VAROKAA ASUNNONOSTAJAT: NÄIN teitä vedätetään

Siis mitä vedätystä noissa on? Johan se lukee myynti-ilmoituksissa onko vuokratontti vai oma. Yhtiölaina sisältyy velattomaan kauppahintaan, joka ilmoitetaan aina päällimmäisenä. Tulisi vähän hölmistynyt olo, jos minua alettaisiin syyttämään vedätyksestä tuollaisten asuntojen kohdalla. Lisäksi yhtiölaina voi olla sijoittajille hyväkin juttu, jos rahoitusvastike on tuloutettu. Tällöin sen voi vähentää kuluna vuokratuoton verotuksesta. Lisäksi iso yhtiölaina kertoo, että renppoja on tehty ja kauppahinta on pienempi. Myyjällehän tuossa tulee enemmän takkiin kuin ostajalle. Ootte te hassuja!

Tonttimaa on sijoituksena huono. Etenkin jos sen päällä seisoo oma koti.

Paremman arvonnousun saa monista arvopapereista. Lisäksi osakkeista ja rahastoista saa osinkotuloja siinä missä tonttimaasta saa maksaa kiinteistöveroa. Lisäksi, oman kotinsa alta varallisuutta on hankalampi lähteä likvidoimaan.

Yhtiölaina ei sinänsä tarkoita mitään. Voihan oman osuutensa maksaa pois jos huvittaa. Kokonaisuus ratkaisee, eli asunnon velaton hinta. Yhtiölaina itsessään tuo vain vaihtoehtoja sen maksamiseen.

Helsingissä noin kolmasosa asukkaista eli 200 000 ihmistä asuu vuokratontilla. Vuokratontin välttäminen ei siis käytännössä ole useinkaan realistinen vaihtoehto, eikä vuokratontti ole mikään kaupaksi menon este, kuten ap pelottelee.

Huolestunut talousihminen kirjoitti:

Asuntojen hinnat pk-seudulla ovat ampuneet pilviin eikä nousulle näy loppua. Hinnat ovat jo pelottavan kovia ja siksi rakennuttajat ovat keksineet pari vippaskonstia, joilla myyntihinta saadaan vielä pysymään pilvien tasalla. Mutta nämä molemmat käyvät ostajan nilkkaan.

Kaksi ehdottomasti nou nou -asiaa asuntokaupoilla on:

- VUOKRATONTTI

- ISO YHTIÖLAINA.

VÄLTTÄKÄÄ NÄITÄ!

Noilla molemmilla konsteilla yritetään maksimoida asunnosta saatava tuotto eli siirretään kulut ostajan maksettavaksi kauppahinnan päälle.

Jep ja toki jo pidemmän aikaa on ollut myös asuntolainat sellaisia että omaa rahaa ei ole tarvittu juuri lainkaan. Joskus aiemminhan asuntolainoissa piti olla luokkaa 30% omaa rahaa ja loput 70% sai lainana. Asialla toki kääntöpuolia, mutta selvältä se näyttää että asuntokuplasta yritetään pitää kynsin hampain kiinni, varmaan taustalla tietenkin pelko siitä että alaspäin mentäessä velkavipujen johdosta tappiotkin moninkertaistuu.

Mut kuka käski rakentaa asuntokuplaa kyllä hintojen pitäisi voida alentuakin ilman että on heti kriisi sen hintojen alenemisen takia.

Vähän vaikea tilanne tämä juttu koska se vaikuttaa myös työn kysyntään (se on iso kotimaan kustannus joka on siirrettävä palkkapyyntöihin), ja myöskään yksittäisenä äänestäjänä ei pysty kovinkaan paljon vaikuttamaan em. systeemin johdossa olevien päätöksiin. Koko Suomi saa tästä kärsiä kun muutamat harvat hyvinvoivat kasvattaa omaa varallisuuttaan tuhoamalla Suomelta kustannuksia nostamalla kilpailukyvyt ja kysynnät.

Oma tontti ei suinkaan ole ilmainen etu asunnon ostajalle, vaan tietenkin sen hinta lisätään osakkeisiin ja sen lisäksi maksetaan omasta tontista vuosittaista kiinteistöveroa vastikkeen muodossa.

Ja onko vuokratontti edullinen vai ei, riippuu sopimuksesta.

