Kuka ostaa kerrostaloasunnon vuokratontilla ja maksaa

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:46"]

As oy:n omistavat sen osakkaat, jotka jakavat tontin osuuksiin, näissä vuokratontin lunastuskuvioissa,.

jos haluaa välttää maksamasta tontin vuokraa yhtiövastikkeen lisäksi niin pitää lunastaa se osuus itselleen. 

[/quote]Tämä on täysin totta jqa sitä minä ihmettelen kun on kymmenen yksiötä päälleikkäin, niin jokainen joutuu lunastamaan sen yksiön alla olevan maan. Miettikää paljonko tulee hintaa tontille?

Vuokratonttien vuokria voidaan nostaa, kuten stadisssa on käynyt ja silloin vastikkeet voivat nousta pilviin, mutta jos on lunastanut sen osuuden, niin tämä vastikekorotus ei koske näitä.

Tämä tontin lunastus on kyllä ilm. mahdollista vain aika uusissa kohteissa.

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:49"]

Aika harvassa on ne kerrostalot, joissa omistusoikeus on yhdellä osakkeenomistajalla 100%.

Kerrostalon vuokratontin on mahdollista lunastaa ainoastaan vuokrasopimuksen päätyttyä esim. 30-vuoden jälkeen, jos sopimuksessa sellainen ehto tai jos tontin omistaja suostuu vapaaehtoisesti myymään tontin esim. kaupunki, mutta yksikään taloyhtiön asukas ei voi sitä itselleen lunastaa. Ja olet ymmärtänyt ap. nyt asian täysin väärin.

Tontti asia käsitellään jo asunto osakeyhtiön perustamisvaiheessa, eikä siihen osakkeiden omistajat voi juuri itse vaikuttaa, koska he ostavat vain taloyhtiön osakkeita, ei kiinteistöä tai tonttia, vaan niiden omistusoikeus kuuluu asunto-osakeyhtiölle. 

Lue asunto-osakeyhtiölaki, niin tiedät enemmän.

[/quote]Luepa uusien kerrostaloyhtiöiden asuntoilmoituksia. Nimenomaan sen tonttiosuuden voi lunastaa. ks. esim Järvenpää, Pajala

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:50"]

Kaikkia tontteja ei vaan voi lunastaa, koska ovat pitkäaikaisia vuokratontteja. Vastaus kysymykseen, monikin ostaa tuollaisen asunnon, ainakin täällä pääkaupunkiseudulla.

[/quote] Näin on, uusilla alueilla kerrostalot ovat poikkeuksetta vuokratontilla ainakin pk-seudulla. Sehän on kaupungille oiva rahastuskeino, tontin vuokria voi nostella ja paikata kaupungin taloutta.

Eli tuossa Vallilan esimerkkikohteessa valinnaisen vuokratontin valinnut on 10 vuodessa maksanut vuokratonttivastiketta noin 60.000 euroa(jos sitä ei ole sidottu indeksiin - usein on) ja samalla tontin lunastushinta on kohonnut(oletus2% inflaatio) noin 100.000 euroon.

[quote author="Vierailija" time="11.08.2015 klo 16:37"]

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:50"]

Kaikkia tontteja ei vaan voi lunastaa, koska ovat pitkäaikaisia vuokratontteja. Vastaus kysymykseen, monikin ostaa tuollaisen asunnon, ainakin täällä pääkaupunkiseudulla.

[/quote] Näin on, uusilla alueilla kerrostalot ovat poikkeuksetta vuokratontilla ainakin pk-seudulla. Sehän on kaupungille oiva rahastuskeino, tontin vuokria voi nostella ja paikata kaupungin taloutta.

[/quote]

Eivät ole. Esimerkiksi Kalasatamassa, Konepajan alueella, Lauttasaaressa tai Arabianrannassa tai Tapiolassa tai Matinkylässä tai Jätkäsaaressa kovan rahan asunnot ovat pääsääntöisesti omilla tonteillaan, jotka rakennusliikkeet usein ostavat huutokaupalla. Eri asia on sitten, että nämä rakennusliikkeet myyvät asunnot "valinnaisella" vuokratontilla, jossa vuokraajana on firma.

