Kuinka paljon talon hinnasta voi yleensä tinkiä?

[quote author="Vierailija" time="27.04.2015 klo 15:47"]

Talo ollut jonkun kuukauden myynnissä, mutta ainakin välittäjän mukaan siitä on nyt ollut kysyntää ja tarjouksiakin on tehty. Toki voihan välittäjä valehdellakin, yhtään en tiedä minkälainen maine kyseisellä henkilöllä on.

Otetaan tosiaan joku vanhoista taloista tietävä mukaan vielä kiertämään koko talo ja kaikki mahdolliset mittaukset tehdään ennen kuin raha vaihtaa omistajaa.

Kiitos vastauksista!

ap

[/quote]

Muistakaa nyt sitten, että ne "kosteusmittaukset" ei kerro yhtään mitään siitä, että onko se talo homeessa vai ei.

Se homeongelma on voinut syntyä jo joskus aiemmin, jonka jälkeen rakenne on kuivunut. Mutta se home on siellä ja vaatii korjaamisen. Tai pintakosteusmittaus voi osoittaa, että jossain on ihan kuivaa, mutta silti siellä alla on hometta.

Nämä kuntotutkimukset on usein vähän pintapuolisia ja tutkimuksen tekijät eivät ole vastuussa itse sitten vioista.

Jos kunnolla tutkitaan, niin seiniin ja lattioihin tehdään reikiä, joista päästään mittaamaan kosteuksia ja ehkä jopa homepitoisuuksia sisältä. Näin saadaan jo aika hyvä varmuus.

Ehdottomasti asiantuntija mukaan, jos ei teillä itsellä osaaminen riitä. On hyvä myös itselle selvittää kunkin vuosikymmenen erityiset riskirakenteet, kuten kaksoisbetonilaatat maanvaraisena, valesokkelit, seinien ja lattioiden sisällä kulkevat vesiputket, seinien ja kattorakenteiden riittävä tuulettuvuus, asbesti monissa rakennusmateriaaleissa 80-luvulle asti (kiellettiin kai vasta joskus 90 luvulla) jne....

Ne ei ole todellakaan sitten kivoja ylläreitä, kun paljastuu jotain ikävää ja myyjä kiistää vastuunsa. Sillon pitää olla reilut puskurirahastot, joilla maksetaan rakennetutkimuksia (tuhansista euroista kyse), mahdollisia sisäilmatutkimuksia (tuhansia), oikeusapua (tuhansia), mahdollisia rakennesuunnittelijoita (tuhansia)... Nämä joutuu yleensä aina ostaja maksamaan ainakin siihen asti, että oikeus sitten joskus ratkaisee mikä on myyjän korvausvastuu. Talo voi paljastua niin huonokuntoiseksi, että korjaustöiden aikana pitää asua jossain muualla... onko vara maksaa vuokrat jne.

Täällä on hyviä vastauksia.

Oleellisempaa on selvittää perin pohjin missä kunnossa se talo on, kun lähteä siitä että saako siitä tingittyä jonkun tietyn summan.

Jos talo on teknisesti hyvä, mutta vaatii pintaremppaa, ja sen hinta on suhteutettu alueen muihin myyntikohteisiin niin, että tämä "huonokuntoisuus" on hinnassa jo huomiotu, niin ei siitä hinnasta välttämättä lähde montaa tonnia.

Jos taas talo on teknisesti ihan pommi, niin silloin kannattaa miettiä että paljonko siitä pelkästä tontista haluaisi maksaa, ja vähentää siitä summasta sitten sen pommin purkamisen hinnan ja tarjoaa sen verran.

Jos talossa on isoja rakenteellisia vikoja tai edes riskejä, niin kannattaa harkita pitkään lähteekö sellaiseen peruskorjausurakkaan. Varsinkaan, jos ei itse oikein tiedä noista hommista mitään. Siinä tulee äkkiä talolle hintaa, kun remppafirmat joutuu uusimaan perustukset, seinät, katot ja talotekniikan. Siinä vaiheessa yleensä tulee halvemmaksi rakentaa tontille kokonaan uusi talo esim. pakettina.

Me maksettiin 225000 talosta jonka hintapyyntö oli 259000. 218000 tarjottiin ja siitä sitten vastatarjouksen kautta päädyttiin tuohon. Talo oli ollut jo kauan myynnissä ja vaatii remonttia mutta sattui olemaan juuri meille täydellinen. Olisimme suostuneet jopa tuohon pyyntihintaan jos eivät olisi yhtään tinkineet.

Riippuu niin paljon tilanteesta. Meillä aikanaan oli rivarikämppä myynnissä ja suunnitteilla oli alkaa rakentaa OK-taloa, mutta se ei ollut mikään ehdoton asia. Näin ollen sanoimme välittäjälle, että hinnasta voi pari tonnia tiputtaa, sen alle emme myy, koska ei ole mikään pakollinen tilanne päästä asunnosta eroon.

