Miten olette järjestäneet asunnonvaihdon?

noissa maissa joita joku juuri luetteli. Itse en olisi halukas muuttamaan vuokralle väliaikaisesti. Kannattaa ottaa sellainen laina josta tietää selviävänsä, mitäs väliä sillä sitten jos hinnat vähän laskevat jos vakuudet ok. Jos joutuu myymään niin saahan sen uudenkin asunnon sitten edullisemmin.

Kun hinnat laskee niin sillon pankki pyytää lisävakuuksia ja jos niitä ei ole niin pankki aloittaa pakkohuutokaupan -> asunto lähtee alta. Tätä tapahtui sadoille tuhansille perheille 90- luvulla. Suomessa asuntojen hinnat ovat jo paljon kalliimpia kun esim. USA:ssa, Saksassa, Tanskassa. Tämän lisäksi suomalaisten ostovoima on erittäin huono verrattuna ko. maihin. Suomalaisten palkat on länsimaiden huonoimmat ja samalla verot korkeimmat. Palvelut, autot, ruoka ja energia on lähes maailman kalleimpia Suomessa.

Vierailija:

noissa maissa joita joku juuri luetteli. Itse en olisi halukas muuttamaan vuokralle väliaikaisesti. Kannattaa ottaa sellainen laina josta tietää selviävänsä, mitäs väliä sillä sitten jos hinnat vähän laskevat jos vakuudet ok. Jos joutuu myymään niin saahan sen uudenkin asunnon sitten edullisemmin.

Vierailija:

Kun hinnat laskee niin sillon pankki pyytää lisävakuuksia ja jos niitä ei ole niin pankki aloittaa pakkohuutokaupan -> asunto lähtee alta. Tätä tapahtui sadoille tuhansille perheille 90- luvulla. Suomessa asuntojen hinnat ovat jo paljon kalliimpia kun esim. USA:ssa, Saksassa, Tanskassa. Tämän lisäksi suomalaisten ostovoima on erittäin huono verrattuna ko. maihin. Suomalaisten palkat on länsimaiden huonoimmat ja samalla verot korkeimmat. Palvelut, autot, ruoka ja energia on lähes maailman kalleimpia Suomessa.

Vierailija:

noissa maissa joita joku juuri luetteli. Itse en olisi halukas muuttamaan vuokralle väliaikaisesti. Kannattaa ottaa sellainen laina josta tietää selviävänsä, mitäs väliä sillä sitten jos hinnat vähän laskevat jos vakuudet ok. Jos joutuu myymään niin saahan sen uudenkin asunnon sitten edullisemmin.

auttaa palaamaan realiteetteihin.

asuntojen hinnoista, jos ostaa kodin ja pystyy lainan ja muut kulut hoitamaan ja asuu siinä niin mitä väliä sillä on mikä sen asunnon arvo on ?

Vierailija:

asuntojen hinnoista, jos ostaa kodin ja pystyy lainan ja muut kulut hoitamaan ja asuu siinä niin mitä väliä sillä on mikä sen asunnon arvo on ?

On harhaluulo jos kuvitellaan, että se ei olisi mahdollista. Mikäli asunnon (eli vakuuden) arvo laskee ja velallinen ei kykene lyhentämään lainaa (makselee vain korkoja), niin pankki todellakin voi pyytää lisävakuuksia ja mikäli niitä ei löydy -> PAKKOHUUTOKAUPPA!

Lukekaa Ratan sivuilta viimeisin raportti, joka liittyi juuri tähän asiaan.

Jos nyt emme saakaan sellaista hintaa omasta kämpästämme kuin juuri omansa myynyt naapuri, mitä se haittaa jos väliraha jää pienemmäksi?

Kyllä niitä kahden asunnon loukkuja on monella, olemme katselleet asuntoja keväästä ja moni on vieläkin myynnissä ja hintaa laskettu reilusti kun edelliset asukkaat asuvat jo muualla. Toisaalta hyvät ja realistisesti hinnoitellut kohteet menevät nopeastikin, että ei asuntokauppa täysin jäissä ole!

