Selittäkää joku mulle taloyhtiön velka

Vierailija kirjoitti:

Jos asunnossa on velkaosuutta, niin se on "vain" velkaa. Eli jos ostat asunnon 200 000 eurolla ja siinä on lainaa 50 000 euroa, niin maksat siitä asunnosta oikeasti 250 000 euroa. Voit maksaa tuon velkaosuuden yleensä halutessasi pois kerralla ja se voi olla monesti ihan järkevä vaihtoehto, sillä saat todennäköisesti itse halvempaa lainaa.

Älä osta 200 000 arvoista asuntoa 200 000 eurolla jos sen mukana tulee 50 000 euroa lainaa. Maksa silloin myyjälle 150 000 euroa.

Kyllä aina myyntihinta ja velaton hinta ilmoitetaan erikseen. Velaton hinta on tietenkin se, joka ostajaa kiinnostaa. Siitä voi kyllä usein neuvotella. Itse en maksaisi ainakaan kokonaisuudessaan aiemmista remonteista aiheutuneita suurempia kustannuksia. Joko saan tingittyä velattoman hinnan alemmaksi, jolloin siis myyjä maksaa velan pois ja ostan velattoman asunnon sovittuun hintaan, tai sitten jää kaupat tekemättä. Jos velkaa on paljon, on yleensä suuria remonttejakin jo tehty eikä niitä todennäköisesti ole lähivuosina tulossa. Silloin voisin kohtuullisen osan maksamassani hinnassa huomioida tämän. Mutta silti niin että myyjä huolehtii velan pois ennen omistajuuden vaihdosta tai viimeistään sen yhteydessä saadessaan rahat myynnistä. Haluan siis lähteä ”puhtaalta pöydältä” niin että kuukausittain maksan pelkän hoitovastikkeen oman henkilökohtaisen lainani lisäksi.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiön yhteisvastuullinen laina, eli jos joku osakas ei pysty itse sitä osuuttaan maksamaan, muut joutuvat sen maksamaan

Eihän se mikään yhteisvastuullinen ole. Se on taloyhtiön velka. Jos osakkaat ei maksa sitä niin yhtiö menee konkurssiin, mutta ei sitä velkaa voi silti periä yhtiön osakkailta vaan jää velkojan tappioksi.

Velka tietysti on negatiivinen asia, koska sitä pitää vastikkeessa maksaa koko ajan takaisin. Toinen juttu on se että velkainen yhtiö ei saa lisää lainaa ja jos tulee joku äkillinen korjaustarve, niin täytyy periä osakkailta ylimääräisiä vastikkeita sen rahoittamiseen.

Jos taloyhtiö menee konkurssiin, ulosmitataan yhtiön omaisuus...eli yhtiön omistamat huoneistot, joihin osakkeen omistajilla on niiden oikeuttama tietyn asunnon hallinta- ja käyttöoikeus. Toisin sanoen, jos taloyhtiösi ajautuu konkurssiin, lähtee sinun kotisi alta.

Velka jää velkojan tappioksi vasta kun yhtiön omaisuus on realisoitu, eikä se ole riittänyt kattamaan velkoja.

Taloyhtiön velka koskettaa siis ihan jokaista osakasta, eikä siihen kannata koskaan suhtautua "ei kiinnosta" - asenteella.

Konttoristi kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Taloyhtiön yhteisvastuullinen laina, eli jos joku osakas ei pysty itse sitä osuuttaan maksamaan, muut joutuvat sen maksamaan

Eihän se mikään yhteisvastuullinen ole. Se on taloyhtiön velka. Jos osakkaat ei maksa sitä niin yhtiö menee konkurssiin, mutta ei sitä velkaa voi silti periä yhtiön osakkailta vaan jää velkojan tappioksi.

Velka tietysti on negatiivinen asia, koska sitä pitää vastikkeessa maksaa koko ajan takaisin. Toinen juttu on se että velkainen yhtiö ei saa lisää lainaa ja jos tulee joku äkillinen korjaustarve, niin täytyy periä osakkailta ylimääräisiä vastikkeita sen rahoittamiseen.

Jos taloyhtiö menee konkurssiin, ulosmitataan yhtiön omaisuus...eli yhtiön omistamat huoneistot, joihin osakkeen omistajilla on niiden oikeuttama tietyn asunnon hallinta- ja käyttöoikeus. Toisin sanoen, jos taloyhtiösi ajautuu konkurssiin, lähtee sinun kotisi alta.

Velka jää velkojan tappioksi vasta kun yhtiön omaisuus on realisoitu, eikä se ole riittänyt kattamaan velkoja.

Taloyhtiön velka koskettaa siis ihan jokaista osakasta, eikä siihen kannata koskaan suhtautua "ei kiinnosta" - asenteella.