Ja toisekseen, mitä pahaa on huoneistokohtaisesta lainasta? Jos on vähävarainen, se helpottaa ostamaan asuunon, kun pankkilainaa ei niin paljon taevita ja saattaa helpottaa myyntiä.

Eikä lainaa suinkaan tarvitse ottaa, sen voi msksaa pois, ostotilanteessa. Ja jos on sijoitusasunto, kulut voi vähentää verotuksessa.

Vierailija kirjoitti:

Olin juuri kerrostaloyhtiön yhtiökokouksessa. Siellä isännöitsijä sanoi, että Nouskaa barrikadeille liian korkeiden kiinteistöverojen takia. Meillä kuulemma menee lähes koko yhden kuukauden vastike kiinteistöveron maksamiseen.

Sama meillä. Tontti on 2300m2 ja tämän vuoden kiinteistövero oli 5.800€. Ja ollaan täällä jumalan selän takana Keski-Suomessa.

Ja joka ikinen vuosi nousee entisestään.

Voi vain kuvitella mikä on pk-seudulla rivitalojen- ja krs-talojen kiinteistövero.

Suurimmalla osalla ostajia, ei ole mitään pahiksia ostaa omalla tontilla uustuotantoa, sillä jos olisi oma tontti, pk-seudulla se tietäisi tuplahintaa huoneistolle.

Pk-seudun ongelma on sijainti, sillä toistaiseksi ei ole vielä keksitty, kuinka vesistön päälle voitaisiin rakentaa krs-taloja, jolloin tontti politiikka helpottuisi.

Ai, meitä vedetetään...sanoo huolestunut talousihminen...

Mitä jos antaisit vähän lukuja, niin ymmärtäisimme paremmin.

Vierailija kirjoitti:

Jossain vaiheessa rakennus on niin vanha, ettei sitä enää kannata tai voi korjata. Mitä sen jälkeen jää tähteeksi? Jos ei ole omaa tonttia, niin ei mitään muuta kuin ilmaa.  

Harvalla on kuitenkaan niin hyvä tilanne, ettei yhtään kirpaisi, jos omalla tontilla oleva asunto/talo yht'äkkiä häviäisi kuin tuhka tuuleen.

Vierailija kirjoitti:

Selittäkää tyhmälle vuokratontin ja omistustontin erot esimerkiksi kerrostalossa ja rivitalossa?

T. Itsekin asuntoa pian ostamassa

Kuten nimi kertoo omistustontin taloyhtiö omistaa itse ja sen hankintahinta on jo mukana asunnon hinnassa. Tontista ei tule asunnon oston jälkeen erillisiä kuluja. Vuokratontin puolestaan taloyhtiö on vuokrannut tontin omistajalta ja maksaa siitä vuokraa sopimuksen mukaan. Yleensä vuokra-ajat ovat pitkiä. Vuokra-ajan päättymisen jälkeen on tietysti mahdollista, että tonttivuokra sopimusta uusittaessa nousee merkittävästi. 

Pääkaupunkiseudulla lähes kaikki uudisrakentaminen tehdään vuokratontille (ainakin kerrostalot), mutta tontin voi usein myös lunastaa itselleen. Lunastushinta kerrotaan myynti-ilmoituksessa. Sen verran olen katsonut myynti-ilmoituksia, että kaikissa tontista tulevaa vuokraa ei selkeästi kerrota (pienissä asunnoissa n 70 €/kk pääkaupunkiseudulla). 

Taloyhtiölainaa on myös vaikea välttää, koska se on nykyisin enemmän sääntö kuin poikkeus. 

Viesti 31 on muuten hyvä, paitsi, omistus tontin osalta, kyllä siihen kuluja tulee vuosittain esim. maapohjasta maksetaan kiinteistövero, joka on merkittävä kuluerä.

Höpön pöpöt. Kummassakaan asiassa ei ole mitään ongelmaa, kunhan asian tiedostaa. Näistähän voi olla hyötyäkin.

Tontin vuokra ja vuokra-aika tulee huomioida ostopäätöstä tehdessä. Itse olen rakentanut taloni kaupungin vuokratontille. Alunperin ajatus oli että tontin osuus lainasta säästetään viimeisksi ja tontti lunastetaan, jos rahaa jää rakentamisen jälkeen. Ei jäänyt, eikä ole myöhemminkään ollut sellaista summaa että olisi saanut lunastettua tontin, mutta se on koko ajan mahdllista. Tontin vuokra-aika on 60 vuotta, minä tuskin edes elän niin vanhaksi ja vuokra on halpa, vain 600€ vuodessa, kiinteistöverokin olisi vähintään parisataa jos tontin omistaisi. Jos myyn talon joskus 10 vuoden päästä, kuten olen ajatellut, niin vuokra-aikaa on edelleen jäljellä 35 vuotta, tuskin on kynnyskysymys ostajalle.