Vierailija:

Vierailija:

asuntojen hinnoista, jos ostaa kodin ja pystyy lainan ja muut kulut hoitamaan ja asuu siinä niin mitä väliä sillä on mikä sen asunnon arvo on ?

Asuntovelallisten riskit ja riskeiltä suojautuminen

Riskit vaihtelevat myyntitappiosta velkaloukkuun

Riski tarkoittaa sitä, että velallisen taloudellinen asema muuttuu epäedullisesti. Riskin realisoitumisesta voi käytännössä seurata kolme eri asiaa: taloudellinen tappio asunnon myynnin yhteydessä, taloudellinen pakko vakuuksien realisointiin (eli asunnon myyntiin) tai tilanne, jossa vakuuksien arvo ei kata jäljellä olevaa lainamäärää. Viimeinen vaihtoehdoista eli velkaloukku on asiakkaan näkökulmasta ehdottomasti vakavin: myydystä asunnosta saatu hinta ei riitä velanmaksuun.



Maksukykyriskit, vakuusarvoriskit

Yksi tapa tehdä riskien luokittelu on jakaa velallisen riskiin vaikuttavat tekijät kahteen ryhmään sen mukaan, vaikuttavatko ne velallisen maksukykyyn vai vakuuksien arvoon. Tämän jaon taustalla oleva ajatus ja eri vaihtoehtojen seuraamukset käyvät ilmi kuvasta 1.



Kuva 1: Riskin kaksi ulottuvuutta ja niiden muodostama nelikenttä









Kuvan nelikentästä näkyy hyvin se, että asuntovelallisen ajautuminen vakaviin ongelmiin on aina seurausta useamman tekijän kehityksestä. Velkaloukkuun ajaudutaan vasta sitten, kun sekä maksukyky että vakuuksien kattavuus heikkenevät.



Velallisen riskit kasvavat jo silloin, kun vakuuksien arvo laskee pienemmäksi kuin jäljellä olevan lainan määrä, mutta velallisen maksukyky säilyy kuitenkin riittävänä. Tässä vaiheessa tilanne on vielä hallittavissa, sillä riskien kasvusta huolimatta vakuuden arvon lasku pienemmäksi kuin jäljellä oleva lainan määrä ei aiheuta velalliselle suoria seuraamuksia. Mikäli vakuuden arvon lasku ei johdu velallisen omista toimista, pankki ei voi vaatia lisävakuuksia.



Vakuuksien realisointi tulee velalliselle eteen, kun maksukyky heikkenee niin paljon, ettei hän pysty enää suoriutumaan lainasta. Tätä tilannetta käydään läpi myöhemmin tässä artikkelissa ja lisäksi mietitään, miten maksukykyyn vaikuttavilta riskeiltä voi suojautua.



Vakavimmat seuraukset ovat tapauksissa, joissa velallisen maksukyky heikkenee samalla kun vakuuden arvo alittaa jäljellä olevan lainan määrän. Velasta ei enää voida selviytyä vakuuksien realisoinninkaan avulla, ja velallinen on ajautunut velkaloukkuun. Velkaloukun riskiä lisää erityisesti velkaosuuteen nähden pieni omarahoitusosuus eli asunnon ennakkosäästämisen vähyys.



Menoja kasvattavat korkotason nousu, taloyhtiön lainat ja remontit

Useimmin asuntovelallisen riskeistä puhuttaessa esiin tuodaan korkotason nousu. Korkotason nousulla on velallisen lainamaksuihin sekä suoria että epäsuoria vaikutuksia. Suorana vaikutuksena velallinen näkee koron nousun kasvaneina lainan maksuerinä.



Koron nousu on harvoin velallisen suurin riski. Riskiä pienentää se, että koron muutokset tapahtuvat hiljalleen ja suuret hyppäykset ovat harvinaisia. Koron muutosten vaikutukset lainan maksueriin tulee kuitenkin laskea jo luottoa otettaessa. Helpointa koronnousun vaikutuksia on arvioida pankkien lainalaskureilla. Pankkeja voi myös pyytää antamaan laskelmat lainasta neuvoteltaessa.