Tämä ei suinkaan koske kaikkia kerrostaloja, vaan jotkut rakennuttajat esim. NCC on halunnut tarjota asiakkailleen (uusia)  edullisempia huoneistoja vuokratontilla, se on yksi myyntivaltti,  jolloin asukas voi itse päättää lunastaako huoneistonsa vuokra- vai omistustontilla, joka on huomioitu jo perustettavan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä, jolloin mukaan tulee ulkopuolinen sijoitusyhtiö, joka tekee bisnestä tonteilla.

Lähde: NCC sivuilta, mutta vastaavia on myös yksityisissä RAKENNUTTAJISSA tai rakennusliikkeitä.

"Taloyhtiöllä on luotettavan ja vakavaraisen sijoitusyhtiön kanssa pitkäkestoinen (yleensä 50 vuotta) vuokrasopimus, mikä tuo vakautta ja helpottaa asumiskulujen ennakointia. Taloyhtiöllä on mahdollisuus jatkaa vuokra-ajan päätyttyäkin vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti tontin vuokraamista, mikäli kaikki osakkeenomistajat eivät ole vielä halunneet käyttää lunastusoikeuttaan."

"]Aika harvassa on ne kerrostalot, joissa omistusoikeus on yhdellä osakkeenomistajalla 100%. Kerrostalon vuokratontin on mahdollista lunastaa ainoastaan vuokrasopimuksen päätyttyä esim. 30-vuoden jälkeen, jos sopimuksessa sellainen ehto tai jos tontin omistaja suostuu vapaaehtoisesti myymään tontin esim. kaupunki, mutta yksikään taloyhtiön asukas ei voi sitä itselleen lunastaa. Ja olet ymmärtänyt ap. nyt asian täysin väärin. Tontti asia käsitellään jo asunto osakeyhtiön perustamisvaiheessa, eikä siihen osakkeiden omistajat voi juuri itse vaikuttaa, koska he ostavat vain taloyhtiön osakkeita, ei kiinteistöä tai tonttia, vaan niiden omistusoikeus kuuluu asunto-osakeyhtiölle.  Lue asunto-osakeyhtiölaki, niin tiedät enemmän. [/quote]

Luulet tietäväsi, mutta et tiedä. On olemassa vuokratontteja, joista jokainen osakas voi lunastaa oman osakkeensa osuuden omaksi. Näitä on ainakin Helsingissä ja Tampereella. Ja nimenomaan näissä on niin kovat vuokrat, että lunastus kannattaa. Sikäli, että lunastushinta siirtyy asunnon arvoon, mikä ei ole itsestäänselvyys."

Tässä sijoitusyhtiöt tekevät bisnestä ja rakennuttajana ja rakentajana on yksityinen firma, joka mahdollistaa vuokra- tai omistusoikeuden tonttiin. Kun kauppa käy huonosti, niin tällä tavoin yritetään elvyttää kaupankäyntiä.

Mutta on virheellistä väittää, että tämä koskisi kaikkia uusia tai vanhoja kerrostalo tontteja, ei, vaan se mahdollistetaan jo asunto-osakeyhtiön perustamisvaiheessa ja taustalla on yksityiset sijoitusfirmat, jotka rahoittavat tontit rakennuttajalle tai rakentajalle.

Kerrostalo on voitu rakentaa vuokratontille, esim. seurakunnan, joka perii siitä vuokraa mielinmäärin. Näin yhtiövastike nousee reippaasti. Älä siis osta osaketta vuokratontille rakennetusta kerrostalosta!

Eihän tämä ole kuin myyntikikka - myydäänkö kerrostalo omalla- vai vuokratontilla, jolloin ostaja valitsee vaihtoehdon. Ihan samalla tavalla  kuin oikeus talon asukkailla naapurissa olevaan parkkitalon parkkiruutuun, joka maksetaan yhtiövastikkeena tai kertasuorituksena parkkitalo-yhtiöön.

Täh? Mitä eroa onko se asunto kerrostalo, rivitalo vai omakotitalo, joka on vuokratontilla. Sama asia kaikissa.

Nyt pitää tehdä ero kaupungin vuokratontin ja rakennusfirman vuokraaman tontin välillä. Rakennusfirmat käyttävät tuota rahantekovälineenä eli ne rakentavat talon, myyvät siitä osakkeita normaaliin hintaan, mutta sen päälle osakas saa valita, että maksaako törkeää vuokraa firmalle vai lunastaako oman osuutensa tontista ylihintaan. Moni lankeaa tähän. 