Suuri yhtiövelka taas helpottaa asunnon ostoa, jos ostajalla ei ole muuta vakuutta lainalle.

Vierailija kirjoitti:

Vierailija kirjoitti:

Selittäkää tyhmälle vuokratontin ja omistustontin erot esimerkiksi kerrostalossa ja rivitalossa?

T. Itsekin asuntoa pian ostamassa

Kuten nimi kertoo omistustontin taloyhtiö omistaa itse ja sen hankintahinta on jo mukana asunnon hinnassa. Tontista ei tule asunnon oston jälkeen erillisiä kuluja. Vuokratontin puolestaan taloyhtiö on vuokrannut tontin omistajalta ja maksaa siitä vuokraa sopimuksen mukaan. Yleensä vuokra-ajat ovat pitkiä. Vuokra-ajan päättymisen jälkeen on tietysti mahdollista, että tonttivuokra sopimusta uusittaessa nousee merkittävästi. 

Pääkaupunkiseudulla lähes kaikki uudisrakentaminen tehdään vuokratontille (ainakin kerrostalot), mutta tontin voi usein myös lunastaa itselleen. Lunastushinta kerrotaan myynti-ilmoituksessa. Sen verran olen katsonut myynti-ilmoituksia, että kaikissa tontista tulevaa vuokraa ei selkeästi kerrota (pienissä asunnoissa n 70 €/kk pääkaupunkiseudulla). 

Taloyhtiölainaa on myös vaikea välttää, koska se on nykyisin enemmän sääntö kuin poikkeus. 

Taloyhtiön velkahan ei ole koskaan mikään onglma, koska oman osuutensa voi maksaa pois jos haluaa.

VALINNAINEN vuokratontti on hyvä vaihtoehto. Maksaa tonttiosuuden pois ja tontti on oma.

On kallista lainaa olla maksamatta vuokratontin osuutta pois.

Kuka omistaa uudiskohteiden valinnaiset vuokratontit? Onko rakennusyhtiö ostanut tontin?

Jos on lunastanut valinnaisen vuokratontin osuuden ja taloyhtiö menisi konkurssiin, huomioidaanko tontin lunastaneet mahdollisen jako-osuuden laskemisessa? Vai jaettaisiinko jako-osuus osakkeiden omistussuhteessa?

Jos taloyhtiö ei selviytyisi rakennusaikaisesta lainasta, pitäisikö velattoman hinnan maksaneiden osallistua velan maksamiseen, jos toisena vaihtoehtona olisi se, että taloyhtiö menee konkurssiin?

Nämä ovat aika epätodennäköisiä skenaarioita, mutta taloyhtiö voi mennä konkurssiin. Omasta mielestäni vuokratonteilla ja isoilla yhtiölainoilla vedätetään asuntojen hintoja korkeammiksi.

Yksi iso huijaus on myös putkiremontin oletettu hinta. Jos sanotaan, että maksaa 20 000 tähän asuntoon, voi toteutunut hinta olla yli 40 000. Sitten pankki ei enää annakaan lainaa tuota ylimääräistä 20 000 euroa ja asunto on myytävänä alihintaan äkkiä. Älkää missään nimessä luottako näihin arvioihin!

Vierailija kirjoitti:

Ei vuokratontti ole ongelma jos se on vuokrattu kaupungilta. Esim. kerrostalosta asunto-osakkeen ostavalle ei ole tontin omistuksella juurikaan merkitystä jos vuokran korotus ei ole tulossa ihan lähivuosina. Tärkeämpää on, että yhtiö on hyvässä kunnossa ja asunto sopii tarkoituksiin.

Mutta sen sijaan markkinoille on tullut nyt näitä keinottelijoita, jotka ostavat tontin ja perivät jokaiselta osakkaalta siitä vuokraa erikseen tai myyvät tonttiosuuden asunnon hinnan päälle. Näitä pitää varoa.