Koron vaikutusta velallisen lainamaksuihin voidaan kuvata seuraavalla esimerkillä: yhden prosenttiyksikön koron nousu 4,5 prosentin korkotasolla heti laina-ajan alussa nostaisi 25 vuoden asuntolainan maksueriä annuiteettilainassa noin 10 % ja tasalyhennyslainassa ensimmäisten maksuerien kokoa noin 12 %.



Enemmän korkojen ja eri lainavaihtoehtojen vaikutuksista löytyy Rata tiedottaa -julkaisusta 5/2006.



Korkojen nousun vaikutus velallisen maksukykyyn on sitä merkittävämpi, mitä suurempi osuus tuloista joudutaan käyttämään lainojen lyhennysten ja korkojen maksuun. Erityisen ongelmalliseksi koron nousu tulee kotitalouksille, joilla tuloista suuri osa menee asuntolainan lyhennykseen ja joilla asuntolainan lisäksi on myös muita luottoja.



Kulutusluottoihin liittyvät riskit johtuvat korkojen nousun mukanaan tuomasta menojen kasvusta tai siitä, että harkitsemattomasti otettujen luottojen maksuerät vievät huomattavan osan kaikista tuloista. Ongelmat kärjistyvät yleensä juuri kulutusluotoissa, koska asiakkaat eivät luottoja ottaessaan välttämättä arvioi niiden kustannusvaikutuksia yhtä tarkkaan kuin asuntolainoja ottaessaan.



Kotitalouksien kokonaisvelkaantumista lisäävät myös taloyhtiössä tehtävät remontit ja niiden mukanaan tuomat taloyhtiölainat. Asuntolainaa mitoitettaessa onkin syytä laskea, kuinka hyvin oma talous kestää taloyhtiön suurempien remonttien aiheuttamat lisäkustannukset. Remonttilainojen vaikutusten arviointia tehtäessä on muistettava myös se, että asumiskustannukset nousevat yleensä hyvin pitkäksi aikaa, jopa koko jäljellä olevan asuntolainan loppuun asti.



Uudisrakennuksiin saattaa liittyä riskejä, joita ei yleensä vanhemmissa yhtiöissä ole. Nämä riskit koskevat taloyhtiöiden lainoja eivätkä riipu kohteen rakentamisajankohdasta.



Velallisen olisi hyvä tietää, että tärkein huomioon otettava tekijä on yhtiölainan vaikutus omaan kokonaisvelkataakkaan. Korkojen nousun vaikutus korostuu tilanteissa, jossa velallinen on ottanut käytettävissä oleviin tuloihinsa nähden suuren asuntolainan ja sekä oma asuntolaina että yhtiölaina on sidottu markkinakorkoihin tai näiden mukana liikkuviin pankkien omiin primekorkoihin. Korkokustannusten nousu näkyy silloin sekä asuntolainan koroissa että kasvaneina yhtiövastikkeina.



Toiseen mahdolliseen ongelmaan voidaan törmätä, mikäli joku yhtiön osakkaista ei pysty suoriutumaan osakkeisiinsa liittyvästä yhtiölainasta. Yleensä tilanne hoituu vakuuksien realisoinnilla eli maksukyvyttömän asukkaan asunnon myynnillä. Mikäli asunnon realisointi ei onnistu tai lainan hoidosta ei pystytä neuvottelemaan pankin kanssa, osuus lainasta jää muiden osakkaiden hoidettavaksi.



Uudiskohteita harkittaessa on myös syytä selvittää, miten taloyhtiön lainan lyhennys on järjestetty. Yhtiölaina on saatettu sopia siten, että aluksi maksetaan ainoastaan lainan korkoja ja lyhennykset alkavat vasta muutaman vuoden kuluttua. Lyhennysten yhdistäminen korkoihin voi jopa moninkertaistaa yhtiövastikkeen.



Esimerkkilaskelma siitä, miten yhtiölaina ja omarahoituksen puute vaikuttavat



Esimerkkilaskelma 1: Yhtiölainan vipuvaikutus, jos vakuuksien arvo laskee



Uudiskohteen velaton hinta ostohetkellä on 500 000 euroa ja myyntihinta 250 000 euroa. Ostajan omarahoitusosuus ja laina asuntovakuutta vastaan eri vaihtoehdoissa on esitetty taulukossa.