Kaupungin vuokratontilla oleva asoy on taas ihan fiksu ostos. Vanhoissa taloissa vuokra on yleensä edullinen ja jos hinta nousee, niin se kertoo vain siitä, että aikaisemmin on maksettu alihintaa. Vuokra-aika on pitkä ja vuokra ei vaikuta asunnon myymiseen (paitsi jos se on juuri nousemassa tai taloyhtiö ei ole siihen varautunut). 

"Kerrostalo on voitu rakentaa vuokratontille, esim. seurakunnan, joka perii siitä vuokraa mielinmäärin. Näin yhtiövastike nousee reippaasti. Älä siis osta osaketta vuokratontille rakennetusta kerrostalosta!"

Näin usein on, mutta aikoinaan asunnon ostohinta on ollut myös alhaisempi, kun tontista ei ole tarvinnut maksaa. Sama on myös ap. tapauksessa elin tontin lunastusoikeus nyt ei vain ole mitään tähtitiedettä, maksaako sen tontin asunnon oston yhteydessä vai myöhemmin. 

Sellainen joka haluaa asua kyseisellä alueella eikä ole muuta vapaalla markkinoilla tarjolla. Kaikkea ei tässä elämässä voi saada. Ja jos rahat riittää niin samakaise on mihin kukin ne käyttää. Ei meistä kukaan saa niitä mukaan kun täältä lähtee.

[quote author="Vierailija" time="11.08.2015 klo 13:31"]

Sellainen joka haluaa asua kyseisellä alueella eikä ole muuta vapaalla markkinoilla tarjolla. Kaikkea ei tässä elämässä voi saada. Ja jos rahat riittää niin samakaise on mihin kukin ne käyttää. Ei meistä kukaan saa niitä mukaan kun täältä lähtee.

[/quote]

Amen.

[quote author="Vierailija" time="11.08.2015 klo 00:17"]

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:49"]Aika harvassa on ne kerrostalot, joissa omistusoikeus on yhdellä osakkeenomistajalla 100%. Kerrostalon vuokratontin on mahdollista lunastaa ainoastaan vuokrasopimuksen päätyttyä esim. 30-vuoden jälkeen, jos sopimuksessa sellainen ehto tai jos tontin omistaja suostuu vapaaehtoisesti myymään tontin esim. kaupunki, mutta yksikään taloyhtiön asukas ei voi sitä itselleen lunastaa. Ja olet ymmärtänyt ap. nyt asian täysin väärin. Tontti asia käsitellään jo asunto osakeyhtiön perustamisvaiheessa, eikä siihen osakkeiden omistajat voi juuri itse vaikuttaa, koska he ostavat vain taloyhtiön osakkeita, ei kiinteistöä tai tonttia, vaan niiden omistusoikeus kuuluu asunto-osakeyhtiölle.  Lue asunto-osakeyhtiölaki, niin tiedät enemmän. [/quote] Luulet tietäväsi, mutta et tiedä. On olemassa vuokratontteja, joista jokainen osakas voi lunastaa oman osakkeensa osuuden omaksi. Näitä on ainakin Helsingissä ja Tampereella. Ja nimenomaan näissä on niin kovat vuokrat, että lunastus kannattaa. Sikäli, että lunastushinta siirtyy asunnon arvoon, mikä ei ole itsestäänselvyys.

[/quote]

Just näin. Se tontti voi olla rakennuttajan omistuksessa, ei välttämättä kunnan.

Miten tuollaisessa osin omistus- ja osin vuokratontilla olevassa talossa menee vastuut? Eli laskuttaako tontin omistaja taloyhtiöltä niiden osakkaiden vuokrat, jotka eivät ole osuuttaan lunastaneet? Onko tuo tontti oma yhtiönsä, jonka osuuksia voi ostaa? Mitä jos osakas ei maksa vuokraa, mutta huolehtii vastikkeestaan... Miten tuon lunastetun tontin arvo määräytyy ajan kuluessa kun ympärillä olevan maan arvo muuttuu? Entä jos myynkin osakkeeni taloyhtiöstä, mutta jätän tontin osuuden itselleni ja alan periä taloyhtiöltä vuokraa... 