Mutta välillä on epätoivoisiakin myyjiä linjoilla, joten hyvin paljon halvemmallakin voi saada.

Arvioi millä hintaa ko. kokoinen talo myytäisiin sillä sijainnilla, jos se olisi priima kuntoinen. Arvioi mitä remontti maksaa, tarjoa erotus.  Tässä voi auttaa:

Parhailta kuntotarkastajilta saa piilovirhetakuun. Toki ne virheet on Myyjän ongelma, ellei niitä ole rajattu pois kauppakirjassa.

Ostotoimeksiannossa sinulla on kiinteistönvälittäjä omalla puolellasi arvioimassa järkevää tarjousta, esim toteutuneiden kauppojen rekisterin perusteella ja kaivamassa hyödyllistä tietoa.

Varaudu parin vuoden raadantaan, remontti vie aikaa, varoja ja voimia.

Kun kuulet lauseen "Tämä on viimeinen hinta." Tarjoa 4% alle, mutta myyjän kannalta ideaaleilla luovutus ehdoilla (Tilanteesta riippuen rahat heti, tai tilaisuus etsiä uusi kämppä, ennen kuin vanha lähtee alta)

Riippuu talon hinnasta 500k talossa on varmasti enemmän tinkivaraa kuin 100k.

up

up

up.

Vierailija kirjoitti:

[quote author="Vierailija" time="27.04.2015 klo 15:38"]

Yleensä 10%. Tuo 170.000 kuulostaa siltä, että myyjä on asettanut rajan johonkin 150.000

 

Omituinen neuvo, kun ei tiedetä kohteesta eikä alueesta mitään. Mitä jos siellä on hyväkuntoisia kohteita myynnissä vaikka samaan hintaan? Sillon tolle hintapyynnille ei ole perusteita, ja oikea tarjous voisi olla vaikka 130 000.

Eli ostajan pitää selvittää mikä on vastaavissa kohteissa yleinen hintataso, ja mitä kohteita ja mihin hintaan alueella on tarjolla, jotta osaa arvioida onko toi halpa vai kallis vai jotain siitä väliltä. Ja sitten miettiä paljonko korjaaminen kaikkineen tulee maksamaan.

Monissa kohteissa käy niin, että innostutaan ostamaan joku "helmi", joka päätetään peruskorjata. Rintamamiestaloon tehdään perustukset uusiksi, maalämpö, putket ja sähköt jne sekä täys sisäremppa. Rahaa palaa semmonen 200 000. Sitten kun tulee myynnin aika, niin ihmetellään kun ei se mene kaupaksi haluttuun hintaan. Joka on lähellä uuden talon tekemisen hintaa. Kuka maksaisi vanhasta talosta uuden talon hinnan?

Nimenomaan, samaa ollaan ihmetelty miehen kanssa. Ollaan etsitty asuntoa ja päädytty uudisrakennukseen. Etsittiin ensin muuttovalmiita rivareita, mutta myynnissä oli vain 1985-1990 vuonna rakennettuja. Kylppäri ja/tai keittiö oli yleensä vähintäänkin remontoitava, talonyhtiöön tulossa isoja perusremppoja lähivuosina. Pyyntihinta oli monissa vähintään 172 000, remonttien kanssa todellinen hinta asunnolle olisi ollut lähes 200 000 ellei ylikin, riippuen remontista ja siitä, mitä kaikkea niiden myötä olisi paljastunut. Ei mitään järkeä, tuohon hintaan muutama kymmenen tuhat lisää ja saa täysin uuden asunnon, jossa kaikki laitettu viimeisen päälle ja remontoitavaa ei olisi tulossa vuosikymmeniin. Jälkeenmyyntihintakin tarvittaessa paljon parempi, kuin vanhassa. Lisäksi vanhemmissa on isommat riskit piilevistä ongelmista, salaojitus, sokkelikko, yläpohja ja katon kunto kaikkinensa...alkuperäisissä kylpyhuoneissa ei ole vesieristeestä tietoakaan, tai välittäjä väittää kirkkain silmin vanhan muovimaton olevan riittävän hyvä eriste 🙄, kun kyselee aikoinaan tehdystä kylppärirempasta.

Yhdessä mörskässä oli alapohja homeessa, mikrobilöytöjä jotka eivät hävinneet desinfioimisen jälkeenkään. Välittäjä kuittasi homman sillä, että pieni kosteusvaurio tapahtunut, kaikki kunnossa. Vähän vaan maaperää pitää vaihtaa ja laittaa muovit päälle...

Riippuu niin kohteesta.

Joillakin alueilla maksetaan enemmän kuin pyynti ja joillakin vähemmän kuin se 10% tinkivarahinta.