Jos asuntojen hinnat laskevat 20 %, omistaja joutuu realisoimaan asunnon. Tässä tilanteessa sekä omarahoitusosuuden suuruus että yhtiölainan koko vaikuttavat huomattavasti velallisen kykyyn suoriutua velastaan.











Tuloja pienentävät työttömyys ja sairastuminen

Noususuhdanteiden aikana usein unohtuva tekijä on velallisen mahdollinen työttömyys. Työttömyyden tulovaikutukset riippuvat paljon ajasta, joka kuluu työttömän uudelleen työllistymiseen. Noususuhdanteen aikana työllistyminen on yleensä nopeaa, jolloin vaikutukset velallisen maksukykyyn jäävät vähäisemmiksi. Laskusuhdanteen aikana työllistyminen saattaa kuitenkin olla arvioitua hitaampaa. Työn etsimisen kustannusten lisäksi saattaa myös palkka olla uudelleen työllistymisen jälkeen pienempi kuin työttömyyttä ennen.



Erityisesti asuntovelallisten avioparien ja perheiden tulisi miettiä, miten esimerkiksi toisen velallisen vakava sairastuminen, työkyvyttömyys, avioero tai kuolema vaikuttaa perheen taloudelliseen tilanteeseen ja maksukykyyn. Vakavien terveysongelmien takia asuntolainojen ja muiden taloudellisten ongelmien hoitaminen jää usein taka-alalle. Siksi onkin hyvä miettiä etukäteen, miten kyseisistä tilanteista selvitään.



Perhetilanne vaikuttaa tuloihin ja menoihin

Jotkin tekijät vaikuttavat sekä menoihin että tuloihin. Niiden kokonaisvaikutusten arviointi on erityisen hankalaa.



Nuorilla asuntovelallispareilla raskaus ja lapsi voivat muuttaa taloudellisen tilanteen nopeasti. Tulojen lasku äitiyspäivärahan myötä on vain määräaikaista, ja pudotuksen vaikutus tuloihin on laskettavissa. Lapsen perheelle aiheuttamien kulujen kasvu taas on hyvin vaikeasti arvioitavissa. Erityisesti ensimmäisen lapsen syntymä saattaa muuttaa perheen elämäntapoja ja kulutustottumuksia hyvinkin paljon.



Asuntojen hintojen lasku vaikeuttaa velan ehtojen muuttamista

Asuntojen hinnan kehityksellä ei ole merkitystä asuntovelalliselle, mikäli asuntoa ei aiota myydä tai sitä ei jouduta pakon edessä realisoimaan. Koska juuri asunto on kuitenkin useimmiten asuntolainan vakuutena, asuntojen hintatason lasku vaikuttaa velallisen maksukyvyn heikkenemisestä aiheutuvaan riskiin.



Mikäli velallinen haluaisi muuttaa lainan ehtoja tai ajautuu tilanteeseen, jossa maksuerien pienentämiseksi ehtoja jouduttaisiin muuttamaan, on vakuuksien arvon kehityksellä merkitystä. Ehtojen muuttaminen ja maksuerien pienentäminen onnistuu vain, mikäli vakuuksien vakuusarvot kattavat jäljellä olevan lainamäärän. Mikäli vakuusarvo ei enää kata tarvittavaa lainamäärää, ei lainan uudelleenneuvotteluun välttämättä ole mahdollisuutta. Ilman lisävakuuksien asettamista pankilla ei ole mahdollisuutta myöntää lainaa uusin ehdoin.



