Lue keskustelun säännöt.
Asuntosijoittamisen syväkurssi. Hesarin artikkeli. Linjasaneeraus 2250/e m2, vastike vajaa 20 e. (sis korjauslainalyhennys)
13.12.2020 |
https://www.hs.fi/koti/art-2000007676728.html
Opinpaikat:
Sijainti ratkaisee. Helsingissä jollain ihmeellisellä mekanismilla saadaan pahimmillaan liki tuplahinta linjasaneeraukselle.
Suuromistajalla ei ole niin väliä mitä remontti maksaa. Varsinkaan, jos kyseessä on yleishyödyllinen taho tai Helsingin kaupunki, kuten tässä tapauksessa.
Toimepiteet: Mieti vielä kerran sijaintia, jos remonttitarvetta tulossa. Älä lähde yhteisomistukseen tahon kanssa, jolle ylläpitokustannuksilla ei ole väliä. En tiedä voiko nykyisesä tietosuojayhteiskunnassa saada tietoa osakasrekisteristä ennen kaupantekoa
Lisäajatuksia artikkelin johdosta
Linjasaneeraus on rakenteiden purkamista, purkujätteen pois kantamista, poraamista ja piikkaamista, muurausta ja rappausta. Uusien putkien ja kaapeleiden vetämistä, kaakeleiden ja wc/kylpyhuonekalusteiden asentamista, maalausta ja silikonisaumausta.
Talon seinien uumenissa ei ole asumisyksikkökohden kovin montaa metriä putkea ja kaapelia. Laastin ja kaakelin määrän osaa maallikkokin arvioida. Kellarissa varmaan jotain säätöyksikköjä yms.
Hesarin esimerkissä 35 m2 asuntoa kohden saatiin kustannuksia aikaan n. 79 000 euroa. Se on aivan käsittämätön summa low tech tuotteiden asentamisesta, työllä josta ei työntekijälle kummoista palkkaa makseta. Suurin osa konkreettisesta työstä purkamista, pois ja sisäänkantamista, mikä ei vaadi mitään erityistä ammattitaitoa.
Meitä asunnon omistajia kusetetaan big time. Kansallisomaisuutemme tulee ränsistymään. Noista poskettomista summista suurin osa päätyy viime kädessä verojen ja veroluonteisten kulujen kautta "isoon kukkaroon".
As. oy:n osakkaiden täytyy pitää isännöitsijää silmällä. Jos on tulossa remontti, kannattaa vaihtaa isännöintitoimistoon, joka vaadi prosenttiosuutta hankkeista. Kiinteistöliittohan on isännöitsijöiden "valtaama". Onko as. oy riviosakkaille riippumatonta edunvalvoltatahoa??
Kommentit (17)
Koskahan joku opettaisi näitä asuntosijoittajia että miten toimitaan niiden asukkaiden kanssa jotka siinä asunnossa asuvat? Näyttää olevan monella hukassa ihan perusjutut. Siihen asuntosijoittamiseen liittyy myös vastuuta.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Koskahan joku opettaisi näitä asuntosijoittajia että miten toimitaan niiden asukkaiden kanssa jotka siinä asunnossa asuvat? Näyttää olevan monella hukassa ihan perusjutut. Siihen asuntosijoittamiseen liittyy myös vastuuta.
Vuokrasuhde irtisanotaan hyvissä ajoin ennen putkiremonttia, se on ainoa toimiva tapa.
Miksi osakkeenomistajat myynyt asuntoaan pois kun sai arvion remontin kustannuksista?
Nyt sitä ei osta kukaan. Ei ainakaan tuon lehtijutun jälkeen.
Taloyhtiön hallitus on ollut taitamaton ja yhtiökokouksessa on lisäksi hyväksytty tuo remontti. Myös isännöitsijän ammattitaito herättää kysymyksiä.
Mutta osakkaathan ovat päätöksellään tuon hyväksyneet, jostain kumman syystä. Posketon vastike kyllä.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Koskahan joku opettaisi näitä asuntosijoittajia että miten toimitaan niiden asukkaiden kanssa jotka siinä asunnossa asuvat? Näyttää olevan monella hukassa ihan perusjutut. Siihen asuntosijoittamiseen liittyy myös vastuuta.
Vuokrasuhde irtisanotaan hyvissä ajoin ennen putkiremonttia, se on ainoa toimiva tapa.
Siis vuokralaisen kannattaa irtisanoa.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Vierailija kirjoitti:
Miksi osakkeenomistajat myynyt asuntoaan pois kun sai arvion remontin kustannuksista?
Nyt sitä ei osta kukaan. Ei ainakaan tuon lehtijutun jälkeen.