Omakotitalojen kohdallakaan vuokralla oleminen ei ole välttämättä huono ratkaisu. Jos talon joutuu rakentamaan lainarahalla, niin tällöin on järkevää laskea myös se, että maksaako myös tontista lopun ikäänsä pankille lyhennyksiä ja korkoja vai vuokraa kaupungille. Jos talon rakentaminen maksaa 250te ja sen päälle pitää ostaa tontti 150te, niin laskennallisesti tuon tontin takaisinmaksuaika on tosi pitkä. Tällöin voi monelle tulla kiusaus laittaa taloon 50te lisää, maksaa vuokraa esim. 250e/kk tontista ja ottaa silti 100te vähemmän lainaa. Tässä mun esimerkissä 150te lainaa joutuu maksamaan 50 vuotta tuolla vuokrahinnalla. Jokainen voi miettiä kohdallaan, että onko siinä järkeä.

Vuokratontti ei ole ongelma jos vuokra-aikaa on vielä 30- 50 vuotta. Muuten on. Asunto on pitkäaikainen sijoitus. Mitä lähempänä on vuokrasopimuksen umpeutuminen sitä vähemmän asunnosta saa rahaa myydessä. Uusi tontin vuokra voi olla järkyttävän suuri, jopa 50% kalliimpi kuin edellinen ja tehdä jopa satasia per osake.

Ikinä ei kiitos osaketta vuokratontilla jos vuokra-aikaa on vain vuosia eikä kymmeniä vuosia.

Uudistuotannon myymisessä viimeisin huijauskonsti on se, että yhtiölainan lyhentäminen alkaa vasta joskus VUOSIEN PÄÄSTÄ. Ostajat eivät osaa välittää siitä, että edullinen vastike pompsahtaa vasta aikojen päästä ihan pilviin. Kova luotto pitää olla omaan ansiokehitykseen, että tuollaisen ansan uskaltaa ostaa.

Moni ajattelee, että "mutta sehän on vasta joskus pitkän ajan päästä".

Onneksi itse ostin omakotitalon omalla tontilla silloin, kun vielä järkihintaan sai vuosia sitten. Tai kalliiltahan se silloinkin tuntui, mutta kyllä tämän päivän hintataso on jo jotain ihan käsittämätöntä! Sitä asutaankin aika arvokkaassa talossa! :)

Ajoissa ostanut kirjoitti:

Uudistuotannon myymisessä viimeisin huijauskonsti on se, että yhtiölainan lyhentäminen alkaa vasta joskus VUOSIEN PÄÄSTÄ. Ostajat eivät osaa välittää siitä, että edullinen vastike pompsahtaa vasta aikojen päästä ihan pilviin. Kova luotto pitää olla omaan ansiokehitykseen, että tuollaisen ansan uskaltaa ostaa.

Moni ajattelee, että "mutta sehän on vasta joskus pitkän ajan päästä".

Onneksi itse ostin omakotitalon omalla tontilla silloin, kun vielä järkihintaan sai vuosia sitten. Tai kalliiltahan se silloinkin tuntui, mutta kyllä tämän päivän hintataso on jo jotain ihan käsittämätöntä! Sitä asutaankin aika arvokkaassa talossa! :)

Pääkaupunkiseudulla vuokrat ovat järjestäen korkeampia kuin  lainanlyhennykset.

Asuntoni hintakehitys on ollut noin +30K tämän 5 vuoden aikana kun olen tässä asunut. Kyllä olen seurannut asuntojen hintoja ja tullut siihen tulokseen, että ne jotka eivät ole maksaneet valinnaista vuokratonttia pois koittavat voittaa asunnon myymisessä, mutta valveutunut kuluttaja sen ymmärtää vertailemalla hintoja. Oikotie ja Etuovi ovat huonoja palveluja tosin, koska talosivuilla vääristyy hinnat, koska se ei erottele näiden asuntojen osalta asuntoja joista on maksettu tonttiosuus ja joista ei ole maksettu.

Itse maksoin tonttiosuuden 40K heti pois, koska yli 200€ kuukausittainen tontin vuokra olisi kuin kallista lainaa ja tontin hinta nousee vuosiindeksien mukaan.

Maksan asunnostani noin 800 kuukaudessa, kun vastaavan vuokra olisi noin 1100€. Kumpi kannattaa?

Sitä kuplan puhkeamista odotellessa olen tyytyväinen valintaani.