Tienaatko sijoitusasunnolla?

Sinulla on joko huimat kulut tai pieni vuokra. Veroilmoitusta tehdessäni laskeskelin, että verojen jälkeen jää tuottoa  noin 200 e/kk.

Ei tienaa, jos asunnosta on paljon lainaa. Jos lainaa on vähän, tai ei ollenkaan, se on hyvä sijoitus jos olettaa arvon kasvavan- vuokratulot ovat pienet ja usein menevät remppoihin. Varsinainen tuotto on myyntivoitto sitten aikanaan. 

Eli sulla on lainaa sijoituskämpästä ja vuokralainen maksaa sitä pois? Kai sä sen lainanlyhennyksen lasket tuloksi??

Kyllä, lainaa on sijoituskämpästä. Tokihan se tuloa minulle on kun vuokralainen maksaa lainaani pois.

Tämä on minulle aivan uusi tilanne, siksi kyselen. En koskaan ajatellut, että omistaisin sijoitusasunnon. Tuntuu vaan, että tuttavapiirissä rahaa jää reilustikin yli kulujen. Tai sitten liioittelevat.

Ap

Vierailija kirjoitti:

Eli sulla on lainaa sijoituskämpästä ja vuokralainen maksaa sitä pois? Kai sä sen lainanlyhennyksen lasket tuloksi??

Verottaja ainakin laskee, joten sitähän tulee maksaneeksi sitten tuplaveron?

Et voi laskea, että laina olisi kulu, koska se on tulo: sitä maksaessasi omaisuutesi kasvaa.

Vuokratuloja määritettäessä vähennetään korkokulut, hoitovastike ja muut mahdolliset kulut kuten korjauksen, mutta ei lainanlyhennystä.

Juu. Hölmöähän se olisi sijoitusasuntoa pitää, jos sillä ei tienaisi.

Aika vähän tienaan. Yhtiön remontteihin menee paljon. Jotain 80 euroa kuussa tienaan. Ja kaikenlaista tarkastamista ja vaivaa on.

Sit vielä välityspalkkiot ja tyhjät kuukaudet.

Turussa Koulukadulla.

Kyllähän se tuottaa vaikka ei ole mikään kultakaivos, mutta kyllä vuokralaisista työtäkin tulee. Pelkät hankkimisvaivat ja sitten jatkuvasti on jotain kitinää tai vaivaa.

Lainan lyhennys on sinun tuloaso, tietenkin! Tietysti jos neuvottelet ihan törkeän pienen lyhennyksen, voi sinulle jäädä käteen enemmän. Yleensä kai sijoittajalla on kuitenkin tarkoituksena kerryttää omaisuutta esim. eläkepäiviä varten.

Minulla on 4 sijoitusasuntoa. Asuntojen afvo on noin 750 000 €, lainoja 270 000 € jäljellä. Asuntojen vuokratulo noin 3400 €/kk, yhtiövastikkeet 650€.

Verotettava vuokratulo on siis noin 2700 €/kk, josta joudun maksamaan veroa 700€, eli käteen jää 2000€. Lyhennän lainoja kuitenkin 2700€ kuukaudessa ja lisäksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä yleensä vähintään 10 000 € vuodessa. Sitten kin laina vajuu pienemmäksi, ostan seuraavan sijoitusasunnon.

Tavoite on, että kun lopetan työnteon / jään eläkkeelle, minulla on velattomat sijoitusasunnot ja vuokratulo on käytettävissä + ongelmatilanteessa voin myydä jonkun asunnoista.

Jotenkin minusta on hurja ajatus, että sijoitusaaunnon hankinnan tavoitteena olisi päästä heti tienaamaan. Itselläni käyttörahat kyllä lisääntyivät siinä vaiheessa, kun asuntolaina omasta kämpästä loppui, eli nyt maksan vähemmän kuin maksoin sillokn kun oli lisäksi asuntolaina tähän kämppään.