Asuntojen hinnan laskun aiheuttama riski on suurin uusilla lainoilla, joita ei ole vielä ehditty lyhentää. Tähän tilanteeseen pankit varautuvat laskemalla vakuudelle sen markkina-arvoa alhaisemman vakuusarvon. Käytännössä tämä tarkoittaa, että pankki myöntää asuntolainaa esim. 70 % vakuudeksi asetettavan asunnon hinnasta. Vakuusarvolaskennan myötä vakuuden hinta saa laskea heti myöntöhetken jälkeen 30 % ennen kuin se alittaa jäljellä olevan lainamäärän. Esimerkkilaskelmassa 2 esitetään vakuusarvon ja lainan määrän vaikutusta velallisen riskiin päätyä velkaloukkuun. Laskelmasta nähdään myös, miten pieni omarahoitusosuus kasvattaa velkaloukun mahdollisuutta.



Esimerkkilaskelma 2: Lainan määrän ja vakuusarvon välisen suhteen vaikutus riskiin



Velallinen on ottanut 100 000 euron tasalyhenteisen lainan 20 vuodeksi. Asuntojen hinnat nousevat kaksi vuotta peräkkäin 5 %, jolloin asunnon arvo on 110 250 euroa. Taulukosta nähdään, paljonko asunnon hinta saa laskea, ilman että velallinen voi joutua velkaloukkuun.







Pahin tilanne: maksukyky heikkenee ja vakuuksien arvo laskee

Nelikenttätarkastelun mukaisesti ongelmia aiheuttavat eniten tilanteet, joissa sekä maksukyky heikkenee että vakuuksien arvo laskee. Tällaisten tilanteiden todennäköisyyksien arviointia vaikeuttavat riippuvuudet tekijöissä tapahtuvien muutosten välillä.



Jo aiemmin mainittu korkojen nousu on hyvä esimerkki taloudessa tapahtuvasta muutoksesta, joka vaikuttaa sekä maksukykyyn että mahdollisesti vakuuden hintaan. Korkojen nousun suorat vaikutukset kasvattavat lainanhoitokustannuksia, ja nousun epäsuorana vaikutuksena asuntojen kysyntä laskee ja hinnat kysynnän mukana.



Toinen esimerkki muutoksesta taloudessa on suhdannetilanne. Myös sen vaikutukset näkyvät sekä maksukyvyssä että vakuuksien arvoissa. Jos suhdanteet joutuvat taantumaan, sekä työttömyyden todennäköisyys kasvaa että asuntojen kysyntä ja hinnat laskevat. Varsin samantyyppinen tilanne on myös sellaisilla paikkakunnilla, joiden talous on riippuvainen yksittäisestä suuresta työllistäjästä. Työllistäjän toiminnan siirtyminen muualle tai mahdollinen konkurssi lisää paikallisesti työttömyyttä ja romahduttaa asuntojen hinnat.



Myös muiden kuin edellä mainittujen tekijöiden taustalla on yhteisiä piileviä selittäjiä. Myös sosiaaliset ongelmat voivat kasvattaa sekä työttömyyden että ylivelkaantumisen riskiä.



Kuinka arvioida riskien vaikutusta omaan talouteen

Asuntolainaa haettaessa pankkien tulee käydä läpi asiakkaan maksukyky ja arvioida tulojen riittävyys elämiseen lainanhoitokulujen jälkeen. Pankin tekemän analyysin tarkkuus on kuitenkin täysin riippuvainen asiakkaan antamien tietojen oikeellisuudesta. Mikäli asiakkaan halu saada laina ylittää halun hallita riskejä, ei todenmukaiseen arvioon ole mahdollisuuksia.



Jokaisen asiakkaan onkin ymmärrettävä, että suurimmat tappiot riskien realisoitumisista aiheutuvat aina asiakkaalle itselleen, ja siksi myös laskelmat on syytä tehdä itse. Oman talouden arvioinnissa on hyvä käydä rehellisesti ja tarkasti läpi, miten eri tekijät vaikuttavat lainoista suoriutumiseen ja riittääkö lainanhoitokustannusten jälkeen jäävä rahamäärä elämiseen.



Maksukykyyn vaikuttaa paitsi tulojen tai menojen muutoksen suuruus myös muutoksen vaikutuksen kesto. Lyhytaikaisiin häiriöihin omassa taloudessa on yleensä mahdollista löytää joustoa muita kuin pakollisia menoja karsimalla ja hankintoja lykkäämällä. Pidempiaikaiseen tulojen laskuun tai menojen nousuun eivät normaalit joustot enää riitä, vaan niihin on varauduttava ennalta.



