Asuntosijoittaja, osaatko kertoa

Onko mitään mahiksi jäädä edes +-0 noilla spekseillä?

No mitähän hyviä vinkkejä kannattaisi antaa. Ei kannata ostaa talosta, johon on tulossa mittavia remontteja. Kannattaa ostaa hyvällä sijainnilla, hyvien liikenneyhteyksien varresta hissillisestä kerrostalosta.

Verot tulee jälkikäteen mätkyinä. Jatkossa saattaa tulla joskus ennakkoveronakin, mutta ainakaan meitä ei ole verottaja vielä muistanut, vaikka viime vuoden alusta alettiin jo asuntoa vuokraamaan. Ehkä johtuu siitä, että verotuloja ei ole kovin paljon.

Se 30% menee siitä voitosta eli siitä voit vähentää ensin vastikkeen, kulut ja korotkin. Ei ole vaikea laskea siis ja pistää vaikka kuukausittain jemmaan.

Haittaako teitä, jos ja kun tuo kassavirta menee negatiiviseksi? Jos vaikka vuokra tuon 750 ja korot vaikka 100 e ja vastike 200, niin voittoa tulisi vielä niin, että veroja menisi 135. Tällöin saisitte vuokraa 750 euroa ja itse täytyisi maksaa 835. Miten kestätte tyhjät kuut tai remontit?

Minkä hintaisesta asunnosta puhutaan? Onko tuotto riittävä?

Kannattaa tosiaan muistaa se, että vain korot saa vähentää, ei lainanlyhennystä.

Minulla on sijoitusasunto, josta saan vuokraa 800 e/kk, vastike on 206 e/kk ja lainanlyhennys 600 e/kk, siitä korkoja taitaa olla noin 60 e. Pääomatuloksi lasketaan 534 e/kk.  Verojen jälkeen minulle jää 374 e/kk, joka ei kata edes lyhennyksiä. Eli vaikka vuokralainen maksaa  minulle joka kuukausi 800 e, jää siitä 374 e minulle. Pankki, verottaja ja taloyhtiö vievät loput.

Eli voitto kannattaa pitää matalana? Ollaan katsottu asuntoja joissa on mahdollisimman pieni vastike, mutta ilmeisesti kuukausittaiselta kannalta olisi järkevämpää jos voittoa tulisi vähemmän? 

Totta puhuen ideaalitilanne olisi vähintään se +-0, mutta moten se voisi olla mahdollista? Ehkä muutaman kympin tappionkin kestäisi muttei jatkuvaa rasitetta. 

Tietenkin pieni puskuri heti alkuun, jotta yllättävistä kuukausista selviää...

No ei tietenkään voittoa kannata pitää matalana!

Kannattaa vielä huomioida se, että en ottanut mitenkään mahdollista koron nousemista huomioon noissa laskelmissa ja nekin voi nostaa vielä teidän kuukaudessa maksamaa erää.

Oletteko käyneet kysymässä pankista sijoitusasuntolainaa?

Minkä arvoinen tuo asunto olisi?

Millaista marginaalia pankki on luvannut?

Multa pidätetään verot palkkatulosta ja vähennykset laitetaan siihen keväällä tulevaan verolappuun.

Ei ole riitttävästi vuokratuloja, jotta siitä kannettaisiin erillistä ennakkoveroa.

Yksiöstä 750 buahhaaha

Ostettavan asunnon hinta olisi n. 100 000 euroa, +- 5000 e. Tältä aluueelta sillä saa kohtuuhyvän yksiön tai kaksion jota ei ole ongelmaa vuokrata 750 - 850 euron hintaan. 

Vastikkeet 150 eurosta 250 euroon. Halutaan niin kovasti saada sijotiettua järkesvästi ja a lkaa koota omaisuutta, mutta ei teitenkään sen uhalla että se vaikeuttaa meidän perusarkea kuukausittaisella tasolla.. Parin kuukauden hätävarasto on tietenkin muttei sen enempää. 

Jos näitä asioita pitää kysyä täältä, niin ehkä se asuntosijoittaminen voi olla liian vaikeaa... ;)

Joku tossa kuviossa mättää, jos ei ole tuon kalliimpi asunto. Ihan poskettomalta kuulostaa 750 euron vuokra jostain 100 000 euron kämpästä. Missä ihmeessä tuollaisia asuntoja on, mäkin voisin harkita sen ostoa, vaikka kassavirta nyt vähän negatiiviseksi menisikin.