Miksi osakkeenomistajat eivät pyytäneet lisää tarjouksia tai teettäneet uusia suunnitelmia, kun saivat kustannusarvion.
Vierailija kirjoitti:
Vierailija kirjoitti:
Miksi osakkeenomistajat myynyt asuntoaan pois kun sai arvion remontin kustannuksista?
Nyt sitä ei osta kukaan. Ei ainakaan tuon lehtijutun jälkeen.
Miksi osakkeenomistajat eivät pyytäneet lisää tarjouksia tai teettäneet uusia suunnitelmia, kun saivat kustannusarvion.
Mietin aivan samaa. Jos isännöitsijä on taitamaton, se vaihdetaan hallituksessa. Ja jos hallitus on taitamaton, se vaihdetaan yhtiökokouksessa. Valitettavasti hallitukseen harvoin on tunkua, mutta yhtiökokouksissa valittaminen sitäkin suurempaa kansanhuvia.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
MIten tuo taloyhtiö on saanut yle neljän miljoonan lainan? Jos laina on yli puolet asunnon arvosta, niin mistä vakuudet?
Vierailija kirjoitti:
Taloyhtiön hallitus on ollut taitamaton ja yhtiökokouksessa on lisäksi hyväksytty tuo remontti. Myös isännöitsijän ammattitaito herättää kysymyksiä.
Mutta osakkaathan ovat päätöksellään tuon hyväksyneet, jostain kumman syystä. Posketon vastike kyllä.
Merkittävänä osakkaana ollut jutun mukaan Helsingin kaupunki (sen yhtiö tms.). Sen projekteja kun seuraa, näkee, ettei kustannuksilla ole juuri väliä.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Tässä suuri ongelma on, että omistajina on virkamiestaho ja hehän hassaavat toisten rahoja ihan välittämättä lopputuloksesta. Tällaiset naapurit tulevat kalliiksi yksityisille omistajille.
Kuulostaa todella kalliilta. Minulla on kokemusta putkiremonteista jonkin verran. Keskimäärin perinteinen putkiremontti maksaa 1000 € -1300 € neliö. Tähän sisältyy sähkötyöt ja käytävän maalausta. Mitä uudempi talo (1960-luvun jälkeen rakennettu), sen edullisempi putkiremppa yleensä on.
Kauhuskenaarion olen kuullut yhdestä Aleksis Kiven kadun vanhasta jugendtalosta, rakennettu 1800-luvulla. Siinä putkiremontti maksoi noin 2300 € neliö. Talo oli vanha ja putket oli rakennettu tosi oudosti ja piirustukset eivät pitäneet paikkansa. Siellä jouduttiin purkamaan lattioita ja seiniä huoneistoista. Tuo on ihan ääritapaus. Siksi putkiremontti oli todella kallis.
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Tuo talo sijaitsee alueella, jossa on paljon pieniä asuntoja. Pienessä asunnossa on likimain yhtä paljon putkia, vesipisteitä ja viemäreitä kuin isossa asunnossa. Hinta lasketaan kuitenkin neliöiden mukaan. Näin ollen talon, jossa on pieniä asuntoja on putkiremontti aina kalliimpi. Käytännön mukaan suurten kerrostaloasuntojen (yli 100 m2) putkiremontti onkin jo tosi kallis.
Jos sattui omistamaan tuossa yhtiössä vaikka 100m2 niin pompsahti 225 000 e lasku ja vastike lk 2000 e/kk, jos ei ollut maksaa ja rahoitusvastikkeena ottaa.
Sitten odotelleen katto-, ikkuna- ja julkisivuremonttia vielä pahimmillaan.
Toi on varmaan sitä omistusasujan asuntotuloa?
Sisältö jatkuu mainoksen alla
Hesarin uutisenkin keskusteluketjussa ihmetellään mihin eurot menevät. Ei raksamiehille ainakaan. Rakennusyrittäjälle? Väärin: Verottajalle ja veronomaisiin pakollisiin kuluihin.
Selitän: Viranomaisten mukaan lakisääteiset velvoitteet hoitaen kotisiivous muodostuu kannattavaksi liiketoiminnaksi, kun siitä veloitetaan 43 e/tunti. Siivoojan tuntipalkka lienee n. 10e tunti.
Ostat siivooja/yrittäjältä tunnin siivousta tuolla hinnalla. Hänelle jää varaa ottaa tuntipalkkaa tuo 10 e. Liikevoittoa ei vielä synny.
Unohdetaan ainekulut tai että siivoaa sinun välineilläsi.
43 e -10 e menee veroihin ja veronomaisiin maksuihin. Siivoojakin maksaa veroja, joten kympistään menee vielä pari euroa verottajalle.
