitut ilman lisävarusteita tekee minimissään 50 000 Euroa, jos tontti on helppo ja pihan tekee itse perusvarustuksella. Eli tuolla logiikalla talo olisi kutakuinkin valmis itse maalaillen ja pihaa tehden noin 300 000 Euroa ja siihen tontti päälle, ja mahdolliset vaikemmat maapohjat, erikoisratkaisut jne.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 14:29"]

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 11:42"]Mitään standardikeittiöitä en kelpuuta, enkä muutakaan mitään "standardia" ( koska ne eivät mielestäni ole koskaan kovin onnistuneita ratkaisuja ).

[/quote]

Et sitten ole kuitenkaan tajunnut, että ne talopaketit ovat juurikin sitä standardia? Oikeasti hirveimmän talon saa juuri tuolla systeemillä, että aletaan valmiista paketista muokkaamaan joka nurkka "oman maun" mukaiseksi.

Ottakaa arkkitehti piirtämään teille juuri sellainen (ja sen hintainen) talo kuin haluatte. Saatte samalla rahalla paljon paremman ja vältätte ne tylsät ja usein rumat standardiratkaisut.

[/quote]

Standardiratkaisut eivät kyllä ole yleensä rumia, ei niillä ratkaisuilla sisusteta? Tylsiä, mutta testattu toimiviksi, edullisiksi ja parhaiksi vaihtoehdoiksi.

[quote author="Vierailija" time="10.03.2014 klo 16:47"]Standardiratkaisut eivät kyllä ole yleensä rumia, ei niillä ratkaisuilla sisusteta? Tylsiä, mutta testattu toimiviksi, edullisiksi ja parhaiksi vaihtoehdoiksi.

[/quote]

Joo mutta kun se standardi ei kelpaa, vaan se pitää muutella tunnistamattomaksi, kuten siinä Suomen kaunein koti -sarjan eräässä käpyläläisessä kivitalossa, niin lopputulos on pahin mahdollinen. Vaikka ko. talo pääsi omasta jaksostaan jatkoon, niin sanokaa mun sanoneen: sen arvo laskee tulevina vuosikymmeninä kuin raketti.

Siis jos pakettitalon haluaa ja se kelpaa, niin ymmärrän. Mutta jos ei kelpaa, niin alusta asti omiin tarpeisiin suunniteltu on paras vaihtoehto. (En ole itse arkkitehti vaan toisella luovalla alalla, ja asuntoni on monen ihastelema.)