Oman talouden kestokyvyn arvioinnissa hyviä välineitä ovat erilaiset stressilaskelmat. Stressilaskelmissa oman maksukyvyn riittävyyttä testataan kokeilemalla, miten muutokset eri tekijöissä vaikuttavat omaan talouteen.



Esimerkiksi seuraavanlaisia stressiskenaarioita voidaan käyttää oman stressilaskelman tekemisessä:



Kuinka paljon korkojen nousu saa vaikuttaa lainan maksueriin, ilman että se aiheuttaa ongelmia rahojen riittämisessä myös elämiseen? Entä jos korot pysyvät korkeina koko laina-ajan?

Suunnitellaanko perheenlisäystä, ja miten se vaikuttaa talouteen? Entä jos äiti joutuu lopettamaan työt ja jäämään sairauslomalle huomattavasti oletettua äitiyslomaa aiemmin?

Kuinka paljon yhtiövastike saa kasvaa taloyhtiön remontin takia?

Kuinka suuren lisälainan ottaminen on mahdollista esim. putkiremontin tai muun yllättävän menoerän hoitamiseksi?

Paljonko ja kuinka pitkäksi aikaa tulot voivat laskea työttömyyden tai sairastumisen vuoksi? Laskelmissa on syytä huomioida oma irtisanomisturva ja esim. ansiosidonnaisen päivärahan kesto.

Kuinka paljon asunnon hinta saa laskea, että asuntolaina ja mahdollisesti myös muut lainat saadaan sen avulla maksettua pois?

Miten pitkään myyntiaikaan pitäisi varautua?

Millaisia ongelmia asunnosta luopuminen, ja esim. vuokralle muuttaminen, aiheuttaisi?

Mikäli velallisen toimeentulo riippuu provisiopalkasta, on syytä miettiä eri suhdannetilanteiden ja esim. teknologian kehityksen vaikutusta tulotasoon. Lainaa ottaneilla maatalousyrittäjillä taas mahdolliset huomioon otettavat riskit liittyvät esim. eläintauteihin ja poikkeuksellisiin sääilmiöihin.



Kun edellä mainittujen kaltaiset skenaariot on käyty läpi ja selvitetty niiden vaikutukset omaan talouteen, voidaan miettiä, miltä riskeiltä halutaan suojautua.



Miten asuntovelallinen voi suojautua?

Yksittäisen velallisen kannalta keskeisempää kuin eri riskien toteutumisten todennäköisyyksien laskenta on löytää oman talouden kannalta merkittävät riskit ja päättää, miltä niistä suojaudutaan ja miltä ei.



Velalliseen taloutta uhkaa suuri määrä toisistaan poikkeavia riskejä. Erilaisuudesta huolimatta niiden vaikutuksilta voidaan suojautua. Riskien erilaisuus ei myöskään tarkoita sitä, että jokaiselta riskiltä tarvitsee suojautua erikseen, vaan samat suojat toimivat useampia riskejä vastaan.



Suojautumisesta päätettäessä on valittava myös suojautumisen taso. Toisin sanoen, halutaanko esim. suojautua pelkästään luottotietojen menettämistä ja ylivelkaantumista vastaan vai halutaanko oman asunnon myyntiä lykätä mahdollisimman pitkään, jos ongelmia ilmaantuu. Valittu suojautumisen taso vaikuttaa luonnollisesti suojautumisen kustannuksiin. Mitä tehokkaammin suojaudutaan, sitä korkeammaksi kustannukset nousevat.



Erilaisten suojien tarjoajia ovat pankit- ja vakuutusyhtiöt. Tällaisia ulkopuolisista lähteistä saatavia suojaavia tuotteita ovat mm. korkojen nousulta suojaavat sopimukset, kuten kiinteäkorkoiset lainat ja korkokatot, sekä erilaiset vakuutukset.



