Sijoittaja-aloittelija kyselee..

Kiitos kattavasta vastauksesta, 32! Tuo pitää myös ottaa huomioon, että korot ovat vähennyskelpoisia. 

Katselin juuri kesämökkejä.. ehkäpä sijoitan hyvinvointiini ja ostan pikkuruisen mökin järven rannalta enkä alakaan sijoittajaksi. 

Niin, ja selvennykseksi: ostaisin edelleen asunnon n. 180 000:lla josta omaa rahoitusta olisi tuo 60 000. ap

Sijoitusasunnon hankkimisen järkevyys riippuu asunnosta. Jos hinta tosiaan on 30 000 euroa, ei sijainti liene kovin loistava eikä koko suuri. Kerrostaloasuntoon taantuvalla pikkupaikkakunnalla en panisi euroakaan. Tutustu alueeseen ja myös  taloyhtiöön tarkasti ennen kuin teet ostopäätöksen. Onko seutu sellaista, että siellä riittää maksukykyisiä vuokralaisia? Onko yhtiössä tulossa  suuria remontteja, jotka nostavat vastiketta?

Tunnen alueen hyvin, kyseessä 70-luvun kerrostalo. Varmasti joku vuokralainen löytyisi, vaikka kohteessa nyt asuva pitkäaikainen vuokralainen irtisanoisikin sopimuksensa. Ei ole kyseessä mikään taantuva pikkukylä. Asunto on pieni, vain 33 neliötä, mutta eipä tuo yhtiövastikekaan päätä huimaa. Viisivuotissuunnitelmassa ei ole tulossa isoja remontteja, muistahan ei tosiaan voi tietää.

Mutta asiaan: kumpi kannattaa enemmän, lainan ottaminen omaan asuntoon vai sijotusasuntoon? Nyt on kyse siitä, että haluan tuottoa rahoilleni, en halua laittaa kaikkea asunnon myynnistä saamaani rahaa enää yhteen kohteeseen (eli omaan kotiin)!

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 10:38"]

Tunnen alueen hyvin, kyseessä 70-luvun kerrostalo. Varmasti joku vuokralainen löytyisi, vaikka kohteessa nyt asuva pitkäaikainen vuokralainen irtisanoisikin sopimuksensa. Ei ole kyseessä mikään taantuva pikkukylä. Asunto on pieni, vain 33 neliötä, mutta eipä tuo yhtiövastikekaan päätä huimaa. Viisivuotissuunnitelmassa ei ole tulossa isoja remontteja, muistahan ei tosiaan voi tietää.

Mutta asiaan: kumpi kannattaa enemmän, lainan ottaminen omaan asuntoon vai sijotusasuntoon? Nyt on kyse siitä, että haluan tuottoa rahoilleni, en halua laittaa kaikkea asunnon myynnistä saamaani rahaa enää yhteen kohteeseen (eli omaan kotiin)!

[/quote]

No jos pankissa kerrot ottavasi lainaa sijoitusasuntoon, niin siinä on isompi marginaalikorko. aina kannattaa sanoa että ottaa lainaa omaan asuntoon, jos vain pystyy niin tekemään. silloin marginaali pienempi

Isompi marginaalikorko? Eikö se ole kulu? Silloinhan asunto kannattaisi nimenomaan ostaa lainalla? Asuntoilmoituksessa mainitaan, että vuokratuotto on n. 8%, mikä olisi aika hyvä, mutta mitenköhän siihen on päästy?

Korko on sijoituslainassa usein myös korkeampi..

Siis arvailetteko te näitä vastauksia vai onko tässä jotain mitä en tajua? ap

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 10:55"]

Siis arvailetteko te näitä vastauksia vai onko tässä jotain mitä en tajua? ap

[/quote]

Ja kukahan sulle jaksaa vastailla, kun olet nöin töykeä :D

jää itse arvailemaan sitä

Vastauksethan ovat olleet ihan selkeitä.