Juuri näin. Ei kiinnosta -asennetta voisi kuvitella ainoastaan sijoittajalle, joka jättää osuutensa yhtiölainasta maksamatta ja muiden osakkaiden huoleksi. Toivottavasti tällaisia sijoittajia ei kuitenkaan oikeasti ole...

Vierailija kirjoitti:

Riski on siinä, että joku osakas ei pystykään maksamaan omaa osuuttaan taloyhtiön velasta. Tällöin muut osakkaat joutuvat maksamaan hänenkin osuutensa, jos asuntoa ei saada kaupaksi vähintään velkaosuutta vastaavalla summalla. Ongelmaa ei tule, jos asuntojen hinnat eivät laske ja asunnot menevät hyvin kaupaksi.

Käytännössä riski on nimenomaan uusissa asunnoissa, joissa velkaosuus voi olla 70 % asunnon velattomasta hinnasta. Kaikki ostajat eivät välttämättä osaa arvioida realistisesti, pystyvätkö he lyhentämään lainaa.

Tähän vielä tarkennus, että kyllä tuossakin tilanteessa voi tulla ongelma, jos maksukyvytön osakas ei suostu asunnon myyntiin vapaaehtoisesti. Taloyhtiö voi lopulta pakottaa siihen (ottamalla asunnon hallintaansa), mutta tähän voi mennä useampi vuosi aikaa. Sinä aikana muut osakkaat joutuvat lyhentämään maksukyvyttömän osakkaan lainaa.

Samaan soppaan kannattaa lisätä vielä "joustava vuokratontti ".

Vierailija kirjoitti:

Agrigaatti kirjoitti:

Uutta asuntoa ostavalle yhtiölainan riski näyttäytyy myös siten, että useat rakennusyhtiöt tarjoavat asuntoon kohdistuvan lainaosuuden osalta lyhennysvapaita vuosia. Tämä johtaa siihen, että parin vuoden päästä kun taloyhtiölainan lyhennykset alkavat, ovatkin kuukausittaiset asumismenot ihan muuta kuin muuttohetkellä.

Esimerkiksi kerrostaloasunnon käyttövastike on vaikka 400€/kk. Lisäksi kuukausimenoja lisää asunnonostoa varten otettu pankkilaina, jota lyhennetään vaikka 800€/kk, seuraavan 25 vuoden ajan. Kahden vuoden jälkeen kun taloyhtiön lainojen takaisinmaksu alkaa, kuukausittaisten käyttömenojen päälle tuleekin vielä rahoitusvastike (eli taloyhtiön lainanlyhennys) olkoon vaikka 900€/kk. Nyt henkilön asumismenot ovat 400€+800€+900€= 2100€/kk kun muuttohetkellä ne olivat "vain" 1200€/kk.

Asuntoa ostaessa on siis tärkeää tuijottaa "velaton myyntihinta" kohtaa eikä "myyntihinta" kohtaa.

Tämä ei kyllä ole mikään riski, vaan on ihan varma, että näin käy, ja ainakin minulle on uutta asuntoa ostaessa näytetty maksusuunnitelma, josta näkyy kuinka paljon vastikkeet nousevat lyhennysvapaan päättyessä.

Riski taas on jotain, mikä voi tapahtua, mutta minkä ei odoteta tapahtuvan. Ei siis jotain sellaista ikävää, jonka varmasti tietää tapahtuvan.

"Riskillä" viitataan näissä tilanteissa siihen, miten käy jos yhtiön muut osakkaat eivät olekaan mitoittaneet talouttaan oikein. Joku voi ostaa tuollaisen myyntihinnaltaan halvan asunnon, koska ajattelee että tulot nousevat parissa vuodessa 50% ja sitten nousseista tuloista pystyy lyhentämään yhtiölainaa. Siis täysin epärealistinen suunnitelma, mutta kun kukaan ei tarkista ostovaiheessa suunnitelmien realistisuutta niin kun tällainen osakas sitten osoittautuu maksukyvyttömäksi, muut osakkaat joutuvat maksumiehiksi hänen puolestaan (ainakin väliaikaisesti, kunnes huoneisto on saatu yhtiön hallintaan). Eli jokainen yhtiön osakkaaksi ryhtyvä ottaa riskin siitä, että joku muu osakas jättää yhteisen lainan lyhentämättä.

minä varoisin uusia tai uudehkoja taloyhtiöitä, joissa joku yksityinen sijoittaja omistaa suuren määrän asuntoja (asunto-osakkeita) suhteessa osakeyhtiön asuntojen kokonaismäärään. jos tämä sijoittaja tai hänen oma yhtiönsä meneekin konkurssiin, jää taloyhtiön budjettiin ammottava reikä. lisäksi, mitä suurempi on tällaisen taloyhtiön yhtiövelka (uudet asunnot myyty halvalla myynhinnalla ja korkealla velattomalla myyntihinnalla), sen varmemmin jättäisin ostamatta.