Sekä pankit että vakuutusyhtiöt kauppaavat myös vakuutuksia, joilla voidaan suojautua joiltakin maksukykyä heikentäviltä tekijöiltä. Velallinen voi halutessaan suojautua vakuutuksella esim. sairastumisen ja työttömyyden aiheuttamia taloudellisia seurauksia vastaan.



Jäljempänä olevassa laskelmassa on esitetty tilanne, jossa 20 vuoden lainalle on hankittu 5 ja 10 vuoden mittainen korkokatto. Laskelmassa oletetaan, että korko pysyy muuttumattomana korkokattosopimuksen loppuun asti noustuaan korkokatossa asetetun rajan yläpuolelle. Mikäli korkojen oletettaisiin laskevan korkokaton voimassaoloaikana, olisivat vaadittavat nousut vieläkin rajumpia. Lisää aiheesta löytyy jo aiemmin mainitusta Rata tiedottaa -julkaisusta 5/2006.



Esimerkkilaskelma 3: Korkokaton kustannukset



Asiakas ottaa 150 000 euron tasalyhennyslainan 15 vuodeksi. Lyhennys tapahtuu kerran vuodessa. Lainasopimuksen yhteydessä asiakas ostaa lainaansa korkokaton, jolla halutaan suojautua korkojen nousun vaikutuksilta.



Taulukoissa on esitetty, kuinka paljon yli asetetun korkokaton korkojen pitäisi vähintään nousta, jotta säästetyt korkokustannukset kattaisivat korkokatosta maksetun hinnan. Laskelma ei ota huomioon rahan aika-arvoa, joten todellisuudessa korot joutuisivat nousemaan tässä esitettyjä lukuja enemmän.













Edellä esitetty laskelma ei ota huomioon korkokaton etäisyyttä vallitsevasta markkinakorkotasosta. Jotta korkokatosta maksettavan hinnan mielekkyyttä voitaisiin arvioida, olisi korkokaton ylittävien korkojen aiheuttamia kustannuksia painotettava korkotason todennäköisyydellä. Hinnan laskeminen kyseisellä menetelmällä on kuitenkin hankalaa ja vaatii korkomarkkinoiden ja käytettyjen tuotteiden hyvää tuntemista.



Velallinen voi suojautua riskejä vastaan myös omalla toiminnallaan ja ilman ulkopuolelta hankittavia tuotteita. Lähes kaikkia maksukykyyn liittyviä riskejä voidaan rajoittaa riittävän suurella varautumissäästämisellä ns. puskurirahastolla. Asiakkaan itse hallinnoimasta rahastosta, joka yksinkertaisimmillaan on pankkitili, voidaan tarpeen tullen nostaa rahaa lainakulujen hoitamiseen.



Puskurirahaston riittävän koon arvioinnissa auttavat aiemmin tehdyt laskelmat eri riskien vaikutuksesta maksukykyyn. Jotta puskurissa olevien rahojen riittävyyttä voidaan arvioida, on rahat suhteutettava niiden riskien vaikutukseen, joita vastaan halutaan suojautua.



Rahan pitäminen puskurirahastossa aiheuttaa myös kustannuksia. Pääasiassa nämä muodostuvat vaihtoehtoiskustannuksista eli rahaston pitämisen takia menetetyistä pääoman mahdollisista tuotoista. Kustannukset riippuvat siitä, missä muodossa varoja säilytetään. Mikäli puskurirahaston pääoma voidaan sijoittaa siten, että se myös tuottaa, on suuremman puskurirahaston pitäminen paitsi riskienhallinnan kannalta järkevää myös taloudellisesti mielekästä.



Pelkkä tuotto ei kuitenkaan ole puskurirahaston pääomalle ainoa vaatimus. Raha on saatava tarvittaessa käyttöön eli sen on oltava riittävän likvidissä muodossa käyttötarkoitusta varten. Pelkästään tuottoa ja likviditeettiä ajatellen osakesijoitus tai osakerahasto tuntuu mielekkäältä vaihtoehdolta. Näiden vaihtoehtojen ongelmana on niiden arvojen liikkuminen samaan suuntaan talouden yleisen kehityksen ja asuntojen hintojen kanssa. Talouden suhdanteista huolimatta puskurirahaston arvon tulisi siis säilyä ja tuottokehityksen pysyä positiivisena.