Pyysinkin vertailua siitä kumpi kannattaisi enemmän, sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla vai oman kodin ostaminen lainarahalla. Vastaukset ovat tyyliä: korko on kallista, margonaali on korkea. Ne eivät käsittääkseni ole varsinaisia vastauksia kysymykseen joka kuului: kumpi _kannattaa_ enemmän. Tuo koron (tai muiden kulujen) määrä kun ei suoranaisesti tee sijoitusasunnon hankkimisesta kannattamatonta. 

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 11:03"]

Pyysinkin vertailua siitä kumpi kannattaisi enemmän, sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla vai oman kodin ostaminen lainarahalla. Vastaukset ovat tyyliä: korko on kallista, margonaali on korkea. Ne eivät käsittääkseni ole varsinaisia vastauksia kysymykseen joka kuului: kumpi _kannattaa_ enemmän. Tuo koron (tai muiden kulujen) määrä kun ei suoranaisesti tee sijoitusasunnon hankkimisesta kannattamatonta. 

[/quote]

Mutta kun varmaa vastausta kysymykseesi "kumpi kannattaisi enemmän" ei ole olemassa. Vastaus riippuu korkokehityksestä, vuokratason kehityksestä, kyseisen kohteen arvon kehityksestä, onnesta tai epäonnesta vuokralaisen hankinnassa jne. On mahdotonta sanoa, kumpi olisi esim. 5 tai 10 vuoden tähtäyksellä parempi vaihtoehto. Sijoittamisessa on aina riskinsä: voi käydä hyvin tai huonosti, yleensä käy siltä väliltä.

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 11:03"]

Pyysinkin vertailua siitä kumpi kannattaisi enemmän, sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla vai oman kodin ostaminen lainarahalla. Vastaukset ovat tyyliä: korko on kallista, margonaali on korkea. Ne eivät käsittääkseni ole varsinaisia vastauksia kysymykseen joka kuului: kumpi _kannattaa_ enemmän. Tuo koron (tai muiden kulujen) määrä kun ei suoranaisesti tee sijoitusasunnon hankkimisesta kannattamatonta. 

[/quote]

No totta kai  ne vaikuttavat siihen onko hankinta kannattava vai ei. Tietysti sillä paljonko lainasi maksaa sinulle on merkitystä..

Me ollaan jyvitetty niin, että meillä on lainaa sekä sijoitusasunnoista että omastamme. Sijoituskämppien lainan korko on tosiaan korkeampi. Niin kauan aikaa kun kämpissä on lainaa, emme tavoittele niinkään voittoa vaan sitä, että asunnon vuokra lyhentää asunnon lainaa ja kattaa veron, joka katta pääomatulosta maksettavan veron.

Itse en tällä hetkellä ostaisi sijoitusasuntoa kun tosi tarkkaan harkituista kaupungeista.

Jos saat ostettua asunnon 30000 eurolla ja sen vuokratuotto on 380 euroa/kk ja yhtiövastike 125/kk euroa, niin vuositason tuotto verottomana on 12*(380 - 125) = 3060 euroa, joka merkitsee 10,2%:n  tuottoa sijoitetulle pääomalle. Se on erinomainen veroton tuotto. Verottaja ottaa tuosta tuotosta pääomatuloveroa 30%. Asunnon hintakehitykseen on vaikea ottaa mitään kantaa ja yksikin remontti tai vuokrattomat kuukaudet heikentävät tietysti tuottoa merkittävästi.

Edellä ei ole mitenkään huomioitu lainan käyttöä tämän sijoitusasunnon hankintaan eikä tietenkään oman asunnon hankintaan. Mielestäni onkin syytä pitää oma omaisuus ja sijoitusomaisuus erillään.

Kirjoitin kiireessä hassusti. Eli meille riittää tällä hetkellä se, että vuokratulot riittävät lyhentämään lainaa ja että niillä voidaan maksaa pääomavero.. Muutamia satasia jää vuodessa säästöön. Niistä maksetaan sitten asuntoihin tulevia pieniä hankintoja uten uusi astianpesukone yms. Hankintakulujahan voi taas vähentää verotuksessa.

Kiitos!