Vierailija kirjoitti:

Et voi laskea, että laina olisi kulu, koska se on tulo: sitä maksaessasi omaisuutesi kasvaa.

Vuokratuloja määritettäessä vähennetään korkokulut, hoitovastike ja muut mahdolliset kulut kuten korjauksen, mutta ei lainanlyhennystä.

Joo, paitsi että lainanlyhennyksen saa vähennyskelpoiseksi kun onnistuu löytämään asunnon, jossa on iso yhtiölaina niin, että lyhennykset tuloutetaan yhtiölle. ;-)

Taitaa mennä kympin "tappiolle" tällä hetkellä. Asunnosta vielä lainaa, mutta vuokra miinus vastike&vero kattaa lähes koko lainanlyhennyksen tällä hetkellä. Eli silti voitan koska joku muu maksaa suurimman osan lainastani.

Vierailija kirjoitti:

Lainan lyhennys on sinun tuloaso, tietenkin! Tietysti jos neuvottelet ihan törkeän pienen lyhennyksen, voi sinulle jäädä käteen enemmän. Yleensä kai sijoittajalla on kuitenkin tarkoituksena kerryttää omaisuutta esim. eläkepäiviä varten.

Minulla on 4 sijoitusasuntoa. Asuntojen afvo on noin 750 000 €, lainoja 270 000 € jäljellä. Asuntojen vuokratulo noin 3400 €/kk, yhtiövastikkeet 650€.

Verotettava vuokratulo on siis noin 2700 €/kk, josta joudun maksamaan veroa 700€, eli käteen jää 2000€. Lyhennän lainoja kuitenkin 2700€ kuukaudessa ja lisäksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä yleensä vähintään 10 000 € vuodessa. Sitten kin laina vajuu pienemmäksi, ostan seuraavan sijoitusasunnon.

Tavoite on, että kun lopetan työnteon / jään eläkkeelle, minulla on velattomat sijoitusasunnot ja vuokratulo on käytettävissä + ongelmatilanteessa voin myydä jonkun asunnoista.

Jotenkin minusta on hurja ajatus, että sijoitusaaunnon hankinnan tavoitteena olisi päästä heti tienaamaan. Itselläni käyttörahat kyllä lisääntyivät siinä vaiheessa, kun asuntolaina omasta kämpästä loppui, eli nyt maksan vähemmän kuin maksoin sillokn kun oli lisäksi asuntolaina tähän kämppään.

Oletko harkinnut hajauttamista muihin omaisuuslajeihin. Saisit pienennettyä riskejä. Itsellä pelkkiä arvopapereita, mutta olen ihan hajautuksen takia sijoutusasuntoa katsellut , vaikka en ole oikein innostunut asiasta. Tosin asuntoihin voisi kyllä sijoittaa rahastojenkin kautta, jolloin ylläpitämisen vaiva jäisi pois ja saisi silti keskimääräisen tuoton, jonka asunnoista voi saada.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Lainan lyhennys on sinun tuloaso, tietenkin! Tietysti jos neuvottelet ihan törkeän pienen lyhennyksen, voi sinulle jäädä käteen enemmän. Yleensä kai sijoittajalla on kuitenkin tarkoituksena kerryttää omaisuutta esim. eläkepäiviä varten.

Minulla on 4 sijoitusasuntoa. Asuntojen afvo on noin 750 000 €, lainoja 270 000 € jäljellä. Asuntojen vuokratulo noin 3400 €/kk, yhtiövastikkeet 650€.

Verotettava vuokratulo on siis noin 2700 €/kk, josta joudun maksamaan veroa 700€, eli käteen jää 2000€. Lyhennän lainoja kuitenkin 2700€ kuukaudessa ja lisäksi teen ylimääräisiä lainanlyhennyksiä yleensä vähintään 10 000 € vuodessa. Sitten kin laina vajuu pienemmäksi, ostan seuraavan sijoitusasunnon.

