Unelmatalo kaupan, mutta omaa ei kannattaisi vielä myydä. Neuvoja kaivataan!
Olemme asuneet omassa tämän hetkisessä asunnossa vasta reilun vuoden ja tarkoitus on ollut asua tässä 2v, jotta myyntivoiton saa verotta. Tiedossa on huomattava myyntivoitto, josta ei todellakaan haluaisi maksaa veroa. Nyt kuitenkin on unelmatalomme tullut myyntiin ja kaupat pitää tehdä ennen kuin meillä tulee 2v täyteen. Miten tässä kannattaa tai voi toimia?
Ajatuksemme on alkujaankin ollut muuttaa heti, kun 2v. tulee umpeen, koska asunto hankittiin erinäisistä syistä juuri tuon oletettavan mojovan myyntivoiton takia. Eikö se ole niin, että se 2 vuotta todellakin pitää asunnossa asua eli asuntoa ei voi vuokrata ja muuttaa itse jo toiseen ennen sitä määräaikaa? Neuvokaa viisaammat!
Kommentit (13)
Ei tietenkään se 2 vuoden aikaraja sentään nyt muuttamista estä, te vaan joutuisitte maksamaan myyntivoitosta veroa. Sitä en osaa sanoa paljonko se on ja miten se menee, mutta se selviää varmaan verohallinnon sivuiltakin.
tulee teidän nykyisen asunnon olla perheenne ensisijainen koti tuon 2v eli se aika on asunnossa asuttava. Voitte ostaa unelmatalonne jo nyt ja vaikka laittaa vuokralle mikäli se on raha ja lainapolittiisesti pankin mielestä ok eli antavat teille lainaa uuteen taloon vaikka edellinen asunto on vielä myymättä. Vanhaa kotia voitte toki alka myydä jo aikaisemmin ja ottaa vastaan esim käsirahan mutta varsiaista kauppakirjaa ei voi tehdä ennen kuin tuo 2 v on tullut täyteen muuten menee myyntivoitosta pääomaveroa muistaakseni 28%.
Varmimmat vastaukset saat kuin soitat verotoimistoon ja kysyt miten olisi fiksuinta toimia.
pitää ASUA OMISTAMASSAAN ASUNNOSSA 2 vuotta. Eli ei riitä, että omistaa TAI asuu, eikä käsittääkseni edes se, että tekee ne eri aikaan.
Jos myyt asunnon ennen tuota kahden vuoden määräaikaa, niin joudut maksamaan myyntiVOITOSTA veroa pääomaprosentin mukaan, eli 29%
Kyllä se niin on, että teidän täytyy sekä asua että omistaa nykyinen asuntonne yhtäjaksoisesti ja samanaikaisesti sen kaksi vuotta, jos mielitte mahdollisen tulevan myyntivoittonne pitää verottajan ulottumattomissa. Jos kuitenkin ennen määräaikaa myytte, niin voitosta menee 28% veroa. Voittosummasta saa toki mahdollisen välityspalkkion sekä mahd. remontteihin käytettyjä summia vähentää ennen voiton laskemista.
Kuitenkin siis, jos päätyisitte sen uuden unelmatalon ostamaan nykyisen rinnalle, ette uuteen voi virallisesti muuttaa ennen määräajan täyttymistä.
Ihan mielenkiinnosta kysyn, että kuinka paljon siitä nykyisestä asunnosta oikein on voittoa tulossa, kun asia noin huolettaa? Eiväthän hinnat (yleinen taso) nyt viimeisen vuoden kuluessa niin hirveästi ole kasvaneet...
Sen kyllä tiesinkin, että myyntivoitosta menee 28% veroa, jos muutamme alle kahden vuoden sisällä pois nykyisestä asunnosta. Lähinnä kiinnosti se, miten pankki suhtautuu lainan suhteen siihen, että joutuisimme ostamaan uuden asunnon sinä aikana eli omistamaan kaksi samaan aikaan.