Vakuutuksella voidaan kattaa niitä riskejä, joita puskurirahasto ei riitä suojaamaan. Vakuutuksella voidaan suojautua esim. puolison kuoleman tai toisen velallisen sairastumisen varalta.



Velallisen vastuu omista sitoumuksista

Velallisen tai asuntovelkaa harkitsevan on tärkeää ymmärtää omaa talouttaan uhkaavat riskit, mutta muistaa samalla, että niiltä voi myös suojautua. Vastuu maksukyvyn riittävyydestä ja riskeiltä suojautumisesta on aina velallisella itsellään, vaikka pankki on sekä velvollinen valistamaan asiakasta riskeistä että myös arvioi osaltaan velallisen maksukyvyn.



Helpointa on suojautua riskejä vastaan ja varautua maksukyvyn heikkenemiseen ennen lainan ottoa. Lainaa otettaessa paras keino suojautumiseen on lainan koon oikea mitoitus omaan maksukykyyn nähden. Mutta vaikka laina olisikin jo otettu, ei suojautuminen ole siinäkään tapauksessa liian myöhäistä.

Maksoimme omastamme v. 1996 n. 110.000 euroa (660.000 markkaa), nyt samankokoisia tältä seudulta myydään halvimmillaan 320.000 eurolla (" kunnosta tästä itsellesi unelmakoti" -kunnossa), remontoiduista pyydetään n. 450.000 euroa.



En mitenkään jaksa uskoa, että tuosta 200 prosentin hinnannoususta ei yhtään olisi ilmaa.

Olemma niin kranttuja, että sopivan asunnon löytyminen ekalla kerralla kesti 2,5 vuotta ja tokalla kerralla tulikin nopsaan jo 9 kuukaudessa :) Vanha asunto myytiin puolessatoissa viikkossa (ilma välittäjää), ja siinä välissä viellä vappu hiukan hidasti aikataulua.



Sinänsä kävin kovin onnellisesti, että peräkkäisinä päivinä kaupat tehtiin, emmekä tarvineet väliaikasti lainaa, mutta sekin oli sovittu pankin kanssa.



Muuttaminen on niin työlästä, että en kyllä ottaisi riskiä, että joutuisin asumaan väliaikaisesti jossainvuokralla.



Mutta riippuu tietysti missä asutte, pääkaupunkiseudulla kauppa kuitenkin käy suht hyvin, tuttavaperhe Kymenlaaksossa myi asuntoaan vuoden, silloin varmaan pakko ensin myydä ja sitten vasta hakea asuntoa.



Riippuu asunnostakin, kolmiot esim menee helposti, muun kokoiset asunnot saattaavat olla hankalia.



Tästä asuntyhtiöstä on myyty tänä vuonna pari asuntoa, mlemmat ovat menneet reilussa viikossa, joten uskaltaisin edelleenkin ostaa uuden asunnon ja sitten vasta myydä oman pois.

Jos ei heti löydy uutta sopivaa, vuokralle.

Me myytiin entistä asuntoamme kahteen otteeseen. Eka kerralla ei alkanut mennä kaupaksi ja välittäjä painosti laskemaan hintaa, johon ei suostuttu. Mielummin annettiin mennä sen hetkinen kiikarissa ollut asunto ja jäätiin vanhaan. No uudelleen laitettiin asunto myyntii joulun alla (vaikka kaikki aina sanoo, ettei silloin asuntoja osta kukaan) ja asunto myytiin viikossa. Uutta ei ollut joten lähdettiin vuokralle. Monesti kauppoja ei synny jos luovutus on kuukausien päässä, minä en ainakaan muuttaisi asuntoon jonne pääsee vasta 4-6kk päästä.



Nyt vuokralla ollessa on saatu katsoa tilannetta rauhassa ja uusikin on ostettu. Yksi muutto enemmän, mutta arvaa vaan kuinka hyvin kaapit tulee siivottua, eikä ylimääräistä roinaa pyöri nurkissa.