Taloyhtiölaina vai oma omalaina pankista?

Riippuu taloyhtiön lainaehdoista.

Meidän taloyhtiössä tehtiin viime kesänä remonttia, joka lankesi maksettavaksi syksyllä. Omaa asuntoa koskeva rahoitusosuus oli noin 12000 euroa.

Taloyhtiö tarjosi maksun vaihtoehdoiksi joko summan maksamista kerralla pois tai 10 vuoden lainaa, jolloin kuukausittain maksetaan rahoitusvastiketta. Meidän ratkaisu oli ottaa pankista laina ja maksaa sillä oma osuus pois. Pankki teki hyvän lainatarjouksen, mutta olennaisempaa oli, että nyt on mahdollisuus maksaa laina pois omassa aikataulussa. 

Taloyhtiölainan lyhennysmäärä (eli rahoitusvastike) nousee siinä missä muunkin lainan lyhennysmäärä jos korot nousevat. Taloyhtiöllä saattaa toki olla parempi lainasopimus kuin yksityisellä (pienemmät korkomarginaalit) mutta ei välttämättä.

Pari huomioitavaa asiaa:

1. Taloyhtiölainasta (rahoitusvastikkeella maksettava siis) ei saa omassa verotuksessa korkovähennystä. Siitä ei myöskään voi tarvittaessa ottaa ”maksuvapaata” kuten omasta lainasta. Näiltä osin oma laina on siis parempi.

2. Jos ostaa asunnon josta maksaa esim. 200000e ja sen päälle tulee 150000e taloyhtiölainaa niin varainsiirtoveroa joutuu maksamaan vain 200000e:sta. Jos sen sijaan ottaa omaa lainaa sen 150000e ja maksaa suoraan asunnosta velattoman hinnan 350000e niin varainsiirtoveron joutuu maksamaan koko 350000e:sta.

Tottakai taloyhtiön lainan korot nousevat myös (paitsi jos taloyhtiö on ottanut kiinteäkorkoisen lainan, mutta se on sitten niin kallis, että omalaina kannattaa melko varmasti - pankki laskee kiinteät korot niin, että ei jää tappiolle). Tämä ei yleensä nosta kuukausittaista rahoitusvastiketta, mutta pidentää maksuaikaa.

Olennaisia kysymyks ovat: asutteko itse vai onko asunto vuokralla? Mitä taloyhtiö tekee maksetuille vastikkeille, rahastoidaanko ne, vai tuloutetaanko ne? Jos asutte itse, onko mahdollista tai jopa todennäköistä, että aitte myydä ennen kuin olette asuneet 2 vuotta? Jos asunto on vuokralla,saatte vähentää tuloutettavat vastikkeet vuokratulosta. Jos taas asutte siinä itse, mutta myisitte sen ennen kuin olette asuneet kahta vuotta, saisitte vähentää rahastoidut vastikkeet myyntivoitosta ennenverotusta. Jos asutte asunnossanne yhtäjaksoisesti yli 2 vuotta, tällä ei ole väliä, koska myyntivoittoveroa ei tarvitse ylipäätään maksaa.

Kela maksaa ja lyhentää taloyhtiölainan. Kannattaa ottaa Kela/Taloyhtiölaina.

Mulla oli noin 11 000 mutta pienessä taloyhtiössä olisi lainan nostokulut olleet niin suuret/asunto joten en päätynyt yhtiölainaan vaan otin oman. Kannattaa vertailla kaikkia kustannuksia.

Asunnon saa hempommin kaupaksi, mitä suurempi osuus velattomasta hinnasta on taloyhtiölainaa.

Kela katsoo hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen tasa-arvoiseksi asumismenoksi asumistukihakemuksessa. Jos kyseessä oma pankkilaina, siitä huomioidan asumistukihakemuksessa vain korot.

Vierailija kirjoitti:

Tottakai taloyhtiön lainan korot nousevat myös (paitsi jos taloyhtiö on ottanut kiinteäkorkoisen lainan, mutta se on sitten niin kallis, että omalaina kannattaa melko varmasti - pankki laskee kiinteät korot niin, että ei jää tappiolle). Tämä ei yleensä nosta kuukausittaista rahoitusvastiketta, mutta pidentää maksuaikaa.

Olennaisia kysymyks ovat: asutteko itse vai onko asunto vuokralla? Mitä taloyhtiö tekee maksetuille vastikkeille, rahastoidaanko ne, vai tuloutetaanko ne? Jos asutte itse, onko mahdollista tai jopa todennäköistä, että aitte myydä ennen kuin olette asuneet 2 vuotta? Jos asunto on vuokralla,saatte vähentää tuloutettavat vastikkeet vuokratulosta. Jos taas asutte siinä itse, mutta myisitte sen ennen kuin olette asuneet kahta vuotta, saisitte vähentää rahastoidut vastikkeet myyntivoitosta ennenverotusta. Jos asutte asunnossanne yhtäjaksoisesti yli 2 vuotta, tällä ei ole väliä, koska myyntivoittoveroa ei tarvitse ylipäätään maksaa.