Uteliaalle tiedoksi, että omistamamme asunto oli ennen osaomistusasunto, jonka lunastimme rakennusaikaiseen kustannukseen. Se markkinahinta on välittäjän virallisen arvion mukaan yli 100% enemmän kuin maksamamme lunastushinta. Emme ihan oikeasti viitsi maksaa useita kymmeniä tuhansia veroa myyntivoitosta.
Paljonko tarvitsisitte lainaa uuden talon ostoon, vaikka teillä olisi vielä vanha. Pankin kanssa voinee sopia että toinen talo menee sitten myyntiin piakkoin. Lisäksi kannattaa kysyä lainan maksukyvyn hoitoon lyhennysvapaata aikaa siksi aikaa kun teillä olisi molemmat lainat. Lisäksi tietenkin vaikuttaa teidän tulot ja oman rahoituksen osuus.
Meillä aikanaan oli edellinen talo vaikka uutta alettiin rakentaa. No lainan osuus kummastakaan talosta päällekkäin ei kyllä ollut tapissa (siis entisestä oli jonkin verran alle 100 000 ja uudesta tuli lopuksi 100 000 ja yhtäaikaa ei ollut päällekkäin varmaan kuin maksimissaan 150 000 joka tuntui jokunen vuosi sitten isolta summalta, kun nykyisin tuntuu moni kaveri suht samoilla tuloilla kuin meidän ottavan isompia lainoja yhtä taloa vasten, kuin meillä oli kaksi päällekkäin). Pankin puolesta kävi kiinteistövälittäjä arvioimassa edellisestä talosta saatavan hinnan ja uuden talon rakentamisen osalta tehtiin tarkat laskelmat. Oman rahan osuutta oli vaadittavat rakentamiseen tarvittava (rakentamisessahan saa vasta jälkikäteen nostaa lainaa talon valmiusastetta vasten) ja tontti oli täysin omalla rahalla ostettu. Meillä onnistui siis näin osittain päällekkäin. Tosin edellistä taloa alettiin myymään melkein heti kun toista aloitettiin rakentamaan, mutta tarkoitus ei ollutkaan että se vapautuisi heti (meillä ei ollut kyse rahasta, mutta ei haluttu väliaikaisasumista). Mutta edellinen talo myytiin ennen kuin seuraava oli kokonaan valmis ja päällekkäin ei ollut täysiä lainoja ja ihan kokonaan ei oltu lainojen varassa, vaan omaakin rahaa oli välissä. Mutta näin meillä onnistui.
Luulisi ettei se ihan mahdoton yhtälö ole ostaa uutta taloa hitusen päällekkäin vanhan kanssa, tosin taitanee vaatia ainakin sen 30% omarahoitusosuuden seuraavan talon osalta (tai henkilökohtaiset takaajat tms.), lainaa kai saa yleensä sen 70%talon arvosta taajamassa. Se katsotaan yleensä myös että ostamastanne uudesta talosta että sen arvo vastaa/riittää tuohon kauppasummaan (eli pankki saa huonosti asioiden mennessä varmasti omansa pois). Mutta kannattaa kysyä pankista.
laita se vuokralle
asu nykyisessä kunnes tuo 2v on mennyt umpeen
myy
maska voitolla pois lainaa unelmakämpästä ja muuta siihen
Juuri näin kuin Mar1anne sanoi kannattaa toimia. Kuitenkin kannattaa olla erityisen tarkka sen suhteen, että myös viranomaisten mukaan olette asuneet siinä sen kaksi vuotta kans. Jos vaikka myytte sanotaan 1.5.2007 asunnon ja olette siihen muuttaneet oikeasti 1.5. 2005, mutta olette tehneet vasta muuttoilmoituksen pikkuisen myöhemmin, niin se on sitten voi voi ja verot niskassa. Tarkistakaa siis että mikä on rekisteröity teidän viralliseksi muuttopäiväksi.