Niin tai kai tuollaisen voi löytää, jos kyseessä on jossain pahassa remonttitarpeessa oleva putkiremontoimaton 70-luvun iso yksiö jossain... Sit ei kyllä mua houkuttelekaan, jos on tulossa jotain 40 000 euron remontteja niskaan.

Täällä on vuokrat aivan pilvissä, 2 km säteellä keskustasta ei löydä kohtuukuntoista kaksiota alle 800 eurolla kovin helpolla. Silti asuntoja on myynnissä sadan tonnin molemmin puolin. Toki pientä pintalaittoa vailla, mutta se on budjetoitu erikseen. 

Suunnitellaan asunnon ostoa hyvien kulkuyhteyksien päästä Helsingistä (alle puoli tuntia keskustaan). 

Minkä ikäisestä talosta puhutaan?

Vastarempatuista 50-luvun asunnoista aina 70- ja 80-lukujen asuntoihin, joihin osaan tulossa isot rempat, ja osassa ei isoja remppoja ainakaan seuraavaan 15 vuoteen edessä.

Tällainen tämä vuokratilanne täällä tällä htekellä on riippumatta siitä miten utopistista se on. Ihan järkkyä minustakin, mutta kuitenkin sijainti on hyvä. 

Ei kuitenkaan ole varaa isoille riskeille, joten pitää vähän puntaroida. 

ap

Minulta verottaja ottaa pääomaveron kahteen kertaan: ensin palkasta ja sitten vielä joka toinen kuukausi erikseen maksettavana verona. Heidän mielestään OK, mutta typerää saada kahden vuoden kuluttua 2000 e takaisin vain siksi, että haluavat sen näin.

Mistähän Keravasta on kyse? Ei sielläkään kyllä 750 euron vuokraa taida yksiöstä saada.

Se on noilla alkulaskelmilla selvää, että negatiivista kassavirtaa tuosta pukkaa eli pitäisi olla laittaa kyllä joka kuu omaa rahaa.

Miten tuo palkasta menevä pääomavero maksetaan? Ihan vain nostamalla omaa veroprosenttia jolloin ne ikäänkuin syövät toisensa sitten vuoden lopulla? 

Verojen suhteen on niin, että jos pääomatuloja on alle 7400€ vuodessa (siis kaikkien vähennydten jölkeen), niin vero peritään jäännösveroona vuoden loputtua. Jos tuloja on tätä enemmän, pitää tehdä (ihan itse) ennakkoveoilmoitus ja verot kannetaan ennakkona 2-12 kertaa vuodessa. Itse olen menetellyt niin, että mulla on teoriassa vielä voimassa tuo jäännösverodydteemi, mutta olen korottanut palkkatuloveroprodentiani sen verran, etttä jäännösvero ei ole kovin suuri.

kaipaamaasi nollatilanteeseen (eli vuokratulo kattaa vastikkeet, korot ja lyhennykset ) pääsee tietysti sillä, että pidentää sijoituslainan maksuaikaa, jonnekin 25 vuoden tienoille. Sen ongelma on kuitenkin, että noin pitkällä maksuajalla kokonaiskorkomäärä kasvaa suuremmaksi, ja jos sulla on asunnosta yli puolet lainaa, et saa velkaa lyhennettyä ditä tahtia kun asunnossa tulee korjattavaa. Kannattavan rajana pidän its sitä, että lainaaon enintään puolet asunnon hinnasta ja maksuaika enintään 15 vuotta, mielellään 10.  Mut siinnä kmmenessä joutuu jo panemaan lyhennyksiin omistaan, vaikka velkaa olisi vain se puolet.

Eiköhän ap ollut ottamassa koko 100% lainaa tuohon asuntoo, koska 500 euron erällä tuon 100 000 lainan kyllä kuittaisi 20 vuodessa.

Kiitos vinkeistä. 

Eli on järkevää ostaa kohde johon ei ole tulossa isompia remppoja ja pitää oma palkan veroprosentti korkeana niin ei joudu pulaan jäännösveron kanssa jos ei sitä täysin osaa laskea etukäteen. 

Tämä vuokratilanne on vain koko ajan paisunut tällä seudulla ja siksi olemme päättäneet lhäteä kokeilemaan tätä, sillä onhan asunto turvallisempi sijoituskohde kuin moni muu ja myöhemmin ehkä enemmän hyödyksi (omille lapsille jne).