Tässä on juurikin tuo, että saatamme joskus laittaa tämän vuokralle. Ei kuitenkaan todennäköisesti muutamiin vuosiin. Toinen mitä mietin on, se että jos joskus kävisi niin huonosti, että minä jäisin tähän yksin lasten kanssa niin tulisi ongelmia, jos tuo summa olisi velkaa, mutta jos se rahoitusvastikkeessa niin siihen saisi asumistukea huomattavan määrän. Tämä kyllä kamala esimerkki, mutta huomioon otettava kokonaisuudessa. Tuo lainasumma on siis useitakymmeniä tuhansia. 

Asuntolainan korkovähennys on laskenut olemattomiin ja poistuu kokonaan, eikä korkovähennys ole ollut mitenkään merkittävä näinä matalan koron aikoina muutenkaan. Eli tämän varaan ei kannata laskea mitään.

Oma laina on tietysti joustavampi ja saat maksaa sellaista kuukausierää kuin haluat.

Jos summa on suurempi, niin pankki vaatii lainaan jonku vakuuden ja se vakuus on pois muiden mahdollisten tulevien lainojen vakuuksista.

Myyntitilanteessa ostajalla on pienempi lainan tarve, jos osakkeisiin kohdistuu yhtiövelkaa ja se voi olla ostajalle plussaa.

Jos osake on myyjän oman lainan vakutena, niin myyntitilanteessa myyjän täytyy tietysti maksaa tuo laina pois tai hankkia sille toinen vakuus.

Aika yhdentekevää kummin tekee, kummassakin on puolensa.

Itse päädyin ottamaan enemmän asuntolainaa ja ostin velattoman asunnon. Taloyhtiön laina oli Hypolta ja siinä oli edullinen korko eli hinnan puolesta ei olisi ollut eroa. Mulla ratkaisi kaksi asiaa eli pankin kanssa voi neuvotella lyhennysvapaista, jos tulee sellaiseen tarve. Ostamani asunnon taloyhtiölaina oli perujaan tehdystä putkirempasta. Tiedossa oli, että jollain aikajänteellä tulee eteen myös julkisivuremppa ja sitä varten otetaan lisää lainaa. Sen korosta ei ole tietenkään tässä vaiheessa mitään tietoa tai takeita, joten järkeilin asian niin, että maksan nyt mieluummin halpakorkoista omaa asuntolainaa ja pelkkää hoitovastiketta ja sitten tulevaisuudessa mahdollisesti siihen tulee myös julkisivurempan lainakulut. 

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiölainan lyhennysmäärä (eli rahoitusvastike) nousee siinä missä muunkin lainan lyhennysmäärä jos korot nousevat. Taloyhtiöllä saattaa toki olla parempi lainasopimus kuin yksityisellä (pienemmät korkomarginaalit) mutta ei välttämättä.

Pari huomioitavaa asiaa:

1. Taloyhtiölainasta (rahoitusvastikkeella maksettava siis) ei saa omassa verotuksessa korkovähennystä. Siitä ei myöskään voi tarvittaessa ottaa ”maksuvapaata” kuten omasta lainasta. Näiltä osin oma laina on siis parempi.

2. Jos ostaa asunnon josta maksaa esim. 200000e ja sen päälle tulee 150000e taloyhtiölainaa niin varainsiirtoveroa joutuu maksamaan vain 200000e:sta. Jos sen sijaan ottaa omaa lainaa sen 150000e ja maksaa suoraan asunnosta velattoman hinnan 350000e niin varainsiirtoveron joutuu maksamaan koko 350000e:sta.

Kohta 2 ei ole pätenyt vuosiin, varainsiirtovero maksetaan aina velattomasta summasta.

Oman laina voi saada paremmilla ehdoilla ja alhaisemmalla korolla.

Oman lainan korkokuluja voi vähentää verotuksessa helpommin.

Yhtiön laina on hyvä vaihtoehto jos vaikka ei saa henkilökohtaista lainaa. Yhtiössä on muut omistajat takamassa toistensa lainoja.

On kysytty tuohon lainaa ja koko laina-ajalle pankin laina olisi 30 000€ halvempi kuin taloyhtiön rahoitusvastike. Pankkilaina maksettu 10-vuodessa ja taloyhtiölainalla aikaa 25-vuotta. Mutta varmuudella ei asuta tässä 25-vuotta. Ei ehkä 10-vuottakaan. Kun aikoinaan muutetaan niin muutetaan velattomaan omakotitaloon toiselle paikkakunnalle(on omistuksissa nyt ja toisen meistä kotitalo). 

Taloyhtiölaina sopii pienempiin remontteihin, asunnon ostoon oma laina tulee aina halvemmaksi ja pystyt neuvottelemaan itse sisällön.

Iainaa netistä ilman vakuuksia - https://hespac.com/crefi.htm Palvelu oli nopea ja sujuva. Rahan sain tililleni puolessa tunnissa.