Mulla kuitenkin olisi mahdollisuus valita ostanko kohteen lainalla osittain tai kokonaan tai omalla rahalla. Jos ostan lainalla, vuokralainen lyhentää lainaa -> vaurastun. Jos ostan omalla rahalla, vuokralainen tuottaa minulle joka kuukausi rahaa -> vaurastun. Lisäksi sijoitusasunnon voi muuttaa rahaksi hyvänä aikana -> vaurastun. Riskejä tietenkin on, mutta tunnen tuon alueen 30 vuoden ajalta joten aina löytyy joku joka haluaa muuttaa yksiöön. Ehkä tulevat remontit ovat riski, mutta 30 neliön osuus isostakin rempasta on varsin pieni ja kyllähän remontit myös lisäävät kohteiden arvoa ja haluttavuutta!

Muista myös, että vuokralaisen käyttäytyminen voi olla riski. Se, että asunto onkin syystä tai toisesta tyhjillään (vesivahinko, putkiremontti) voi olla riski.. Esimerkiksi vuokralaisen aiheuttamassa vesivahingossa tilanne ei välttämättä olekaan ihan simppeli, jos hänen vakuutuksensa ei korvaakaan kaikkea. Pahimillaan voi päätyä rosikseen yms. Jos vuokralainen tuhoaa asunnon ilkivallalla, et todennäköisesti saa korvausta mistään, koska yleensä vuokranantajille suunnatuista vakuutuksista on rajattu ilkivaltaosuus pois..

13

14: right on! 

Olet muuten oikeassa siinä, että kannattaa pitää oma ja sijoitusomaisuus erillään. En kuitenkaan halua odotella enää parempia aikoja aloittaa sijoittaminen, sillä kymmenen vuoden päästä lapset lentävät pesästä ja haluan että silloin omaisuutta olisi ehkä sen verran että voi auttaa heitä oman elämän alkuun. 

Tuo 15 systeemi jolla vuokralainen lyhentää lainaa on sekin harkinnassa. Jos nyt poistetaan se mahdollisuus että paikkakunta näivettyy totaalisesti, on mielestäni tässä minulle ehkä sauma aloittaa rikastuminen..

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 11:18"]

Muista myös, että vuokralaisen käyttäytyminen voi olla riski. Se, että asunto onkin syystä tai toisesta tyhjillään (vesivahinko, putkiremontti) voi olla riski.. Esimerkiksi vuokralaisen aiheuttamassa vesivahingossa tilanne ei välttämättä olekaan ihan simppeli, jos hänen vakuutuksensa ei korvaakaan kaikkea. Pahimillaan voi päätyä rosikseen yms. Jos vuokralainen tuhoaa asunnon ilkivallalla, et todennäköisesti saa korvausta mistään, koska yleensä vuokranantajille suunnatuista vakuutuksista on rajattu ilkivaltaosuus pois..

13

[/quote]

Se ei pelaa joka pelkää!!

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 11:23"]

[quote author="Vierailija" time="28.05.2014 klo 11:18"]

Muista myös, että vuokralaisen käyttäytyminen voi olla riski. Se, että asunto onkin syystä tai toisesta tyhjillään (vesivahinko, putkiremontti) voi olla riski.. Esimerkiksi vuokralaisen aiheuttamassa vesivahingossa tilanne ei välttämättä olekaan ihan simppeli, jos hänen vakuutuksensa ei korvaakaan kaikkea. Pahimillaan voi päätyä rosikseen yms. Jos vuokralainen tuhoaa asunnon ilkivallalla, et todennäköisesti saa korvausta mistään, koska yleensä vuokranantajille suunnatuista vakuutuksista on rajattu ilkivaltaosuus pois..

13

[/quote]

Se ei pelaa joka pelkää!!

[/quote]

Mekään ei pelätty ja aika huolettomasti tähän bisneksiin lähdettiin. Nyt kun on tullut yhtä sun toista vastaan, niin olen kyllä huomannut että vuokraemännän/-isännän rooli voi joissain tilanteissa vaatia todella paljon aikaa ja vaivaakin. Tähän me emme olleet varautuneet lainkaan etukäteen.

13 & 15