Sitten tosiaan tuo Mar1annen ehdottama sopii tietty vain siinä tapauksessa että teillä vakuudet riittää kahteen asuntoon yhtä aikaa. Äkkiseltään kun laskee, että teillä on vähintään se 15-30% omaa rahaa noiden asuntojen arvosta, niin luulen, että pankki moiseen suostuu. Tietty ongelmia voi olla tiedossa, jos jo yksistään seuraava asuntonne on tulossa suht pienellä omarahoitusosuudella ja edellistä lainaa ette ole kerinneet juuri maksamaan.
Niin ja sitten tietty kannattaa tutkailla asiaa, että miten on sen myyntivoiton laita oikeasti. Se vero tulee kyllä, mutta paljonko on kokonaisuudessaan sitten kun asunnon hinnasta vähennetään välityspalkkio (esim. 4.88% kauppahinnasta) ja teidän mahdollisesti tekemät parannukset asuntoon. Sekin riski kannattaa pitää mielessä, että hurjimmat veikkaukset ovat olleet sitä luokkaa, että asuntojen hinnat saattavat lähteä putoamaan melkoisella vauhdilla. Esim 200000 euron asunnon hinta saattaa pudota vaikka 800 euroa kuussa. Siinä jos vuoden odottelee, niin aika ison pennin sais maksaa myyntivoittoveroakin.
Nyt heinäkuussa tulee täyteen 2v asumista nykyisessä asunnossa. Ostimme viime joulukuussa kiinteistön ja myimme omamme tammikuussa, myyntikaupat (siis paperit pankissa) tehtiin maaliskuussa, mutta otimme silloin vastaan vain 10% myyntihinnasta ja loppukauppa, jossa ostaja maksaa meille loput tehdään nyt heinäkuussa kun 2v on tullut täyteen. Olemme myöskin kirjoilla tässä vanhassa asunnossa siihen asti että 2v tulee täyteen kun sovimme asunnon vapautumisen meiltä vasta nyt heinäkuuksi. Soitin verovirastoon ja kysyin ehtoja, joilla myyntivoitosta ei mene veroa ja ne ehdot olivat juuri tuo max 10% kauppahinnasta vastaanottaminen kaupanteossa (loput siis saa ottaa vasta kahden vuoden määräajan jälkeen vastaan), sekä kahden vuoden omistuksen ja asumisen täyttyminen.
Asuvatko uudet omistajat jo asunnossa? Jos asuvat, niin ovatko he vuokralla tms? Voiko samassa asunnossa olla kirjoilla monta perhettä?
Kiinnostaisi myös tuo kauppakirjojen teko, miten teitte ne käytännössä? Sitoutuivatko ostajat jotenkin maksamaan lopun kauppasumman?
.. mutta tässä tulee:
ostajat eivät asu vielä täällä, muuttavat ja tulevat kirjoille kun teemme loppukaupat ja me siirrämme kirjat uuteen paikkaan. En usko että samassa paikassa voi olla kirjoilla muuta kuin yksi perhe, verottajan epäilyt voisivat herätä.
Maksuasioista sen verran, että me maksoimme uudesta paikasta 25 000 kaupanteossa ja loput sen jälkeen kun saamme rahat tästä asunnosta ja tämän asunnon ostajilta saimme 10% kauppahinnasta heti kaupanteossa ja loput nyt sitten loppukaupanteossa (kun se 2 vuotta on siis täynnä).
Ymmärtääkseni ette voi tehdä kauppoja nykyisestä asunnostanne ennen kuin kaksi vuotta tulee täyteen nykyisen asuntonne ostopäivästä.
En tiedä onko " asumispakkoa" siinä kahta vuotta.
Näin meille ainakin eräs välittäjä teroitti kun muutama vuosi sitten olimme vastaavassa tilanteessa.
Kannattaisi varmaan tarkistaa joltakin asunnon välittäjältä vielä. Niiden ainakin pitäisi olla hyvinkin tietoisia siitä miten nämä asiat menee.