43e jonka maksat loppuunasti verotetusta tulostasi menee siivoojalle 8 e ja "isoon kukkaroon" päätyy 35 e.
Tämä sama matematiikka on voimassa kun matalapalkkainen virolainen raksa-apumies kantaa tiiliämpäreitä. Siksi päästään tälläisiin lukuihin ilman, että kukaan muu kuin valtio vetää välistä. (Tuossa 2250 voi tosin olla "löysää" muutenkin.)
Tästä löytyi vanha Iltasanomien juttu, tuossa on monta muuta syytä kuin tavallinen putkiremontti, miksi remppa on tullut kalliiksi:
- Paljon pieniä asuntoja ja niissä todella pieniä kylpyhuoneita ja keittiöitä. Eli paljon putkea, liittymiä, märkätiloja. Lisäksi ahtaaseen tilaan on vaikeampi tehdä uusia putkivetoja, joten se tietää paljon purkamista, piikkaamista ja erilaisia käsityönä tehtäviä kotelointeja jne.
-Tuossa mainittiin myös, että monessa asunnossa ei ole ollut kylpyhuonetta ollenkaan, vaan pelkkä vessa. Onkohan niihin rakennettu nyt kylpyhuoneet?
- Samalla tehtiin ainakin salaojaremontti, joka lienee noin ahtaassa paikassa kallis tehdä.
- Myös ilmanvaihto uusittiin.
- Sodan aikana pommit olivat vaurioittaneet tiilisiä ilmanvaihtokanavia ja niitä piti korjata paljon.
https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000006142593.html
Tuossa ei mainita, mutta todennäköisesti samalla on uusittu ainakin lämmitys ja sähköt. Hesarin jutussa taas mainitaan lisäksi mm. rappukäytävät, kellari ja taloyhtiön saunaosasto.
Eli taloon on tehty todella paljon muutakin kuin vain putket ja koko remontti kuulostaa hirveästi yksityiskohtaista nysväystä vaativalta käsityötä, joten ei ihme jos on maksanut. Voi olla, että on ylihintaa ja turhaakin, mutta kyllä ostajien pitäisi tajuta, että tuollainen talo, jossa on pieniä asuntoja paljon, ahtaita vessoja ja peruskorjaukset tekemättä tarkoittaa isoja korjauskuluja.
Mutta ovat (yksiö) asunnot kyllä tuolla seudulla kalliita. Katsoin juuri Etuovesta Kallion putkiremontoidut yksiöt. Niitä oli kuusi. Halvin 20m2 hintapyyntö 192 000e ja kallein 31m2 259 000eutoa. Eli neliöhinnat 8500-9600e/m2. Putkiremontin yhteydessä "pyritään" tekemään aina kaikkea mahdollista muuta, jos tosiaan ei ole omilla rahoilla liikkeellä.
Mutta kun tuossa puhuttiin "asuntosijoittamisen kannalsta" unohdettiin yksi juttu. Yhtiölainaa tuollaiselle 30m2 asunnolle tulee tosiaan 67000 euroa. Vuokranantaja lyhenetää tätä kuukausittain ja tämän pääomalainan lyhennys lasketaan verotuksessa vähennyskelpoiseksi. Tämä on kyllä käsittämätöntä, mutta kai tähän on päädytty, jotta ylipäätänsä olisi vuokra-asuntoja. Tämä laskennallinen omistaja saa siis tienata verovapaita vuokratuloja tuon yhtiölainan verran noin 25 vuoden aikana.
Jos taas katsotaan uudiskohteita, niin niissä onkin yhtiölainan osuus yli puolet asunnon kokonaishinnasta. Näin ollen sijoittaja saa pitkällä tähtäyksellä verovapaasti saada vuokratuloja yli puolet asunnon hinnasta. Näin ollen yhtiölaina onkin sijoittajan ystävä.
Tällaisia etuja ei tietenkään ole tavallisella omistusasujalla. Eikä muuten toimeentulotuessa enää yhtiölainan lainanlyhennystä lasketa "pakolliseksi asumismenoksi" vaikka sitähän se on.
Työn hinnoittelulla (joka viime kädessä syntyy suurimmalta osin veroluonteisesti kuluista ) on päästy tilanteeseen, ettei ole enää taloudellisesti mielekästä korjata mitään. Kulutustavaroita kuten viihde-elektroniikka ja kodinkoneet tämä on koskenut jo kauan. Nyt yhtään vanhemmat autot kolaritilanteessa (muutama pelti rutussa -> lunastukseen) ja myös asunnot jo pääkaupunkiseudulla asti alakavat tulla samaan "yhtälöön"
Korjaustyössä maksamme veroja ennen kaikkea. Ei kannata omistaa mitään ylläpitoa vaativaa, jos ei itse osaa sitä tehdä.