Tavoite on, että kun lopetan työnteon / jään eläkkeelle, minulla on velattomat sijoitusasunnot ja vuokratulo on käytettävissä + ongelmatilanteessa voin myydä jonkun asunnoista.

Jotenkin minusta on hurja ajatus, että sijoitusaaunnon hankinnan tavoitteena olisi päästä heti tienaamaan. Itselläni käyttörahat kyllä lisääntyivät siinä vaiheessa, kun asuntolaina omasta kämpästä loppui, eli nyt maksan vähemmän kuin maksoin sillokn kun oli lisäksi asuntolaina tähän kämppään.

Oletko harkinnut hajauttamista muihin omaisuuslajeihin. Saisit pienennettyä riskejä. Itsellä pelkkiä arvopapereita, mutta olen ihan hajautuksen takia sijoutusasuntoa katsellut , vaikka en ole oikein innostunut asiasta. Tosin asuntoihin voisi kyllä sijoittaa rahastojenkin kautta, jolloin ylläpitämisen vaiva jäisi pois ja saisi silti keskimääräisen tuoton, jonka asunnoista voi saada.

On minulla vähän (kymppitonneja) rahaa rahastoissakin (passiivisissa uudelleensijoittavissa). Olen kyllä seuraillut kursseja ja miettinyt mikä olisi paras, mutta jotenkin en tunne oloani kotoisaksi noiden kanssa :-) Minua ahdistaa liikaa, kun kurssit laskevat. Jatkan varmaan hiljalleen tuotakin puolta kuitenkin.

Vierailija kirjoitti:

Kyllä, lainaa on sijoituskämpästä. Tokihan se tuloa minulle on kun vuokralainen maksaa lainaani pois.

Tämä on minulle aivan uusi tilanne, siksi kyselen. En koskaan ajatellut, että omistaisin sijoitusasunnon. Tuntuu vaan, että tuttavapiirissä rahaa jää reilustikin yli kulujen. Tai sitten liioittelevat.

Ap

Alussa tuntuu, että rahaa jää yli kulujen, mutta remppa on tehtävä jokaisen possun jälkeen, sillä ei ole vielä siistiä vuokralaista nähty.

Anteeksi  possut ovat kyllä siistejä, ne paskovat yhteen paikkaan, mutta vuokralaisista sitä ei voi sanoa.

t. usean vuoden kokemus

Siis laina lyhenee vuokralla 30 e/kk? Avaatko vähän laskelmaasi. Jos taas lyhennyksen jälkeen jää 30 e, sehän on loistavaa.

Ap on varmaan laskenut lainan lyhennykset kuluiksi, ja tuloksi sen, mitä jää kuukausittaisen lyhennyksen jälkeen. Oikeasti kun tuloslaskelmaa tehdään, lyhennyksiä ei lasketa kuluksi (lainan korot kyllä) eikä niitä saa verotuksessakaan vähentää. Tulo on se, mistä maksetaan verot ja jota voi ehkä käyttää myös lainan lyhennyksiin. Lyhennysten kuukausierä riippuu lainan määrästä ja maksuaikataulusta. Itselläni vuokratulo ei edes riitä lyhennyksiin, vaan joudun panemaan palkkapussistani lisää.

Vierailija kirjoitti:

Ap on varmaan laskenut lainan lyhennykset kuluiksi, ja tuloksi sen, mitä jää kuukausittaisen lyhennyksen jälkeen. Oikeasti kun tuloslaskelmaa tehdään, lyhennyksiä ei lasketa kuluksi (lainan korot kyllä) eikä niitä saa verotuksessakaan vähentää. Tulo on se, mistä maksetaan verot ja jota voi ehkä käyttää myös lainan lyhennyksiin. Lyhennysten kuukausierä riippuu lainan määrästä ja maksuaikataulusta. Itselläni vuokratulo ei edes riitä lyhennyksiin, vaan joudun panemaan palkkapussistani lisää.

Tämä on se tavallisin case. Ja siksi haluaisin nähdä ap:n laskelman auki purettuna.