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 21:21"]

Voiko tuollaista edes ostaa? Minä ostin osakkeet, jotka oikeuttavat tietyn asunnon hallintaan ja se asunto on kerrostalossa, ei vuokratontilla erikseen.

[/quote]

Uusissa kerrostaloissa näkee usein erikseen laskettuna että mitä tontin osuus tekee jos haluaa ostaa muyös sen. En kyllä teidä että miten tämä menee käytännössä. Voiko olla niin että tontista on myyty osuus, eli puolet ovat ostaneet sen omaksi ja puoleet maksaa edelleen vuokraa? Eikö se olisi osakkaiden eriarvoista kohtelua? Vai ostaako yhtiö tontin, mutta osa kuittaa oman osuutensa heti ja loput rahoitusvastikkeella pitkän ajan kuluessa?

Tonttiosuus voi kutenkin olla helposti kymmeniä tuhansia uuden asunnon hinnan päälle, joten jos on rahoitus tiukilla niin sitä on pakko miettiä.

[quote author="Vierailija" time="11.08.2015 klo 09:57"]

[quote author="Vierailija" time="10.08.2015 klo 23:46"]

As oy:n omistavat sen osakkaat, jotka jakavat tontin osuuksiin, näissä vuokratontin lunastuskuvioissa,.

jos haluaa välttää maksamasta tontin vuokraa yhtiövastikkeen lisäksi niin pitää lunastaa se osuus itselleen. 

[/quote]Tämä on täysin totta jqa sitä minä ihmettelen kun on kymmenen yksiötä päälleikkäin, niin jokainen joutuu lunastamaan sen yksiön alla olevan maan. Miettikää paljonko tulee hintaa tontille?

Vuokratonttien vuokria voidaan nostaa, kuten stadisssa on käynyt ja silloin vastikkeet voivat nousta pilviin, mutta jos on lunastanut sen osuuden, niin tämä vastikekorotus ei koske näitä.

Tämä tontin lunastus on kyllä ilm. mahdollista vain aika uusissa kohteissa.

[/quote]Kerrostalotontti kaupungin keskustassa voi maksaa vaikka miljoonan ja kun se jaeta 25:lle asunnolle niin asuntoakohti maksettavaa jää 40.000€ kullekkin, eikä siinä ole mitään saamaa tilkkua moneen kertaan maksettu, vaan koko tontti porukalla. Jos kaava sallii, niin voit ostaa sen tontin ja rakentaa siihen omakotitalon, jolloin maksat sen miljoonan yksin yhteen kertaan.

Hämeenlinna myi keväällä vuokratonttejaan kiristämällä järjettömällä myyntihintojen ja tonttivuokrien nostolla.

http://www.kaupunkiuutiset.com/uutiset/271851

"Me asumme juuri tuollaisessa valinnainen vuokratontti -kohteessa. Itse lunastimme tonttiosuuden jo ostovaiheessa (muutimme siis täysin uuteen asuntoon). Yhtiössämme ehkä puolet osakkaista on lunastanut tontin murto-osan itselleen, loput maksavat tonttivastiketta kuukausittain. Sen olen huomannut, että sellaiset asunnot on myyty nopeammin kuin ne, joissa tonttiosuutta ei ole lunastettu. Tai sitten se on ollut vain sattumaa. Tontin vastike ja myynti on sidottu elinkustannusindeksiin, joka nousee koko ajan eli nyt noin 4 vuoden jälkeen tontin lunastaminen olisi jo monta tuhatta euroa enemmän kuin 4 v sitten. Hyvää bisnestä firmoille. Tonttimaa on vain niin kallista Helsingissä, etenkin vähänkään arvostetuimmilla alueilla."

Tämä on sen verran uusi markkinointi keino, että minua kiinnostaa saitteko tontin lunastuksen yhteydessä tontin omistusoikeuden vai hallinto-oikeuden, jolloin vuokratulojen tuotot lihottavat vain rahoitusyhtiötä, ei itse asukasta tai taloyhtiötä. Ja kenen maksettavaksi jäi kiinteistövero, joka kalliissa tontissa on merkittävä?